中國城市居住用地發(fā)展研究

文/張麗 喬睿

一、引言

改革開放以來，中國城鎮(zhèn)化不斷推進。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自1996年起，中國城鎮(zhèn)化率達到30%以上，且年均增長量明顯增加，進入加快建設(shè)的嶄新時期。截至2021年，中國城鎮(zhèn)化率達到64.72%，年均增速雖有所降低，但仍處于高速增長階段。土地在城鎮(zhèn)化進程中扮演著十分重要的角色。城鎮(zhèn)化進程意味著更多的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市人口數(shù)量急劇增長，由此帶來城市居住用地緊張問題。城市居住用地是承載居民生活的重要建設(shè)用地，是滿足人民“住有所居”的基礎(chǔ)。不斷新增的城市人口在城市中面臨的首要問題就是居住。無論是租房還是購房，都需要足夠的土地支撐住房建設(shè)。此外，城市居住用地還關(guān)系著作為我國重要的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，居住用地的面積直接影響著房地產(chǎn)市場的供給平衡。過少的居住用地供給會導(dǎo)致房價上漲，降低城市居民生活水平，這將阻礙城鎮(zhèn)化進程的進一步推進；過多的居住用地供給會造成城市建設(shè)用地規(guī)劃不合理的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品供過于求以及市場蕭條的問題，阻礙建設(shè)和諧的城市人居關(guān)系。

合理準確地預(yù)測城市居住用地面積可以促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，為城鎮(zhèn)化進程提供助力，這無疑具有十分重要的理論意義與實踐意義。一般情況下，城市居住用地面積受土地面積、環(huán)境影響等限制，不會無限增長。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城市居住用地面積顯著增長；待城鎮(zhèn)化率達到成熟階段時，城市居住用地面積增長率明顯降低。因此，城市居住用地面積的變化基本呈現(xiàn)“S”型，即增長率由慢向快再向慢變化，與logistic模型的S型曲線相吻合。鑒于此,本文利用2011—2020年全國城市居住用地面積數(shù)據(jù)，通過建立logistic模型，對全國城市居住用地面積進行預(yù)測，并結(jié)合GM（1,1）灰色預(yù)測模型對全國城市居住用地面積的最大值進行估算，分析近年來我國城市居住用地面積的發(fā)展趨勢，并預(yù)測未來5年內(nèi)我國城市居住用地面積，以期對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展提出建議，為城市土地的協(xié)調(diào)利用提供理論支撐。

二、全國城市居住用地現(xiàn)狀

（一）全國城市居住用地面積呈現(xiàn)逐年增多態(tài)勢

由于《2020年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》中城市建設(shè)用地

面積不包含北京市的數(shù)據(jù)，本文選用《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》進行分析。根據(jù)《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)，截至2019年，我國城市建設(shè)用地面積達到58307.71平方公里，其中全國城市居住用地面積已達到18102.07平方公里，占城市建設(shè)用地面積的31.05%，是城市建設(shè)用地規(guī)劃中面積最大的類別。其他面積占比較大的類別依次為工業(yè)用地、道路交通設(shè)施用地、綠地與廣場用地等（如圖1所示）。城區(qū)常住人口為34591.72萬人。城市人均居住用地面積=城市城區(qū)居住用地面積/城區(qū)常住人口。根據(jù)計算公式可以得出，2019年城市人均居住用地面積為52.33平方米/人。同樣，根據(jù)公式可以計算得到2015—2019年的人均居住用地面積如表1所示，人均居住用地面積表現(xiàn)出逐年增多的趨勢。

表1 2015-2019年全國人均城市居住用地面積

圖1 2019年全國城市建設(shè)用地面積占比圖

（二）各區(qū)域居住用地面積差異大

我國幅員遼闊，地大物博。不同地區(qū)的土地資源稟賦、城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟發(fā)展水平差異也相對較大。因此，不同城市的人均居住用地水平也具有差異性。如表2所示，截至2019年，新疆與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團的城市人均居住用地面積位列全國第一，超過60平方米/人，寧夏、海南、安徽、內(nèi)蒙古等地的人均居住用地面積也相對較大，均超過50平方米/人。北京、上海、天津三個直轄市的城區(qū)人均居住用地面積較小，低于25平方米/人。

表2 各省市人均居住用地面積

三、中國城市居住用地面積預(yù)測

在了解我國城市居住用地面積的基本現(xiàn)狀后，為更加準確地提出我國城市居住土地規(guī)劃建議，還需對未來全國城市居住用地面積進行準確預(yù)測，以此深入研判我國城市居住用地面積變化趨勢。本文根據(jù)城市居住用地面積的增長預(yù)期，選擇logistic模型進行面積預(yù)測，并結(jié)合灰色預(yù)測模型加強結(jié)果的準確性。

