商業(yè)房地產(chǎn)評估中的常見問題及解決措施

【摘要】專業(yè)評估人士根據(jù)當前商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀、影響因素在結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗擬定適合的評估方法，從而針對房地產(chǎn)價值作出的一系列審核與決斷。這就是人們常說的商業(yè)房地產(chǎn)評估流程，是經(jīng)過真實價格來體現(xiàn)商業(yè)房產(chǎn)價值的一項技術(shù)經(jīng)濟活動。文章結(jié)合研究成果，對目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)評估問題進行了深入研究和討論，隨后分析了出現(xiàn)問題的根源，最后提出商業(yè)房地產(chǎn)評估問題的解決方案。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn);評估;問題;措施

1、商業(yè)房地產(chǎn)評估問題

1.1估價結(jié)果準確性、客觀性不強

相較于住宅、寫字樓、工業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)估價結(jié)果的準確性較低，甚至說該類房地產(chǎn)其評估結(jié)果與客觀價值的偏離程度往往是最大的，也是最容出現(xiàn)偏差的。估價師未能準確判斷估價對象客觀價值，增加了估價報告使用人在經(jīng)濟活動中的各種風(fēng)險，也增加了估價師及估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。目前行業(yè)中已多起出現(xiàn)房地產(chǎn)估價機構(gòu)因估價結(jié)果失實而遭法院追責(zé)的案例，輕者罰款、重者坐牢。

1.1市場環(huán)境不規(guī)范

隨著經(jīng)濟建設(shè)不斷推進，國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場評估環(huán)境缺乏規(guī)范性，主要體現(xiàn)在下列幾點：首先，房地產(chǎn)評估要多次和當?shù)卣块T開展業(yè)務(wù)交流。大多數(shù)評估機構(gòu)為了提高業(yè)務(wù)量，獲取個更多效益，他們會和當?shù)卣块T及工作人員搭建好的合作關(guān)系。在此患者中，多數(shù)房地產(chǎn)評估人員會通過一系列手段達實現(xiàn)目標。其次，房地產(chǎn)評估行業(yè)不斷邁進，在某種程度上增加了評估機構(gòu)和評估行業(yè)的人員數(shù)量，各個機構(gòu)開啟了業(yè)務(wù)競爭模式，使得市場環(huán)境不規(guī)范性越發(fā)嚴重。

1.2從業(yè)人員綜合素質(zhì)較差

從事商業(yè)房地產(chǎn)評估人員數(shù)量非常多，很多評估機構(gòu)在招聘過程中所設(shè)門檻不同，使得當前商業(yè)房地產(chǎn)評估人員綜合素質(zhì)相對較差。實際上，房地產(chǎn)評估行業(yè)對每一位員工的素質(zhì)素養(yǎng)要求極高。只有從業(yè)人員的專業(yè)基礎(chǔ)夠深，才能更好的評估用戶固定資產(chǎn)。

1.3法律體系不完整

長期以來限制房地產(chǎn)評估行業(yè)前進的重要原因是當前法律體系不完整。現(xiàn)如今我國推出了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，此項法律中的條例主要針對的是整個房地產(chǎn)行業(yè)，和房地產(chǎn)評估有關(guān)的規(guī)定少之又少。所以，房地產(chǎn)評估行業(yè)擬定了很多章程體系，皆是在評價其行為，推動商業(yè)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。但是因為區(qū)域不同市場發(fā)展形勢也不同，行業(yè)規(guī)范與房地產(chǎn)評估市場難以相容，使得每個區(qū)域有自己的行業(yè)準則。行業(yè)規(guī)定不受法律保護，讓一些人在評估過程中鉆了空子，當自身利益和行業(yè)規(guī)范有所沖突時，不能按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1.4不正當競爭現(xiàn)象嚴重

就目前來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于一個上升的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)如今國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)評估中常常出現(xiàn)不正當競爭現(xiàn)象，導(dǎo)致委托方不得不在評估業(yè)務(wù)階段對人員及機構(gòu)工作加以限制，從而降低了評估工作的公平性、客觀性和自主性。例如一些人員為了自身效益常常在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷進行補償時拉攏委托方，并出現(xiàn)給房地產(chǎn)估價師賄賂情況，這件事嚴重影響了估價人員的審視和決策。另一方面，因為國內(nèi)所構(gòu)建的評估機構(gòu)準入制度標準非常低，增加了評估機構(gòu)數(shù)量，各個評估機構(gòu)之間存在的不正當競爭現(xiàn)象日益嚴重，完全與評估行業(yè)原則背道而馳，加劇了行業(yè)風(fēng)險。所以商業(yè)房地產(chǎn)評估風(fēng)險是限制行業(yè)發(fā)展的主要因素。

