新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點及作用

羅仼萍

摘 要：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷發(fā)展，不動產(chǎn)的檔案管理引起了社會的廣泛關(guān)注。在我國，不動產(chǎn)檔案理論較為分散，實際檔案管理工作中常出現(xiàn)檔案概念模糊、種類不健全等情況，為了更好地完善和改進我國不動產(chǎn)檔案管理工作，為維護不動產(chǎn)物權(quán)所屬人的權(quán)益，為其交易流轉(zhuǎn)提供保障，本文就主要通過總結(jié)不動產(chǎn)檔案管理工作經(jīng)驗及查閱法規(guī)文獻資料等方式，從我國新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點及作用入手進行分析和探討，以期為我國不動產(chǎn)登記檔案管理工作提供建議。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；不動產(chǎn)；不動產(chǎn)登記檔案；管理；特點；作用

不動產(chǎn)登記制度在我國歷史上早有記載，但其主要以土地為中心，與現(xiàn)代的不動產(chǎn)登記制度相去甚遠?，F(xiàn)代不動產(chǎn)制度在其應用范圍、特點，司法效果、作用等都較為廣泛，自2007年物權(quán)法設(shè)專節(jié)規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度之后，不動產(chǎn)登記制度不斷發(fā)展，其中的檔案管理體系也逐漸完善，同時，不動產(chǎn)登記檔案管理的特點和作用，也在影響到了不動產(chǎn)制度的建設(shè)和發(fā)展。本文就對新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點及作用進行了分析，期望能為其今后的發(fā)展完善提供一定的思路。

1 不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)登記檔案的定義及背景

不動產(chǎn)登記是一種有關(guān)申請人（權(quán)利人、利害關(guān)系人等）向國家相關(guān)的確定職能部門進行申請，將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)相事項記載于職能部門的不動產(chǎn)登記簿的行為[1]。而不動產(chǎn)登記及檔案管理是不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容和主要內(nèi)容，在《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中將其定義為不動產(chǎn)登記資料，其范圍包括：1）不動產(chǎn)登記結(jié)果（不動產(chǎn)登記簿結(jié)果）。2）不動產(chǎn)申請書及不動產(chǎn)申請人身份材料，不動產(chǎn)登記原因、權(quán)屬來源、權(quán)籍調(diào)查成果等的不動產(chǎn)登記原始資料。同時，不動產(chǎn)登記資料具有無序分散的特點，其依據(jù)立卷原則和方法、按照法律行政法規(guī)等的規(guī)定進行歸檔管理、系統(tǒng)整理入庫，歸檔后才能轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)登記檔案[2]。

2 新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的特點總結(jié)

不動產(chǎn)登記檔案管理的特點與不動產(chǎn)登記檔案的特點具有統(tǒng)一性，具體總結(jié)如下：

2.1 具有唯一性、獨特性

不動產(chǎn)屬于自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，不動產(chǎn)登記檔案主要起著真實記錄和反應其自然狀況和權(quán)屬狀況等信息的作用，不管是如何形式的不動產(chǎn)物，其都只能記錄在擁有者名下，同時，不動產(chǎn)還需通過國家不動產(chǎn)登記檔案管理工作部門進行統(tǒng)一的登記。只有當不動產(chǎn)登記檔案具有唯一性、獨特性時，才能維護和保障人們的不動產(chǎn)物使用權(quán)利，所以對于不動產(chǎn)登記檔案管理工作，需充分保證不動產(chǎn)登記檔案唯一性、獨特性，使其充分體現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)信息、變更信息，才能對不動產(chǎn)的管理、交易等提供保護和支持。

2.2 具有法定性、規(guī)范性

我國2014年發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中對不動產(chǎn)登記機構(gòu)的成立原則做出了明確規(guī)定，且需接受縣級以上行政主管部門進行統(tǒng)一指導、監(jiān)督和管理。對于其中的不動產(chǎn)登記檔案，需嚴格按照國家法定法規(guī)進行管理，將其登記結(jié)果記載于登記簿，其具有法定屬性。同時還需要國家授權(quán)的機構(gòu)來制作關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)相關(guān)檔案，格式、內(nèi)容嚴格同統(tǒng)一具有規(guī)范性。所以不動產(chǎn)登記檔案管理還需保證法定性和規(guī)范性，才能保證它的法定效力，保證其能維護國家尊嚴以及法律的嚴肅性。

