秦皇島市中心城區(qū)居住用地發(fā)展協(xié)調(diào)性研究

崔 清 遠(yuǎn)

(秦皇島市規(guī)劃設(shè)計研究院，河北 秦皇島 066001)

從1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，城市居住環(huán)境得到明顯改善，城市建設(shè)空前繁榮。為了更好地研究居住用地投放的合理性，筆者收集了秦皇島中心城區(qū)2008年—2014年的人口和用地數(shù)據(jù)，按照城區(qū)派出所管轄范圍，構(gòu)建了31個人口數(shù)據(jù)與用地范圍相吻合的分布單元，收集人口和居住用地數(shù)據(jù)，分別從人口密度、人口與居住用地增長協(xié)調(diào)性、人口增長潛力三個角度分析中心城區(qū)內(nèi)各單元人口和用地分布特征，并就不同片區(qū)居住用地開發(fā)改造提出具體建議，指導(dǎo)未來城市更新和新區(qū)建設(shè)。

1 人口密度分析——以居住用地規(guī)模與人口的靜態(tài)協(xié)調(diào)為導(dǎo)向

考慮到轄區(qū)人口毛密度受轄區(qū)功能的影響較多，不能真實反映轄區(qū)的居住用地需求，所以本次評估采用人口毛密度與凈密度雙重標(biāo)準(zhǔn)(見圖1)，分析人口與居住用地規(guī)模的靜態(tài)供需關(guān)系。

數(shù)據(jù)說明：數(shù)據(jù)采用2014年數(shù)據(jù)；人口毛密度采用常住人口數(shù)與轄區(qū)面積的比值，人口凈密度采用常住人口數(shù)與轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀居住用地面積的比值；橫軸為各單元所屬各派出所名稱。

通過人口毛密度與凈密度結(jié)合分析得出，人口分布最密集的仍是位于海港組團中心片區(qū)的北環(huán)路、港城大街、建設(shè)大街三個轄區(qū)，人口毛密度都超過200人/hm2，凈密度也都超過420人/hm2，該類區(qū)域都屬于城市核心區(qū)，居住用地開發(fā)強度和入住率都比較高，道路交通等各項設(shè)施都承受較大壓力，在城市更新過程中，要進(jìn)一步完善設(shè)施建設(shè)，提升設(shè)施承載力，同時要控制居住用地規(guī)模和開發(fā)強度，優(yōu)化人居環(huán)境。

人口密度和居住用地人口密度分布都比較低(人口毛密度小于50人/hm2，人口凈密度小于120人/hm2)的是海港區(qū)北部園區(qū)、開發(fā)區(qū)長江道和北戴河車站轄區(qū)，這三個轄區(qū)都屬于城市新拓展區(qū)域，近幾年來新增大量居住用地，而實際居住人口較少，房屋使用率相對較低，建議在該類區(qū)域人口凈密度超過250人/hm2(即人均居住用地小于40 m2)以前，不再投放居住用地。

2 平均增長率分析——以居住用地規(guī)模與人口的動態(tài)協(xié)調(diào)為導(dǎo)向

該分析主要借鑒尹宏玲、吳夢怡等人的研究成果[1]，從居住用地規(guī)模和人口規(guī)模平均增長率的離差系數(shù)分析[2]入手(見表1)，研究2008年—2014年之間秦皇島城區(qū)人口增長和居住用地投放的動態(tài)關(guān)系(見表2)。

表1 城市人口與居住用地協(xié)調(diào)等級分類

表2 2008年—2014年人口與居住用地增長速度協(xié)調(diào)性分析

按照公安部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年—2020年間，海港區(qū)東港轄區(qū)和山海關(guān)船廠路轄區(qū)的統(tǒng)計人口均出現(xiàn)了負(fù)增長，同時，居住用地卻不減反增，造成了人口與居住用地增長速度極度不協(xié)調(diào)。海港區(qū)的北港、燕山大街(含站前)和白塔嶺轄區(qū)，北戴河的海寧路、車站轄區(qū)以及山海關(guān)的南關(guān)轄區(qū)的居住用地增長過快，造成了人口與居住用地增長速度嚴(yán)重或高度不協(xié)調(diào)。同樣居住用地增長過快的還包括海港區(qū)的北部園區(qū)、海陽、長江道、西張莊轄區(qū)和山海關(guān)的西大街轄區(qū)，屬于人口與居住用地增長速度中度不協(xié)調(diào)區(qū)域。建議該類區(qū)域在各層次規(guī)劃調(diào)整中嚴(yán)控居住用地規(guī)模，針對尚未建設(shè)的規(guī)劃居住用地，可適當(dāng)調(diào)整為公共服務(wù)設(shè)施用地或產(chǎn)業(yè)用地，提高片區(qū)的綜合服務(wù)能力，增加就業(yè)崗位，吸納外來人口。

