我國(guó)房產(chǎn)中介壟斷行為、趨勢(shì)和規(guī)制措施初探

文/汪偉倫

引言

隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)資產(chǎn)總值已達(dá)400多萬(wàn)億元，躍居世界第一。城鎮(zhèn)化的方興未艾加上中產(chǎn)階級(jí)住房改善需求的難以滿足，使得房地產(chǎn)業(yè)衍生出的中介行業(yè)在近十年迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期，但難免蘿卜快了不洗泥，目前我國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)泥沙俱下，行業(yè)亂象頻出，首先需要加以整治的就是房產(chǎn)中介的壟斷行為。

一、房產(chǎn)中介壟斷行為構(gòu)成

（一）簽訂橫向壟斷協(xié)議

經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議是經(jīng)濟(jì)交往中一種常見(jiàn)的典型壟斷行為，在房地產(chǎn)中介行業(yè)中也不例外。大多數(shù)房產(chǎn)中介通過(guò)直接或間接簽訂壟斷協(xié)議，組成價(jià)格聯(lián)盟。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)交易的特殊性，房屋單價(jià)高、成交復(fù)雜，房產(chǎn)中介與買賣雙方的交易不具有可持續(xù)性，因此經(jīng)營(yíng)者與交易相對(duì)人達(dá)成壟斷協(xié)議可能性較小，具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房產(chǎn)中介商更容易簽訂橫向壟斷協(xié)議來(lái)操控市場(chǎng)，獲取高額壟斷利潤(rùn)。天津等地曾發(fā)布過(guò)打破房產(chǎn)中介固定傭金費(fèi)率的通知，此后天津房產(chǎn)中介市場(chǎng)主要中介主體躍躍欲試，前三大企業(yè)同時(shí)宣布漲價(jià)，將二手房中介傭金費(fèi)率從房屋總價(jià)款的2%提高到3%。從嚴(yán)格意義上講，上漲傭金不一定是壟斷行為，哪怕是具有統(tǒng)治地位的當(dāng)?shù)厍叭慨a(chǎn)中介同時(shí)上漲傭金，因?yàn)楦鶕?jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，在市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，消費(fèi)者可以根據(jù)服務(wù)的價(jià)格和質(zhì)量任意選擇商家，上漲傭金的成本最終不會(huì)完全由消費(fèi)者承擔(dān)。但相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同時(shí)上調(diào)中介費(fèi)的行為屬蓄意而為，應(yīng)被認(rèn)定為價(jià)格串謀。天津市前三房產(chǎn)中介憑借極高的市場(chǎng)占有率，惡意提價(jià)卻沒(méi)有正當(dāng)理由，擾亂了原有的二手房中介市場(chǎng)價(jià)格秩序，增加了房屋買受人買房成本。此外，房產(chǎn)中介市場(chǎng)還常常簽訂結(jié)盟協(xié)議，抵制交易，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，相互傾軋，其中最有名的是B中介和以W中介為主的反B中介聯(lián)盟間的“大戰(zhàn)”。這里且不論B公司作為L(zhǎng)公司內(nèi)部孵化的線上平臺(tái)是否違背公平競(jìng)爭(zhēng)原則，反B中介聯(lián)盟的各種行為，如不使用B系子公司、B旗下子公司的各類平臺(tái)和業(yè)務(wù)系統(tǒng)，不參與B系各類組織機(jī)構(gòu)及活動(dòng)，拒絕與B系新房分銷及二手房業(yè)務(wù)進(jìn)行合作，會(huì)對(duì)交易相對(duì)人造成一定困擾，影響房屋買賣雙方的體驗(yàn)，延長(zhǎng)房屋交易時(shí)間，嚴(yán)重破壞房產(chǎn)中介市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)，損害消費(fèi)者合法權(quán)益。

