當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決的措施研究

于龍生

摘要：雖然，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，但是，在發(fā)展過程中也逐漸暴露出了很多急需解決的問題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文通過介紹房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的不足之處，提出針對性的建議和解決方案，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理水平，促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；問題；措施

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的項目管理工作是指從項目前期的準(zhǔn)備階段直到竣工驗收的這一全過程所進行的管理，項目管理工作貫穿于整個工程建設(shè)，對于當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目管理工作是決定著企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的重要條件，項目管理工作的正確開展更是決定著企業(yè)的存亡。

一、總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的不足之處

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備工作不充足

房地產(chǎn)開發(fā)項目確立之后，需要根據(jù)建筑圖紙來準(zhǔn)備前期工作，比如計算項目工程的成本、準(zhǔn)備施工設(shè)備、招聘技術(shù)人員等等，只有了解項目當(dāng)?shù)氐奶鞖馇闆r以及地質(zhì)地貌，才能制定切合實際的施工方案和施工目標(biāo)，為項目工程的順利施工提供保障。許多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，過于重視項目的周圍配套設(shè)施，比如商場、學(xué)校、公園、交通等等，很少關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制是否完善，更不可能為了項目開發(fā)的前期規(guī)劃和準(zhǔn)備工作花費大量的時間和精力，比如，部分房產(chǎn)企業(yè)不會主動了解項目的基本資料，更不可能對項目進行前期的調(diào)研工作，一般在得到項目圖紙之后就馬上動工，等施工一段時間之后，才發(fā)展項目設(shè)計圖紙根本不符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，企業(yè)自身建筑技術(shù)根本無法實現(xiàn)預(yù)期的建筑效果，不得不暫停工程，重新設(shè)計圖紙，浪費時間，提高建筑成本，延長了工期。

（二）房產(chǎn)企業(yè)過于追求經(jīng)濟效益，忽略了社會效益

項目工程管理人員根本沒有意識到施工許可證的重要性，降低了對項目施工質(zhì)量的要求，增加了潛在的安全隱患，提高了安全事故發(fā)生的幾率。部分房產(chǎn)企業(yè)希望可以最大限度的降低建筑成本、縮短建筑工期，獲取最大化的經(jīng)濟效益，因此，這些房產(chǎn)企業(yè)在沒有獲得政府相關(guān)部門審批之前就開始施工，在現(xiàn)實生活中，有許多房產(chǎn)企業(yè)就是因為缺少施工許可證被政府相關(guān)部門強制停工并處于一定的罰款，對房產(chǎn)企業(yè)形象產(chǎn)生消極反作用。

（三）項目工程驗收機制不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為相關(guān)部門驗收合格之后，該項目與本企業(yè)不再有任何的關(guān)系，可以全身心的投入到下一個項目中去。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)因缺少相關(guān)的材料造成項目的延期交付。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理模式比較落后

房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)使用傳統(tǒng)的管理制度，房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)并沒有認(rèn)識到項目管理水平對順利完成項目建設(shè)和提高企業(yè)綜合競爭力的重要性，錯誤的認(rèn)為管理制度以及管理水平不會影響項目的進度，于是，壓縮管理部門的資金投入，久而久之，企業(yè)全體員工形成管理部門地位低于技術(shù)部門的固定思維，打擊了管理人員的工作積極性和主動性，降低了管理人員對企業(yè)的歸屬感與榮譽感。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員專業(yè)素質(zhì)較低，缺少創(chuàng)新意識

管理人員對本職工作存在輕視心理，從內(nèi)心深處歧視自己的工作，經(jīng)常敷衍應(yīng)付，被動完成領(lǐng)導(dǎo)安排的工作，即使在工作過程中發(fā)現(xiàn)一些損害企業(yè)利益的問題，大多會置之不理，增加了企業(yè)的經(jīng)濟損失。管理人員并沒有進行房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，對房地產(chǎn)知識一知半解，即使發(fā)現(xiàn)管理制度的漏洞，也很難找到漏洞出現(xiàn)的根源和解決方法。部分管理人員早已習(xí)慣朝九晚五、安安穩(wěn)穩(wěn)的工作模式，缺少創(chuàng)新意識。

