房地產(chǎn)信托投資基金的投資策略及風(fēng)險(xiǎn)研究

摘?要：隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)界也迎來(lái)了第二個(gè)春天，估計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間之內(nèi)房地產(chǎn)的融資需求仍然會(huì)保持在一個(gè)旺盛的狀態(tài)，可是目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)仍然具有一定的缺陷，尤其是在一級(jí)市場(chǎng)上，只有銀行在苦苦支持，很少一部分房地產(chǎn)公司可以受到資本市場(chǎng)的青睞。而在二級(jí)市場(chǎng)中，資產(chǎn)的證券化仍在發(fā)展初期階段，很難滿足大部分房地產(chǎn)的要求，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)的投資信托基金就出現(xiàn)了。房地產(chǎn)信托基金可以滿足房地產(chǎn)金融融資需求，基于此，本文主要討論了房地產(chǎn)信托投資基金在投資方面的主要措施和手段，同時(shí)也對(duì)其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)給予了一定的介紹。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金;投資策略;風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托投資基金也屬于資產(chǎn)證券化的概念，一直以來(lái)備受國(guó)際市場(chǎng)的青睞，這一種金融工具一開始是為了能夠讓房地產(chǎn)融資問(wèn)題解決而被設(shè)計(jì)的。這一工具為中小投資者提供了一個(gè)能夠投資房地產(chǎn)的工具，房地產(chǎn)投資工具是一種和債權(quán)融資或是股權(quán)融資有一定差別的投資工具，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，分紅又很高，收入是可以事先預(yù)測(cè)的，比較穩(wěn)定。對(duì)一些僅僅追求收益更加穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金是一個(gè)能夠列入考慮范圍內(nèi)的基金品種，而對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)較為簡(jiǎn)單便捷的融資方法。而在普通投資者看來(lái)，投資房地產(chǎn)信托基金不但可以分享到在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一些收益，同時(shí)還可以獲取穩(wěn)定的分紅。但是在投資的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，本文也揭示了房地產(chǎn)信托投資基金當(dāng)中的，一些隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)信托投資基金所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，風(fēng)險(xiǎn)主要是指投資者無(wú)法獲得預(yù)期的收益，或者有可能讓自己的本錢受到損失的可能性。REITs是一種專門用于投資房地產(chǎn)的基金，自身會(huì)被房地產(chǎn)以及市場(chǎng)影響，會(huì)產(chǎn)生很多潛在的隱患，而同時(shí)也會(huì)遇到基金組織結(jié)構(gòu)和管理等很多問(wèn)題。

（一）投資于地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素

一般來(lái)說(shuō)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)閲?guó)家或者經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極為不利的情形;物業(yè)的租戶或者是買家和賣家的財(cái)政情況出現(xiàn)了極為不利的轉(zhuǎn)變;借貸融資對(duì)的時(shí)機(jī)和以往不同;利率或者是別的營(yíng)運(yùn)方面的支出產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變;環(huán)保法律法規(guī)，或者是城市的規(guī)劃以及別的政府參與的制度出現(xiàn)了變更;因?yàn)橘I進(jìn)房地產(chǎn)而出現(xiàn)的環(huán)境賠償，主要還包含著沒有被發(fā)現(xiàn)的一些環(huán)境問(wèn)題，或者是所在物業(yè)被污染，儲(chǔ)備也無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn);能源的價(jià)格出現(xiàn)很大轉(zhuǎn)變;市場(chǎng)曾經(jīng)的態(tài)度出現(xiàn)了改變，是的其一些物業(yè)的供應(yīng)供大于求，某一類物業(yè)已經(jīng)無(wú)法符合市場(chǎng)的需求;業(yè)主為了能夠爭(zhēng)取到更多的租戶，使用了極為激烈的競(jìng)爭(zhēng)方式;保險(xiǎn)的范圍之外;管理方面的人員沒有辦法供給或者是要求別的管理組織給與保養(yǎng)或者別的需要的服務(wù);房地產(chǎn)的投資難以及時(shí)變現(xiàn);物業(yè)的保養(yǎng)等服務(wù)出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不開的情況;物業(yè)的建筑其使用的建筑材料有問(wèn)題;政府和很多別的建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于附近的房地產(chǎn)造成了很大不良影響甚至破壞;無(wú)可逆轉(zhuǎn)的自然災(zāi)害，使其產(chǎn)生了難以承擔(dān)的損失等[1]。請(qǐng)專家委員會(huì)專家分別對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素的重要性進(jìn)行比較，如表1 所示。

