度效兩維視角下城市居住用地評估與分類研究
——以濟南中心城區(qū)為例

尹宏玲，徐會芝，褚晨晨，齊文菲，?

(1.山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，山東 濟南 250101；2.濟南市規(guī)劃設(shè)計研究院，山東 濟南 250101)

0 引言

國土空間開發(fā)保護現(xiàn)狀評估是科學(xué)編制國土空間規(guī)劃和實施有效監(jiān)督的重要前提[1－2]，各地均積極開展了國土空間開發(fā)保護現(xiàn)狀評估工作。 居住用地是國土空間的重要組成部分，其利用效率和服務(wù)質(zhì)量直接影響城市空間高質(zhì)量發(fā)展。 科學(xué)精準地評估城市居住用地，是認清城市土地利用效率、實現(xiàn)城市國土空間高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。

當前，居住用地評估研究和實踐主要集中在規(guī)劃評估和集約利用評價兩個方面。 規(guī)劃評估多數(shù)是作為總體規(guī)劃評估的重要組成部分[3－6]，也有少數(shù)是針對居住用地這一特殊用地類型開展的專項規(guī)劃評估研究[7－8]，這兩種類型規(guī)劃評估思路都是通過與現(xiàn)狀規(guī)劃用地的對照，評估居住用地規(guī)劃目標完成情況和空間布局一致性。 在集約利用評價方面，從容積率、建筑密度、人口密度、生活設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、綠地率以及地價實現(xiàn)水平等7 個方面提出了構(gòu)建居住功能區(qū)指標體系[9]；學(xué)界也開展了關(guān)于居住用地集約利用評價的指標體系、評價方法等方面的研究[10－13]，在實踐和理論層面多是從“地”的利用或者設(shè)施配套的角度，以城市或功能區(qū)為單元評價居住用地。

既有居住用地評估強調(diào)物質(zhì)空間“地”的自身利用程度評估，缺乏從滿足“城市人”需求程度的評估[14]，也未將居住用地融入社區(qū)生活圈；評估單元以城市或居住區(qū)尺度為主，其數(shù)據(jù)顆粒度較大，缺乏微觀尺度的精細化評估，評估方法多采用綜合評價法；而評估結(jié)果多以抽象指數(shù)或者分值表示排序，無法直觀說明評估的具體問題，不便于在實踐中應(yīng)用。

互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和移動信息技術(shù)的快速發(fā)展，興趣點(Points of Interest，POI)、手機信令、熱力圖等大數(shù)據(jù)不斷涌現(xiàn)，為引導(dǎo)評估從以“地”為核心的物質(zhì)空間評估轉(zhuǎn)向“地”和“人”需求的綜合評估提供數(shù)據(jù)和方法支撐。 全國土地調(diào)查數(shù)據(jù)為以地塊為單元的居住用地精細化評估提供了基礎(chǔ)。 基于此，文章利用計算機編程語言Python 和地理信息系統(tǒng)軟件ArcGIS 二次開發(fā)等技術(shù)，整合行業(yè)統(tǒng)計和社會網(wǎng)絡(luò)等多源數(shù)據(jù)，從“地”的利用強度和“人”的服務(wù)效能兩大維度構(gòu)建城市居住用地評估邏輯框架，并以濟南中心城區(qū)為例，深入探討居住用地現(xiàn)狀評估和分類引導(dǎo)，以期為居住用地提質(zhì)增效提供參考和支撐。

1 評估維度與指標構(gòu)建

1.1 評估維度

居住用地是滿足居民居住和生活的空間載體，是城市生活空間的最重要組成部分。 作為一種特殊類型的國土空間，居住用地要符合新時代國土空間高質(zhì)量發(fā)展基本要求，即強調(diào)國土空間合理保護和有效利用，以國土空間管控推動土地節(jié)約集約利用；同時，也要體現(xiàn)新時代“人民城市人民建，人民城市為人民”的人民城市重要理念[15]。

