房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的應(yīng)用

高俐娜

摘要：本文在項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本控制過(guò)程進(jìn)行分析，進(jìn)而得出成本造價(jià)全過(guò)程控制的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本造價(jià);全過(guò)程控制

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，其主要原因是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制正在不斷的改革中，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控進(jìn)行的越來(lái)越深入。在國(guó)家層面上，政府發(fā)布的各種針對(duì)房地產(chǎn)的限購(gòu)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售價(jià)格的不斷打壓，使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)不斷的降低。從地方層面看，我國(guó)可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，俗話說(shuō)物以稀為貴，可供開(kāi)發(fā)土地的減少使著土地的價(jià)格以一種非常恐怖的速度攀升，這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本大大提高，而政府出臺(tái)的一些相關(guān)政策又使得房地產(chǎn)的利潤(rùn)降低，所以可以看出成本全過(guò)程控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)使十分重要的，不可或缺的一步。所以說(shuō)，降低成本才是解決房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模得到了極大程度的擴(kuò)展，其專業(yè)化程度也在不斷地提高，但是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度來(lái)說(shuō)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的控制卻有點(diǎn)追不上了，甚至是被我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落在了后面，根本趕不上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)所需要的資金量是十分的龐大的，資金鏈也是十分的長(zhǎng)的，而且資金的回收周期也不短。而且我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也比較集中，各大房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也是非常的大的，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的土地成本也在不斷地提高，房地產(chǎn)壓力也在不斷地增加，不僅僅要面對(duì)成本方面的壓力，還有國(guó)家方面的壓力和人民收入與房?jī)r(jià)不成比例的問(wèn)題，所以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展得十分迅速，但是也有些舉步維艱了，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要克服這些困難解決掉這些壓力，在市場(chǎng)上長(zhǎng)久的發(fā)展并屹立不倒的話，就需要從房地產(chǎn)的根本上入手，從土地的價(jià)格上入手，只有降低了房地產(chǎn)行業(yè)的成本，才有可能解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所面對(duì)的難題，所以說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要對(duì)房地產(chǎn)的成本管理進(jìn)行十分的重視。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

1.2.1目的明確性強(qiáng)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分廣泛的領(lǐng)域，它包含著各種跟建筑有關(guān)的行業(yè)，辦公樓，住宅，還有各種劇院，體育場(chǎng)等建筑也與房地產(chǎn)行業(yè)有著非常緊密的關(guān)系，而房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)也是十分的明確的，就是各種建筑，只要和建筑有關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)都可以對(duì)其進(jìn)行“染指”，因?yàn)楦鞣N建筑有著不同的用途，所以房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展出了不同的應(yīng)對(duì)措施，使得房地產(chǎn)行業(yè)的橫向發(fā)展面特別的廣，對(duì)于不同的建筑，是需要房地產(chǎn)行業(yè)的目的性十分明確。

1.2.2資金需求大

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅速，和其產(chǎn)業(yè)的工程巨大性，使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不需要大量的資金去啟動(dòng)一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目，而且資金流動(dòng)又不是十分的迅速的，所以房地產(chǎn)行業(yè)是需要一定的經(jīng)濟(jì)支持的，畢竟如果建造住宅的話資金回流是非常緩慢的，所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不是誰(shuí)都可以當(dāng)?shù)?，是需要大量的資金的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是需要有一定的經(jīng)濟(jì)能力的，否則是做不來(lái)房地產(chǎn)的。同時(shí)也正是因?yàn)橥恋爻杀緝r(jià)格的不斷增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的門檻也越來(lái)越高，同時(shí)也產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)新鮮血液注入少的現(xiàn)象，由此可以看出來(lái)，可供開(kāi)發(fā)的土地成本對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是十分的巨大的。

1.2.3建設(shè)環(huán)節(jié)多

從我國(guó)現(xiàn)在的國(guó)情來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)開(kāi)發(fā)部門是十分的多的，這就使得土地的開(kāi)發(fā)變得十分煩瑣，一塊地皮的開(kāi)發(fā)過(guò)程要涉及多方面，例如計(jì)劃、規(guī)劃、消防、交通、人防、土地、墻改辦、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、房管等眾多部門，過(guò)程極其的復(fù)雜，而且每一個(gè)環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要不可或缺的，這也是房地產(chǎn)行業(yè)所需要面對(duì)的最基本的問(wèn)題，因?yàn)檫@些過(guò)程都聯(lián)系著我國(guó)人民的利益和國(guó)家安全等方面。所以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)環(huán)節(jié)雖然十分的煩瑣，但也都是必不可少的。

1.2.4受國(guó)家政策嚴(yán)格約束

房地產(chǎn)行業(yè)是與我國(guó)人民活動(dòng)息息相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著一定的地位，而且還要涉及相關(guān)的土地資源的配置問(wèn)題，要知道，土地資源對(duì)于每一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)都是十分重要的，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是根據(jù)土地資源來(lái)進(jìn)行發(fā)展的，國(guó)家也對(duì)其推行了相關(guān)的政策，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的約束。嚴(yán)格到剛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要受到相關(guān)政策的管制。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程

