房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)研究

沈偉

摘? 要：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，人們生活水平提高，對居住條件的要求愈來愈高，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大增多，但就目前來看，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的發(fā)展仍存在一定問題亟待解決。本文將圍繞房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)進(jìn)行研究分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目;財(cái)務(wù)評價(jià);財(cái)稅制度

財(cái)務(wù)評價(jià)是指從分析企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)入手，對企業(yè)面臨的資金、經(jīng)營、市場等各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)的過程與行為。房地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場經(jīng)濟(jì)條件影響下，對財(cái)務(wù)評價(jià)的需求較大。下面，筆者將針對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)的相關(guān)內(nèi)容表達(dá)一些淺略的見解。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)主要內(nèi)容

（1）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資規(guī)模較大，涵括的內(nèi)容較多，分為固定資產(chǎn)投資、動(dòng)態(tài)投資與靜態(tài)投資等多個(gè)部分。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總投資要考慮建筑工程費(fèi)、人工費(fèi)用、安裝工程費(fèi)、投標(biāo)招標(biāo)等多個(gè)內(nèi)容，此類投資受市場價(jià)格變化影響較大，涉及多個(gè)變動(dòng)因素，需要更高水平的財(cái)務(wù)評價(jià)。而房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的靜態(tài)投資財(cái)務(wù)評價(jià)同樣不可缺少，靜態(tài)投資受時(shí)間變動(dòng)影響較小，但也可能因?yàn)殪o態(tài)投資的變化給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)帶來無可挽回的經(jīng)濟(jì)損失，需要對其中涉及的多種費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格計(jì)劃核算，避免對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)帶來惡劣影響。

（2）經(jīng)營成本。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，經(jīng)營成本也是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要內(nèi)容與依據(jù)之一，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營成本包括現(xiàn)金流動(dòng)與固定資產(chǎn)的折舊變現(xiàn)等多個(gè)內(nèi)容，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較大，經(jīng)營回報(bào)速度慢且回收效益不可控，經(jīng)營成本的財(cái)務(wù)評價(jià)更為重要。

（3）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目稅金。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，稅金占有重要比重，隨著房地產(chǎn)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，國家對其重視程度提高，為規(guī)范房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)，國家逐步完善相關(guān)稅務(wù)法規(guī)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目稅金內(nèi)容增多，包括房地產(chǎn)增值稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓稅、資源稅、房地產(chǎn)項(xiàng)目不同營業(yè)目的的營業(yè)稅等。稅金等附加費(fèi)用在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)產(chǎn)生重要影響。

二、如何讓做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)工作

（1）編制科學(xué)完善的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)評價(jià)表?；A(chǔ)數(shù)據(jù)評價(jià)表是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要內(nèi)容，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄分析，為上層領(lǐng)導(dǎo)決策提供有價(jià)值的意見和建議。構(gòu)建財(cái)務(wù)報(bào)表，是開展財(cái)務(wù)評價(jià)工作的基礎(chǔ)，下面筆者將針對投資評估表的建設(shè)進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)投資評估總表包含了項(xiàng)目前期籌建、建設(shè)過程中的資金耗費(fèi)以及項(xiàng)目完成后的驗(yàn)收與招標(biāo)各類支出費(fèi)用總體的記錄核算，為做好這一工作，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人員要針對性成立財(cái)務(wù)監(jiān)督部門，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目各項(xiàng)資金的流動(dòng)進(jìn)行記錄分析，著重加強(qiáng)總成本費(fèi)用和經(jīng)營成本費(fèi)用的測算，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在建設(shè)期間的費(fèi)用水平、支出往來情況、構(gòu)成情況等編制成完整科學(xué)的報(bào)告文件，呈現(xiàn)給上級領(lǐng)導(dǎo)，以財(cái)務(wù)評價(jià)中基礎(chǔ)性的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，給領(lǐng)導(dǎo)決策提供數(shù)據(jù)支撐。

（2）樹立明確的財(cái)務(wù)評價(jià)原則。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目與普通的企業(yè)評價(jià)不同，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，有助于幫助改善決策、減少投資的盲目性與不確定性，防范房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。要做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)工作，首先要找準(zhǔn)財(cái)務(wù)評價(jià)工作定位，樹立科學(xué)合理的工作原則，朝著先進(jìn)的財(cái)務(wù)評價(jià)工作目標(biāo)邁進(jìn)。

例如，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)應(yīng)堅(jiān)定統(tǒng)籌全局的原則，以往的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)工作多著眼于建設(shè)經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，忽視了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)前期的資金準(zhǔn)備與預(yù)算管理工作和后期驗(yàn)收的資金流動(dòng)，影響了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)。針對這一情況，財(cái)務(wù)評價(jià)必須做好全局工作，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目整體進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)，避免疏漏。同時(shí)，在開展財(cái)務(wù)評價(jià)工作時(shí)，需要遵循相關(guān)規(guī)范，提高財(cái)務(wù)評價(jià)工作的質(zhì)量與水平，避免財(cái)務(wù)評價(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差。

（3）選用科學(xué)適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)評價(jià)方法。根據(jù)實(shí)際情況要求選擇合適的財(cái)務(wù)評價(jià)方法，能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展帶來事半功倍的效果。

以財(cái)務(wù)評價(jià)中的動(dòng)態(tài)評價(jià)法為例進(jìn)行分析，動(dòng)態(tài)評價(jià)法即在項(xiàng)目建設(shè)過程中、根據(jù)時(shí)間因素、資金價(jià)值等作為指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，在不同時(shí)期發(fā)生的生產(chǎn)成本和收益進(jìn)行比對計(jì)算，并采用同一折現(xiàn)率折合到某一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值，使比對更具有直觀性和可參考性。在長期的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中運(yùn)用動(dòng)態(tài)評價(jià)法進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)，能夠全面地反映投資建設(shè)的價(jià)值與發(fā)展性，使財(cái)務(wù)評價(jià)更具有實(shí)際性、參考性。參考動(dòng)態(tài)評價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行評價(jià)，有助于為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)提供意見。

三、總結(jié)

財(cái)務(wù)評價(jià)是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重要構(gòu)成部分，做好財(cái)務(wù)評價(jià)工作，能夠降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)水平。做好財(cái)務(wù)評價(jià)工作，需要完善相關(guān)制度，落實(shí)評價(jià)要求、樹立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。

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