房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題探究

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)因其資金投入量大，區(qū)域性強，受政策影響大等特點，經(jīng)營風險較傳統(tǒng)企業(yè)要大。并且隨著行業(yè)競爭加劇，高利潤時代的結束，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將目光投向企業(yè)內(nèi)部管理，引入全面預算管理理念，期望通過提高經(jīng)營管理水平來增強企業(yè)競爭力，保持企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。本文依托在房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理工作經(jīng)驗，擬對房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題進行探究，并提出相應的改進措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預算管理;問題;措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的重要意義

隨著中國市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如火如荼。在經(jīng)歷爆發(fā)式增長后，市場競爭日趨激烈，并且隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控，限購限貸限售等一系列措施的執(zhí)行，企業(yè)盈利能力受到巨大影響。為提升市場競爭力，越來越多房企開始實施全面預算管理。全面預算管理，是以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向，通過預算的編制、執(zhí)行、考核，科學整合企業(yè)資源，進而推動企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。通過對企業(yè)經(jīng)營活動的全過程跟蹤，實施控制與監(jiān)督職能，及時發(fā)現(xiàn)潛在的問題，防范各類經(jīng)營風險。全面預算需要全員參與，涉及企業(yè)各個層面，無形中也改善企業(yè)內(nèi)部溝通，更好地協(xié)調各部門的行動，實現(xiàn)有效溝通。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理過程中存在的問題

（一）戰(zhàn)略目標、年度預算目標、項目預算目標匹配度不夠

和傳統(tǒng)企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)在預算編制過程中，容易出現(xiàn)預算目標與戰(zhàn)略目標相偏離的情況。戰(zhàn)略目標是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略制定的長遠目標，時間跨度長，內(nèi)容抽象而概括。年度預算目標是各部門根據(jù)上級下達的年度經(jīng)營計劃編制的，側重于企業(yè)當年度經(jīng)營預算。而項目投資預算目標，是各項目公司根據(jù)項目實際情況以及管理層對項目利潤需求編制的，更側重于項目本身，一般跨度項目整個開發(fā)周期。因編制時間不同，所涉及人員不同，側重點不同，容易出現(xiàn)短期行為，導致戰(zhàn)略目標、年度預算目標和項目預算目標出現(xiàn)偏差，沒有將戰(zhàn)略目標貫穿預算管理的始終。

（二）缺乏標準化的預算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算貫穿企業(yè)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，包括投融資活動、工程管理、成本管理、房產(chǎn)銷售、財務核算等。需要全員參與、全業(yè)務覆蓋、全過程跟蹤，涉及面廣，管理流程相對復雜。在預算管理過程中，容易出現(xiàn)由于預算編制方法選取不同，對市場預期不同，風險承受能力不同，已有工作經(jīng)驗不同，對預算目標制定、預算執(zhí)行產(chǎn)生巨大的影響。所以迫切需要行之有效的預算管理機制對實施者進行指導和控制，對預算工作加以標準化規(guī)范，尤其對于跨區(qū)域、多項目滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，意義重大。

（三）對重大事項的應變能力不夠，預算信息傳遞滯后

全面預算的編制是建立在對市場的有效預測基礎上。在預算執(zhí)行過程中，一些重大事項，比如說融資環(huán)境的改變，市場調控政策的變化，關鍵節(jié)點的變化，稅務變革等，都會對企業(yè)營收、利潤產(chǎn)生巨大影響，需要根據(jù)這些市場變化對預算指標進行必要的修改。但是，由于全面預算涉及企業(yè)運營中的各個環(huán)節(jié)，需要全方位考慮以及全體員工的積極參與，因而產(chǎn)生了較大的工作量。在傳統(tǒng)的預算管理模式下，需要自下而上依次傳遞到各個管理層級，信息傳遞效率低下，有可能最終會導致管理層決策延遲，控制失效。并且在重大事項的處理過程中，由于可能會影響部分層級的業(yè)績考核和利益分配，容易產(chǎn)生瞞報、少報的情況，數(shù)據(jù)的真實性、及時性難以保證。

