城市建設(shè)及居住用地對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究

程正中+馬冉+馮喆

本文得到了北京高等學(xué)校高水平人才交叉培養(yǎng)“實(shí)培計(jì)劃”大學(xué)生科研訓(xùn)練計(jì)劃深化項(xiàng)目的資金支持。

【摘 要】近幾年，中國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，除了需求方面的原因之外，城市建設(shè)用地供給也是重要影響因素。本文以中國(guó)35個(gè)大中城市的建設(shè)用地及居住用地?cái)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)SPSS軟件分析了城市建設(shè)用地占城區(qū)面積的比重，人均建設(shè)用地，居住用地占建設(shè)用地比重，人均居住用地分別與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)城市建設(shè)用地與居住用地不論是比重結(jié)構(gòu)還是人均水平與城市房?jī)r(jià)均顯著正向相關(guān)，間接證明了城市土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的正面影響作用。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)用地；居住用地；用地占比；人均用地；房?jī)r(jià)

一、引言

房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求決定的。促使我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的因素很多，歸納起來(lái)包括居民收入水平提高、人口快速城市化、土地的有限供給、較高的土地價(jià)格、較低的房屋持有稅賦、貨幣供給的快速增長(zhǎng)、便利的金融支持、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期以及由此帶來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)等等。很多學(xué)者對(duì)土地供給，城市規(guī)模以及土地制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行解讀和分析，但是很少有人從城市建設(shè)用地的角度分析房?jī)r(jià)上漲的原因，幾乎沒(méi)有人探討過(guò)建設(shè)用地與居住用地與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)建設(shè)用地供給，人們的生活離不開(kāi)居住用地的供給，所以城市建設(shè)用地占比和居住用地占比及其人均規(guī)模直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力和人們的居住生活質(zhì)量，理論上說(shuō)與房?jī)r(jià)存在直接關(guān)系。本文將利用2002—2015年間35個(gè)大中城市建設(shè)用地和居住用地?cái)?shù)據(jù)以及住房?jī)r(jià)格等面板數(shù)據(jù)，分析中國(guó)35個(gè)大中城市的建設(shè)用地、居住用地和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，為城市土地供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響提供進(jìn)一步的證據(jù)。

二、中國(guó)35個(gè)大中城市建設(shè)用地及居住用地現(xiàn)狀及特點(diǎn)

2001—2005年，中國(guó)的城市面積一直處在波動(dòng)之中，但是城市建設(shè)用地面積的占比卻一直在上升。2005年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在2005—2006年，中國(guó)的城市面積迅速擴(kuò)大了5倍，然后從2006年至今中國(guó)城市面積基本保持不變，但是城市的建設(shè)用地面積卻平穩(wěn)增加，城市建設(shè)用地面積占城區(qū)面積的百分比持續(xù)增大。城市建設(shè)用地指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地和綠地。城市建設(shè)用地規(guī)模指上述用地之和。

1.各城市建設(shè)用地占城市面積比重的平均值差異較大

在35個(gè)城市中，從2001—2015年建設(shè)用地面積占城市面積比重平均值最低為2%，最高為40%，城市之間的差異很大。從表1可以看出，東部城市建設(shè)用地面積占城區(qū)面積比重相對(duì)較高，其次是中部城市。而西部城市建設(shè)用地占比普遍較低。有些城市建設(shè)用地占比受城市的地形地貌影響較大，如石家莊建設(shè)用地占比最高，可能由于石家莊位于平原地區(qū)的緣故。而重慶是山城建設(shè)用地占比極低。武漢湖泊數(shù)量多，建設(shè)用地占比也相對(duì)較低。表1：2001- 2015年城市建設(shè)用地面積占城市面積的百分比平均值（%）

2.各城市建設(shè)用地占城區(qū)面積的比重變化不均。

我們對(duì)35個(gè)城市建設(shè)用地面積占城區(qū)面積的比重做15年的動(dòng)態(tài)變化分析，可以發(fā)現(xiàn)各城市建設(shè)用地占比波動(dòng)不均。2015年與2001年相比，有些城市建設(shè)用地比重增加較多比如鄭州，從12.33%增加到了26.6%；有些城市建設(shè)用地比重減少較多，比如杭州和北京，分別從22.7%和27.7%降低到了9.42%和8.86%?？傮w而言，各城市建設(shè)用地比重動(dòng)態(tài)變化沒(méi)有顯著的規(guī)律可尋，也不存在明顯的區(qū)域性特征。

