論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究

陸光偉

摘? 要：隨著國民生產(chǎn)總值的提高，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)性高、不確定因素多等特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期階段，可行性研究工作備受重視，房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是投資決策的重要依據(jù)，在整個(gè)環(huán)節(jié)中起著至關(guān)重要的作用。本文就針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究的現(xiàn)狀做出分析，并提出切實(shí)可行的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;可行性;研究

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)體系中的地位也越來越重，逐漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和投資，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前進(jìn)行可行性研究是必要的，通過了解項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件，對(duì)提出的建設(shè)方案進(jìn)行討論分析，最終決策是否推行項(xiàng)目，在推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程方面有重大意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究的主要內(nèi)容和理論指導(dǎo)依據(jù)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

在項(xiàng)目投資前期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究分基本劃分為三個(gè)階段——投資機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究階段。

投資機(jī)會(huì)研究階段主要是為投資者在投資項(xiàng)目前給出方向性建議，簡單判斷項(xiàng)目是否具有可行性，有無深入研究的必要。

初步可行性研究階段介于投資機(jī)會(huì)研究階段和詳細(xì)可行性研究階段中間，主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行專題研究，進(jìn)而確認(rèn)投資項(xiàng)目的可行性。

在詳細(xì)可行性研究階段，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析和比較，從各個(gè)細(xì)節(jié)開展研究工作，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目背景和情況的分析、市場調(diào)查分析和定位、項(xiàng)目開發(fā)與技術(shù)方案的可行性研究、項(xiàng)目總投資預(yù)算分析。

在項(xiàng)目開發(fā)決策前，需要詳細(xì)了解項(xiàng)目背景和基礎(chǔ)情況，基本確定項(xiàng)目的規(guī)劃和發(fā)展前景，以此為依據(jù)決定是否立項(xiàng)投資;通過對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查分析，了解該房地產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)目標(biāo)人群，確定市場定位，確定該項(xiàng)目建設(shè)的必要性;對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行具體分析，擬定開發(fā)方案，了解投資項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)，以此做技術(shù)方案，并對(duì)其進(jìn)行研究，論證在技術(shù)建設(shè)方面的可行性;估算項(xiàng)目開發(fā)所需的各項(xiàng)費(fèi)用和建設(shè)成本，做好項(xiàng)目的效益分析，確定該項(xiàng)目在公司盈利上和經(jīng)濟(jì)上的合理性;

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究在項(xiàng)目建設(shè)前期有重要意義，但在實(shí)際的研究過程中，仍然容易出現(xiàn)問題。

（1）調(diào)查研究不全面、數(shù)據(jù)真實(shí)性有待考究。對(duì)項(xiàng)目調(diào)查研究是進(jìn)行可行性研究的第一步，調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性是研究結(jié)果是否具有參考價(jià)值的決定因素。是在實(shí)際調(diào)查過程中，可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)查數(shù)據(jù)單一的情況，調(diào)查數(shù)據(jù)不足會(huì)對(duì)讓整個(gè)研究方案缺少論據(jù)，無法作為項(xiàng)目開發(fā)的依據(jù);更有一些人員投機(jī)取巧，在數(shù)據(jù)調(diào)查的過程中偷懶，無法保證調(diào)查數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

（2）缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)、評(píng)價(jià)體系不客觀、有待完善。目前，我國出臺(tái)的指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的文件過少，這導(dǎo)致在進(jìn)行可行性研究工作時(shí)，缺乏理論指導(dǎo)，可行性研究結(jié)果的質(zhì)量無法保證，制約房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究發(fā)展。零一方面，房地產(chǎn)可行性研究的評(píng)價(jià)體系雖然可以通過不同角度對(duì)研究結(jié)果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，但在實(shí)際中，仍會(huì)發(fā)現(xiàn)評(píng)價(jià)體系存在不客觀、依據(jù)單一等問題，需要加以完善。

（3）預(yù)測信息和實(shí)際信息存在差異。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，會(huì)核算成本，對(duì)資金和開發(fā)周期進(jìn)行預(yù)測，在項(xiàng)目的執(zhí)行階段，會(huì)以此為依據(jù)來進(jìn)行人力物力和資金的投入。但由于政策的變動(dòng)、物料成本和人工成本的變化，會(huì)造成預(yù)測信息與實(shí)際信息有的出入，影響到項(xiàng)目的正常開展。

三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究的對(duì)策

（1）加強(qiáng)市場調(diào)查的真實(shí)性、可靠性和完整性。市場調(diào)研在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中是非常重要的環(huán)節(jié)，調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性和可靠性直接影響著決策者對(duì)市場的預(yù)期判斷。因此，加強(qiáng)市場調(diào)研的力度，提高調(diào)研的全面性和調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性，是調(diào)研工作的重點(diǎn)，這樣才能為決策層決策項(xiàng)目提供可靠的參考依據(jù)。

（2）建立完善科學(xué)的評(píng)價(jià)體系?？尚行匝芯康木C合評(píng)價(jià)體系可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，是可行性研究中的重要依據(jù)。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究中，規(guī)范和完善評(píng)價(jià)體系是必不可少的。

以不同角度對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)分析，測試評(píng)價(jià)體系所得出的結(jié)論和實(shí)際執(zhí)行中誤差大小，以此為基礎(chǔ)不斷改進(jìn)完善，形成科學(xué)的評(píng)價(jià)體系。

（3）針對(duì)解決預(yù)測信息和實(shí)際信息之間的差異問題。解決預(yù)測信息和實(shí)際信息的差異問題可以通過建立數(shù)據(jù)信息庫和加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的整體控制來實(shí)現(xiàn)。

通過建立數(shù)據(jù)信息庫，可實(shí)現(xiàn)對(duì)大數(shù)據(jù)的整合，通過收集城市或區(qū)域的規(guī)劃情況、周邊的消費(fèi)水平及收入情況、材料市場的動(dòng)態(tài)、周邊人群的房屋喜好等信息，增加信息量，提高信息的準(zhǔn)確率，降低因信息缺乏帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究提供數(shù)據(jù)支持。

工程項(xiàng)目的進(jìn)度預(yù)測和成本預(yù)測是項(xiàng)目可行性研究的重要部分，在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，會(huì)發(fā)生預(yù)測信息和實(shí)際信息差異較大的情況。這時(shí)候需要我們及時(shí)更新數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、資金使用情況的管理和監(jiān)控，經(jīng)常比較實(shí)際信息和預(yù)測信息，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)改進(jìn)，，最大程度上減少信息偏差，以確保整體進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究是企業(yè)投資決策的重要依據(jù)，關(guān)系到項(xiàng)目的順利開展，在推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程方面有重大意義。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究工作中還存在一些問題，需要采取應(yīng)對(duì)策略，保證可行性研究的科學(xué)性和有效性，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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