對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收評(píng)估征稅問(wèn)題的探討

摘要：房地產(chǎn)估價(jià)是在分析房地產(chǎn)價(jià)值影響因素的基礎(chǔ)上，在科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和判斷的過(guò)程。本文分析了房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題，從稅收籌劃入手，首要分析了房地產(chǎn)開發(fā)各階段的主要稅收籌劃，然后深入分析了申請(qǐng)過(guò)程中遇到的主要問(wèn)題，最后提出了提高稅收籌劃效率的一些針對(duì)性策略，使稅收籌劃能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供更有效地服務(wù)。怎樣在合法的前提下擴(kuò)大企業(yè)利潤(rùn)，避免不必要的危機(jī)，是房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)心的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;市場(chǎng)狀況;稅收籌劃

一、引言

對(duì)于目前的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在管理體制上，稅收籌劃的發(fā)展是合理的，對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理有很大的好處。從更大的角度來(lái)看，這也將對(duì)公司的整體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略產(chǎn)生積極的影響。因此，企業(yè)應(yīng)重視稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的關(guān)系，使企業(yè)能夠降低稅收成本，有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，最終使企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)和可能。稅收籌劃，指在不違反稅收法規(guī)的前提下，根據(jù)企業(yè)的具體情況，制定詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資金進(jìn)行投資、管理和使用，使企業(yè)能夠科學(xué)合理地納稅，使公司的利潤(rùn)最大化。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都會(huì)成立或聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，為自己制定最合適的納稅計(jì)劃，已成為房地產(chǎn)企業(yè)立足市場(chǎng)的重要籌碼之一。

二、新市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題

（一）多部門管理的問(wèn)題

房地產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性、經(jīng)驗(yàn)性、資金投入少、經(jīng)濟(jì)效益高的工作。因此，政府部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)政策有較大的影響。一般來(lái)說(shuō)，政府部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的政策影響部門主要包括國(guó)家建設(shè)部、土地管理部門和國(guó)有資產(chǎn)管理部門。相應(yīng)地，房地產(chǎn)估價(jià)師也被劃分為三個(gè)工作方向，即房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師。整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體性質(zhì)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)指標(biāo)，這使得實(shí)際工作更加混亂，降低了房地產(chǎn)工作的整體效率。

（二）產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不明確

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有真正的脫鉤。原主管部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)仍有決策權(quán)。在房地產(chǎn)估價(jià)公司中，有限責(zé)任公司大多是有限責(zé)任公司，這使得有限責(zé)任公司的投資者在房地產(chǎn)估價(jià)公司的工作過(guò)程中不承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。這就導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)公司的評(píng)估過(guò)程，有限責(zé)任公司的投資者只是有限責(zé)任公司。資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)依靠出資來(lái)分割公司的利潤(rùn)，這使得房地產(chǎn)估價(jià)公司由于缺乏資本貢獻(xiàn)而難以履行其職責(zé)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)公司的效率低下。房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記是房地產(chǎn)信息管理的重點(diǎn)內(nèi)容，只有對(duì)該方面進(jìn)行完善，才能保證房地產(chǎn)信息管理的效果。但是，在完善地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記之前，需要對(duì)其相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行一定的明確，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)為了有效實(shí)行監(jiān)管工作，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展制定了相關(guān)的政策，要求房屋產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，也叫做權(quán)屬登記，主要是指對(duì)房屋、土地的擁有者的權(quán)利進(jìn)行法律認(rèn)證，這樣可以獲得相應(yīng)的法律保護(hù)，避免產(chǎn)生不必要的麻煩。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)價(jià)中，一般只對(duì)理論知識(shí)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)實(shí)踐技能的要求也不高。這使得一些擅長(zhǎng)考試的大學(xué)畢業(yè)生更容易獲得房地產(chǎn)估價(jià)師證書。然而，在房地產(chǎn)評(píng)估工作中，他們遠(yuǎn)未達(dá)到評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)低、員工經(jīng)驗(yàn)豐富的工作效果。這使得在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下成為可能。有一批房地產(chǎn)估價(jià)師在專業(yè)成就和學(xué)歷方面存在嚴(yán)重的不平等。同時(shí)，少數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)師出于自己的個(gè)人利益，在實(shí)際的評(píng)估工作中，應(yīng)客戶的要求，違背職業(yè)道德，做出虛假的房地產(chǎn)估價(jià)，嚴(yán)重影響他人的利益，是極不可取的。土地資源調(diào)查與評(píng)價(jià)是土地管理中的重心工作，是實(shí)現(xiàn)土地資源合理規(guī)劃、分類以及合理利用的重要依據(jù)，針對(duì)現(xiàn)在及未來(lái)發(fā)展，對(duì)能夠?yàn)槿祟愃玫耐恋刭Y源展開調(diào)查及評(píng)價(jià)，為后期的土地資源規(guī)劃和利用提供相應(yīng)的依據(jù)。由于土地資源現(xiàn)階段存在嚴(yán)重的供需矛盾，使得現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展下人們對(duì)土地資源的開發(fā)利用尤為關(guān)注，為了實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用，解決土地資源存在的質(zhì)量、數(shù)量問(wèn)題需要利用土地資源評(píng)價(jià)，針對(duì)土地資源類型、數(shù)量及分析展開探討。

