地產(chǎn)“金蛋”藏身喬家大院

南方周末記者 李在磊 南方周末實(shí)習(xí)生 周靜玉

地產(chǎn)“金蛋”藏身喬家大院

大多數(shù)村民，還是想指著大院找出路。如今，商貿(mào)市場(chǎng)也被拆了。

然而，因“過(guò)度商業(yè)”而被摘牌的喬家大院，正在醞釀一個(gè)更大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

由智旅博翔控制的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是一顆隱身于喬家大院的“金蛋”，遠(yuǎn)比喬旅公司的門票收入要賺錢得多。

南方周末記者 李在磊

發(fā)自山西晉中

南方周末實(shí)習(xí)生 周靜玉

山西著名景區(qū)喬家大院，正身陷“摘牌”風(fēng)波。

2019年7月31日，國(guó)家文旅部發(fā)布消息，對(duì)喬家大院做出取消“5A景區(qū)”資質(zhì)的處罰，隨即，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T責(zé)令其停業(yè)整頓。

位于山西省晉中市祁縣喬家堡村的喬家大院，有著兩百多年歷史，在晉商巨富喬致庸手中臻于全盛，是晉商文化的一個(gè)縮影。

作為電影《大紅燈籠高高掛》與電視連續(xù)劇《喬家大院》的取景地，喬家大院隨著影視作品的熱播而名聲大噪，被譽(yù)為“北方民居建筑的明珠”。

然而，如今的處罰意見明確指出了“商業(yè)化過(guò)重”等景區(qū)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，但在這背后，隱藏著喬家大院股權(quán)改革的后遺癥。

2008年，山西喬家大院旅游股份有限公司（下稱喬旅公司）正式成立，負(fù)責(zé)整個(gè)景區(qū)的運(yùn)營(yíng)、推廣，公司原為祁縣國(guó)資控股。此后，喬旅公司陸續(xù)引入社會(huì)資本，幾輪股改之后，最終變?yōu)橐粋€(gè)民資控股、國(guó)資參股的公司。

然而，被喬旅公司收入囊中的門票營(yíng)收，并非喬家大院產(chǎn)業(yè)鏈上最大的那塊蛋糕。在喬家大院景區(qū)內(nèi)，號(hào)稱占地一千余畝地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)主體卻另有其人。

過(guò)度商業(yè)

與喬家大院一起被文旅部在官網(wǎng)公示的共有7家5A級(jí)景區(qū)，但其余6家僅需整改，被摘牌的只有喬家大院。

文旅部反饋，喬家大院的問(wèn)題包括占道經(jīng)營(yíng)、管理無(wú)序、配套缺位等六大方面的幾十項(xiàng)問(wèn)題。其中，問(wèn)題比較集中在“過(guò)度商業(yè)”這一方面。

整改前，喬家大院的門票價(jià)格高達(dá)138元，一直被游客們所詬病。

與喬家大院幾乎齊名的還有王家大院，王家大院是由靜升王氏家族經(jīng)明清兩代歷三百余年修建而成，規(guī)模遠(yuǎn)超喬家大院，但王家大院的票價(jià)只有喬家大院的一半。

與許多景區(qū)由國(guó)資運(yùn)營(yíng)不同，喬家大院的運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)過(guò)幾輪股改，已變?yōu)槊褓Y控股。

2008年，喬旅公司由祁縣國(guó)有資產(chǎn)管理中心全資持有的公司與另外兩家民營(yíng)企業(yè)共同投資成立，開展喬家大院及周邊區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理，期限為20年。

其后，喬旅公司歷經(jīng)多次引資失敗，最終在2016年8月迎來(lái)一次關(guān)鍵性的增資擴(kuò)股。山西景世恒華旅游開發(fā)有限公司（下稱景世恒華）以5220萬(wàn)元的代價(jià)，競(jìng)得喬旅公司45%的股權(quán)，成為控股股東。

最新的股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，景世恒華仍為控股股東，但股份下降為32%，晉中國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司代替之前的祁縣國(guó)資，僅持有13%。

2017年9月，喬旅公司正式掛牌新三板，名為喬家大院（871666.OC）。財(cái)報(bào)顯示，公司營(yíng)收主要來(lái)自景區(qū)門票。

祁縣分管旅游的副縣長(zhǎng)向南方周末記者介紹，當(dāng)初引入外部資本，主要是想借助民營(yíng)企業(yè)的力量，修復(fù)“四堂一園”中損毀比較嚴(yán)重的德興堂、寧守堂、保元堂及喬家花園，建成后，接待能力大大提升。他說(shuō)，初期的改革不算很成功，股東進(jìn)進(jìn)出出了很多次，不過(guò)，最后總算是把修復(fù)工程完成了。

