房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理問題研究

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟步入新常態(tài)，國家對樓市宏觀調(diào)控政策力度的加大以及“房住不炒”相關(guān)配套政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較大的影響，特別是資金運營管理方面首當其沖。在此背景下，本文從分析樓市調(diào)控政策背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的積極意義出發(fā)，總結(jié)了當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上提出了其加強資金運營管理的主要對策，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)應(yīng)對當前的經(jīng)濟環(huán)境，降低流動性風(fēng)險，實現(xiàn)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供有益參考。

關(guān)鍵詞：資金運營;房地產(chǎn);問題;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)過程及其資金運營管理特點分析

房地產(chǎn)企業(yè)由于具有項目開發(fā)周期長、項目收益回收速度慢等特點，從而在運營管理過程中需要投入大量的資金。在實務(wù)中資金在房地產(chǎn)企業(yè)的循環(huán)主要可劃分為如下圖的三個環(huán)節(jié)。

在這三個資金循環(huán)的環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理整體呈現(xiàn)出兩個主要特點：一是風(fēng)險性特點，即存在資金籌集難以滿足需求的流動性風(fēng)險、資金在使用過程中的安全性風(fēng)險以及資金回籠過慢引起流動性不足的風(fēng)險：二是復(fù)雜性，即房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中需要與多個行業(yè)保持緊密聯(lián)系，從而造成了其資金運營管理的復(fù)雜性。二、樓市調(diào)控政策背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的積極意義

資金密集型的特點賦予了房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的特殊意義，加上目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的收緊以及“房住不炒”基調(diào)的提出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境發(fā)生了重大變化。在此背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理更具積極意義：一是加強資金運營管理能夠大幅提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速率，從而改善企業(yè)在金融政策收緊環(huán)境下的流動性，有助于降低其潛在的財務(wù)風(fēng)險，提升抗風(fēng)險能力：二是加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理有利于掌握企業(yè)資金收支的來龍去脈，從而能夠合理進行資本運作，提高資金的使用效益，降低企業(yè)的成本費用支出，提升綜合競爭力。

三、當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中存在的主要問題分析

結(jié)合資金在房地產(chǎn)企業(yè)的循環(huán)過程以及筆者的實際工作經(jīng)驗，對當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中存在的主要問題分析如下。

（一）資金籌集環(huán)節(jié)存在的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集環(huán)節(jié)存在的主要問題體現(xiàn)在以下兩個方面：一是融資渠道相對狹窄，融資方式主要以負債融資為主，資產(chǎn)負債率普遍較高，即房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中常用的融資渠道主要有三個：其一，銀行貸款融資;其二，是自有資金投入;其三，承包商墊資，這三個融資渠道中銀行貸款融資占比多數(shù)在60%以上，充分表明了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對銀行貸款的高度依賴性，這種依賴性不僅增加了企業(yè)潛在的償還壓力，同時也容易受金融政策的影響而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險：二是對融資項目缺乏有效的風(fēng)險管理，即房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目融資時缺乏對融資項目的風(fēng)險采取科學(xué)有效的識別和評估方法，主要依賴于管理人員的主觀判斷，精細化的程度不夠，從而造成對融資風(fēng)險的管控力度較弱。

（二）投資環(huán)節(jié)存在的主要問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在投資環(huán)節(jié)存在的主要問題有以下兩個方面：一是對于項目的投資決策分析過于簡單，缺乏合理性，即房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時較少采用合理客觀的評價方法，容易出現(xiàn)項目投資成本過高形成存量房產(chǎn)，占用企業(yè)大量的流動資金而難以回收，從而給企業(yè)的資金運營帶來了較高的流動性風(fēng)險：二是存在為搶占市場而大量囤地行為，即部分有實力的房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中多數(shù)存在購買地皮的速度遠大于其項目開發(fā)速度的囤地行為。這種行為從長遠來看可能會為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展帶來優(yōu)勢，但是從資金運營管理的視角來看卻存在兩方面的不足：一是囤地行為盲目性較強，容易增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)負擔，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險：二是囤地行為容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張行為，從而大幅增加企業(yè)的債務(wù)規(guī)模，債務(wù)規(guī)模過大既容易增加資金使用成本，同時也容易給企業(yè)帶來較高的償債壓力。