因此，從新時代國土空間規(guī)劃時代使命和“以人為本”的價值導(dǎo)向出發(fā)，居住用地評估包含兩大維度，即(1) 物質(zhì)空間維度 從“地”的角度評估居住用地利用強度，是國土空間節(jié)約集約利用的重要體現(xiàn)；(2) 社會需求維度 從“人”的角度評估居住用地服務(wù)效能，是“以人為本”理念的直接體現(xiàn)。 居住用地兩大維度的評估相輔相成，其中物質(zhì)空間維度評估是對居住用地本底評估，是社會需求維度評估的前提和基礎(chǔ)；而社會需求維度評估是對居住用地最終目標評估，是物質(zhì)空間維度評估的目的和歸宿。 城市居住用地評估框架如圖1 所示。

圖1 城市居住用地評估邏輯框架圖

1.2 評估指標

(1) 利用強度評估指標

容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標[9]，可作為居住功能區(qū)評價的必選指標。 選取容積率作為居住用地利用強度評估指標，如容積率越高，則表明居住用地利用強度越高。

(2) 服務(wù)效能評估指標

除了居住功能，居住用地還應(yīng)滿足居民教育、醫(yī)療、出行、文化、體育等公共服務(wù)生活需求。 因此，從為人服務(wù)的視角，居住用地服務(wù)效能評估包含服務(wù)人群規(guī)模和服務(wù)質(zhì)量。

人群活力直觀反映了人群活動強度等級，用以表征居住用地服務(wù)人群規(guī)模。 人群活力等級越高，說明居住用地服務(wù)人群規(guī)模越大。

學(xué)校、醫(yī)院、交通、綠地、廣場、文化活動站是居民生活必需的公共服務(wù)設(shè)施和公共活動場所，也是標準[16]規(guī)定的生活圈配建社區(qū)基本服務(wù)設(shè)施。 選取5、10、15 min 等時圈內(nèi)居民可獲得的小學(xué)、醫(yī)院、公交站點、公園廣場、圖書館數(shù)量來反映居住用地的服務(wù)質(zhì)量。

2 研究區(qū)域與方法

2.1 研究區(qū)域

研究區(qū)域為濟南中心城區(qū)，其范圍東至東巨野河，西至南大沙河以東，南至南部雙尖山、興隆山一帶山體及規(guī)劃的濟萊高速公路，北至黃河及濟青高速公路[15，17]。 中心城區(qū)分為舊城區(qū)和新城區(qū)，其中舊城區(qū)為二環(huán)路圍合區(qū)域。

2.2 數(shù)據(jù)來源與空間匹配

提取濟南市第三次全國國土調(diào)查數(shù)據(jù)庫，獲得研究區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅用地圖斑共有3 657 個，其總面積為145.45 km2。 將濟南建設(shè)用地普查數(shù)據(jù)進行空間匹配，獲取城鎮(zhèn)住宅用地的空間信息和容積率數(shù)據(jù)。 由于部分城鎮(zhèn)住宅用地圖斑信息缺失、無效以及不同數(shù)據(jù)源邊界不一致，最終篩選出濟南中心城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地圖斑為2 342 個、總面積為111.02 km2，其中舊城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地為1 376 個，其面積為51.50 km2；新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地為966 個，其面積為59.52 km2。

通過自編程序獲取服務(wù)人群百度熱力圖像數(shù)據(jù)并進行矢量化處理和地理坐標投影；根據(jù)圖像色彩差異對數(shù)據(jù)點進行賦值并劃分1 ～5 個等級；通過空間連接功能將不同人群活力等級匹配到城鎮(zhèn)住宅用地地塊。

小學(xué)、醫(yī)院、公交點、綠地廣場、文化活動站等POI 的名稱、類別、經(jīng)緯度等信息數(shù)據(jù)，借助Python從在線地圖平臺高德地圖開放程序接口(Application Programming Interface， API) 抓取獲得[18－19]；采用數(shù)據(jù)地圖Datamap for Excel 插件檢索或篩選數(shù)據(jù)；通過ArcGIS 空間連接模塊，將不同時圈內(nèi)各類公共服務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)到城鎮(zhèn)住宅用地，依據(jù)地塊可獲取的公共服務(wù)數(shù)量和距離綜合分析后劃分5 個等級。