實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，在中堂屬于原汁原味的古建筑，文物保護(hù)品級(jí)較高，歸祁縣喬家大院民俗博物館所有，無(wú)法納入喬旅公司的運(yùn)營(yíng)范圍，就采用了變通的方式操作。即“四堂一園”由喬旅公司統(tǒng)一收取門票，事后再按照一定比例，把在中堂的部分，返還給民俗博物館。

總的來(lái)說(shuō)，歸屬于喬旅公司的門票實(shí)際上并不怎么賺錢。財(cái)報(bào)顯示，喬旅公司2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3151.60萬(wàn)元，2016年得益于景點(diǎn)保元堂和寧守堂對(duì)外開放，當(dāng)年?duì)I收7422.88萬(wàn)元，但利潤(rùn)只有573.43萬(wàn)元。

喬旅公司也不愿為“喬家大院”的商標(biāo)支付更多價(jià)錢。

就在短短掛牌幾個(gè)月后的2018年2月，喬家大院就從新三板退了下來(lái)。公告顯示，商標(biāo)權(quán)糾紛是退市的主要原因，祁縣政府沒(méi)能履約，幫助喬旅公司獲得“喬家大院”商標(biāo)的授權(quán)。

2016年8月，喬旅公司曾與祁縣國(guó)資企業(yè)簽訂《“喬家大院”商標(biāo)再許可使用協(xié)議》，同意將“喬家大院”共計(jì)79項(xiàng)商標(biāo)權(quán)許可給喬旅公司使用。但問(wèn)題在于，“喬家大院”的商標(biāo)權(quán)，掌握在一家名為祁縣喬家大院旅游資源開發(fā)（下稱喬旅資源）的公司手中，該公司股東為喬安東、喬安琪兩名自然人。這兩位股東，對(duì)商標(biāo)權(quán)提出了經(jīng)濟(jì)訴求。

上述祁縣副縣長(zhǎng)告訴南方周末記者，2002年，喬安東與喬安琪注冊(cè)了喬家大院的商標(biāo)，“正常注冊(cè)、合法所有”，不過(guò)讓政府免費(fèi)使用，“這兩個(gè)人不見得是喬致庸的嫡系后人，也不好說(shuō)是搶注，只能說(shuō)是先知先覺，意識(shí)比較早”。

但喬旅公司改制后，商標(biāo)所有人認(rèn)為，景區(qū)運(yùn)營(yíng)商不再是政府主導(dǎo)，而是私人控股，便提出了經(jīng)濟(jì)訴求，想要一次性得到3000萬(wàn)元的商標(biāo)費(fèi)用?！耙幌伦犹统鲞@么多錢，比較困難?！逼羁h副縣長(zhǎng)說(shuō)，目前雙方還在就具體數(shù)目進(jìn)行協(xié)商。

拆除商貿(mào)市場(chǎng)

歇業(yè)整頓期間，喬家大院停車場(chǎng)門口掛出閉門謝客的告示。不知情的游客慕名趕來(lái)，只能在院外的牌樓前合影留念。

喬家大院與稀稀拉拉的人流，被一條黃色隔離帶分開。喬家大院那一邊，鏟車的轟鳴聲此起彼伏，此前位于景區(qū)出口處一條長(zhǎng)長(zhǎng)的商貿(mào)市場(chǎng)正在被夷為平地。

祁縣文化和旅游局在給南方周末記者的書面回復(fù)中稱，他們將國(guó)家文旅部列出的6大方面問(wèn)題，拆解為33項(xiàng)具體事項(xiàng)，尤其是針對(duì)“商業(yè)氣息重”這一核心問(wèn)題，重拳出擊，集中整治攤位62家，拆除不合格廣告牌18塊。

“把我們的市場(chǎng)拆了。”一位土生土長(zhǎng)的喬家堡村民嘆了口氣，對(duì)南方周末記者說(shuō)，“吃虧的還是村民?！贝饲埃藤Q(mào)市場(chǎng)不收租金，每家每戶都有一個(gè)攤位。

之所以有這樣的優(yōu)惠政策，村民告訴南方周末記者，是因?yàn)樵?015年左右，為了打造5A級(jí)旅游景區(qū)，政府統(tǒng)一規(guī)劃拆除了整個(gè)村子。村民搬遷后，上述正在被拆除的商貿(mào)市場(chǎng)予以保留，承擔(dān)了一些村民的基本生計(jì)。

