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    對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)

    2019-09-10 06:46:01亢明宇
    青年生活 2019年29期
    關(guān)鍵詞:變與不變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)感受

    亢明宇

    摘要:互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)還能否安如泰山?新形勢(shì)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)該如何轉(zhuǎn)型?如何面對(duì)出現(xiàn)的新問(wèn)題?如何應(yīng)對(duì)“變”與“不變”?

    目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大沖擊是金融變革,企業(yè)家需要從戰(zhàn)略角度思考,居安思危主動(dòng)求變,以更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)之變。在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中,我們?nèi)绾卧趹?zhàn)略上進(jìn)行一種變化。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)不僅要守住原有的東西,還需要擁抱互聯(lián)網(wǎng),擁抱金融,擁抱產(chǎn)業(yè)。面對(duì)新問(wèn)題政府也需要正確引導(dǎo),幫助這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

    那么不變的又是什么呢?是我們圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù),圍繞著房子的服務(wù)戰(zhàn)略,把我們的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)做到極至的理念。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);變與不變;認(rèn)識(shí);感受

    1問(wèn)題的提出和分析

    1.1金融開(kāi)放沖擊大

    當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中,最大的沖擊來(lái)自于金融行業(yè)。十八屆三中全會(huì)指出,未來(lái)的金融改革將以市場(chǎng)化為目標(biāo),發(fā)展多層次資本市場(chǎng),穩(wěn)步推進(jìn)利率和匯率市場(chǎng)化改革。

    原來(lái)我們理解的銀行是一個(gè)“衙門(mén)”,但現(xiàn)在打破了。原來(lái)我們開(kāi)發(fā)商見(jiàn)銀行行長(zhǎng),銀行是“爺”,我們是問(wèn)它貸款的。結(jié)果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一,甚至如果有私有銀行牌照,很多開(kāi)發(fā)商老板都想搞一個(gè)地產(chǎn)銀行。

    在金融改革的大局中,互聯(lián)網(wǎng)也成為了變局中最大的行業(yè)?,F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)做網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)也能成為金融的概念,所有人感覺(jué)到互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)行業(yè)的一種沖擊。

    1.2政府角色轉(zhuǎn)變影響大

    如今,房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的兩個(gè)變化是供需關(guān)系的變化和由單向調(diào)控向雙向調(diào)控轉(zhuǎn)變的變化。

    在過(guò)去十年,供需關(guān)系非常清楚,每一個(gè)城市,只要通一條地鐵、引入一個(gè)產(chǎn)業(yè),供需關(guān)系就發(fā)生變化。但今天,不同城市的供需關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化了。這需要開(kāi)發(fā)商們對(duì)市場(chǎng)做更多深入的研究和討論。

    在過(guò)去的幾年當(dāng)中,我們對(duì)市場(chǎng)的判斷,實(shí)際上是看政府。而在雙向調(diào)控政策下,政府在未來(lái)的市場(chǎng)當(dāng)中扮演的角色將會(huì)發(fā)生變化,開(kāi)發(fā)商們需要深思未來(lái)的市場(chǎng)向誰(shuí)看。

    1.3相關(guān)配套機(jī)制及政策不健全

    目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、稅收等配套機(jī)制和政策還不健全,房地產(chǎn)融資、抵押貸款渠道單一且不暢通,房地產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多,且存在不合理的方面和環(huán)節(jié),既不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)育,又加重了廣大百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。貨幣化分房沒(méi)有真正得到貫徹實(shí)施,面向大多數(shù)居民的社會(huì)保障機(jī)制還未真正確立起來(lái),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏堅(jiān)實(shí)的后勤保障。

    1.4公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成。

    雖然已經(jīng)規(guī)定用于商品房建設(shè)的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài),但目前招標(biāo)拍賣(mài)還未形成氣候,地塊出讓仍以協(xié)議方式為主,這使取得土地的成本與招標(biāo)拍賣(mài)取得土地的成本相差懸殊,造成了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。并且在中心區(qū),舊區(qū)改造的土地供應(yīng)制度與土地市場(chǎng)招投標(biāo)制度矛盾突出,影響了土地招投標(biāo)的進(jìn)行。同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)是政府的利稅大戶,各地紛紛致力于“固本培源”,成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),這些開(kāi)發(fā)企業(yè)與本地政府有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,自然都受到當(dāng)?shù)卣谋幼o(hù)。這就影響了外地企業(yè)的開(kāi)發(fā)形成了不公平競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。