（二）濫用市場(chǎng)支配地位

壟斷地位本身是無(wú)罪的，這主要是因?yàn)閴艛嘣谀承r(shí)候是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下自由競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。但是，當(dāng)擁有明顯的市場(chǎng)支配地位時(shí)，企業(yè)要肩負(fù)起社會(huì)責(zé)任和法律責(zé)任，嚴(yán)禁其利用市場(chǎng)支配地位來(lái)獲取壟斷利潤(rùn)。與2021年某電商企業(yè)被罰182億元的主要原因是涉嫌濫用市場(chǎng)支配地位的“二選一”行為類似，B公司也有“二選一”行為。其獨(dú)創(chuàng)了所謂VIP服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議明確表示甲方獨(dú)家委托乙方出售該交易房屋，業(yè)主不得獨(dú)自成交，或委托他人繼續(xù)代理出售房屋，否則即構(gòu)成違約。同意簽訂獨(dú)家協(xié)議的賣房人，可以獲得一筆相當(dāng)于房?jī)r(jià)九牛一毛的出售保證金，如果B公司在約定的時(shí)間段內(nèi)將房子賣出，賣房人需交出保證金并額外支付B公司數(shù)額不菲的一筆傭金。不愿意簽獨(dú)家協(xié)議的出讓人，其房屋信息就會(huì)被屏蔽限流。此外，B公司還通過(guò)惡意提高市場(chǎng)報(bào)價(jià)，搶奪小中介房源，通過(guò)累積足夠的多房源，獲得壟斷定價(jià)的權(quán)利。B公司的獨(dú)家代理嚴(yán)重降低了房產(chǎn)流通效率，易造成房源稀缺的假象，同時(shí)架空交易雙方自然的價(jià)格博弈過(guò)程，讓其擁有獨(dú)家定價(jià)權(quán)。這種有你無(wú)我的房產(chǎn)中介市場(chǎng)“二選一”模式同樣違反《反壟斷法》。

《反壟斷法》針對(duì)的是在市場(chǎng)上具有明顯支配地位的企業(yè)，因此要想依據(jù)《反壟斷法》對(duì)涉事企業(yè)進(jìn)行處罰，就必須證明該企業(yè)具有支配地位。根據(jù)《反壟斷法》第十八條規(guī)定，認(rèn)定B公司在經(jīng)營(yíng)上是否具有支配地位可以依據(jù)下列因素：

1.房產(chǎn)市場(chǎng)里B公司具有中介市場(chǎng)支配地位主要表現(xiàn)為相關(guān)市場(chǎng)份額大，相關(guān)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況激烈程度下降明顯。2020年B公司房產(chǎn)中介新房交易額超過(guò)1.3萬(wàn)億元，市場(chǎng)占有率約8%；二手房交易額接近2萬(wàn)億元，市場(chǎng)占有率超過(guò)26%。若按照《反壟斷法》第十九條規(guī)定，B公司明顯不符合推定具有市場(chǎng)支配地位的構(gòu)成要件，但值得注意的是，房產(chǎn)中介市場(chǎng)最大的行業(yè)特點(diǎn)是買賣交易商品為不動(dòng)產(chǎn)，不具有跨區(qū)域流動(dòng)的屬性。即使是房屋中介領(lǐng)域行業(yè)領(lǐng)先者，市場(chǎng)占有率相比其他傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也依舊不高，行業(yè)極度分散，不過(guò)在某一區(qū)域內(nèi)B公司中介市場(chǎng)占有率還是十分驚人的。以北京為例，L公司作為B公司下屬的線下直營(yíng)房產(chǎn)交易中介子公司之一，在北京二手房交易市場(chǎng)的占有率早在2018年就已經(jīng)超過(guò)了50%，如果加上B公司旗下的線下加盟商D公司以及B公司的線上中介平臺(tái)，B公司在北京二手房中介市場(chǎng)便具有了壟斷話語(yǔ)權(quán)。房產(chǎn)中介作為一個(gè)地域性極強(qiáng)的行業(yè)，判斷其是否具有壟斷地位，不能只考慮其在全國(guó)房屋中介服務(wù)市場(chǎng)的總占有率，還應(yīng)考慮在其某一區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)占有率，這樣才比較合理。

2.B公司擁有雄厚實(shí)力，財(cái)力和技術(shù)情況達(dá)到壟斷認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。B公司作為L(zhǎng)公司的升級(jí)產(chǎn)品，吸收了L公司大量?jī)?yōu)質(zhì)真實(shí)房源，并且不斷加強(qiáng)科技研發(fā)，試圖改變傳統(tǒng)中介行業(yè)。作為中國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)的最大信息分發(fā)平臺(tái)，B公司于2020年在美國(guó)上市，融資24.4億美元，市值最高時(shí)達(dá)到900多億美元，目前進(jìn)駐全國(guó)上百個(gè)城市，所擁有的20億套真實(shí)房屋信息能夠涵蓋全國(guó)將近一半城市的60萬(wàn)個(gè)小區(qū)。其還擁有其他房屋中介所不具備的房源收集、經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)傭金分成、AR在線看房在線講解等優(yōu)勢(shì)，科技實(shí)力不亞于一家中等規(guī)模級(jí)別的互聯(lián)網(wǎng)公司，這是其他任何一家房產(chǎn)中介公司短時(shí)間都無(wú)法逾越的行業(yè)深度護(hù)城河。