2.3 研究方法

(1) 空間自相關(guān)性分析

空間自相關(guān)是檢驗?zāi)骋灰氐膶傩灾蹬c其相鄰空間點上的屬性值關(guān)聯(lián)是否顯著的重要指標，包括全局和局部自相關(guān)兩種[20]。 全局空間自相關(guān)用于判別整個區(qū)域某一要素在空間是否有集聚性存在，常用莫蘭指數(shù)Moran’s I 表征；局部空間自相關(guān)用于衡量整個區(qū)域內(nèi)某個單元與鄰近單元的相關(guān)程度，可以測算出局部空間分散或集聚。

(2) 加權(quán)求和法計算服務(wù)效能

采用加權(quán)求和法，將地塊每一項評估指標數(shù)值與其權(quán)重相乘得出地塊服務(wù)效能。 服務(wù)效能由式(1)表示為

式中Sei為第i 地塊服務(wù)效能；n 為地塊數(shù)量；fa為第a 項指標權(quán)重；Za為第a 項指標標準化數(shù)值。

指標權(quán)重采用層次分析法(Analytic Hierarchy Process，AHP)確定；各指標數(shù)值是對數(shù)據(jù)的極差標準化后，采用歸一化方法修正得出。

(3) 四象限法則判別居住用地類型

四象限法則源于二維象限圖，是在平面內(nèi)通過兩個相互獨立指標(屬性、性質(zhì)、特征)的正、反兩個方向兩兩組合，最終將事物分為4 個組合區(qū)域。 借鑒四象限法則，以利用程度為橫軸，以服務(wù)效能為縱軸，以利用程度和服務(wù)效能平均數(shù)為縱橫分界線，將居住用地劃分為高效型、服務(wù)型、開發(fā)型和低效型4種類型。

3 結(jié)果與分析

3.1 評估結(jié)果

3.1.1 利用強度評估

參考有關(guān)標準[16]，將濟南中心城區(qū)居住用地利用強度劃分為低、中、高3 個等級。 濟南中心城區(qū)居住用地容積率平均值為1.73，屬于中等強度，說明濟南中心城區(qū)居住用地利用強度整體不高。

濟南中心城區(qū)居住用地容積率差異較大，容積率最高的是恒大名都24 號地塊，其容積率為6.21；而最低的宅科地塊，其容積率僅為0.21。 容積率較高和較低的居住用地地塊數(shù)量少，多數(shù)居住用地容積率屬于中等(如圖2 所示)。 從具體數(shù)量分布看，中等級居住用地地塊為1 654 個，占居住用地地塊總數(shù)的70.84%，所占比例最高；其次是低等級居住用地444 個，所占比例為18.96%；而高等級居住用地僅占10.20%，所以濟南中心城區(qū)居住用地利用強度相對集中。

圖2 濟南中心城區(qū)居住用地容積率分段頻率圖

濟南中心城區(qū)居住用地容積率分布如圖3 所示。在空間分布上，3 個等級居住用地在新舊城區(qū)均有分布。 為了探索濟南中心城區(qū)居住用地利用強度空間分布特性，采用全局和局部空間自相關(guān)性分析方法。

圖3 濟南中心城區(qū)居住用地容積率分布圖

濟南中心城區(qū)居住用地容積率全局Moran's I指數(shù)為0.20，顯著性水平檢驗P 值為0.01，通過顯著性檢驗。 Moran's I 指數(shù)＞0，說明濟南中心城區(qū)居住用地容積率存在正空間相關(guān)性，同等級容積率具有一定的空間聚集性。 局部相關(guān)性分析生成的容積率集聚圖如圖4 所示，其中高－高集聚和低－低集聚的地塊在新舊城區(qū)都有分布，但空間聚集特征明顯，高－高集聚地塊主要位于舊城區(qū)順河高架以西、北園高架以南、緯十二路以東、經(jīng)十路以北區(qū)域和新城區(qū)西客站片區(qū)、東方街道片區(qū)和漢嶼片區(qū)；低－低集聚地塊主要位于舊城區(qū)的經(jīng)十路以南區(qū)域、無影山中路黃岡片區(qū)和新城區(qū)的長清區(qū)、龍洞片區(qū)。 兩種集聚類型的地塊共有826 個， 占總地塊數(shù)量的35.27%，說明兩種類型集聚分布區(qū)域較小，中心城區(qū)大部分居住用地為高低混合分布。