三、稅收籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中體現(xiàn)出的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃意識(shí)薄弱

雖然稅收已成為房地產(chǎn)企業(yè)中最常見的問(wèn)題，但許多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中缺乏稅收籌劃意識(shí)，使稅收秩序在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中混亂不堪。許多不良風(fēng)險(xiǎn)是由于缺乏健全的稅收規(guī)劃而造成的。

（二）稅收籌劃的效果不明顯

許多房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅收籌劃效果不明顯的問(wèn)題。在許多情況下，稅收籌劃策略已經(jīng)應(yīng)用于各個(gè)方面的發(fā)展過(guò)程中.但仍然存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。究其原因.主要是在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的稅目很多，需要考慮的利益也是非常復(fù)雜的。每個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)對(duì)需要特別關(guān)注的規(guī)劃結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

（三）稅務(wù)規(guī)劃和管理的風(fēng)險(xiǎn)很大

稅收籌劃是以會(huì)計(jì)、法律和統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)的。因此，整個(gè)規(guī)劃過(guò)程需要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況有敏銳的洞察力和準(zhǔn)確的判斷。任何判斷上的偏差都會(huì)增加稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）未能形成較為完善的稅收籌劃方案

稅收籌劃計(jì)劃是達(dá)到預(yù)期效果的關(guān)鍵性因素，因此它具有很高的專業(yè)性。不過(guò)，很多稅務(wù)籌劃小組并不重視計(jì)劃的制訂。工作分散，不能根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀和實(shí)際情況制定計(jì)劃。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完工。好的稅收籌劃程序，稅收籌劃對(duì)企業(yè)的影響并不理想。

（五）對(duì)稅法了解不夠

在我國(guó)稅收制度實(shí)施之前，對(duì)稅法缺乏認(rèn)識(shí)是比較單一的。企業(yè)財(cái)務(wù)人員可以根據(jù)自己掌握的知識(shí)處理日常業(yè)務(wù)。然而，隨著稅收改革的推進(jìn)，稅收會(huì)計(jì)政策變得越來(lái)越煩瑣。金融人員需要不斷豐富自己的知識(shí)以此來(lái)提高自身業(yè)務(wù)水平。

（六）房產(chǎn)稅弊端

第一，房產(chǎn)稅怎么征收，是按交易價(jià)格收還是以房產(chǎn)本身的價(jià)值收。第二，房產(chǎn)稅征收還有一個(gè)時(shí)間杠杠的門檻。第三，房產(chǎn)稅是為了扼制投資性炒房，扼制有錢人的多套購(gòu)房，增加購(gòu)房成本。第四，房產(chǎn)稅屬于物業(yè)稅種，征收的范圍較廣，在一定程度上是與增加居民收入并提高在國(guó)民收入中的比重的分配制度改革導(dǎo)向是相悖的。

四、稅收籌劃的意義

（一）企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效管理的必然要求

企業(yè)有效管理的實(shí)現(xiàn)，要求一個(gè)成功的企業(yè)不僅要注重利潤(rùn)，還需要一個(gè)理性的經(jīng)營(yíng)者全面考慮企業(yè)的價(jià)值。稅收籌劃不僅可以幫助企業(yè)獲得一定的利潤(rùn)，還可以使其在合法范圍內(nèi)，避開風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要求職工和經(jīng)營(yíng)者熟悉稅法的規(guī)定，這有利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）有利于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃有利于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于企業(yè)合乎情理地減輕稅收負(fù)擔(dān)，避免因無(wú)知或其他情況而違法，更避免處罰甚至更嚴(yán)重的后果。