2、商業(yè)房地產(chǎn)評估中問題緣由

2.1房地產(chǎn)估價師未盡職調(diào)查

由于商業(yè)房地產(chǎn)類型多、經(jīng)營模式多樣，同時市場信息不透明，市場虛假信息繁多。部分房地產(chǎn)估價師在評估商業(yè)房地產(chǎn)時，未滿足客戶價格及進度需求，往往未對估價對象房地產(chǎn)及類似房地產(chǎn)進行充分分析，對調(diào)查取得市場信息也未進行充分甄別、篩選。簡單的依據(jù)有限的資料數(shù)據(jù)進行測算得上結(jié)論出具報告。例如某商業(yè)項目售價4萬/平方米，開發(fā)商包租5年，開發(fā)商約定前三年回報率分別為5%、6%、7%三年后租金收益二八分成。前三年租金收益直接抵扣房款，則購房這實際支付的房屋單價為4×（1-5%-6%-7%）=3.28萬/平方米。該類信息往往需要充分調(diào)查才能了解獲取，房地產(chǎn)估價師在評估時若未充分調(diào)查直接以開發(fā)商對外公示的售價為依據(jù)則會造成估價結(jié)果嚴重高估。

2.2評估管理體制不合理

首先，缺少完整的機構(gòu)管理體制。盡管能夠自行挑選合作人制與有限責(zé)任公司制，然而為了使出資人得連帶責(zé)任有所減輕，在實際生活中有限責(zé)任公司制在眾多商業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)中應(yīng)用廣泛?；诖?，便不能保護委托人合法權(quán)益，增加其連帶責(zé)任。其次，行業(yè)管理體制尚不完整。在商業(yè)房地產(chǎn)評估行業(yè)中“政府主管、協(xié)會自律管理”是其核心管理模式。身為非自發(fā)性的行業(yè)自律，以政府推動為基準，所取得的效果不是很理想，導(dǎo)致國內(nèi)評估市場極其混亂。

2.3準入門檻低

法律法規(guī)不太完整，沒有構(gòu)成合理、完善的人才培育、引入和晉級體系。讓很多不是從事此項專業(yè)的人和資歷尚淺的人都能參與到商業(yè)房地產(chǎn)評估中，降低其縝密性與合理性，完全不理會職業(yè)道德規(guī)范。另一方面，房地產(chǎn)評估師資格考試制度的注冊級別僅有一個，不能完全展現(xiàn)評估師的自身水平與工作經(jīng)驗，還有一些評估師放棄了學(xué)習(xí)深造的機會。

3、商業(yè)房地產(chǎn)評估問題的解決措施

3.1加大監(jiān)督管理力度

商業(yè)房地產(chǎn)評估屢次出現(xiàn)違法行為的根本原因是缺少管理，對此需加大監(jiān)督管理力度。統(tǒng)一試行評估機制，避免內(nèi)幕交易的發(fā)生;轉(zhuǎn)變監(jiān)管機制，注重行業(yè)協(xié)會監(jiān)管工作，幫助政府完整引導(dǎo)任務(wù)。增設(shè)投訴窗口，實時監(jiān)督房地產(chǎn)估價人員行為。

3.2定期組織人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)估價的專業(yè)性非常強，因此格外注重員工專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)評估人員要具備厚實的理論基礎(chǔ)，掌握公允價值。若碰到突發(fā)情況，應(yīng)結(jié)合工作經(jīng)驗和專業(yè)性作出精準判斷。在日常工作中，評估人員要虛心學(xué)習(xí)，積攢經(jīng)驗，提升自身專業(yè)水平。

3.3構(gòu)建完整的法律體系

為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)評估人員在工作中的行為準則，要對現(xiàn)有法律進行調(diào)整。在調(diào)整過程中需注意兩點：統(tǒng)一行業(yè)標準，改良現(xiàn)有行業(yè)標準，明確房地產(chǎn)評估標準;提高職業(yè)道德要求，增加房地產(chǎn)評估人員的違法成本。

結(jié)語：

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，在某種程度上加快了商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程。在房地產(chǎn)市場中商業(yè)房地產(chǎn)是其核心要素，合理的評估將直接影響社會主義市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，并在商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟標準化與平穩(wěn)化發(fā)展中起到至關(guān)重要的作用。商業(yè)房地產(chǎn)評估項目屬于一項創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，發(fā)展趨勢十分良好。盡管現(xiàn)在處在發(fā)展階段，問題較多，但依照我國現(xiàn)狀制定合適的解決措施，使商業(yè)房地產(chǎn)評估越來越成熟。

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作者簡介：

鄭璽（1987-10-10），男，浙江樂清，副總估價師兼估價二部科長，中級職稱，研究方向：房地產(chǎn)估價。