圖4 濟南中心城區(qū)居住用地容積率聚集圖

3.1.2 服務(wù)效能評估(1) 效能差異

對中心城區(qū)居住用地人群活力和6 類公共服務(wù)值進行標準化處理，以6 類公共服務(wù)算術(shù)平均數(shù)作為服務(wù)品質(zhì)數(shù)值；通過層次分析法確定服務(wù)人群與服務(wù)品質(zhì)權(quán)重之比為1∶3；采用加權(quán)求和法計算各地塊服務(wù)效能并劃分為5 個等級。

濟南中心城區(qū)居住用地人群活力平均值為0.22，根據(jù)人群活力值自然間斷點劃分的5 個等級，屬于第2 等級，說明濟南中心城區(qū)居住用地人群活力整體不高。 中心城區(qū)高于人群活力平均值的地塊有1 067 個、面積為39.47 km2，分別占地塊總數(shù)和總面積的45.56%、35.55%，說明居住用地的人群活力低于平均水平。 從各等級分布來看，濟南中心城區(qū)服務(wù)人群活力第2、3、4 等級的居住用地較多，3 個等級用地共占90.86%，其中第2 等級居住用地最多，達到47.22%。

濟南中心城區(qū)居住用地綜合服務(wù)質(zhì)量較高，綜合服務(wù)質(zhì)量等級為1 的地塊數(shù)量和面積分別為34 個、0.72 km2，僅占總居住用地的1.45%和0.64%。各類服務(wù)質(zhì)量差異較大，在居住用地6 類公共服務(wù)中，出行服務(wù)等級為1 的地塊數(shù)量和面積最少，分別占10%、15%，說明居住用地出行服務(wù)水平整體高。醫(yī)院、小學(xué)和體育3 類等級為1 的地塊數(shù)量和面積占比約為20%，說明有20%居住用地在等時圈范圍內(nèi)無法滿足居民醫(yī)療、教育、體育服務(wù)需求。 公園服務(wù)等級為1 的地塊數(shù)量和面積占比均為30%，相比于其他類型服務(wù)，公園各等級數(shù)量和面積占比相對均衡。 等級為1 的地塊數(shù)量和面積占比最多的是圖書館，分別占67%和63%，說明居住用地文化服務(wù)水平整體比較低。

(2) 空間分布

借鑒已有研究并經(jīng)反復(fù)試驗，以搜索半徑為500 m 對濟南中心城區(qū)居住用地服務(wù)效能以及各類服務(wù)進行核密度分析；以泉標為中心，每隔5 km 做緩沖區(qū)，疊加到核密度分布圖。

濟南中心城區(qū)居住用地服務(wù)效能形成了多個高值區(qū)，高值區(qū)集聚在城市中心，呈現(xiàn)出由中心向外圍遞減的空間分布特征。 在中心地區(qū)，居住用地服務(wù)效能表現(xiàn)出“大集聚、小分散”的空間特征，在和諧廣場、萬達廣場、洪樓廣場等區(qū)域出現(xiàn)了多個服務(wù)效能次級中心；而外圍地區(qū)也出現(xiàn)了燕山、七里河、東方、全福等高值區(qū)，且與中心地區(qū)高值區(qū)中心連成一片。

