淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化

孫新社

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)的企業(yè)數(shù)量也是與日劇增，這些企業(yè)在為中國國民經(jīng)濟(jì)增長做出貢獻(xiàn)的同時(shí)也存在各種各樣的問題，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，在支撐地產(chǎn)企業(yè)健康積極發(fā)展的各種資源當(dāng)中，企業(yè)的資金可以說是最重要最基本的一種戰(zhàn)略資源，因此與企業(yè)資金密切相關(guān)的財(cái)務(wù)管理就成了地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要一環(huán)。本文將針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制方面的相關(guān)問題進(jìn)行分析，以期找出對(duì)應(yīng)的解決方案和優(yōu)化對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;融資管理;優(yōu)化措施

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中是起到重要作用的支柱型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之一，是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于我國整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康和發(fā)展也有著現(xiàn)實(shí)的促進(jìn)意義。然而，實(shí)際情況是，目前國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方面存在著諸多的不足之處，首先應(yīng)當(dāng)解決的就是房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制方面存在的弊端和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

一、財(cái)務(wù)管理概述

（一）財(cái)務(wù)管理的基本概念

從法律方面來講，財(cái)務(wù)管理是指依據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)管理制度，遵循特定的原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)管理工作。通俗來講就是指企業(yè)為保障日后的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)充足的資金，順利完成既定的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)而進(jìn)行的財(cái)務(wù)經(jīng)營管理活動(dòng)統(tǒng)稱。

（二）財(cái)務(wù)管理的意義

通過成功的財(cái)務(wù)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)可以看出，高效的財(cái)務(wù)管理可以幫助企業(yè)的管理者及時(shí)了解企業(yè)的資產(chǎn)及綜合經(jīng)營狀況;高效的財(cái)務(wù)管理還可以幫助企業(yè)合理分配資金流向，提高資金利用效率;高效的財(cái)務(wù)管理還可以增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力和核心競爭能力[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中存在的問題

（一）融資管理問題

可以說任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)首先都是資金投入的過程，而且資金數(shù)額非常之大，動(dòng)輒過億的地價(jià)，幾千萬的建設(shè)費(fèi)用，哪一項(xiàng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)都是個(gè)考驗(yàn)。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，資金的回轉(zhuǎn)率較低，加上需要企業(yè)一次性投放的資金數(shù)量太大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要想方設(shè)法籌集資金，這就是所謂的融資。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有兩種渠道：內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要來自于企業(yè)的自有的可以自由支配的資金和企業(yè)前期通過預(yù)售商品獲得的賬款資金，內(nèi)部融資一般會(huì)占總投資的一半多一點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資渠道就比較單一，大部分要依靠很行信貸，但是由于很多銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)設(shè)置了相對(duì)較高的門檻，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，外部融資的難度也是不小的。

（二）成本控制問題

很多情況下，房地產(chǎn)的投資是有比較大的盲目性[2]。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的時(shí)候會(huì)摻入很大的主觀性，尤其是在沒有對(duì)市場進(jìn)行充分的調(diào)查和論證之前的決策。雖然目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還算尚可，這種粗放式地產(chǎn)投資的弊端表現(xiàn)的不是很明顯。如果假設(shè)有一天房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，那么這樣的投資方式就會(huì)導(dǎo)致一批投資失誤的地產(chǎn)企業(yè)走向破產(chǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從方案設(shè)計(jì)，土地競拍，工程招標(biāo)到施工，銷售等每一個(gè)環(huán)節(jié)都牽扯到資金的使用，然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上就存在很大的問題。比如有些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案的時(shí)候缺乏全盤考慮，為得到某塊地的使用權(quán)大費(fèi)周章，無形當(dāng)中就增加了企業(yè)的成本，這樣一來就同預(yù)算成本發(fā)生沖突，進(jìn)而就會(huì)導(dǎo)致在后期的工程當(dāng)中對(duì)成本的控制問題層出不窮。

（三）財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能水平有待提高

這種現(xiàn)象主要就表現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)當(dāng)中，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員其專業(yè)知識(shí)和技能已經(jīng)滿足不了現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要。因?yàn)楫?dāng)今社會(huì)，科技信息技術(shù)飛速發(fā)展，現(xiàn)如今各種精通各種先進(jìn)知識(shí)的人才才是房地產(chǎn)企業(yè)最為緊要的戰(zhàn)略資源。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到更好的發(fā)展，應(yīng)該盡快解決財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能不足的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的改進(jìn)和優(yōu)化

（一）加寬融資渠道

各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該隨時(shí)做好融資準(zhǔn)備，盡量減少對(duì)銀行貸款的依賴，如果可能最好通過其他渠道來獲取資金，因?yàn)楹玫牡貕K和項(xiàng)目可遇而不可求。比如說國內(nèi)的一些中小型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以嘗試同其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的模式，與別家資金雄厚的企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，得到資金支持，這樣不但可以利益共享，而且可以做到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，形成雙贏局面。值得注意的是，融資過程當(dāng)中務(wù)必要懂得規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)作。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前，一定要對(duì)市場進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，不能盲目投資，爭取將風(fēng)險(xiǎn)壓縮到可控范圍之內(nèi)，在此范圍內(nèi)爭取更多的收益。

（二）加強(qiáng)成本控制

首先，各房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)正確反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際支出，并以此為根據(jù)確定商品的銷售價(jià)格，盡量做到利益最大化;

其次，對(duì)工程資金用度嚴(yán)格把關(guān)，做到既保證工程質(zhì)量，又杜絕工程當(dāng)中任何的浪費(fèi)現(xiàn)象。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的知識(shí)技能提高

企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的知識(shí)和技能定期安排培訓(xùn)，積極儲(chǔ)備和培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理方面的高素質(zhì)專業(yè)人才，才能在知識(shí)經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)科技飛速發(fā)展的情況下保持并逐步提高本企業(yè)的核心競爭力。

四、結(jié)束語

為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有健康的良性的發(fā)展并且繼續(xù)在我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮中流砥柱的作用，各房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視，積極拓寬融資渠道，加強(qiáng)成本控制，及時(shí)自查并解決財(cái)務(wù)管理方面的問題，提高企業(yè)財(cái)務(wù)資金的利用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展增加助力。

參考文獻(xiàn)

[1]田曉蕾.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化問題淺談[J].時(shí)代金融，2018，No.696（14）：260+262.

[2]徐閩.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制淺析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018，209（35）：33+35.