2.3 具有動態(tài)性

不動產(chǎn)登記檔案除了不動產(chǎn)物權(quán)所屬、權(quán)利設(shè)立外，還包括不動產(chǎn)權(quán)利的變更、轉(zhuǎn)讓、消亡等過程，這些過程均需要登記。在新常態(tài)下，我國社會中不動產(chǎn)物權(quán)頻繁流轉(zhuǎn)，而不動產(chǎn)又大多具有較長的使用時間，其物權(quán)常常會經(jīng)歷轉(zhuǎn)讓、抵押、注銷、繼承、贈與等多種流轉(zhuǎn)，其不動產(chǎn)物權(quán)更新，不動產(chǎn)登記檔案也隨之不斷更新，所以不動產(chǎn)檔案管理還具有時間性、動態(tài)性，進行管理時需與不動產(chǎn)本身結(jié)合，保證其能準確反映不動產(chǎn)過去、現(xiàn)在及未來的物權(quán)信息，保證不動產(chǎn)檔案能發(fā)揮其實際價值。

2.4 具有憑證性

由于不動產(chǎn)登記檔案具有法定性、規(guī)范性與時間性，所以其能準確反映不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)讓、消亡的信息，也能反映不動產(chǎn)權(quán)變更過程中的權(quán)屬問題，所以不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)權(quán)屬所屬、變更等的重要依據(jù)，其具有憑證作用，是重要的考察依據(jù)。同時，不動產(chǎn)產(chǎn)登記檔案還是不動產(chǎn)物物權(quán)人的權(quán)利憑證，是用以證明物權(quán)的具有法律效率的書面證明。

2.5 具有相對的公開性、隱私性

最后，不動產(chǎn)檔案還具有相對的公開性和隱私性。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中明確指出：1）國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享；2）不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施；3）不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當提供；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料[3]?？梢姡粍赢a(chǎn)登記信息具有共享與保護的特點，也就是具有相對的保密性和相對的公開性，對于這點，不動產(chǎn)登記檔案管理工作也應與其保持嚴格的一致，即也應保持與不動產(chǎn)登記信息一致的相對保密性和相對公開性。相對公開性方面，不動產(chǎn)登記檔案應遵循國家不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，保證“物權(quán)公示”，進而保障不動產(chǎn)物物權(quán)、權(quán)屬人及善意第三人的合法權(quán)益，也保障不動產(chǎn)物權(quán)的交易安全。相對保密性方面，進行不動產(chǎn)登記檔案管理時，還需保障不動產(chǎn)登記人（個人或企業(yè)）的信息的隱私，不得向他人透露權(quán)利人的個人信息（身份證明、繼承關(guān)系、婚姻狀況、訴訟、交易關(guān)系等證明文件），不得向他人透露企業(yè)經(jīng)營行為。所以，對于不動產(chǎn)檔案的管理工作，其需公開內(nèi)容應保證分類、分層次限制提供，保密內(nèi)容也應遵循保密需求。

3 新常態(tài)下不動產(chǎn)登記檔案管理的作用分析

不動產(chǎn)登記檔案管理工作是不動產(chǎn)登記工作的重要組成部分，其能保障不動產(chǎn)權(quán)交易安全，也能維護產(chǎn)權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益。在新常態(tài)下，不動產(chǎn)登記檔案管理的具體作用如下：

3.1 保護不動產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)人的合法權(quán)益

不動產(chǎn)登記檔案具法定性和規(guī)范性，其可為不動產(chǎn)物權(quán)以及物權(quán)人的合法權(quán)益提供法律保障。其中不動產(chǎn)登記檔案嚴格按照國家法定法規(guī)進行管理，并需國家授權(quán)的機構(gòu)來制作格式、內(nèi)容嚴格同統(tǒng)一，具有規(guī)范性，這就保證了物權(quán)得到了明確，為權(quán)利人的權(quán)益證明提供了法律憑證。同時新常態(tài)下，不動產(chǎn)登記檔案還需保持統(tǒng)一性，這就使得物權(quán)擁有著的物權(quán)使用地點、年限、方式等得到明確，也就明確保障了物權(quán)擁有著的權(quán)利。

