錦州市建成區(qū)土地儲備潛力分析

李紅丹 劉慈

摘 要：以2014年為評價時點，錦州市中心城區(qū)城鎮(zhèn)用地規(guī)模邊界內(nèi)的建設(shè)用地為研究對象，運用多因素評價法對居住用地進(jìn)行集約利用狀況評價，在此基礎(chǔ)上從理論和現(xiàn)實兩個角度進(jìn)行規(guī)模潛力測算。結(jié)果表明，錦州市中心城區(qū)居住用地集約利用差異明顯，離中心越遠(yuǎn)土地集約利用程度越低。可挖潛區(qū)域土地面積3 471.936 5hm2，理論規(guī)模潛力1 793.689 9hm2，現(xiàn)實規(guī)模潛力687.559 5hm2，挖潛改造規(guī)模空間較好。未來需要加強規(guī)劃管理與調(diào)控，科學(xué)編制土地儲備計劃，結(jié)合現(xiàn)實條件，充分挖掘內(nèi)部潛力，提高錦州市城市建設(shè)用地節(jié)地效益。

關(guān)鍵詞：中心城區(qū);居住用地;潛力測算;集約利用

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-5168（2019）34-0135-03

Potential Analysis of Land Reserve in the Construction Land

within the Scale of Urban Land Use in Jinzhou

LI Hongdan1 LIU Ci2

（1.Shenyang Tianli Land Technology Co.， Ltd.，Shenyang Liaoning 110000;2.Jinzhou Natural Resources Service Center，Jinzhou Liaoning 121000）

Abstract： Taking 2014 as the evaluation point， the construction land within the scale of urban land use in Jinzhou center as the object of study， it took the method of multifactor evaluation to quantitatively evaluate the intensive utilization of residential land， and took the aspects of theoretical and realistic condition transformation to calculated the scale potential for land-use. The results showed that the intensive utilization of residential land in Jinzhou center was obvious differences， a distribution pattern of decreasing from the center to the periphery. The area of potential tapping was 3 471.936 5hm2， the scale potential based on theoretical and realistic condition transformation were 1 793.689 9hm2 and 687.559 5hm2 respectively， among which the potential of latent power tapping was better. Finally， land reserve plan suggestions and measures of planning management were put forward， the city edge with low value of intensive degree should take connotation management potential tapping method to increase the intensity of land use with realistic conditions. This paper is expected to provide basis for improving land benefit of urban construction land in Jinzhou.

Keywords： central city;residential land;potential calcutaltion calcutaltion;intensive use

土地儲備工作的開展，有利于調(diào)節(jié)新增建設(shè)用地、盤活低效存量用地、優(yōu)化土地資源配置、落實城市發(fā)展規(guī)劃[1，2]。政府部門通過對土地進(jìn)行收回、收購或征用，保障了我國各類工程項目的建設(shè)用地，為發(fā)展提供了更多的可能性[3]。當(dāng)然，土地儲備也會出現(xiàn)對市場的控制力不足的現(xiàn)象;因政府過于追求土地收益，導(dǎo)致土地市場過度供應(yīng)，造成土地出讓面積過剩，城市土地利用粗放經(jīng)營[4]。因此，需要有計劃、有目的地儲備和投放土地，重點把握好用地總量和用地結(jié)構(gòu)的儲備和出讓。本文以錦州市中心城區(qū)為研究對象，分析建成區(qū)居住用地的儲備潛力，為土地儲備計劃編制提供依據(jù)，實現(xiàn)城市用地模式的內(nèi)涵式挖潛。

1 研究區(qū)概況

錦州市中心城區(qū)位于錦州市的西南部，是錦州市的政治、科技、文化中心，交通發(fā)達(dá)，通信便利，商貿(mào)基礎(chǔ)較好，下轄古塔區(qū)、凌河區(qū)、太和區(qū)和松山新區(qū)。2014年，常住人口58.52萬人，區(qū)域總面積43 896hm2，地區(qū)生產(chǎn)總值342.60億元;全社會消費品零售總額135.21億元。本文以錦州市中心城區(qū)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)模邊界范圍內(nèi)的現(xiàn)狀建設(shè)用地為研究范圍。

據(jù)統(tǒng)計，中心城區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地6 845hm2，以居住用地為主，其次為工業(yè)用地、交通設(shè)施用地、教育用地、商服用地、公園與綠地和機關(guān)團體用地。其中，居住用地面積3 538.62hm2，占建設(shè)用地總面積的51.70%。

2 數(shù)據(jù)來源與方法

2.1 數(shù)據(jù)來源及處理

研究主要涉及人口、經(jīng)濟、土地利用現(xiàn)狀、土地供應(yīng)和土地利用總體規(guī)劃等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。其中，人口和經(jīng)濟數(shù)據(jù)來自《錦州市統(tǒng)計年鑒》，土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源于2014年土地利用調(diào)查數(shù)據(jù);建筑狀況數(shù)據(jù)來源于錦州市地籍調(diào)查，并通過實地調(diào)查進(jìn)行數(shù)據(jù)修正。