3.其他傳統(tǒng)房屋中介商對(duì)B公司的依賴程度高。B公司開(kāi)放真實(shí)房源的收集系統(tǒng)，加上CAN傭金分成模式改變了原本只有居間人才能分到傭金的傳統(tǒng)，對(duì)傭金進(jìn)行更加細(xì)致的分配，只要提供真實(shí)房源，或者帶買家看房，或者是錄入數(shù)據(jù)，都可以憑貢獻(xiàn)度參與分成，B公司由此吸引了大量的房產(chǎn)中介品牌加入。B公司作為掌握房源信息的優(yōu)勢(shì)一方，占據(jù)主動(dòng)地位，與線下房產(chǎn)中介相比，在收費(fèi)方面掌握更多話語(yǔ)權(quán)。其他中介因?yàn)閷?duì)渠道掌控力比較弱，處于劣勢(shì)地位，在房產(chǎn)交易中十分依賴B公司的平臺(tái)、數(shù)據(jù)資源。一旦形成絕對(duì)市場(chǎng)支配力，B公司就利用其自身壟斷優(yōu)勢(shì)，排除、限制房地產(chǎn)中介平臺(tái)服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，損害平臺(tái)內(nèi)部房屋中介商的利益，限制房屋買受人和出讓人自由選擇和公平交易的權(quán)利，抑制平臺(tái)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新，在全社會(huì)造成不良的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響。從某種程度上來(lái)說(shuō)，濫用市場(chǎng)支配地位是壟斷企業(yè)實(shí)施壟斷行為最顯著和危害性最大的違法行為。