3.東部城市人均建設(shè)用地面積相對(duì)較大

2001—2015年人均建設(shè)用地面積的總體上可以分為3個(gè)層次：90m2以上，70—90m2以及70m2以下。人均建設(shè)用地面積在90m2以上的有8個(gè)城市，4個(gè)為東部城市，3個(gè)是西部城市，只有1個(gè)中部城市。西部城市人均建設(shè)用地面積較大，基本上屬于相對(duì)地廣人稀的區(qū)域性城市。人均建設(shè)用地面積在70—90m2之間的以上的有16個(gè)城市，其中東部城市有8個(gè)，占了一半，中部城市和西部城市各占剩下的一半。人均建設(shè)用地面積在70m2以下的有11個(gè)城市，其中東部城市有4個(gè)，西部城市有4個(gè)，中部地區(qū)城市有3個(gè)，詳見(jiàn)表2：

4.高房?jī)r(jià)城市居住用地面積占建設(shè)用地面積百分比減小。

根據(jù)居住用地占城市建設(shè)用地比重在2001—2015年間的變化情況，我們發(fā)現(xiàn)青島、濟(jì)南、北京、深圳、南京、廈門(mén)、寧波和上海這些城市的居住用地占建設(shè)用地的比重逐年持續(xù)穩(wěn)定減小。昆明、西寧、貴陽(yáng)、成都這些城市居住用地占城市建設(shè)用地的比重逐年增加。也有一些東部城市比如福州、?？凇㈤L(zhǎng)春、杭州、沈陽(yáng)居住用地占比是總體增加的。西安居住用地占比減少幅度最大，2015年相對(duì)2001年減少了17.9%，增幅最大的為福州，2015年比2001年增加了15.1%。

5.東部城市人均居住用地面積相對(duì)減小，西部城市人均居住用地面積相對(duì)增加

人均居住用地面積整體減少的城市有5個(gè)，分別是廈門(mén)、北京、寧波、西安和上海。其中4個(gè)都是東部城市，1個(gè)為西部城市。上海減少幅度最大從2001年的人均58.4平方米減少到2015年的43.8平方米，減少了25%。相反，大部分西部城市人均居住用地面積增加較多，比如昆明、銀川、烏魯木齊、成都和呼和浩特人均居住用地面積增長(zhǎng)幅度均在15平方米以上，其中昆明增幅最大，從2001年的人均15.9平方米增加為2015年的人均43平方米。endprint

三、中國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)比較及特點(diǎn)分析

從2002—2015年中國(guó)35個(gè)大中城市14年的房?jī)r(jià)的平均值來(lái)看，首先一個(gè)最明顯的特征就是按平均值排序名列前茅的12個(gè)城市全部為東部城市，平均值處于中間的大多數(shù)為中部城市，也有少數(shù)的東部城市和西部城市，而排列在最后的多數(shù)為西部城市。由此可見(jiàn)東部城市的房?jī)r(jià)整體高于中部城市。而中部城市整體房?jī)r(jià)又高于西部城市，詳見(jiàn)表3：

第二個(gè)特征就是，從14年的環(huán)比增長(zhǎng)率來(lái)看，環(huán)比增長(zhǎng)率最高的8個(gè)城市全部為東部城市，環(huán)比增長(zhǎng)率較高的城市多數(shù)為東部城市，詳見(jiàn)表4：

第三個(gè)特征，除呼和浩特外，東部城市變異系數(shù)也比較大，說(shuō)明東部城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度也比較大，而房?jī)r(jià)水平較低的城市房?jī)r(jià)的變異系數(shù)較小，波動(dòng)幅度較小。總體而言東部城市變異系數(shù)較大，詳見(jiàn)表5：

對(duì)比分析35個(gè)城市的建設(shè)用地及居住用地?cái)?shù)據(jù)與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，我們可以初步發(fā)現(xiàn)，東部城市，房?jī)r(jià)水平較高的城市人均建設(shè)用地面積相對(duì)較大，中西部城市人均建設(shè)用地面積相對(duì)較小。高房?jī)r(jià)城市居住用地占建設(shè)用地的比重逐年減少。一些高房?jī)r(jià)城市人均居住面積減少，而西部一些城市居住用地人均面積則相對(duì)增大。因此我們認(rèn)為建設(shè)用地面積所占比重越大，人均水平越高的城市，房?jī)r(jià)水平可能越高。居住用地所占比重越小，人均水平越低的城市，房?jī)r(jià)水平可能越高。

四、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來(lái)源

本文的建設(shè)用地及居住用地有關(guān)數(shù)據(jù)均來(lái)自于2001—2016年《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》。建設(shè)用地面積占比等于建設(shè)用地面積除以城市面積，居住用地面積占比等于城市居住用地面積除以建設(shè)用地面積。人均建設(shè)用地和人均居住用地面積均通過(guò)城市常住人口進(jìn)行平均，本文的城市房?jī)r(jià)為住宅平均價(jià)格，等于城市某年度的住宅銷售額除以住宅銷售面積，包括現(xiàn)房和期房，數(shù)據(jù)來(lái)自于2003—2016年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2.實(shí)證結(jié)果