（六）安全管理存在問題

建設(shè)工程項目管理工作中安全管理的不合理處理仍然是一個非常嚴(yán)峻的問題，在工程建筑事故的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，因建筑施工發(fā)生的意外事故已在全國行業(yè)發(fā)生意外事故的人數(shù)占據(jù)第三位，由此可見，建筑施工發(fā)生事故的幾率遠大于許多其他的行業(yè)，雖然發(fā)生事故是不可避免的，但這大多數(shù)的原因還是建筑工程的安全管理存在的漏洞，承包商和建筑工程的施工人員缺乏的安全意識，從而導(dǎo)致整個項目中的安全管理發(fā)生問題，承包商忽視了安全管理的重要性，為了減少生產(chǎn)成本，所進行的偷工減料、減少安全設(shè)備的購置等等，都是承包商對于安全管理的不合理的認(rèn)識，還有建筑工程中的施工人員的安全

二、房地產(chǎn)建筑工程項目管理所需要的具體措施

（一）提高安全管理水平

由于現(xiàn)在人們對生活環(huán)境水平的提高，住房所帶來的安全質(zhì)量是每一個人所關(guān)注的，企業(yè)應(yīng)將保證每一個建設(shè)項目的安全性，為人們居住的環(huán)境提供有力的保障。并且在正在施工的項目上，做到加強安全意識，讓每一位施工人員有強烈的安全意識，并根據(jù)施工所需要分配的安全設(shè)備及設(shè)施都要做到完善，尤其是安全設(shè)備需要重視，針對施工中所存在的隱患進行糾正，將人生安全問題放到第一位。

（二）加強質(zhì)量控制

企業(yè)要想擁有良好的信譽度，要想做大做好，持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，那么就需要保質(zhì)保量，優(yōu)秀的質(zhì)量會給企業(yè)增加信譽感，從而可以得到長期合作，以此更加繁榮的發(fā)展壯大。對于材料的嚴(yán)格把控做到認(rèn)真仔細(xì)，材料的審核工作做到很好的把關(guān)，有問題的材料不能入場，各個環(huán)節(jié)做到認(rèn)真記錄，要做到每一個環(huán)節(jié)都在規(guī)劃管理之中，而且施工的環(huán)境也需要清潔工作，因為一個良好的工作環(huán)境，會讓工作者更加愉悅的進行工作，從而影響接下來的建設(shè)項目的進展。

（三）明確權(quán)責(zé)

企業(yè)在委托監(jiān)理單位時，一定要保證監(jiān)理單位的合法性，并在合同中明確的標(biāo)示權(quán)責(zé)問題，并且每一個分工的責(zé)任應(yīng)該明確，權(quán)責(zé)關(guān)系做到非常的清楚與明確。每一個涉及到的單位都應(yīng)該知道自己的權(quán)利與責(zé)任是什么，做到不相互推脫，承擔(dān)到所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（四）合理地規(guī)劃管理

要進行合理地規(guī)劃管理，委托的設(shè)計單位要進行檢驗，選好委托方，也要與委托方做到及時地溝通。施工階段的材料規(guī)劃要做到及時地檢驗和復(fù)查，每一個流程要有序的進行，要合理的規(guī)劃，最后的管理要形成簡單的合理的模式。尤其是施工的規(guī)劃管理要做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，材料的把關(guān)檢驗，成本的控制，規(guī)劃好成本材料的關(guān)系，規(guī)劃管理做到有依有據(jù)。

（五）有效的合理的開發(fā)管理

合理的開發(fā)才是為后續(xù)的建設(shè)項目的開展奠定基礎(chǔ)條件，建立好合理的運作流程，有效的進行管理，才能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)的開展能夠順利、得到保障。而且其開發(fā)的信息必須準(zhǔn)確及時，要有序的進行，這樣才能夠不耽誤現(xiàn)場施工的進度。先確定開發(fā)信息的準(zhǔn)確，再進行開發(fā)的設(shè)計，第一步是非常關(guān)鍵的一步，必須是在合理的條件下進行。

（六）強化設(shè)計管理

設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計，確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外，還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

三、結(jié)語：

隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也是越來越激烈，加快房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理制度的改革創(chuàng)新，加強管理隊伍建設(shè)，提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)、創(chuàng)新能力，增強對企業(yè)的榮譽感和歸屬感，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉鑄民.房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題[J].文摘版：工程技術(shù)，2015（55）：198-198.

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