（三）橫向和縱向的經(jīng)營(yíng)者集中

經(jīng)營(yíng)者集中是指經(jīng)營(yíng)者通過(guò)吸收合并、新設(shè)合并、控股合并、簽署協(xié)議等各種方式取得對(duì)其他經(jīng)營(yíng)者的控制權(quán)，達(dá)到對(duì)其他經(jīng)營(yíng)者施加影響的效果。經(jīng)營(yíng)者集中是一種需要納入監(jiān)管的商業(yè)行為。按照當(dāng)事人是否處于相同的生產(chǎn)階段，可以將經(jīng)營(yíng)者集中分為橫向經(jīng)營(yíng)者集中、縱向經(jīng)營(yíng)者集中和混合經(jīng)營(yíng)者集中。橫向經(jīng)營(yíng)者集中，是指在相關(guān)市場(chǎng)的同一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，從事同樣生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者之間的集中。換言之，橫向經(jīng)營(yíng)者集中是指處于相同市場(chǎng)層次上或具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)的集中，此種類型的經(jīng)營(yíng)者集中最易形成壟斷。自2015年開(kāi)始，L公司就陸續(xù)通過(guò)收購(gòu)合并等方式吸收合并多家房產(chǎn)中介，如深圳Z、廣州M、成都Y、上海D、北京J、浙江S、濟(jì)南F、重慶X等。L公司每到一座城市都與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率較高的房產(chǎn)中介合作，或采取收購(gòu)、合資設(shè)立新公司的方式，極大地增強(qiáng)L公司在當(dāng)?shù)胤课葜薪槭袌?chǎng)的影響力。彼時(shí)L公司以及被收購(gòu)的房產(chǎn)中介實(shí)力有限，尚未達(dá)到國(guó)家反壟斷審查規(guī)定，便通過(guò)蠶食的方式逐步成為中國(guó)首屈一指的房屋中介公司?？v向經(jīng)營(yíng)者集中，是指從事同一產(chǎn)業(yè)、處于不同市場(chǎng)層次的經(jīng)營(yíng)者之間的集中，即同一產(chǎn)業(yè)中處于不同階段而實(shí)際上相互間有買賣關(guān)系的各個(gè)經(jīng)營(yíng)者的集中。業(yè)界相當(dāng)多學(xué)者認(rèn)為，房產(chǎn)中介交易型和平臺(tái)型的競(jìng)爭(zhēng)或合作模式相互融合的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯，二者在一起會(huì)產(chǎn)生賦能效果，因而不認(rèn)為L(zhǎng)公司內(nèi)部孵化B公司是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律法規(guī)的行為。對(duì)L公司和B公司的關(guān)系可以進(jìn)行跨行業(yè)類比分析，例如參考美國(guó)的電影產(chǎn)業(yè)。美國(guó)聯(lián)邦法院于1948年出臺(tái)電影行業(yè)禁令《派拉蒙法案》，該法案最終認(rèn)定好萊塢的大制片廠同時(shí)進(jìn)行電影發(fā)行和影院放映的行為是產(chǎn)業(yè)上下游的壟斷，不具有合法性。好萊塢各大制片公司被迫將電影發(fā)行和電影院放映業(yè)務(wù)分離。美國(guó)對(duì)于電影行業(yè)上下游的滲透如此警惕，主要是因?yàn)楫?dāng)上游好萊塢電影制片廠掌握了完整產(chǎn)業(yè)鏈，便會(huì)對(duì)中小影院以及制片人形成強(qiáng)有力的控制，由此壟斷電影行業(yè)絕大多數(shù)利潤(rùn)，造成嚴(yán)重行業(yè)問(wèn)題。我國(guó)在反壟斷方面目前并沒(méi)有相關(guān)法律明文禁止電影行業(yè)上下游的兼并整合，這也帶來(lái)了一些問(wèn)題。院線企業(yè)開(kāi)始進(jìn)軍上游影視行業(yè)，并利用影院優(yōu)勢(shì)增加排片、加大宣傳和提供促銷優(yōu)惠來(lái)增加收入。與之類似的是房產(chǎn)中介行業(yè)B公司與L公司、D公司的關(guān)系：B公司為裁判，L公司相當(dāng)于一位參與比賽的運(yùn)動(dòng)員，D公司則是另外一位運(yùn)動(dòng)員。部分消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)中介市場(chǎng)中介品牌關(guān)系了解較少，甚至不知道他們之間緊密的股權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系。這種某公司既當(dāng)裁判又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員的比賽，會(huì)使其他參與競(jìng)爭(zhēng)的房屋中介注定會(huì)處于劣勢(shì)，B公司會(huì)優(yōu)先將房源以及流量推送給嫡系的L公司和與自己有著緊密關(guān)系的加盟商D公司。在新房市場(chǎng)擁有某房公司，在租房市場(chǎng)擁有某如公司，B公司形成了一個(gè)規(guī)模巨大的縱向經(jīng)營(yíng)者集中的房屋交易中介體系。

二、房產(chǎn)中介壟斷形成后的影響

（一）市場(chǎng)馬太效應(yīng)明顯，壟斷加劇

由于房產(chǎn)中介市場(chǎng)的進(jìn)一步集中，行業(yè)缺乏一定的入職門檻，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)相當(dāng)數(shù)量從業(yè)者經(jīng)營(yíng)困難。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房屋中介行業(yè)是離職率最高的職業(yè)之一，這從側(cè)面反映了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出紅海態(tài)勢(shì)。B公司成立于2018年，如今已經(jīng)成為中國(guó)具有相當(dāng)影響力的房地產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，這在相當(dāng)分散的中國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)是極其不易的。其擁有45萬(wàn)中國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)人，創(chuàng)造了中國(guó)二手房銷售占比15%的市場(chǎng)份額。目前來(lái)看，房產(chǎn)中介市場(chǎng)前五位公司的收入增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超行業(yè)平均增速，其累計(jì)市場(chǎng)占有率超過(guò)30%，在某些區(qū)域甚至更高。仍以北京為例，在2021年上半年，北京市成交二手房118295套，通過(guò)中介公司的交易量為84477套，L公司、A公司、M公司分別占據(jù)成交量的前三，共同分割市場(chǎng)65%的交易量?？梢?jiàn)在一線城市，行業(yè)集中度越來(lái)越明顯，L公司市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位牢不可破，而一些老牌經(jīng)紀(jì)公司以及中小經(jīng)紀(jì)公司呈現(xiàn)出后繼乏力的態(tài)勢(shì)。