喬家堡村拆遷時(shí)，曾引發(fā)不少爭(zhēng)議。歷史上，喬家大院建在喬家堡村內(nèi)，與四周的民居相映成趣。拆遷前的喬家堡村，有東西兩座門，堡內(nèi)街巷縱橫，以在中堂為幾何中心，向四方散射延伸，整個(gè)村落形成“雙吉相扣”的布局。2013年，喬家堡村還曾入選第二批“中國(guó)傳統(tǒng)村落”名錄。

從2013年至2017年底，村民陸續(xù)搬進(jìn)了與喬家大院一路之隔的回遷房——喬家堡社區(qū)。官方資料顯示，喬家堡社區(qū)占地面積163畝，建筑面積26.4萬(wàn)平方米，包括回遷安置樓房、綜合樓、小學(xué)、幼兒園及附屬工程。

多位村民反映，喬家堡村有兩千多口人，當(dāng)時(shí)很多人不愿意搬，釘子戶不少。因?yàn)榇謇锔厮o(wú)幾，除了外出打工之外，大多數(shù)村民還是想指著大院找出路。如今，商貿(mào)市場(chǎng)也被拆了。

對(duì)此，祁縣分管旅游的副縣長(zhǎng)向南方周末記者回應(yīng)稱，拆掉商貿(mào)市場(chǎng)，是因?yàn)樯藤Q(mào)市場(chǎng)里，出現(xiàn)了類似于“光膀子賣東西、打撲克牌貼紙條”這樣的陋習(xí)，影響了景區(qū)形象。不過(guò)，拆除后，每個(gè)攤點(diǎn)補(bǔ)貼了兩萬(wàn)元。此外，縣政府還承諾，將來(lái)易地重新為村民修建一座市場(chǎng)，提升檔次。

新建商業(yè)街

然而，因“過(guò)度商業(yè)”而被摘牌的喬家大院，正在醞釀一個(gè)更大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

在拆除商貿(mào)市場(chǎng)的同時(shí)，喬家大院景區(qū)內(nèi)，一個(gè)號(hào)稱占地一千余畝地的商業(yè)街項(xiàng)目，作為當(dāng)?shù)仡^號(hào)工程正在收尾。散落在商業(yè)街的裝修師傅們，正在做鋪設(shè)線路、焊接、整飭門面之類的最后沖刺工作。

簇新的灰色仿古建筑與喬家大院之間，隔著寬闊的空地，顯示出商業(yè)街只是宏大規(guī)劃中的一角。

在喬家大院一份宣傳冊(cè)中，這個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目包含十大文化主題街區(qū)，屬于一個(gè)匯聚文化創(chuàng)意、休閑度假、健康養(yǎng)生的商旅度假體驗(yàn)區(qū)，被命名為“喬家大院·夢(mèng)境瑯環(huán)”。其中，一期項(xiàng)目的客棧已經(jīng)落成7棟，房間約221間。

2019年8月19日，商業(yè)街首批臨街鋪面正式開業(yè)。臨街鋪面中，一位做面食生意的老板告訴南方周末記者，商業(yè)街門面可租可買，價(jià)格并不便宜。當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)網(wǎng)站已經(jīng)掛出了售賣價(jià)格，均價(jià)達(dá)到2.75萬(wàn)元/平方米。

售賣信息還顯示，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是山西智旅博翔旅游置業(yè)開發(fā)有限公司（下稱智旅博翔）。祁縣國(guó)土規(guī)劃部門的公告顯示，2017年3月，喬家堡村拆遷后騰出的六百余畝地中，有300畝正是被智旅博翔以7278.49萬(wàn)元競(jìng)走，土地出讓期限為40年。

智旅博翔的股權(quán)結(jié)構(gòu)非常簡(jiǎn)單，由晉中市恒興貿(mào)易有限公司（下稱恒興貿(mào)易）全資控股，恒興貿(mào)易只有兩位自然人股東——姚洮與張廣權(quán)。上述祁縣副縣長(zhǎng)向南方周末記者確認(rèn)，“喬家大院·夢(mèng)境瑯環(huán)”項(xiàng)目的開發(fā)商的確是智旅博翔，但這家公司的老板比較低調(diào)，不太愿意露面。

實(shí)際控制人

與喬旅公司的門票收入相比，由智旅博翔控制的商業(yè)地產(chǎn)，才是一顆隱身于喬家大院的“金蛋”，遠(yuǎn)比門票收入要賺得多。

南方周末記者在喬家大院獲取了一份署名為喬旅公司的宣傳冊(cè)，其中，喬旅公司為智旅博翔的商業(yè)街項(xiàng)目進(jìn)行了宣傳：

股改完成后，喬旅公司繼續(xù)進(jìn)行深度開發(fā)，推進(jìn)喬家大院“資源整合與綜合開發(fā)項(xiàng)目”，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積一千余畝，建筑面積20萬(wàn)平方米。目前，600畝規(guī)劃用地完成手續(xù)辦理，商業(yè)街三萬(wàn)余平方米的商鋪、客棧，已經(jīng)竣工。其余項(xiàng)目全部建成后，不含門票的年?duì)I收預(yù)計(jì)達(dá)到4億元以上。