（一）數(shù)據(jù)來源

本文選取了2011—2020年《城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》中的全國城市居住用地面積，對后續(xù)年份的數(shù)據(jù)進行分析與預(yù)測。具體數(shù)據(jù)如表3所示。

表3 2011-2020年全國城市居住用地面積（平方公里）

（二）理論方法與模型建立

Logistic模型是描述因變量隨時間變動趨勢的模型，能較好地描述某些有界增長現(xiàn)象(S型曲線增長)[1],具有較強的實用性，計算簡單，現(xiàn)已廣泛地應(yīng)用于預(yù)測學(xué)、信息科學(xué)、生物學(xué)、農(nóng)業(yè)學(xué)與經(jīng)濟學(xué)等多個領(lǐng)域。logistic模型的表達式通常可以表示采用logistic模型進行預(yù)測，不需要對模型進行任何修改，關(guān)鍵在于如何求出曲線方程中三個參數(shù)的最優(yōu)值，進而對研究對象未來的發(fā)展作出合理的預(yù)測與假設(shè)。[2]logistic預(yù)測模型的參數(shù)估計方法有多種，殷祚云推導(dǎo)并提出了三點法、四點法與拐點法以確定logistic模型中的A值，并經(jīng)過驗證后得到三種方法都具有較高擬合精度的結(jié)論，且以四點法最為精準。[3]通過實例證明GM（1,1）灰色預(yù)測模型是logistic方程參數(shù)估計的新方法，精度較高。[4]參數(shù)估計方法可以分為兩種：一種是先對A值進行估計，然后用A估計值對參數(shù)B與參數(shù)k進行估計，該方法具有較強的可操作性，但估計精度有限， B與k的參數(shù)估計對A值的依賴性較高。[5-6]另一種方法是利用方程與反復(fù)迭代同時對A、B與k進行參數(shù)估計，該方法精度較高，但求解過程比較復(fù)雜，也不能較好地解決求解過程中的耦合問題。在這種方法中，迭代的初始值選取是關(guān)鍵，初始值選取不合理會導(dǎo)致迭代失敗。[7]

灰色預(yù)測是一種時間序列模型預(yù)測，是對含有不確定因素的系統(tǒng)進行預(yù)測的方法。從理論上看,任何預(yù)測對象只要能夠從中抽象出表征系統(tǒng)特征的時間序列, 都能夠用它進行預(yù)測。這是一種簡單、經(jīng)濟、可靠并且預(yù)測精度比較高的預(yù)測方法。[8]GM（1,1）灰色模型是從灰色系統(tǒng)中抽象出來的模型，它通過少量的、不完全的信息建立灰色微分預(yù)測模型，進而對事物發(fā)展規(guī)律作出模糊性的長期描述，是模糊預(yù)測領(lǐng)域中較為完善的預(yù)測學(xué)分支?；疑到y(tǒng)在日常生活中普遍存在，這種系統(tǒng)既含有已知信息，又含有未知信息或非明確知道信息。[9]本文通過EXCEL進行GM（1,1）灰色預(yù)測模型的計算，得到A=18936.73。通過SPSS軟件，將參數(shù)值A(chǔ)作為上限值代入logistic方程中進行曲線擬合，得到結(jié)果如表4所示。

表4 模型系數(shù)表

（三）模型檢驗

為驗證模型的精度，通過表5可以看到擬合方程的判定系數(shù)R2=0.957，擬合程度較好。從表6中可以看到，回歸方程的顯著性為0.000，經(jīng)方差分析檢驗統(tǒng)計量P＜0.001, 各系數(shù)的t檢驗統(tǒng)計量P＜0.001，證明了方程的合理性與準確性，可以進行后續(xù)的預(yù)測。

表5 回歸統(tǒng)計表

表6 方差分析表

表7為2011-2020年全國城市居住用地面積實際值與測量值之間的對比，二者之間誤差率最大不超過2.5%，平均誤差率為0.01%，可見該模型預(yù)測的精度之高。由此可知，logistic模型能以較高的擬合度擬合全國城市居住用地面積的變化趨勢。

表7 2011-2020年全國城市居住用地面積實際值與測量值對比

（四）模型預(yù)測

根據(jù)前文求得的logistic方程表達式可以對未來5年的全國城市居住用地面積進行預(yù)測。預(yù)測結(jié)果如表8所示。2021—2027年，全國城市居住用地面積繼續(xù)呈上升趨勢，但上升速率明顯減緩。