（二）中介服務(wù)質(zhì)量下降，價(jià)格提高

由于房屋中介行業(yè)集中度越來(lái)越高，以及我國(guó)房產(chǎn)交易買賣雙方幾乎由同一個(gè)居間人完成交易代理，在信息障礙影響下，買賣雙方無(wú)法獲取對(duì)方真實(shí)意思，導(dǎo)致大量中介利用欺詐手段賺取差價(jià)，或因未認(rèn)真維護(hù)買方、賣方權(quán)益而遭到投訴。另外，二手房買賣過(guò)程中的大量資金沉淀由中介代為保管，部分金額同中介自有資金在一起形成大額資金池。相關(guān)部門對(duì)于這一行為監(jiān)管力度不大、對(duì)其危害性認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)挪用客戶資金進(jìn)行投機(jī)贏利活動(dòng)，謀取私利。一旦資金鏈斷裂，客戶將受到巨大打擊，會(huì)造成嚴(yán)重社會(huì)影響。房產(chǎn)中介行業(yè)陰陽(yáng)合同情況也非常普遍，中介在參與合同簽訂過(guò)程中會(huì)拿出兩份成交價(jià)格差異較大的合同來(lái)達(dá)到避稅目的，國(guó)家稅收因此遭受嚴(yán)重打擊。除此之外還存在房源信息虛假、從業(yè)人員不具備從業(yè)資質(zhì)等問(wèn)題，且在房產(chǎn)中介行業(yè)走向壟斷的過(guò)程中愈演愈烈。服務(wù)質(zhì)量下降本質(zhì)是中介巨頭在行業(yè)中占據(jù)重要地位，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性減弱，買賣雙方對(duì)自身服務(wù)的需求量大、交易緊迫。中介服務(wù)質(zhì)量下降的同時(shí)，我國(guó)房產(chǎn)中介領(lǐng)域的傭金卻節(jié)節(jié)升高，目前已漲至3%，較之前的2.2%-2.5%提升了0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。理論上講，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房屋中介收取的房屋傭金費(fèi)率應(yīng)該是不斷下降的，但現(xiàn)實(shí)情況截然相反。以上海為例，2012年到2021年間房?jī)r(jià)大概漲了五倍左右，中介費(fèi)用卻上漲了十倍。交易傭金費(fèi)率和金額迅速增長(zhǎng)的背后，是中介公司在房產(chǎn)中介市場(chǎng)初步形成壟斷格局，擁有市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。

（三）間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，抑制交易

我國(guó)尤其是一、二線城市目前的二手房交易仍然是買方市場(chǎng)，雖然買賣雙方按照約定均需承擔(dān)一半交易傭金，但往往是由買方承擔(dān)全部的交易傭金，這也是房產(chǎn)中介行業(yè)心照不宣的潛規(guī)則。作為行業(yè)巨頭的L公司在2018年打破慣例，率先開(kāi)始調(diào)整中介費(fèi)。以上海L為例，二手房居間費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從2%上調(diào)到3%，其中房屋買受人承擔(dān)2%、房屋出賣人承擔(dān)1%。以賣一套100萬(wàn)元的房子為例，中介要收3萬(wàn)元，由于買方需要承擔(dān)其中的1萬(wàn)元，最終出讓人會(huì)把房?jī)r(jià)提到101萬(wàn)元，讓買房的人承擔(dān)出賣方的交易傭金。買房的大多數(shù)人為改善型客戶。改善型客戶不同于剛需型客戶，其至少擁有一套住房，買二手房的同時(shí)又在賣自己另外的住房。為了補(bǔ)償作為買方支付的高額傭金，必然會(huì)在當(dāng)賣方時(shí)提價(jià)以彌補(bǔ)買房損失。由此可見(jiàn)，我國(guó)160萬(wàn)房產(chǎn)中介一年創(chuàng)造的2000多億元傭金是從買房和租房的人身上抽取的，甚至?xí)g接推高房?jī)r(jià)。高額房?jī)r(jià)以及比重較高的傭金費(fèi)率反過(guò)來(lái)會(huì)抑制房屋流轉(zhuǎn)速度周期，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不利于二手房交易市場(chǎng)欣欣向榮的發(fā)展局面。