從地籍?dāng)?shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)中提取基礎(chǔ)信息，進(jìn)行地類核實、轉(zhuǎn)換，提取建筑物信息，在此基礎(chǔ)上開展拓?fù)錂z查，地類圖斑與建筑基底、建筑層數(shù)等信息的圖數(shù)一致性檢查，最終形成本次研究工作的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2.2 研究方法

本文主要在中心城區(qū)用地狀況評價的基礎(chǔ)上，從現(xiàn)實社會經(jīng)濟條件出發(fā)，判斷潛力測算對象是否具備挖潛可行性，以及在最佳挖潛方式下可以實施挖潛改造的規(guī)模潛力的大小。

2.2.1 用地狀況評價。選擇綜合容積率、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、住宅地價實現(xiàn)水平及建筑密度5個指標(biāo)來對居住用地進(jìn)行集約度評價[5]，按照數(shù)軸法對不同類型功能區(qū)土地利用集約度進(jìn)行分值區(qū)段劃分，最終確定過度利用、集約利用、中度利用、低度利用四種類型。

2.2.2 潛力測算對象確定。按照挖潛的難易程度，可將儲備用地潛力分為理論潛力和現(xiàn)實潛力[6]。測算的對象基于全面改造的城市土地集約利用潛力測算，其對象為評價區(qū)域用地狀況評價判定為中、低度利用區(qū)的功能區(qū)，其他根據(jù)規(guī)劃需調(diào)整用途的功能區(qū)，現(xiàn)狀綜合容積率低于規(guī)劃允許容積率控制標(biāo)準(zhǔn)的功能區(qū)，需要進(jìn)行功能完善和提升的功能區(qū)[7]。

現(xiàn)實潛力測算對象主要針對理論潛力測算對象，從錦州市經(jīng)濟社會發(fā)展、城市規(guī)劃實施等現(xiàn)實條件出發(fā)，定性逐一分析具備挖潛改造經(jīng)濟、技術(shù)的可行性，依據(jù)其最佳的挖潛方式劃定相應(yīng)的空閑地、改造地等挖潛區(qū)域。

2.2.3 潛力測算。本文以規(guī)劃允許容積率標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，設(shè)定現(xiàn)實土地容量（現(xiàn)狀容積率表征）與達(dá)到符合規(guī)劃的土地容量（規(guī)劃允許容積率表征）差距進(jìn)行換算形成的土地規(guī)模作為規(guī)模潛力[7，8]。為了掌握居住用地可挖潛的用地總量規(guī)模和相對規(guī)模，分別測算理論潛力和現(xiàn)實規(guī)模潛力的大小。

理論規(guī)模潛力測算公式為：

[Ql=Q×Rc-Fc/Rc]? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

現(xiàn)實規(guī)模潛力測算公式為：

[Qc=Qt×Rc-Fc/Rc]? ? ? ? ? ? （2）

相對規(guī)模潛力測算公式為：

[qc=Qc/Q×100%]? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

式中，[Ql]為測算對象理論規(guī)模潛力，hm2;[Qc]為測算對象的現(xiàn)實規(guī)模潛力，hm2;[qc]為相對規(guī)模潛力，%;[Q]為可挖潛土地面積，hm2;[Qt]為現(xiàn)實改造土地面積，hm2;[Rc]為測算對象規(guī)劃允許的容積率標(biāo)準(zhǔn);[Fc]為測算對象現(xiàn)狀綜合容積率值。

按照相對規(guī)模的大小，通過單因素聚類分析[7]進(jìn)行歸類，劃分用地潛力分區(qū)。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃及計劃安排、相關(guān)開發(fā)建設(shè)或改造計劃等因素，采用定性方式進(jìn)一步分清挖潛難易程度和挖潛時序。

3 結(jié)果分析

3.1 居住用地狀況評價分析

近年來，錦州市中心城區(qū)城市用地總體向南發(fā)展，形成以老城區(qū)為依托，以新區(qū)為重點的城市空間發(fā)展格局。中心城區(qū)居住用地3 538.618 3hm2，占建設(shè)用地總面積的51.7%;建筑總面積4 158.535 9萬m2;建筑基底面積1 033.566 1萬m2;建筑密度29.21%，綜合容積率1.18。由于城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展和人口分布等原因，居住用地集約利用差異明顯。南橋以北的古塔城區(qū)和凌河城區(qū)，土地利用水平較高，離中心越遠(yuǎn)，土地集約利用程度越低;而南橋以南作為新城區(qū)，土地利用水平較低。