受規(guī)劃和現(xiàn)狀條件制約，北戴河組團的西山轄區(qū)、山海關(guān)的東大街轄區(qū)和海港區(qū)的太陽城轄區(qū)，無法增加或只增加少量居住用地，滯后于人口的增長，屬于極度或嚴(yán)重不協(xié)調(diào)區(qū)域，北戴河西山轄區(qū)、東山轄區(qū)、聯(lián)峰山轄區(qū)和山海關(guān)東大街由于功能特殊，居住容量有限，需要適當(dāng)向外疏解常住人口，而不能增加居住用地。而海港區(qū)的太陽城轄區(qū)、河?xùn)|轄區(qū)在城市更新改造過程中建議適當(dāng)增加居住用地規(guī)模。

3 居住用地需求分析——以居住用地規(guī)模與就業(yè)崗位需求相協(xié)調(diào)為導(dǎo)向

隨著城市交通成本的不斷上升，城市居民把靠近工作地點作為選擇居住地點的首要條件[3]，特別是沒有軌道交通的三線城市，就業(yè)分布最密集的區(qū)域一般也是城市房地產(chǎn)投資最熱衷的區(qū)域，想要以職住平衡的理念來緩解社會問題，則需要從就業(yè)需求入手，分析各單元居住用地需求。因此，筆者引入就近擇業(yè)指數(shù)的概念，即通過每個轄區(qū)招聘需求數(shù)與常住人口數(shù)的比值，來分析轄區(qū)人口數(shù)量與可提供就業(yè)崗位的協(xié)調(diào)性(見圖2)，就近擇業(yè)指數(shù)越高，說明該轄區(qū)就業(yè)輻射能力越強，未來吸引更多就業(yè)人口，人口增長潛力大，居住用地需求也越高。反之說明轄區(qū)內(nèi)部就業(yè)崗位相對較少，更多居民要到其他轄區(qū)就業(yè)，居住用地需求也較低。

經(jīng)分析，除海港區(qū)的太陽城、珠江道、紅旗路轄區(qū)，山海關(guān)的南關(guān)和北戴河的聯(lián)峰山轄區(qū)就近擇業(yè)指數(shù)最高，就業(yè)輻射能力最強，是中心城區(qū)和各組團現(xiàn)狀的綜合服務(wù)中心，隨著城市更新改造，可以適當(dāng)增加該轄區(qū)的居住用地或提高居住用地開發(fā)強度。

海港區(qū)的河?xùn)|、北港、北部園區(qū)、海濱路、海港轄區(qū)，北戴河的海寧路轄區(qū)、東山轄區(qū)以及山海關(guān)的西大街轄區(qū)就近擇業(yè)指數(shù)最低，本著產(chǎn)城協(xié)調(diào)的理念，應(yīng)控制或縮減該轄區(qū)的居住用地規(guī)模。

4 結(jié)語

結(jié)合上述的“三個協(xié)調(diào)”分析結(jié)果，并結(jié)合現(xiàn)狀實際情況，綜合平衡，在中觀層面對居住用地的規(guī)模和布局給出分類調(diào)整建議。

4.1 控制增量區(qū)

包括建設(shè)大街、北部園區(qū)、港城大街、北環(huán)路、長江道和北戴河車站轄區(qū)。建設(shè)大街、港城大街、北環(huán)路轄區(qū)人口密度較高，未來的城市更新應(yīng)以完善設(shè)施、提升環(huán)境為主，控制人口規(guī)模增長。而北部園區(qū)、長江道和北戴河車站轄區(qū)現(xiàn)狀人口密度較低，居住用地增長過快，就業(yè)需求沒有明顯優(yōu)勢，因此要控制該區(qū)域居住用地的繼續(xù)投放，舊城改造要提高貨幣安置比例，適當(dāng)增加產(chǎn)業(yè)用地，提供更多就業(yè)崗位，充實區(qū)域人口。

4.2 鼓勵增量區(qū)

包括太陽城、紅旗路、珠江道轄區(qū)。該區(qū)域就業(yè)需求量優(yōu)勢明顯，且現(xiàn)狀人口密度也有提升空間，近年來居住用地增長相對緩慢，建議在今后的規(guī)劃調(diào)整和城市更新過程中，適當(dāng)增加居住用地的投放量。

4.3 特殊功能區(qū)

包括山海關(guān)東大街轄區(qū)和北戴河?xùn)|山、西山、聯(lián)峰山轄區(qū)。盡管該區(qū)域居住用地增長速度滯后于人口增長，但由于該區(qū)域以旅游度假功能為主導(dǎo)，按照相關(guān)規(guī)劃要求，需要適當(dāng)疏解區(qū)域內(nèi)常住人口，完善旅游服務(wù)功能。

4.4 其他區(qū)域

除控制增長區(qū)、鼓勵增量區(qū)、特殊功能區(qū)以外的區(qū)域?？紤]到2015年秦皇島市中心城區(qū)人均居住用地已經(jīng)達(dá)到40 m2/人，超過國家標(biāo)準(zhǔn)，所以該類區(qū)域的規(guī)劃居住用地也要按照城市總體規(guī)劃確定的增量進(jìn)行有計劃投放，并結(jié)合城市人口增長和房地產(chǎn)市場變化情況適時調(diào)整供應(yīng)策略。