三、房屋中介壟斷的規(guī)制辦法

（一）行政機(jī)關(guān)加大監(jiān)督打擊力度

各地市的市場(chǎng)監(jiān)督管理局要通過(guò)深入了解本區(qū)域房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)中介企業(yè)提出明確要求：一是嚴(yán)把平臺(tái)準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)控平臺(tái)發(fā)展規(guī)模，提升平臺(tái)發(fā)展質(zhì)量；二是加強(qiáng)自律，嚴(yán)格管理，堅(jiān)決打擊平臺(tái)合作門店及經(jīng)紀(jì)人截客等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為；三是進(jìn)一步提高平臺(tái)信息發(fā)布質(zhì)量，保障房源信息的真實(shí)性和合規(guī)性。在對(duì)房產(chǎn)中介平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)督的過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)其存在違法違規(guī)行為，應(yīng)堅(jiān)決予以整治，持續(xù)督促整改。對(duì)房產(chǎn)中介允許為未經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、涉嫌變相從事存量房交易資金監(jiān)（存）管業(yè)務(wù)，以及平臺(tái)簽約機(jī)構(gòu)合同管理缺失等問(wèn)題進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，并指導(dǎo)、監(jiān)督企業(yè)認(rèn)真整改。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的備案管理和經(jīng)紀(jì)人的資格管理。明確要求各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持服務(wù)品質(zhì)優(yōu)先，控制規(guī)模，不盲目擴(kuò)張。堅(jiān)守合規(guī)底線，杜絕出現(xiàn)偽造資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)貸、炒作房?jī)r(jià)、虛假宣傳等違法違規(guī)行為。

（二）官方交易平臺(tái)的推廣與普及

房源信息被個(gè)別中介公司掌握得越多，其壟斷性就越強(qiáng)，買家和賣家的議價(jià)能力也就越弱。為了打破這種格局，2021年8月杭州市率先發(fā)布二手房自主交易平臺(tái)。平臺(tái)上208萬(wàn)元房子的中介費(fèi)僅為2080元，可見(jiàn)二手房去中介化交易正有條不紊地開(kāi)展試點(diǎn)。目前來(lái)看，這是房產(chǎn)中介最懼怕的顛覆性行業(yè)殺手锏。由房屋出賣人在二手房交易監(jiān)管平臺(tái)自主掛牌房源，打破傳統(tǒng)依靠房屋中介機(jī)構(gòu)的交易模式，實(shí)現(xiàn)二手房交易過(guò)程中買賣雙方的直接接觸，可避免信息不對(duì)稱給交易雙方帶來(lái)的時(shí)間、人力、物力上的損失。房地產(chǎn)中介行業(yè)的存在有其一定的合理性，其價(jià)值來(lái)源不僅僅是房源的稀缺而導(dǎo)致的信息不對(duì)稱，更在于大宗交易的復(fù)雜性。大宗商品的交易不像網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上小宗商品的交易，只需買方在網(wǎng)上看好便可以交易付款。二手房的交易流程十分復(fù)雜，涉及線下看房、談價(jià)、購(gòu)房資質(zhì)審核、查銀行流水、資金監(jiān)管、過(guò)戶等，交易周期十分漫長(zhǎng)。對(duì)于不熟悉業(yè)務(wù)流程、缺乏法律知識(shí)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介無(wú)疑解決了他們的問(wèn)題，因此未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)中介行業(yè)仍然不會(huì)消失，但官方交易平臺(tái)的出現(xiàn)無(wú)疑會(huì)使房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，作為房產(chǎn)商業(yè)中介的有力補(bǔ)充，改善服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格，促進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）加大處罰的種類

應(yīng)積極探索《刑法》與《反壟斷法》的結(jié)合，追究實(shí)施具有嚴(yán)重后果和惡劣影響的壟斷行為的個(gè)人的刑事責(zé)任。由于我國(guó)長(zhǎng)期對(duì)于壟斷行為都是采取經(jīng)濟(jì)處罰的方式，部分自然人和組織守法意識(shí)淡薄，違法成本較低，導(dǎo)致壟斷現(xiàn)象逐漸加劇，廣大消費(fèi)者深受其害。社會(huì)的發(fā)展變化使國(guó)民的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了明顯變化。以前的一般違法行為現(xiàn)在上升為犯罪行為是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。具體來(lái)看，刑罰介入房產(chǎn)中介反壟斷規(guī)制需要符合兩部分構(gòu)成要件：一是該經(jīng)濟(jì)行為嚴(yán)重破壞了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，使交易相對(duì)人受到嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損害，并在全社會(huì)造成廣泛而深遠(yuǎn)的惡劣影響；二是該違法行為已經(jīng)產(chǎn)生了除現(xiàn)有的刑事法律制度都無(wú)法規(guī)制的法律責(zé)任和后果，只有通過(guò)刑罰才能起到打破房產(chǎn)中介壟斷的作用。更重要的是，要將 “雙罰制”引入壟斷行為處罰中——如果經(jīng)營(yíng)者達(dá)成并實(shí)施壟斷協(xié)議，不僅處罰房屋中介單位，而且處罰負(fù)有個(gè)人責(zé)任的相關(guān)中介人員。通過(guò)將責(zé)任具體明確到個(gè)人，防止發(fā)生推諉逃避等行為，使得壟斷組織主要負(fù)責(zé)人再實(shí)施壟斷措施時(shí)會(huì)考慮到相應(yīng)后果，形成強(qiáng)大威懾作用。