表8 2021-2027年全國城市居住用地面積（平方公里）

將實際值與預(yù)測值按照時間序列制作成序列圖可以更加直觀地展現(xiàn)模型的擬合程度，如圖2所示。

圖2 全國城市居住用地面積時間序列圖

（五）結(jié)果分析

從方法上看，logistic模型的精確度受到A的取值影響較大。為了取得較高的擬合優(yōu)度，A的估算應(yīng)確定在一個比較合理的范圍內(nèi)，GM（1,1）灰色預(yù)測模型可以快捷并準確地估算A的取值。從模型預(yù)測來看，我國城市居住用地面積變化呈現(xiàn)緩慢增長——快速增長——緩慢增長的“S”型趨勢。2003年前為緩慢增長時期，2003-2014年經(jīng)歷了快速增長時期，這與我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展時期相對應(yīng)。2014年后，該數(shù)值開始進入緩慢增長期。根據(jù)預(yù)測結(jié)果可知，從2026年開始，全國城市居住用地面積每年的增長量開始小于50平方公里，進入存量土地基本穩(wěn)定的狀態(tài)。

四、基于中國城市居住用地變化趨勢的建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，改革運營模式

中國土地市場進入新的發(fā)展階段，雖然全國城市居住用地面積逐年遞增，但增速已明顯放緩。土地供給的收緊表明可供房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地正逐漸減少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)意識到目前房地產(chǎn)市場已由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?，一味地拿地造房已不符合如今的市場發(fā)展形式。過度依賴重資產(chǎn)模式已不能在激烈的市場競爭中保持強大的競爭力。在新的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著眼于存量房的發(fā)展。

（二）政府應(yīng)調(diào)整居住用地結(jié)構(gòu),增加保障性住房供給

2012年開始實施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB 50137-2011）作為一項國家標準，規(guī)定了城市建設(shè)用地的分類，該標準將城市建設(shè)用地中非常重要的居住用地分為三個類別，即一類居住用地、二類居住用地與三類居住用地。其中，一類居住用地以市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好的低層住宅為主，主要包括別墅區(qū)、獨立式花園住宅、四合院等；二類居住用地以設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好的多、中、高層住宅為主；三類居住用地是需要加以改造的住區(qū)用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時住宅等用地。我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的中后期，2021年我國城鎮(zhèn)化率為64.7%。隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提升，城市人口不斷增多，呈現(xiàn)出人口集聚在大城市的狀態(tài)，由此導(dǎo)致大城市住房問題非常突出，處于高位的房價使大城市的房屋成為奢侈品，年輕人的剛性住房需求難以依靠自身解決。因此，政府應(yīng)在有限的城市建設(shè)土地上有效增加保障性住房的供給?！笆奈濉币?guī)劃中也明確指出，要增加保障房供給。在“十四五”階段，此類住房保障的供給會在不同的產(chǎn)品線上得到體現(xiàn)，包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等。此外，擴大保障性租賃住房供給也在規(guī)劃之內(nèi)。在當(dāng)前“租購并舉”的新模式下，政府應(yīng)積極嘗試保障性住房與保障性租賃住房建設(shè)，擴大第二類居住用地的比例。合理的城市居住用地規(guī)劃一方面關(guān)乎不同類型人群的住房保障與居住公平，另一方面也體現(xiàn)了城市開發(fā)建設(shè)的狀況,決定了城市發(fā)展的效率。[10]

（三）自然資源部門應(yīng)優(yōu)化土地布局，促進城市更新

從國家整體的視角來看，我國中部人口密集，人均城市居住用地面積較??；西部人口稀少，人均城市居住用地規(guī)模大，有較大的利用空間。自然資源部門應(yīng)結(jié)合往年用地供應(yīng)存量,適當(dāng)縮減供應(yīng)住宅用地比例，[11]避免經(jīng)濟與人口發(fā)展相對落后的地區(qū)通過大量開發(fā)房地產(chǎn)以推動城市盲目擴張。同時，要優(yōu)化土地布局，合理分配城市建設(shè)用地中各類型土地，依靠逐漸提升的交通運輸水平，加快西部地區(qū)的工業(yè)用地比重，提升我國西部地區(qū)建設(shè)水平。

從城鄉(xiāng)視角來看，可以通過改進農(nóng)村建設(shè)來擴大城市占地面積。在農(nóng)村中，大部分農(nóng)房處于低層低密度的建設(shè)狀態(tài)。改建農(nóng)村農(nóng)房，規(guī)劃合理的農(nóng)房占地，不僅可以維護村莊布局的整潔性，還可以將未被充分利用的土地納入城市建設(shè)中。城市更新在城市土地優(yōu)化布局中也起到了至關(guān)重要的作用。城市更新大多為存量建設(shè)用地、存量房屋建筑的再開發(fā)、新使用，包括用途功能的調(diào)整、運行業(yè)態(tài)的置換、相應(yīng)建筑及環(huán)境的重新設(shè)計與改造[12]。城市更新可以提升城市功能，完善土地優(yōu)化布局，緩解城市發(fā)展不平衡作用。自然資源部門應(yīng)增強全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理能力，不斷優(yōu)化我國城市居住面積及建設(shè)面積的合理分配，為促進我國城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。