不過(guò)，藏身于喬家大院的這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，究竟屬于誰(shuí)呢？

開發(fā)商智旅博翔與喬旅公司，雖然沒(méi)有股權(quán)關(guān)聯(lián)，但關(guān)系非同一般。

喬旅公司除了幫智旅博翔的文旅項(xiàng)目進(jìn)行宣傳外，還曾為這個(gè)文旅項(xiàng)目輸血。2018年1月，喬旅公司公告稱，為智旅博翔申請(qǐng)借款提供質(zhì)押擔(dān)保，涉及金額高達(dá)4.6億元。這個(gè)數(shù)字是2016年喬家大院2.29億元凈資產(chǎn)的兩倍多。

工商信息則透露，智旅博翔與喬旅公司控股股東景世恒華存在更深層次的關(guān)聯(lián)。智旅博翔的法定代表人名叫寧江波，還曾有一個(gè)名叫范偉的高管。寧江濤與范偉同時(shí)參股山西九洲信步文化藝術(shù)有限公司，該公司注冊(cè)地址是晉中開發(fā)區(qū)龍湖大街880號(hào)華都大廈的一個(gè)房間。而景世恒華的注冊(cè)地址，與之一模一樣。

智旅博翔還對(duì)外投資了晉中博源德文旅有限公司與山西喬致庸文化傳媒有限公司，兩家公司的注冊(cè)地址也均在華都大廈內(nèi)，只是樓層略微不同。

華都大廈，是山西華都集團(tuán)的總部。山西華都集團(tuán)的董事長(zhǎng)名叫唐銀龍，兒子名叫唐凱，而唐凱正是景世恒華的唯一股東，也就是喬旅公司的實(shí)際控制人。上述信息均披露于喬旅公司的公告中。公告還顯示，唐凱出生于1989年。

在華都大廈內(nèi)，除了一樓的一家村鎮(zhèn)銀行，大廈內(nèi)幾乎沒(méi)有什么公司銘牌。除了開發(fā)喬家大院的關(guān)聯(lián)企業(yè)注冊(cè)于此，華都集團(tuán)最為核心的晉中市華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也坐落于此。

實(shí)際上，自從喬旅公司開啟股改之路后，外界就頻現(xiàn)“喬家大院不姓喬”“喬家大院賣身‘煤老板”等質(zhì)疑之聲。

據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，2011年，晉中市榆次區(qū)政府網(wǎng)站，曾刊發(fā)出一篇名為《唐銀龍——出海蛟龍逐浪高》的文章，文中描繪唐銀龍“如一條出海的蛟龍縱橫商?！?。政府網(wǎng)站信息顯示，1964年，唐銀龍出生在一個(gè)普通的農(nóng)家，曾做過(guò)學(xué)徒工，當(dāng)過(guò)小老板，下過(guò)江南、闖過(guò)東北。

2001年，唐銀龍“臨危受命”將一個(gè)瀕臨倒閉的集體煤礦，改制為年產(chǎn)能30萬(wàn)噸的標(biāo)準(zhǔn)化礦井。煤礦成為唐銀龍的第一桶金，也成其被稱為“煤老板”的依據(jù)。直至2012年，唐銀龍仍以山西煤運(yùn)集團(tuán)晉中紫金煤業(yè)有限公司董事長(zhǎng)的身份，接受媒體采訪。

上述文章還透露，2010年，唐銀龍旗下企業(yè)共為榆次區(qū)創(chuàng)造利稅4400萬(wàn)元，五年翻了三番，創(chuàng)造了“財(cái)富奇跡”。

“喬旅是喬旅，智旅博翔是智旅博翔。”上述祁縣副縣長(zhǎng)稱兩家公司沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

2019年8月12日，在華都大廈，華都集團(tuán)綜合辦公室主任甚至向南方周末記者否認(rèn)華都集團(tuán)與景世恒華的關(guān)系。據(jù)他所知，華都集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中，并沒(méi)有喬家大院，公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

但在喬旅公司的宣傳冊(cè)中，景世恒華又被列為華都集團(tuán)旗下公司。喬家大院景區(qū)官方微信公眾號(hào)，也曾發(fā)布消息說(shuō)，華都集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參加了喬旅公司的2018年新春晚會(huì)。