濟南中心城區(qū)居住用地人群活力和各類服務(wù)也形成中心－外圍的空間分布。 人群活力和各類服務(wù)均有明顯的集聚中心，其中人群活力、小學(xué)、公交服務(wù)集聚中心規(guī)模較大，說明中心地區(qū)滿足居民服務(wù)需求的居住用地較多；而圖書館、醫(yī)院的集聚中心規(guī)模較小，說明中心地區(qū)滿足居民服務(wù)需求的用地少。同時，人群活力、小學(xué)、圖書館、醫(yī)院高值區(qū)在0 ～5 km圈層內(nèi)高度聚集，說明服務(wù)水平高的居住用地集中在中心地區(qū)，外圍地區(qū)居住用地的服務(wù)水平相對較低；公交站點、公園、體育高值區(qū)主要分布在0～5 km圈層內(nèi)，但其他圈層也有分布，說明此類服務(wù)高值區(qū)分布相對分散，如公園服務(wù)核密度在5 ～10 km圈層的燕山、臘山，10 ～15 km 圈層的舜奧，＞20 km的長清區(qū)都有高值區(qū)(如圖5 所示)。

圖5 濟南中心城區(qū)居住用地服務(wù)效能核密度圖

為進一步分析濟南中心城區(qū)居住用地服務(wù)效能空間分布特征，分別統(tǒng)計各圈層居住用地服務(wù)效能各項指標數(shù)值。 整體來看，濟南中心城區(qū)居住用地服務(wù)效能在以泉標為中心的5 km 圈層范圍內(nèi)數(shù)值最高，由中心向外圍，居住用地服務(wù)效能各項指標數(shù)值呈現(xiàn)出遞減趨勢，說明中心居住用地服務(wù)效能普遍較高，而外圍服務(wù)效能普遍較低。 但是，居住用地服務(wù)效能在各圈層和各類服務(wù)效能之間下降程度不同。 0～5 km 和5～10 km 之間居住用地服務(wù)效能曲線下降明顯，其他圈層下降的相對平緩，說明0 ～5 km和5～10 km 之間居住用地服務(wù)效能差異最為顯著。 綜合服務(wù)效能、人群活力、小學(xué)服務(wù)曲線下降明顯，說明其中心特征更明顯；而居住用地的公園、體育、圖書館服務(wù)曲線相對平緩，說明其中心特征相對較弱(如圖6 所示)。

從各圈層來看，不同圈層居住用地服務(wù)效能之間的差距不同，在0～5 km 范圍內(nèi)，居住用地服務(wù)效能各項指標差異較大，由中心向外圍，各類服務(wù)效能之間的差距逐漸縮小。 0 ～5 km 圈層內(nèi)，最高的綜合服務(wù)效能數(shù)值為0.38、最低的綠地服務(wù)為0.12，二者相差0.26，說明該圈層內(nèi)居住用地的各種服務(wù)差距明顯；＞20 km 的圈層，最高綜合服務(wù)效能為0.14、最低文化服務(wù)為0.03，二者相差僅0.11，說明該圈層各項服務(wù)數(shù)值均較低且彼此間差距小。

3.2 類型分異與引導(dǎo)策略

3.2.1 類型分異

借鑒四象限法則，依據(jù)各地塊利用程度和服務(wù)效能評估結(jié)果，將濟南中心城區(qū)居住用地劃分為高效型、服務(wù)型、開發(fā)型和低效型4 種類型。

(1) 規(guī)模分異

濟南中心城區(qū)4 類居住用地地塊數(shù)量及規(guī)模大小差異明顯。 從地塊數(shù)量來看，高效型和低效型地塊數(shù)量較多，其中高效型地塊數(shù)量最多，共有826 個，占中心城區(qū)居住用地地塊總數(shù)的35.27%；低效型地塊數(shù)量為639 個，占地塊總數(shù)的27.28%。地塊數(shù)量最少的是開發(fā)型，地塊數(shù)量僅有425 個，約為高效型地塊數(shù)量的一半，地塊數(shù)量最多和最少的居住用地之間差距較大。

從用地面積來看，最大的是低效型，其用地面積為41.95 km2，占中心城區(qū)居住用地總面積的37.23%，即＞1/3 的居住用地屬于低效型，說明濟南中心城區(qū)低效型居住用地比較多；最小的是服務(wù)型，其用地面積為18.77 km2，不足低效型居住用地的一半。 相比于地塊數(shù)量，用地面積最大和最小的居住用地類型之間差距更大。