2.1建立完善的目標(biāo)成本管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)如果想要獲得更長(zhǎng)久的發(fā)展，在未來(lái)的世界中也占據(jù)一席之地的話，就需要建立一個(gè)比較完善的目標(biāo)成本管理體系，使成本之間的劃分更加清晰細(xì)致，才能有效地控制成本，盡量減少房地產(chǎn)行業(yè)在成本上的壓力，讓每個(gè)部門都參與到成本的預(yù)算當(dāng)中，使成本極可能的降低減少在各個(gè)方面的不必要開(kāi)支，從而獲得更多的利益，還能起到調(diào)動(dòng)各部門員工積極性的作用。

2.2投資機(jī)會(huì)選擇與投資計(jì)劃選擇階段的成本控制

在房地產(chǎn)行業(yè)的投資問(wèn)題當(dāng)中，有著兩個(gè)階段，投資機(jī)會(huì)選擇階段和投資計(jì)劃選擇階段，雖然這兩個(gè)階段在字面上的意思差不多，但卻是兩個(gè)完全不同的階段，這兩個(gè)階段之間雖然有著一定的關(guān)系，但卻又是相對(duì)獨(dú)立的，投資機(jī)會(huì)選擇階段在房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)行業(yè)鏈中其實(shí)所占的比例是十分的小的，但是其地位卻絲毫不低，在整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用，毫不過(guò)分地說(shuō)，投資機(jī)會(huì)選擇階段甚至是掌握著整個(gè)工程的命運(yùn)。因?yàn)樗莆罩?xiàng)目的啟動(dòng)資金。

2.3前階段的成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候也是分很多階段的，其中前階段的成本控制就是比較重要的一環(huán)，成本控制就是在項(xiàng)目未動(dòng)工之前預(yù)估出項(xiàng)目所需的資金，算好預(yù)算，盡可能地減少不必要的成本支出，對(duì)市場(chǎng)上各個(gè)材料商中找到性價(jià)比最高的材料，在保證質(zhì)量的前提下盡可能的節(jié)約成本，使獲得的利益盡可能的增多。

2.4項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

因?yàn)樵谝粋€(gè)項(xiàng)目中的施工過(guò)程中，有著太多的不可預(yù)測(cè)問(wèn)題，而要減少不可預(yù)測(cè)問(wèn)題的發(fā)生對(duì)其進(jìn)行預(yù)防就需要資金，所以醒目建設(shè)階段的成本控制是比較難的。

2.4.1對(duì)工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了土地成本外，材料的成本可以說(shuō)是最重要的了，為了盡可能地減少材料上的成本，還要保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)的同時(shí)，就要對(duì)材料供應(yīng)商等各個(gè)商業(yè)公司進(jìn)行管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該要嚴(yán)格遵循國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公正公平的招標(biāo)，使各公司進(jìn)行公平的競(jìng)爭(zhēng)從而降低成本。

2.4.2對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，在工程的施工過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更是一件比較少有發(fā)生的事情，雖然說(shuō)是比較少見(jiàn)的事情，但是如果發(fā)生了也不能掉以輕心，要想有關(guān)部門進(jìn)行反應(yīng)，以及對(duì)整個(gè)工程的影響做出評(píng)定，也要對(duì)工程中相關(guān)的部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任進(jìn)行清楚的認(rèn)識(shí)，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

2.4.3對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行管理

成本管理的相關(guān)部門不僅僅要在工程的施工過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格的管理，還要對(duì)工程結(jié)束后的資金進(jìn)行嚴(yán)格的管理。從而才能確保工程能過(guò)夠平安順利地結(jié)束。

3.成本造價(jià)在全過(guò)程控制中的應(yīng)用

在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本控制無(wú)疑是十分重要的，在成本控制當(dāng)中，造價(jià)占了相當(dāng)大的部分，從整個(gè)工程的開(kāi)始到結(jié)束，都有著造價(jià)的身影，對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制是成本控制的基礎(chǔ)，如果對(duì)于造價(jià)沒(méi)有控制好的話，成本就會(huì)大大增加，這樣的話其他減少成本的工作就全都白做了，可以說(shuō)造價(jià)工作關(guān)系到整個(gè)工程的質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是一個(gè)十分復(fù)雜的行業(yè)，它所需要的資金是非常巨大的，但是它的利潤(rùn)也是非?？捎^的，雖然如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得十分迅速，但是施工過(guò)程中的種種問(wèn)題也是不可忽略的，因?yàn)榭赡芷渲幸画h(huán)出了問(wèn)題就會(huì)前功盡棄，血本無(wú)歸不說(shuō)，可能還會(huì)背上外債，之前所做的種種成本控制工作也就成了泡沫，浪費(fèi)掉整個(gè)團(tuán)隊(duì)的心血，所以說(shuō)在房地產(chǎn)行業(yè)中，每一個(gè)項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)都是不可忽視的，都要引起整個(gè)團(tuán)隊(duì)的重視，只有這樣做才能夠有效地降低成本，使益做到最大化，所以說(shuō)要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行極度的重視不能松懈。這樣才可使地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)的世界中占據(jù)一席之地。

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