以上這些問(wèn)題都很容易使得出租率和租金架構(gòu)以及營(yíng)運(yùn)開支產(chǎn)生波動(dòng)，對(duì)于物業(yè)的價(jià)格以及租金和出租率，都會(huì)產(chǎn)生極為不良的影響。而且物業(yè)在每年進(jìn)行估值的時(shí)候都會(huì)將這些因素囊括進(jìn)去，所以物業(yè)的價(jià)格也會(huì)不斷的持續(xù)反復(fù)出現(xiàn)變化。如果物業(yè)的價(jià)格出現(xiàn)急速下跌，那么很容易造成整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)下滑，那么REITs所具備的物業(yè)資產(chǎn)也會(huì)出現(xiàn)大幅度的下落[2]。

（二）物業(yè)的收支有可能超過(guò)預(yù)期

物業(yè)的收入很可能會(huì)被當(dāng)?shù)氐暮芏嘁蛩厮蓴_，比如說(shuō)在REITs營(yíng)運(yùn)的市場(chǎng)當(dāng)中，物業(yè)如果供應(yīng)過(guò)多并且需求量減少;REITs所掌握的物業(yè)對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)就不那么重要;其他物業(yè)有力的競(jìng)爭(zhēng);沒有按時(shí)收取租費(fèi);法律出現(xiàn)改變;營(yíng)運(yùn)的費(fèi)用和支出增加。不僅如此，為了能夠更加符合監(jiān)管所需要的而產(chǎn)生的費(fèi)用，以及利率水準(zhǔn)和融資機(jī)會(huì)等，也有可能會(huì)使得房地產(chǎn)的收入出現(xiàn)問(wèn)題。如果出現(xiàn)很多租戶沒有按時(shí)交租的情況，或者是物業(yè)沒有辦法把有利的條款出租，對(duì)于REITs來(lái)說(shuō)會(huì)有極為負(fù)面的影響。而且，如果房地產(chǎn)支出了大量的費(fèi)用，就很容易讓基金受到不利變化[3]。

（三）房地產(chǎn)的投資難以變現(xiàn)

房地產(chǎn)的投資是十分難以變現(xiàn)的，這也有可能會(huì)讓REITs出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)的投資流動(dòng)性是比較低的，而且，按照REITs的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)的基金在并購(gòu)進(jìn)物業(yè)之后，在一定的階段當(dāng)中是不能夠售賣的，如果基金單位的持有者能夠通過(guò)一些特別的條例則另當(dāng)別論。這就使得資產(chǎn)的流動(dòng)性很差。如果REITs一旦面對(duì)經(jīng)濟(jì)以及財(cái)務(wù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的轉(zhuǎn)變，就很難把物業(yè)組合或者是一些資產(chǎn)變現(xiàn)。不僅如此，REITs的所有的投資是不是可以得到變現(xiàn)，和其不同的投資的變現(xiàn)方式能不能實(shí)施也有很大的關(guān)系，如果無(wú)法順利實(shí)施，如果物業(yè)的價(jià)格出現(xiàn)急速下跌，那么很容易造成整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)下滑，那么REITs很有可能會(huì)出現(xiàn)大幅度割價(jià)的現(xiàn)象，者都會(huì)使得基金的財(cái)務(wù)情況的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)出現(xiàn)極為不利的影響。

（四）超出保險(xiǎn)金能夠承受的標(biāo)準(zhǔn)

REITs很有可能會(huì)因?yàn)槌霰ｋU(xiǎn)金能夠承受的標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生損失。REITs所持有的物業(yè)組合很有可能會(huì)因?yàn)橐恍﹪?yán)重的災(zāi)害出現(xiàn)無(wú)法逆轉(zhuǎn)的損壞，這樣的損壞是無(wú)法讓保險(xiǎn)金全部賠償?shù)模液芏鄧?yán)重風(fēng)險(xiǎn)以及無(wú)法投保的情況，政府和很多別的建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于附近的房地產(chǎn)造成了很大不良影響甚至破壞;無(wú)可逆轉(zhuǎn)的自然災(zāi)害，使其產(chǎn)生了難以承擔(dān)的損失等都會(huì)很容易讓REITs出現(xiàn)極為嚴(yán)重的損失。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的投資策略