（三）資金在回籠環(huán)節(jié)存在的主要問題

資金能夠及時回籠既是企業(yè)資金流動性強，財務(wù)風(fēng)險較低的主要表現(xiàn)形式，同時也是降低企業(yè)的資金使用成本，提升經(jīng)濟效益的重要方法之一，對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這一點尤為重要。在實務(wù)中部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的問題主要有以下兩個方面：一是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，資金流動性不足，應(yīng)收賬款回收及時是企業(yè)回籠資金補充流動性的重要手段，倘若應(yīng)收賬款管理不善，極容易造成企業(yè)資金被占用而產(chǎn)生流動性風(fēng)險;二是存貨周轉(zhuǎn)率較低，資金占用規(guī)模較大，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較高的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)來說存貨周轉(zhuǎn)率低受兩個因素影響：其一是所開發(fā)的商品房銷售不暢：其二是囤地和捂盤惜售行為所造成。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金運營管理的對策

正因為房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中在籌集、投資和回籠環(huán)節(jié)存在較多問題，從而造成其資金使用效率較低，財務(wù)風(fēng)險較高的現(xiàn)狀，亟待強化。在此筆者結(jié)合房地產(chǎn)資金運營管理的實踐以及資金管理的相關(guān)理論，建議從如下角度采取對策加強資金運營管理。

（一）構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式

資金鏈管理模式是把整個企業(yè)的資金實施鏈條式的流程管控，從而將資金在運行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來，而構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式就是在實施資金鏈管理的過程中以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)作為籌資的主要決策工具和方法。構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式優(yōu)勢：一是能夠通過資金鏈管理強化資金在運營管理過程中縱向監(jiān)督，從而實現(xiàn)對資金籌集風(fēng)險的科學(xué)防控：二是同歸最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)決策能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)在籌資過程中的負債規(guī)模的合理控制以及長短期負債結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，從而大幅降低房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中的負債依賴性以及償債壓力，最終實現(xiàn)對籌資所形成的財務(wù)風(fēng)險的有效防范。需要注意的是在構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當從創(chuàng)新融資方式人手來拓寬融資渠道，例如采用供應(yīng)鏈融資、合作開發(fā)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，實現(xiàn)融資渠道的多元化。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動管理

結(jié)合上文所分析的房地產(chǎn)在投資環(huán)節(jié)存在的問題，筆者建議從以下兩個方面采取對策來進行強化。一是制定科學(xué)合理的項目投資的評價程序來對項目投資進行規(guī)范化操作，同時采用凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率和項目回收期等科學(xué)的投資方案決策方法，提高項目投資的合理性，降低因此而產(chǎn)生的流動性風(fēng)險。二是運用戰(zhàn)略的視角對囤地行為進行規(guī)劃，避免盲目性，特別是在當前的嚴格的樓市宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該減少或者避免盲目囤地行為，盤活存量資產(chǎn)，減少資金占用，提高資金的流動性，降低財務(wù)風(fēng)險。

（三）從強化資金預(yù)算管理人手來改善資金回籠存在的問題

作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，要從根源解決資金回籠環(huán)節(jié)存在的問題，應(yīng)當從強化資金預(yù)算人手，即通過資金預(yù)算來規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的總體資金收支情況，并據(jù)此對應(yīng)收賬款管理和存貨管理進行精細化的管控，在不影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的前提下，合理提高應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)率，降低資金占用，提高企業(yè)資金的流動性，從而控制因此而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國當前經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動因素，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中容易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。在當前樓市調(diào)控政策緊縮的環(huán)境下，如何對資金運營進行科學(xué)合理的管理是一個值得探討的新問題。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)對資金運營管理存在問題的基礎(chǔ)上，分別從構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式、加強房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動管理和強化資金預(yù)算管理三個角度提出了一些強化資金運營管理的對策，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的資金運營管理提供參考。

作者簡介：

周旋，碧桂園城市置業(yè)（武漢）有限公司，湖北武漢。