（四）積極鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)與借鑒MLS相結(jié)合

充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才是破除壟斷最根本的解決辦法。目前的房產(chǎn)中介格局中，B系公司憑借著房產(chǎn)中介平臺(tái)以及中介交易公司打通行業(yè)上下游，牢牢占據(jù)市場(chǎng)較大份額，但應(yīng)當(dāng)看到新興房產(chǎn)中介平臺(tái)對(duì)B公司的沖擊力度依然較大，競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。以TM為例，雖然成立于2020年，但是作為電商平臺(tái)和傳統(tǒng)房產(chǎn)中介公司合資的子公司，其擁有天然的互聯(lián)網(wǎng)基因和線下銷售基因，僅在2020年“雙十一”活動(dòng)中就吸引超過(guò)5000萬(wàn)的購(gòu)房者在線看房。作為房地產(chǎn)行業(yè)最大規(guī)模的一手房在線銷售平臺(tái)，單單“中南置地旗艦店”一家就成交超過(guò)11000單，銷售金額117億元，這意味著B(niǎo)公司在一手房銷售領(lǐng)域并未掌握牢固話語(yǔ)權(quán)。如今TM業(yè)務(wù)重心向二手房交易市場(chǎng)傾斜，ZJ內(nèi)部孵化了房產(chǎn)線上交易平臺(tái)等房產(chǎn)中介公司，可以看到未來(lái)的房產(chǎn)中介必將是線上線下高度融合、充滿激烈競(jìng)爭(zhēng)、深度互聯(lián)網(wǎng)化的行業(yè)。MLS是指多重上市服務(wù)，它是美國(guó)房屋中介100多年發(fā)展管理的智慧結(jié)晶。通過(guò)將不同品牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入同一個(gè)開(kāi)源加盟體系，這個(gè)體系中所有成員擁有的房源和購(gòu)買者信息都集合在一個(gè)網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫(kù)中，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的高效便捷成交。MLS系統(tǒng)受聯(lián)邦政府監(jiān)管，設(shè)定傭金最高上限，降低了經(jīng)紀(jì)人與客戶雙方的信息搜尋成本與交易成本，提高了交易效率，其作為美國(guó)最具代表性的房客源合作模式值得我們借鑒與學(xué)習(xí)。

結(jié)語(yǔ)

正如約翰.多恩的布道詞所言：沒(méi)有人是自成一體、與世無(wú)絕的孤島……不要問(wèn)喪鐘為誰(shuí)而鳴，它就是為你而鳴。沒(méi)有任何消費(fèi)者可以脫離這場(chǎng)房屋中介壟斷的惡戰(zhàn)而隔岸觀火。作為近些年愈演愈烈的平臺(tái)經(jīng)濟(jì)壟斷行為，房產(chǎn)中介壟斷現(xiàn)象越來(lái)越引起經(jīng)濟(jì)學(xué)界和法學(xué)界的重視，房屋中介寡頭通過(guò)壟斷房源謀取壟斷利潤(rùn)，嚴(yán)重阻礙了房產(chǎn)中介行業(yè)技術(shù)進(jìn)步、服務(wù)改進(jìn)和費(fèi)率優(yōu)化。在社會(huì)主義中國(guó)，堅(jiān)決打擊房屋中介壟斷問(wèn)題，通過(guò)監(jiān)管常態(tài)化、法律制度化、措施創(chuàng)新化等舉措來(lái)保障廣大人民群眾的居住，提升人民群眾的幸福感，是政府大力建設(shè)和諧社會(huì)的應(yīng)有之義。