從地塊大小來看，低效型地塊平均面積為6.57 hm2，在4 種類型中最大，說明濟南中心城區(qū)低效型居住用地地塊一般較大；最小的是高效型，其地塊平均面積為3.58 hm2，僅為低效型地塊平均面積的54%，比中心城區(qū)地塊平均面積少1.20 hm2，說明濟南中心城區(qū)高效型居住用地地塊通常較小。

(2) 空間分異

濟南中心城區(qū)不同類型居住用地分布如圖7 所示，濟南中心城區(qū)4 類居住用地呈現(xiàn)出不同的空間分布格局。 高效型居住用地主要聚集在舊城區(qū)，屬于中心聚集型，并呈現(xiàn)由中心向外圍遞減的空間分布特征。 舊城區(qū)高效型地塊有616 個，用地面積為18.67 km2，分別占高效型地塊總數(shù)和用地面積的74.58%和63.18%。 舊城區(qū)內(nèi)，高效型居住用地集中在古城區(qū)和商埠區(qū)周邊的南全福、保利、明湖廣場、萬達廣場、世貿(mào)天府、和諧廣場等少數(shù)幾個地區(qū)。 另外，二環(huán)路以東花園路兩側(cè)、西客站青島路兩側(cè)、舜奧片區(qū)以及唐冶新區(qū)、長清區(qū)也有少量的高效型居住用地，且花園路兩側(cè)的高效型居住用地與舊城區(qū)連城一片。

圖7 濟南中心城區(qū)不同類型居住用地分布圖

服務(wù)型居住用地主要聚集在舊城區(qū)，屬于中心聚集型。 舊城區(qū)服務(wù)型地塊有323 個，其面積為11.70 km2，分別占服務(wù)型地塊總數(shù)和面積的71.46%和62.32%，其舊城區(qū)聚集度略低于高效型居住用地。 在舊城區(qū)內(nèi)，其主要分布在甸柳新村、和平心村、泉興小區(qū)、二七新村、舜玉小區(qū)等地區(qū)；相比于高效型，服務(wù)型居住用地集中區(qū)離城市中心遠。 新城區(qū)服務(wù)型主要分布在二環(huán)東路沿線，此外在高新區(qū)、西客站片區(qū)、長清區(qū)也有少量地塊。

開發(fā)型居住用地空間分布相對分散，廣泛分布在舊城區(qū)和新城區(qū)，且在兩個城區(qū)均未形成明顯的集聚中心。 舊城區(qū)內(nèi)開發(fā)型地塊有205 個，其面積為8.51 km2，分別占開發(fā)型地塊總數(shù)和面積的48.24%和37.98%；主要分布在舊城區(qū)北面和西面。新城區(qū)內(nèi)開發(fā)型地塊是220 個，比舊城區(qū)多5 個地塊，其面積為13.89 km2，比舊城區(qū)多了5.39 km2。新城區(qū)開發(fā)型居住用地零散分布在東部新城、西客站片區(qū)以及長清區(qū)、大學(xué)城少量地塊。

低效型居住用地空間分布范圍更為廣泛，未形成明顯集聚中心，但其軸線分布特點明顯。 舊城區(qū)低效型地塊232 個，其面積為12.86 km2，主要分布在經(jīng)十路以南和工業(yè)北高架以北的區(qū)域；新城區(qū)低效型地塊有407 個，其面積為29.09 km2，數(shù)量和面積均高于舊城區(qū)。 新城區(qū)燕山新區(qū)、西客站片區(qū)、唐冶片區(qū)以及長清區(qū)、大學(xué)城都有較多低效型居住用地，在二環(huán)南路、旅游路、工業(yè)北路沿線也有少量地塊。

3.2.2 分類引導(dǎo)

依據(jù)各類居住用地利用強度和服務(wù)效能以及地塊規(guī)模、空間區(qū)位等特征，結(jié)合居民生活服務(wù)需求和未來住區(qū)發(fā)展趨向，制定不同類型居住用地差異化的引導(dǎo)策略。

