地產(chǎn)住宅精裝修管理及問題討論

朱軍

摘? ? 要：隨著政府對“綠色、環(huán)保、節(jié)能”住宅的倡導(dǎo)以及精裝住宅的市場接受度日益提高，精裝修住宅在住宅市場逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。精裝修住宅因其工程量大、工序繁瑣、工業(yè)化程度較低等特點，難以滿足人們越來越苛刻的要求，從而為開放商的交房帶來很多風(fēng)險。針對精裝修管理現(xiàn)狀，提出了標準化管理模式，希望對相關(guān)從業(yè)人員有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：精裝修住宅;施工;標準化管理

1? 引言

房地產(chǎn)開發(fā)商出售房屋時，精裝修可以提升住宅項目的檔次，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。住宅精品裝修和其他裝修不同，管理工作也很重要。因此，管理人員提升重視，針對現(xiàn)在我國住宅精裝修工作中的不足，采取有效手段解決，增強住宅價值。

2? 房地產(chǎn)住宅項目精裝修的現(xiàn)狀

住宅項目精裝修和業(yè)主自行裝修相比有以下優(yōu)缺點：優(yōu)點：自主裝修耗費精力，房地產(chǎn)住宅項目精裝修就減少業(yè)主自己裝修的煩惱，為業(yè)主帶來很大便捷;裝修過程中由于噪音和廢棄物的影響，會對其他業(yè)主帶來干擾，提前精裝修能夠避免這一問題，提升業(yè)主舒適感;裝修過程中，材料的采買上，由于批量裝修集中采買，可以降低裝修成本和材料的浪費;業(yè)主購買房屋時，裝修款包含到總房價中，統(tǒng)一辦理按揭貸款，減輕業(yè)主因為自主裝修帶來資金上的壓力。缺點：項目住宅項目精裝修過程中，施工內(nèi)容很多，提升管理壓力，裝修質(zhì)量不高，后期容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商交房難度大;很多裝修風(fēng)格不符合業(yè)主要求，減少房屋成交數(shù)量。

3? ?房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題探討

3.1? 精裝材料控制

（1）積極實行材料封樣制度，材料樣板要齊全，尤其要有隱蔽工程驗收材料;規(guī)格尺寸要達到要求;重要材料必須提供完整的樣板;樣板確認之后，未得到業(yè)主和設(shè)計確認的情況下，施工方無權(quán)進行變更。（2）監(jiān)理應(yīng)建立精裝修材料封樣臺賬，記錄每一件封樣材料，并實時更新，并與進場材料進行核對確認，嚴格把控材料質(zhì)量。（3）在精裝修施工準備階段，精裝修所涉及到的主要材料或成品材料，監(jiān)理應(yīng)會同業(yè)主、設(shè)計和施工單位一起對其生產(chǎn)廠家進行考察，主要考察它的生產(chǎn)能力、加工能力、安裝能力以及原材的質(zhì)量，都必須達到工程質(zhì)量的要求和進度要求。（4）嚴格把控進場材料質(zhì)量，不定期對產(chǎn)品供應(yīng)廠家進行飛行檢查，確保大面積精裝修施工的質(zhì)量和進度均可滿足項目要求。（5）進場材料必須嚴格按照國家標準、行業(yè)標準和上海市地方標準進行材料復(fù)試工作，要求施工單位根據(jù)工程需要提前做好精裝修材料進場計劃、材料檢測計劃，嚴禁技術(shù)指標不合格材料用于本工程。（6）監(jiān)理應(yīng)對進場的精裝修材料提前進行質(zhì)量確認，并不定期對進行中的精裝修工程材料進行質(zhì)量確認。將現(xiàn)場使用的材料與之前各方確認的封樣材料進行比對，確保材料設(shè)備符合設(shè)計與規(guī)范要求，一旦發(fā)現(xiàn)材料與封樣不符，要求及時將問題材料退場，并對相應(yīng)單位進行處罰。材料確定之后，監(jiān)理應(yīng)督促施工單位編制相關(guān)的進場及送檢計劃，并在過程中監(jiān)督落實相關(guān)送檢工作。

3.2? 施工進度管理

精裝修施工單位入場后，甲方工程部應(yīng)統(tǒng)籌總包單位、監(jiān)理單位、精裝修單位，依照甲方總控進度計劃、簽訂合同工期、土建移交情況來確定進度控制節(jié)點。精裝修單位依照進度控制節(jié)點進行細化，排出精裝修進度計劃，計劃要明確吊頂、濕作業(yè)、木飾面等關(guān)鍵工作完成時間。影響精裝修施工進度的常見因素有：土建專業(yè)移交精裝專業(yè)場地時間較晚、濕作業(yè)及木飾面的進度、垂直運送材料的能力、大件材料的供貨情況、精裝修單位的施工人員數(shù)量等。在進度計劃的實施過程中，做好跟蹤與預(yù)警。一發(fā)現(xiàn)有進度偏差，必須及時分析，立即采取相應(yīng)對策及時解決。若因精裝單位造成工期延誤，甲方工程部必須責(zé)令精裝單位上報詳細的趕工措施，附上增加人工、材料、機械的安排及安全保護舉措。