3.2 有利于維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力

不動產(chǎn)權(quán)登記檔案為不動產(chǎn)登記提供憑證，也是反應不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證明資料，只有保證不動產(chǎn)權(quán)登記檔案的公信力，才能保證不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明的公信力，也只有具有公信力的不動產(chǎn)登記檔案，才能維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力。簡單來講，就是不動產(chǎn)權(quán)登記檔案的公信力與物權(quán)及物權(quán)登記的公信力是相互體現(xiàn)和促進的，可相互提供保障。而維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力，則有利于構(gòu)建公信社會、維持不動產(chǎn)市場穩(wěn)定。

3.3 穩(wěn)定交易市場、構(gòu)建健康不動產(chǎn)市場

在新常態(tài)下，市場交易頻繁，其中的不動產(chǎn)交易也較為頻繁。這之中，進行不動產(chǎn)交易的管理和監(jiān)督，有助于穩(wěn)定不動產(chǎn)交易市場，而交易行為，則需要規(guī)范的約束。因此，不動產(chǎn)登記檔案的管理工作，有著穩(wěn)定市場環(huán)境構(gòu)建和諧不動產(chǎn)市場的效果。一方面，不動產(chǎn)登記檔案是市場經(jīng)濟需求的產(chǎn)物，需要進行符合法律規(guī)定的登記程序，才能保證不動產(chǎn)登記檔案的法定效力得到發(fā)揮，才能在市場變化中維護和穩(wěn)定市場環(huán)境。另一方面，不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系到個人的切身利益，新形態(tài)下不動產(chǎn)權(quán)糾紛越來越多，只有具有唯一性、法定性、規(guī)范性、憑證性的不動產(chǎn)登記檔案，才能為不動產(chǎn)物及物權(quán)提供明確的法律界定，才能使得不動產(chǎn)交易市場遵循基本的交易秩序，按規(guī)章制度交易，進而保證了不動產(chǎn)交易市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

3.4 促進資源的規(guī)劃和利用

同時，由于不動產(chǎn)登記檔案還具有相對的公開性，這就有利于市場對不動產(chǎn)信息進行統(tǒng)一的規(guī)劃和利用，市場通過公開的不動產(chǎn)登記信息對現(xiàn)有的資源進行了解、調(diào)查，這就有利于市場進行市場資源的合理利于。同時，國家相關(guān)部門也能根據(jù)資源的情況，對各項資進行合理的調(diào)配，促進國家的相關(guān)資源決策更加合理性、科學性。

3.5 促進國家檔案管理的可持續(xù)發(fā)展

最后，不動產(chǎn)登記檔案還是國家檔案的重要組成部分，其實國家檔案中一種比較獨立的檔案分類。保證不動產(chǎn)登記檔案的法定性、規(guī)范性，可以促進國家檔案意識的發(fā)展。新形態(tài)下，不動產(chǎn)交易隨著社會經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，物權(quán)變更越來越快，其中的變更交易過程變多，交易安全問題也逐漸暴露出來，這就需要對其引起高度的重視，加強不動產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展性，也就有利于社會各界提升正確的檔案意識，進而擴大國家檔案的影響力，促進國家檔案的豐富、正確、可持續(xù)發(fā)展[4]。

4 總結(jié)

總的來講，不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)登記的主要形式，是不動產(chǎn)物權(quán)的主要體現(xiàn)，其具有唯一性、獨特性、法定性、規(guī)范性、動態(tài)性、憑證性、廣泛性，以及相對的公開性、相對的隱私性等特點，其具有保護不動產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)人的合法權(quán)益、有利于維護物權(quán)及物權(quán)登記的公信力、穩(wěn)定交易市場、構(gòu)建健康不動產(chǎn)市場、促進資源的規(guī)劃和利用、促進國家檔案管理的可持續(xù)發(fā)展等諸多優(yōu)點，進行不動產(chǎn)登記檔案管理工作時，需結(jié)合其具體的作用，根據(jù)其特點，制定檔案管理工作的目標和方法，以保證不動產(chǎn)登記檔案管理工作的科學規(guī)范，進而保證不動產(chǎn)登記的科學與規(guī)范，促進其更好地發(fā)揮不動產(chǎn)登記的作用。

參考文獻

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