高效型居住用地的容積率較高，居住人口密度較大，且公共服務(wù)設(shè)施相對齊全。 此類居住用地既符合新時代國土空間節(jié)約集約利用要求，又滿足居民居住生活需求。 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民美好生活需要日益提高，對人居環(huán)境尤其是公共服務(wù)類型和層次有更高需求。 順應(yīng)新時期新需求，未來高效型居住用地需結(jié)合人群需求多樣化和個性化的特點，增加樂齡設(shè)施、頤養(yǎng)設(shè)施、兒童游樂場、終身教育等新興公共服務(wù)內(nèi)容，不斷豐富和完善公共服務(wù)類型；另外，結(jié)合住區(qū)智能化發(fā)展趨勢，搭建智能化公共服務(wù)平臺，提供社區(qū)智能養(yǎng)老、智能醫(yī)療、智能物業(yè)等智能化公共服務(wù)。

服務(wù)型居住用地容積率較低，配有居民生活需要的基本公共服務(wù)，居住人口密度較大。 結(jié)合國土空間高質(zhì)量發(fā)展和居民美好生活需求，未來服務(wù)型居住用地需挖掘內(nèi)部用地潛力，采用微更新模式將小區(qū)內(nèi)零星地塊和附屬建筑改造為公共服務(wù)或公共活動空間，以此提高居住用地利用效率；同時結(jié)合人群需求和小區(qū)條件，采用多元化渠道改造老化公共服務(wù)設(shè)施，增加適老服務(wù)、快遞服務(wù)、無障礙設(shè)施、社區(qū)食堂等公共服務(wù)和公共活動場地。

開發(fā)型居住用地容積率較高，但基本公共服務(wù)缺失，居住人口不多。 此類居住用地多為城市向外拓展中新建的居民小區(qū)，是未來城市新增人口主要聚居地。 未來開發(fā)型居住用地需按照社區(qū)生活圈配置和建設(shè)標準，補齊基本公共服務(wù)短板，健全基本公共服務(wù)體系，滿足居民生活基本需求，提升人口吸引力和入住率；同時增加商業(yè)、快遞、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)和公共活動場地，完善居民便民服務(wù)體系，滿足居民多樣化生活需求。

低效型居住用地容積率低，基本公共服務(wù)不足，居住人口少，主要包括城中村、老舊小區(qū)以及外圍高檔居住區(qū)。 對于城中村或老舊小區(qū)，結(jié)合城市更新或老舊小區(qū)改造，進行城市土地再開發(fā)，拆除新建為居住區(qū)或改為其他用地，提升用地集約節(jié)約利用水平。 外圍高檔居住區(qū)，結(jié)合居民多層次需求特點，重點完善個性化和品質(zhì)化的社區(qū)服務(wù)，而教育、醫(yī)療、出行等基本公共服務(wù)設(shè)施，則是融入周邊社區(qū)生活圈范圍。

4 結(jié)論

通過上述研究可知:

(1) 濟南中心城區(qū)居住用地平均容積率為1.73，利用強度屬于中等；空間上表現(xiàn)出“大分散、小聚集”的分布特征，同等級居住用地具有一定空間聚集性，但高－高、低－低兩種聚集分布范圍相對較小，中心城區(qū)居住用地為高低混合分布。

(2) 濟南中心城區(qū)居住用地人群活力均值為0.22，整體不高；滿足居民需求的各類公共服務(wù)質(zhì)量差異較大，出行、教育、醫(yī)療、體育服務(wù)質(zhì)量較高，但文化、綠地相對較低；人群活力、服務(wù)效能以及各類服務(wù)效能在空間上均呈現(xiàn)出中心向外圍遞減的圈層分布特征，但服務(wù)效能在各圈層和各類服務(wù)效能之間下降程度不同。

(3) 濟南中心城區(qū)居住用地形成了高效型、開發(fā)型、服務(wù)型和低效型4 種類型居住用地，各類用地規(guī)模和空間分異明顯。 高效型和服務(wù)型屬于中心聚集型，開發(fā)型和低效型屬于分散型，其中低效型分布較開發(fā)型分布更為廣泛。