（一）REITs在風(fēng)險(xiǎn)分散中的作用

REITs在稅收方面的具體條件和投資可以決定的范圍，使其擁有其獨(dú)一無(wú)二的特性。REITs的社交條件需要REITs能夠把90%以上的收入全都用來(lái)進(jìn)行分紅。并且REITs的投資的方向必須是房地產(chǎn)的行業(yè)，所以REITs獨(dú)一無(wú)二的特性就是分紅很高，同時(shí)也有一定的成長(zhǎng)空間。REITs根本特性就是一個(gè)投資工具，但是因?yàn)樗?dú)一無(wú)二的特性，所以可以說(shuō)REITs的投資是能夠事先預(yù)測(cè)的。同時(shí)，REITs的現(xiàn)金流量也是較為穩(wěn)定的，這就使其也具備了一定的債務(wù)工具的特征。REITs類固定收益，其主要特征和一些投資方的需要不謀而合，REITs具備預(yù)期中的穩(wěn)定的高利息，也有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)給REITs帶來(lái)更多的提升，同時(shí)REITs的期限是很長(zhǎng)的，而且因?yàn)楸O(jiān)管嚴(yán)格，還較為透明，可以說(shuō)在收益類證券方面，這是一種極為穩(wěn)定的收益證券，符合大部分金融機(jī)構(gòu)的需要。

REITs的在金融市場(chǎng)上的大獲全勝，代表著和別的金融工具的戰(zhàn)斗即將拉開帷幕，REITs看中預(yù)期回報(bào)率正是為了這一點(diǎn)。而且，預(yù)期回報(bào)率在投資者眼里仍然是一個(gè)需要考慮到的投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。預(yù)期回報(bào)率會(huì)發(fā)生一定的變化。在二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，REITs的價(jià)位是會(huì)發(fā)生改變的，回報(bào)率也會(huì)隨之出現(xiàn)變化。而且，在價(jià)格不斷提高的情形下，回報(bào)率會(huì)持續(xù)降低，所以，REITs是否具有價(jià)值，回報(bào)率能夠給與投資者足夠的提示。

REITs在投資當(dāng)中主要方向是房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)的資產(chǎn)增值也讓投資者具備更多能夠和通貨膨脹對(duì)抗的能力。在通貨膨脹即將發(fā)生的將來(lái)，物業(yè)必會(huì)提升，REITs的凈收益將會(huì)顯著提升;而且REITs的租金收益一般來(lái)說(shuō)也會(huì)不斷走高，投資者將會(huì)獲得更多的分紅收益，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這是個(gè)能夠抵消通貨膨脹的方法之一。

REITs對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，也是能夠優(yōu)化其投資組合的工具，可以很大程度上防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性一般不高，很多市場(chǎng)投資人將其看作是股票和債券以外的較為特殊的資產(chǎn)，和一般的金融資產(chǎn)聯(lián)系較少，能夠給投資者提供更多的投資組合，讓其投資風(fēng)險(xiǎn)被分散。而且，REITs具備的分紅利潤(rùn)高，保價(jià)保值，以及低相關(guān)性，不但讓普通的投資者感受到更多的吸引，而且，也給予了在資產(chǎn)安全和收益中間的平衡點(diǎn)，讓資金獲得了更加穩(wěn)定的投資。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用

第一，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的復(fù)合形式，是由商業(yè)經(jīng)營(yíng)以及房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合而成的，其本質(zhì)特征就是運(yùn)行的周期極長(zhǎng)、資金投入很多，利潤(rùn)和投資風(fēng)險(xiǎn)并存。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)所具備的融資的途徑相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較單一的，開發(fā)項(xiàng)目對(duì)銀行的依賴性極為顯著，為了能夠改變這一現(xiàn)狀，解決掉長(zhǎng)時(shí)間的投資和資金快速回本的問(wèn)題，我國(guó)的很多開發(fā)商都會(huì)利用產(chǎn)權(quán)式商鋪來(lái)完成變現(xiàn)的需求，可是，因?yàn)檫@樣，也出現(xiàn)了很多產(chǎn)權(quán)分散以及經(jīng)營(yíng)效率之間的矛盾，產(chǎn)權(quán)式的商鋪的 確存在很多結(jié)構(gòu)化的問(wèn)題，雖然有一些實(shí)力雄厚的開發(fā)商愿意踐行承諾，可是很多只為短期獲益的開發(fā)商卻很容易使這一手段潛藏更多的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)將商業(yè)作為主要內(nèi)容，相對(duì)來(lái)說(shuō)在市場(chǎng)上將商業(yè)投資作為更看重的目標(biāo)，而正是因?yàn)檫@一典型的特質(zhì)，商業(yè)性的房地產(chǎn)就會(huì)因?yàn)楦嗟囊蛩囟a(chǎn)生自己獨(dú)特的性質(zhì)，更加看重長(zhǎng)期的收益，而不是擔(dān)任房地產(chǎn)銷售的職責(zé)，這樣的特質(zhì)讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須擁有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的培育過(guò)渡期，因此，長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定現(xiàn)金流是不可缺少的。