我們使用spss軟件對(duì)35個(gè)城市2002—2015年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，首先分析城市建設(shè)用地占比對(duì)房?jī)r(jià)的影響以及居住用地占比對(duì)房?jī)r(jià)的影響。再次分析人均建設(shè)用地對(duì)房?jī)r(jià)的影響和人均居住用地對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響。經(jīng)檢驗(yàn)宜選用固定效應(yīng)模型，故在分析時(shí)全部選用固定效應(yīng)模型。由于時(shí)間和城市固定效應(yīng)模型回歸不顯著，使用固定城市效應(yīng)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析，回歸結(jié)果見(jiàn)表6?；貧w結(jié)果顯示， R-sq很大，均接近85%，說(shuō)明擬合程度非常高，能很好的解釋自變量建設(shè)用地面積占比、居住用地面積占比以及人均建設(shè)用地、人均居住用地與因變量房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。從回歸系數(shù)、p值和t值可看出建設(shè)用地面積占比、人均建設(shè)用地面積與房?jī)r(jià)之間顯著正相關(guān)，回歸系數(shù)為正，說(shuō)明建設(shè)用地面積占比及人均水平越高的城市，房?jī)r(jià)越高。人均居住用地面積與房?jī)r(jià)顯著負(fù)相關(guān)，人均居住用地面積越小的城市，房?jī)r(jià)越高。居住用地面積占比與房?jī)r(jià)之間負(fù)相關(guān)但是顯著性不足。實(shí)證結(jié)果基本驗(yàn)證了前文對(duì)數(shù)據(jù)的初步分析。

3.結(jié)果分析

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要使用建設(shè)用地，所以建設(shè)用地占比及人均水平高，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度越快，就越需要更多的建設(shè)用地。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度與較高的房?jī)r(jià)水平和增長(zhǎng)速度相適應(yīng)，因此建設(shè)用地占比與房?jī)r(jià)正相關(guān)。人均建設(shè)用地越多說(shuō)明人均GDP越大，人均獲得的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利越多，因此較高的收入水平和和收入增長(zhǎng)速度與較高的房?jī)r(jià)相匹配。居住用地占比代表了多少建設(shè)用地用于住宅建設(shè)，居住用地占比越低說(shuō)明居住用地供給越緊張，土地價(jià)格越高，自然會(huì)反映在住房?jī)r(jià)格上。人均居住用地面積越小，說(shuō)明城市人口居住空間緊張或者居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，表明城市人口增長(zhǎng)較快，而居住用地增長(zhǎng)則跟不上人口數(shù)量增長(zhǎng)，導(dǎo)致住房需求過(guò)快增長(zhǎng)，而居住用地供應(yīng)不足，拉高的房?jī)r(jià)。這樣的實(shí)證結(jié)果表明，城市地方政府現(xiàn)階段注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展而忽視民生發(fā)展的政策導(dǎo)向。

五、結(jié)論

土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本要素，建設(shè)用地及居住用地是影響房?jī)r(jià)的重要因素，通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市建設(shè)用地和居住用地?cái)?shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)建設(shè)用地的比重越大，人均建設(shè)用地水平越高的城市，房?jī)r(jià)水平相對(duì)較高；居住用地比重降低，人均水平較低的城市往往房?jī)r(jià)較高。借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，建立35個(gè)城市建設(shè)用地、居住用地與房?jī)r(jià)之間的面板數(shù)據(jù)回歸模型進(jìn)行實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)城市建設(shè)用地占比及人均水平與城市房?jī)r(jià)正相關(guān)，居住用地占比和人均水平與城市房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。即，城市建設(shè)用地面積所占城市面積比例越大，城市房?jī)r(jià)越高；城市人均建設(shè)用地面積越大，房?jī)r(jià)越高。居住用地占建設(shè)用地的比例越低，城市房?jī)r(jià)越高。人均居住用地面積越低，城市房?jī)r(jià)往往越高。這樣的結(jié)論意味著，要控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，應(yīng)該限制城市建設(shè)用地的不合理擴(kuò)張，增加居住用地在城市建設(shè)用地中的比重，緩解居住用地供給不足的局面。

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作者簡(jiǎn)介：

程正中，男，湖北黃石，碩士，副教授，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及工程經(jīng)濟(jì)教學(xué)研究工作。endprint