（四）對全面預算管理執(zhí)行和控制力度不夠

在預算執(zhí)行過程中，有些企業(yè)由于缺乏相應的考核機制和激勵措施，員工對于成本節(jié)約、方案優(yōu)化積極性不高，盲目以預算指標為標準，缺乏靈活應對性。在預算控制期間，只是簡單地將預算執(zhí)行情況和預算指標相對比，沒有進行細致分析和預算預警，不能及時反饋預算執(zhí)行情況。這些都導致許多企業(yè)的全面預算管理流于形式，預算執(zhí)行和控制沒有落實到位，預算管理沒有發(fā)揮有效作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題的應對措施

（一）以企業(yè)戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，面向市場，制定預算目標

預算作為戰(zhàn)略分階段的實施工具，是企業(yè)外部市場環(huán)境與企業(yè)自身資源相對接的結果，因此預算目標必須體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的要求?？偛抗緫鶕?jù)自身企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略目標，明確企業(yè)所處發(fā)展階段，將戰(zhàn)略目標按年分解，明確各年新增土地面積、竣工面積、銷售金額、資金回籠金額、項目利潤等等，層層分解、細化、制定相應的經(jīng)營目標及預算目標，并下達到各區(qū)域公司。項目預算目標的確定也要結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，通過對外部市場的調研分析和對企業(yè)自身資源優(yōu)劣的分析，側重資金支出預算、成本預算及銷售預算，提高預算目標的可行性。長期戰(zhàn)略目標和年度經(jīng)營目標相結合，充分指導年度預算及項目預算，使日常的預算管理成為實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的基石，保證企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不偏離。

（二）加強市場分析，建立標準化預算管理體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，急需管理者建立標準化的預算管理體系。根據(jù)對以往項目后評估及標桿企業(yè)的成本案例分析，建立標準化預算模型，對資本預算、銷售預算、成本預算加以規(guī)范，明確預算編制方法，設立標準化成本及開發(fā)周期。在項目預算中，各職能條線應充分溝通，進行市場調研，合理預測銷售價格區(qū)間，并按項目定位，以對應的標準開發(fā)成本測算項目目標成本，同時多渠道對比，尋求最佳的融資方案，合理預測項目投資規(guī)模及項目利潤，最終形成一整套標準的預算報告，供投資者決策以及作為項目后續(xù)考核依據(jù)。

（三）依托信息化平臺，定期對預算執(zhí)行情況進行動態(tài)回顧

房地產(chǎn)企業(yè)應該充分利用現(xiàn)有的信息化平臺，將已有的辦公軟件、成本軟件、銷售軟件、財務軟件相融合，在信息化平臺上實施全面預算管理，建立全面預算模型。從預算指標的建立、執(zhí)行、調整與考核、信息的傳遞都可以通過信息化平臺完成，減少信息在管理各層級傳遞的時間和成本，使預算實施過程更有效、簡便，節(jié)約預算控制成本。同時加強成本預算管理，在信息化平臺上設置目標成本、動態(tài)成本，實時跟蹤成本發(fā)生情況。并要求各職能條線定期對預算執(zhí)行情況進行動態(tài)回顧，包括現(xiàn)金流情況、銷售情況、開發(fā)進度、融資進度，核算項目利潤差異，如遇重大事項，及時預警，專項匯報，以供上級決策是否對預算進行調整。

（四）結合房地產(chǎn)項目跟投管理機制，采用合理的業(yè)績評價和激勵措施

近年來，越來越多的房企學習標桿企業(yè)，采用項目跟投機制，將項目收益與員工收益直接掛鉤，實現(xiàn)企業(yè)與員工收益共享、風險共擔?？稍陬A算管理過程中融入跟投機制，使兩者相輔相成，相互促進。在跟投機制的激勵和約束下，各條線員工對待項目預算更為慎重，考慮問題更為全面，風險防范意識加強，無形中提高了項目預算的可行性。并且為推行跟投機制，建立相對應的考核和獎懲措施，設置關鍵節(jié)點，銷售額，資金回籠，目標成本，目標利潤等考核指標，促進員工參與的積極性，更利于預算落實到位，加強預算執(zhí)行、控制力度。

四、結語

全面預算管理作為系統(tǒng)性的管理理念，需要全員參與重視，始終緊緊圍繞企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，制定和實施預算目標，并結合市場分析和企業(yè)資源分析，選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的預算管理模式。同時為了將預算管理落實到位，應制定相應的預算管理制度，充分利用信息化平臺，簡化工作，健全考核和激勵制度，營造全員參與的內(nèi)部環(huán)境，將全面預算管理真正落到實處，最終推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標。

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作者簡介：

張燕萍，寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江寧波。