主要形式

返租模式，是一種將山溝分隔開進(jìn)行銷售，再返租的方法。一般開發(fā)商使用返租的方法都是不得以的，這種方法本質(zhì)上是向著廣大的投資者進(jìn)行的一種再次融資的行為，融資成本極高，同時(shí)涉及到很多面，容易產(chǎn)生大量隱患，造成不良的社會(huì)影響，風(fēng)險(xiǎn)極高。對(duì)一些僅僅追求收益更加穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金是一個(gè)能夠列入考慮范圍內(nèi)的基金品種，而對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)融資方法。這種返租的模式對(duì)廣大投資者來(lái)說(shuō)無(wú)異于一場(chǎng)豪賭，主要的投資風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸诹隧?xiàng)目以及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)方面。

“先租后售，以租促售”的模式。這樣的方式是比較落后的，并沒有避免返租模式具備的高風(fēng)險(xiǎn)高隱患，只是減少了投資者在物業(yè)經(jīng)營(yíng)的開始階段所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。可以說(shuō)這種模式無(wú)異于是返租模式的升級(jí)版，可是投資者在這種模式下仍然會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)失敗或者是項(xiàng)目失敗而受到巨大損失。

“經(jīng)營(yíng)權(quán)商鋪，售后包租”模式，這是一種有一定轉(zhuǎn)變的返本銷售，使用權(quán)被回購(gòu)之后，會(huì)有百分之十的回報(bào)率，可是并無(wú)具體的物權(quán)能夠給與其一定的保障以及擔(dān)保條件。而且，只是簡(jiǎn)單的返本匯報(bào)?？雌饋?lái)，投資者可以在每年都得到百分之十的利益，可是，開發(fā)商一般都會(huì)先把售價(jià)提升，把之后向投資者的租金囊括進(jìn)去。而且，如果這樣的方法招商效果并不理想，那么開發(fā)商的高回報(bào)承諾就是空談，投資者的預(yù)期租金就會(huì)為零。

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，只租不售的經(jīng)營(yíng)物業(yè)模式。經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)指的是讓專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，而物業(yè)的產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)必須進(jìn)行統(tǒng)一的歸屬，不能夠進(jìn)行拆零的售賣，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)能夠進(jìn)行分離，可以用來(lái)商品的銷售，休閑娛樂以及其他商業(yè)活動(dòng)。通過(guò)大量的時(shí)間可以知道，經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一化和產(chǎn)權(quán)分零化是存在著根本矛盾的，而這一矛盾目前也已經(jīng)成為了商業(yè)物業(yè)發(fā)展的阻礙，產(chǎn)權(quán)必須完整，管理統(tǒng)一有序，將租金作為之后主要的收益的經(jīng)營(yíng)理念在之后一定是主要的發(fā)展趨勢(shì)?？墒沁@個(gè)物業(yè)模式和投資商的真正實(shí)力有密切的關(guān)系，而進(jìn)一步的發(fā)展和房地產(chǎn)資產(chǎn)的證券化也有根本聯(lián)系。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在全球的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托投資是一個(gè)在國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展比較成熟的投資工具，但是，在我國(guó)這一金融投資工具仍然處于發(fā)展的初期。對(duì)我國(guó)內(nèi)的普通投資者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極有潛質(zhì)的投資工具。本文主要介紹了這一投資工具在金融市場(chǎng)上的重要作用，深入了解了這一投資工具的具體特性，并且也在一定基礎(chǔ)上突出了它和以往債券融資和股權(quán)融資的不同之處。這一類投資的風(fēng)險(xiǎn)比較低，可預(yù)測(cè)的收益穩(wěn)定且比例很高，但是它的風(fēng)險(xiǎn)性也是有目共睹的，這一工具能夠有效的緩解我國(guó)證券市場(chǎng)的不合理，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)可以考慮的投資項(xiàng)目，使用這種投資工具可以分得房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的利潤(rùn)，而且也可能在一定程上避免因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂鴰?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但是這個(gè)投資工具也存在其自身的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)投資者對(duì)于地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)是有大致了解的，對(duì)基金有可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有一定的認(rèn)知，可是，對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)卻往往比較忽視，控制投資風(fēng)險(xiǎn)需要從三點(diǎn)入手，只有這樣才能夠讓投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資的時(shí)候避免損失。

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作者簡(jiǎn)介：姓名：趙茜（1983.8-）性別：女，職稱學(xué)歷：本科，研究方向：房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)信托基金投資、風(fēng)險(xiǎn)管控、投后管理