五、房地企業(yè)稅收籌劃的建議

（一）提高稅務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)培訓(xùn)

為了提高稅收意識(shí)，要加強(qiáng)對(duì)新稅制的培訓(xùn)更加嚴(yán)格和透明，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量大。第一，企業(yè)管理要提高稅收意識(shí)，掌握相關(guān)方法，制定相應(yīng)的管理和內(nèi)部掌控制度。第二，企業(yè)要努力提高員工的納稅意識(shí)，做好培訓(xùn)工作。

（二）提前進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃

稅務(wù)籌劃企業(yè)應(yīng)在熟悉稅收制度的前提下，在開展企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（包括企業(yè)管理活動(dòng)）之前，做好稅收籌劃工作。各部門應(yīng)加強(qiáng)溝通，促進(jìn)整體規(guī)劃。第一，工程部門和采購(gòu)部門應(yīng)商議供應(yīng)商的選擇，盡可能選擇一般納稅人.并可扣除增值稅發(fā)票。第二.管理部門和財(cái)政部門應(yīng)協(xié)調(diào)其他不允許開具增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟(jì)企業(yè)，如拆遷補(bǔ)償金，房地產(chǎn)企業(yè)可以計(jì)劃拆遷補(bǔ)償，因?yàn)榘凑找?guī)定，如果向政府支付補(bǔ)償金，就可以計(jì)入地價(jià)，扣除征地價(jià)格。

（三）改變商業(yè)模式

實(shí)施企業(yè)轉(zhuǎn)型，增加了企業(yè)的負(fù)面影響，占用資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有很大的影響。資金缺口很容易出現(xiàn)，這就要求企業(yè)改變自身的資金缺口。

（四）進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃

隨著企業(yè)轉(zhuǎn)型程度的提高，增值稅會(huì)計(jì)處理變得更加煩瑣和嚴(yán)格。煩瑣的稅收制度不僅可以防止偷稅，還可以為企業(yè)提供合理避稅的機(jī)會(huì)。以下是一些合理的避稅方法。（1）稅收方式的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在改革前取得土地證書，簽訂合同但未規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票的，合同金額較小的，可以按5%的稅率選擇簡(jiǎn)單的納稅方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)可以增加精裝房的比重，增加土地增值稅的扣除，從而降低土地增值稅。（3）企業(yè)提供的材料可以通過(guò)選擇供給材料來(lái)減少稅負(fù)，從而減少更多的投入稅。但供應(yīng)物料的選擇，視具體情況而定，例如是否有利于銷售、價(jià)格是否合理、物料是否妥善儲(chǔ)存和保存，以及所產(chǎn)生的成本能否達(dá)成較高的回報(bào)等。（4）付款時(shí)間計(jì)劃。根據(jù)增值稅的規(guī)定，在確認(rèn)收入后才能扣除輸入稅的扣除時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)可以延遲付款。這樣，企業(yè)獲得了有力的流動(dòng)性，有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。在確認(rèn)收入的同時(shí)扣除投入稅，減少增值稅和附加稅，積極與稅務(wù)部門溝通。（5）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極聯(lián)系稅務(wù)機(jī)關(guān)，積極參與培訓(xùn)，使員工特別是財(cái)務(wù)人員熟悉稅制，了解最新政策和特殊政策，最大限度地增加企業(yè)收入。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門藝術(shù)，也有著鮮明的科學(xué)性。房地產(chǎn)評(píng)估是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。因此，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)全面分析市場(chǎng)形勢(shì)，認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)工作中存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)措施，為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)施的因素很多。因此，企業(yè)有必要不斷調(diào)整稅收戰(zhàn)略，提高房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的稅收籌劃效率，提高稅收籌劃的效果，根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)地調(diào)整稅收籌劃，確保企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定的稅收管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在發(fā)展過(guò)程中更加穩(wěn)定。

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作者簡(jiǎn)介：

武新利，東營(yíng)市偉嘉房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，山東東營(yíng)。