中低度利用區(qū)1 979.737 4hm2，占居住用地總面積的55.94%，主要分布在中心城區(qū)邊緣的新建城區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部;現(xiàn)狀為集約利用，但現(xiàn)狀綜合容積率值低于規(guī)劃允許容積率控制標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域1 492.199 1hm2，占居住用地總面積的42.17%?？梢姡\州市中心城區(qū)居住用地具備改造挖潛可能性，應(yīng)適當(dāng)加大開發(fā)利用。

3.2 居住用地潛力分析

錦州市中心城區(qū)居住用地可挖潛區(qū)域土地面積3 471.936 5hm2，理論潛力總量為1 793.689 9hm2。從現(xiàn)實條件出發(fā)，居住用地現(xiàn)實潛力測算面積939.240 7hm2，占可挖潛區(qū)域面積的27.05%，主要集中在空閑地、改造地等挖潛區(qū)域。經(jīng)統(tǒng)計，空閑地挖潛區(qū)域6.777 7hm2，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)改造挖潛區(qū)域351.286 5hm2，整體拆除現(xiàn)有物業(yè)改造挖潛區(qū)域581.240 7hm2。

通過規(guī)劃允許的容積率可能提高的相對幅度進(jìn)行聚類分析，繪制錦州市中心城區(qū)居住用地現(xiàn)實規(guī)模潛力分布圖?，F(xiàn)實規(guī)模潛力總計687.559 5hm2。其中，高潛力區(qū)規(guī)模潛力326.233 6hm2，主要分布在松山新區(qū)的松山街道、凌南街道的南部;太和區(qū)鐘屯鄉(xiāng)、新民鄉(xiāng)的西部，營盤鄉(xiāng)的北部。中潛力區(qū)規(guī)模潛力325.816 6hm2，主要分布在古塔區(qū)士英街道、凌河區(qū)百股街道、太和區(qū)營盤鄉(xiāng)的南部、農(nóng)工商總公司西部、太和區(qū)的新民鄉(xiāng)、松山新區(qū)凌南街道。低潛力區(qū)規(guī)模潛力35.509 3hm2，主要分布在太和區(qū)的新民鄉(xiāng)、古塔城區(qū)和凌河城區(qū)的少部分。

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，潛力多集中在中心城區(qū)的邊緣地帶，說明隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，城區(qū)內(nèi)部還有較多的城中村現(xiàn)象，這些城中村由于缺乏行之有效的管理，長久以來處于粗放無序、規(guī)劃管控失靈的現(xiàn)象，造成城市土地資源浪費[9，10]。該部分需要進(jìn)行長時間規(guī)劃，合理開發(fā)，作為長期挖潛區(qū)，是今后錦州市中心城區(qū)居住用地發(fā)展的重要方向。此外，中心城區(qū)也存在部分在建或未建項目，土地利用程度和經(jīng)濟效益相對較低。該部分開發(fā)較為容易，可以作為短期、近期挖潛區(qū)，將土地利用方式從粗放利用轉(zhuǎn)變到集約利用的軌道上來[2]。

4 結(jié)論與建議

本研究在集約利用評價的基礎(chǔ)上，從理論潛力和現(xiàn)實潛力兩個角度對錦州市中心城區(qū)居住用地進(jìn)行規(guī)模潛力測算，劃分潛力分區(qū)。得出以下結(jié)論。

①總體而言，錦州市居住用地集約利用水平差異明顯，呈現(xiàn)出明顯的由內(nèi)向外遞減的特征。中度利用和低度利用的比例較大，理論上提升挖潛空間很大。

②經(jīng)測算，理論規(guī)模潛力1 793.689 9hm2，現(xiàn)實規(guī)模潛力687.559 5hm2，主要分布在中心城區(qū)的邊緣地帶和城區(qū)部分在建或未建項目區(qū)。結(jié)合現(xiàn)實條件，需要按照空閑地、部分改造以及整體改造挖潛方式分時序、分階段進(jìn)行挖潛。

基于用地潛力測算結(jié)果提出以下建議。第一，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場發(fā)展?fàn)顩r，制訂土地儲備計劃，使建設(shè)用地供應(yīng)從增量土地供應(yīng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪客恋貫橹?，提高土地儲備參與宏觀調(diào)控的能力[2]。第二，加強規(guī)劃管理與調(diào)控。一方面，充分挖掘內(nèi)部潛力，對部分集約度偏低的居住用地進(jìn)行舊城改造、土地整理等，充分挖掘城市存量土地和低度利用土地的潛力。另一方面，避免項目規(guī)劃不合理造成的土地資源浪費。同時，優(yōu)質(zhì)土地的儲備還可以吸引外部資產(chǎn)的投入，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展[11]，以此達(dá)到經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展和外延中度擴張的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

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