    1.5“求變”與“不變”至關(guān)重要

    關(guān)于變,城鎮(zhèn)化是未來(lái)幾年的發(fā)展方向,從戰(zhàn)略角度來(lái)講,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著兩個(gè)選擇:一是大的企業(yè)去做城市再開(kāi)發(fā),另一個(gè)是城鎮(zhèn)化概念,抓住城鎮(zhèn)化中的發(fā)展空間。這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,是兩個(gè)完全不同的方向,需要企業(yè)從戰(zhàn)略角度去應(yīng)對(duì)。

    關(guān)于不變,就是我們圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù),圍繞著房子的服務(wù)戰(zhàn)略,我們的服務(wù)質(zhì)量和把服務(wù)做到極至的理念。

    2問(wèn)題的解決方法

    2.1走金融服務(wù)的戰(zhàn)略

    既然金融放開(kāi)了,既然在金融當(dāng)中最大的資產(chǎn)是房產(chǎn),是有效資產(chǎn),那么房產(chǎn)這塊上,我們擁有很大資源,那么為什么不去做嘗試?

    還有一個(gè)社區(qū)服務(wù)即物業(yè)管理公司。在美國(guó)的地方?jīng)]有小區(qū)是開(kāi)放的,中國(guó)是有這扇門(mén)的,馬云也好,馬化騰也好,李彥宏也好,他們做的所有天網(wǎng),有一道門(mén)是過(guò)不了的,就是這扇物業(yè)管理把住的,這么大的物業(yè)管理,這么大的增值服務(wù),為什么被我們開(kāi)發(fā)商看成為雞肋呢?為什么開(kāi)發(fā)商每天要去貼他錢(qián)呢?抱著金飯碗在討飯,我認(rèn)為這是我們未來(lái)可以變化的方向。

    2.2做“奶酪界的小老鼠嗅嗅、匆匆”

    政府職能的轉(zhuǎn)變給了我們一個(gè)難題,未來(lái)的風(fēng)向標(biāo)在哪里?但從另一方面分析,誰(shuí)能夠及時(shí)洞察“奶酪”的方向,便可以得到更大更美味的“奶酪”。所以排除對(duì)未來(lái)的擔(dān)憂,及時(shí)的振作起來(lái)觀察細(xì)微的變化,做好準(zhǔn)備即刻出發(fā)是至關(guān)重要的。有很多的企業(yè)家用勤奮的戰(zhàn)術(shù)去替代惰性的戰(zhàn)略,發(fā)現(xiàn)了變化及時(shí)做出調(diào)整,才能走對(duì)方向。

    2.3加快土地使用制度改革。

    健全土地供應(yīng)機(jī)制,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,土地使用制度的改革應(yīng)該以建立市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主,政府宏觀調(diào)控相結(jié)合、其他有關(guān)措施相配套的土地資源配置體系為目標(biāo)。

    2.4應(yīng)該大力引入市場(chǎng)機(jī)制,建立和規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作。

    通過(guò)土地有形市場(chǎng)的建立,實(shí)現(xiàn)土地交易的公平、公正、公開(kāi);通過(guò)建立合理的土地價(jià)格機(jī)制和價(jià)格體系,指導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場(chǎng)交易;通過(guò)大力推行招標(biāo)拍賣(mài)制度和合理確定協(xié)議價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)水平,使各種方式的土地取得成本具有可比性,不僅可以有效消除前期土地成本過(guò)高等現(xiàn)象,還有利于房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合,促進(jìn)那些真正有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

    2.5“變”與“不變”

    所有人都在變,每家企業(yè)追求都在變,變的過(guò)程當(dāng)中,有所謂的戰(zhàn)略變化,有所謂的戰(zhàn)術(shù)變化,而戰(zhàn)術(shù)變化更多的企業(yè)是應(yīng)該去研究執(zhí)業(yè)經(jīng)理人,團(tuán)隊(duì)做研究。企業(yè)家更多的應(yīng)該研究戰(zhàn)略上的變化。

    各盡其責(zé),努力將每個(gè)人的工作做好,才能在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中立住腳。

    3總結(jié)

    房地產(chǎn)業(yè)是一種實(shí)體經(jīng)濟(jì),其發(fā)展和變化并非一日之事,若想在這個(gè)領(lǐng)域有所成,需要的不僅是努力更是一種敏銳的眼光和思維。變不僅是房地產(chǎn)業(yè)的變,也是思維和眼光的變化。

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