3.3? 完善管理機制

（1）提升管理人員在整個項目中的地位，施工單位對管理人員進行專業(yè)培訓(xùn)，加強管理人員責(zé)任心和管理水平，嚴格依照科學(xué)的管理體系開展管理活動，最大限度地提升精裝修項目質(zhì)量。（2）建立科學(xué)的組織管理制度，施工各個主體，在裝修過程中提升配合程度，完成住宅精裝修管理的系統(tǒng)化和整體化，結(jié)合業(yè)主要求、房屋構(gòu)造、施工可能性等進行深入研究，設(shè)計施工方案，并在設(shè)計過程中，和裝修單位進行深入溝通，使住宅設(shè)計和裝修設(shè)計相符，防止出現(xiàn)后期施工變更的情況。施工過程中，管理人員要和各部門之間做好溝通，特別是分包工程銜接階段，嚴格按照工序進行，保證工程順利進行。（3）做好成品保護管理，對完成的項目要進行保護管理，提升整體質(zhì)量，保證成品如期交工，提升外部感觀。實際保護管理工作中，遵循每個工藝環(huán)節(jié)中時間和空間分離的原則，盡量防止在一區(qū)域內(nèi)同時進行多種項目施工。施工完成后，對每道工序進行檢查，并由專門的員工對其進行管理，加強成品保護管理質(zhì)量。

3.4? 施工期間的人員管理措施

住宅精裝修項目需針對建筑、一個小區(qū)為單位進行規(guī)劃，因此該項目需要巨大的人力資源、施工隊伍作為支撐。因此施工人員的管理是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要想維持整體施工隊伍的有序管理，就需要管理人員提起重視，對整個施工隊伍進行科學(xué)管理。施工整體有序穩(wěn)定管理的實現(xiàn)不僅和整個施工效率進度有直接聯(lián)系，還會對工程整體施工水平產(chǎn)生影響。項目經(jīng)理是整體精裝修項目的主要負責(zé)人，因此必須要具有明確規(guī)劃人員配備的意識，并熟悉掌握施工設(shè)計圖紙的具體步驟和細節(jié)。施工設(shè)計師的主要工作有：在施工前，與住戶、開發(fā)商之間進行協(xié)調(diào)，按雙方需求做出針對性的設(shè)計，之后通過圖紙設(shè)計方式表達出;施工期間、施工步驟的細節(jié)要給出指導(dǎo)性意見。項目工程部在施工前要進行專業(yè)培訓(xùn)，內(nèi)容和安全事項、施工技藝、工程質(zhì)量、國家規(guī)范等有關(guān)，進而可在本質(zhì)上保障施工人員操操作的規(guī)范。

3.5? 精裝修住宅施工后期管理

精裝修項目施工后期管理主要是工程完工后的精裝工程質(zhì)量自檢、開荒保潔及精保潔、甲方分戶驗收。首先，由精裝單位進行自檢，檢查人員要具備一定的專業(yè)知識，在檢查時一定要仔細認真。對于檢查出來的質(zhì)量問題立即進行整改。建議安排專人跟蹤整改事項，進行有規(guī)律、有順序整改。然后，由施工單位進行開荒保潔及精保潔。為保證清潔效果，可設(shè)定精裝修交樓樣板，明確各個部位清潔要求。在保潔施工工序上，可采取先上后下的流程，先清潔房間再清除保護膜、清潔地面。最后，由甲方組織分戶驗收，對于精裝修住宅，建設(shè)單位應(yīng)會同監(jiān)理、施工單位，在分戶驗收前，針對工程特點形成分戶驗收專項方案，并報質(zhì)監(jiān)站審核。按照分戶驗收方案重點查驗：實測實量、空鼓裂縫及工序交叉問題、觀感質(zhì)量、功能屬性，按照分戶驗收標準，完成逐戶逐項驗收。驗收通過后立即鎖門，交房前嚴禁人員進入。

4? 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項目精裝修過程中的有效管理，可以提升房屋整體質(zhì)量。隨著社會的發(fā)展，人們對住宅的要求越來越高，因此施工單位要加強精裝修工程的管理力度，通過材料質(zhì)量的管理、加強施工中的監(jiān)督等，提升施工質(zhì)量，保證住宅精裝修工作的順利完成。

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