基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理看杭州近年房地產(chǎn)政策變化

劉心怡

摘要：G20杭州峰會結(jié)束后，杭州房地產(chǎn)銷售迎來高峰，地價(jià)及房價(jià)飆升。本文從杭州市政府逐步加碼房產(chǎn)調(diào)控政策，采取購買條件愈發(fā)嚴(yán)格、利率逐步上漲及積分落戶、搖號買房、“限酒令”等方式，以公共經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的公共產(chǎn)品屬性和有償屬性進(jìn)一步分析此類問題產(chǎn)生的原因，總結(jié)得出建設(shè)保障性住房、提供優(yōu)惠政策集資建房、建立完善多元化的房產(chǎn)金融體系等有效措施。

關(guān)鍵詞：公共經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn) 政策調(diào)控

一、案例內(nèi)容

G20杭州峰會結(jié)束后，杭州房地產(chǎn)銷售迎來高峰，主城區(qū)拍出地價(jià)及二手房成交價(jià)直線飆升，周邊如大江東工業(yè)區(qū)、未來科技城等房產(chǎn)價(jià)格迅速翻番。面對此類情況，市政府認(rèn)識到房價(jià)調(diào)控的必要性，隨即著手推行陸續(xù)加碼的調(diào)控政策：

2016年9月19日起，杭州重啟樓市限購政策，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有l(wèi)套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

2016年9月27日起，杭州實(shí)行土地新政，規(guī)定土地溢價(jià)滿100%，須在一個(gè)月內(nèi)付清土地全款;溢價(jià)滿120%，一個(gè)月付清全款，并且現(xiàn)房銷售;溢價(jià)滿150%，不再報(bào)價(jià)，一個(gè)月付清全款，現(xiàn)房銷售，并且以配建養(yǎng)老設(shè)施面積多少決定最終競得方。

2016年9月28日起，杭州重啟限貸政策并限制購房落戶，同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例（由不低于40%調(diào)整為不低于50%）、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例（由不低于30%調(diào)整為不低于50%）、暫停購房入戶。

2016年11月10日起，對不能提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，不得通過補(bǔ)繳方式購房。首套房首付款比例不低于30%，二套房首付比列不低于60%，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放杭州首套住房公積金貸款比例由原先的最低2成調(diào)整至最低3成，二套房則由最低5成調(diào)整至6成。

2017年3月3日起，外地家庭購房須提供過去3年內(nèi)在市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，對不能提供以上的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，不得通過補(bǔ)繳方式購房。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房，對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。富陽區(qū)、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)納入限購范圍。3月24日，加碼溢價(jià)50%現(xiàn)房銷售、溢價(jià)70%競自持、自持100%競價(jià)養(yǎng)老配套等土地拍賣新規(guī);3月28日，加碼單身限購一套、認(rèn)房認(rèn)貸、公司購房3年可售及臨安、桐廬、淳安、建德4縣戶籍需滿兩年后購房等;7月12日，取消溢價(jià)50%現(xiàn)房銷售、保持溢價(jià)70%競自持等。

隨著調(diào)控加碼，杭州臨安、桐廬、淳安、建德成為炒房戶的重點(diǎn)投資對象，其中又以臨安為甚。2017年8月11日，浙江省政府發(fā)布通知，經(jīng)國務(wù)院同意，調(diào)整杭州市部分行政區(qū)劃，撤銷縣級臨安市，設(shè)立杭州市臨安區(qū)，以原臨安市的行政區(qū)域?yàn)榕R安區(qū)的行政區(qū)域。至此，臨安區(qū)已無新房可售，土地新拍價(jià)格已近14000/m²。10月1日，浙江省全省改變土地拍賣方式，全面實(shí)行網(wǎng)上土地拍賣。

2018年1月1日起，杭州居住證積分管理辦法正式實(shí)施，側(cè)面對房地產(chǎn)熱度的降低起到了極大的積極作用;4月4日，杭州實(shí)施商品住房公證搖號公開銷售工作，成為繼上海、南京等地之后，又一采取商品住房銷售搖號制度的城市;4月24日，呼之欲出的“限酒令”出臺，規(guī)定杭州市區(qū)（含十城區(qū)）范圍內(nèi)擬出讓的商業(yè)商務(wù)用地，規(guī)劃條件中增加”不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于S00平方米;6月26日，在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，明確暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手房）;7月17日，出臺規(guī)定，自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上1年內(nèi)不得上調(diào);10月12日，明確2016年11月8日以后簽訂土地出讓合同且土地出讓合同中載明全裝修的住宅項(xiàng)目，或開發(fā)企業(yè)自主選擇以全裝修（或精裝修）方式進(jìn)行銷售的住宅項(xiàng)目，在申請商品房預(yù)售許可（或現(xiàn)售備案）時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求提交裝修工程施工許可證。

二、案例分析

杭州市政府之所以進(jìn)行不斷加碼的房產(chǎn)調(diào)控政策，最主要的是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格過熱，會引發(fā)各類社會性問題，而導(dǎo)致房產(chǎn)異常發(fā)展的原因主要有三個(gè)：第一，大量熱錢流入，推高了房產(chǎn)價(jià)格;第二，成本上漲。如建材價(jià)格、地皮價(jià)格;第三，房產(chǎn)過度市場化。但這都是房產(chǎn)價(jià)格飆升的表面原因，下面基于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行深層分析：

（一）房產(chǎn)的產(chǎn)品屬性歸類

公共產(chǎn)品又可以稱為公共財(cái)貨、公共物品，是私人產(chǎn)品的對稱。是指能為絕大多數(shù)人共同消費(fèi)或享用的產(chǎn)品或服務(wù)。一般由政府或者社會團(tuán)體提供。特征是具有受益上的非排他性，即一些人對該產(chǎn)品的利用，不會排斥另一些人對它的利用：消費(fèi)或使用上的非競爭性，即一些人對該產(chǎn)品的消費(fèi)不會影響另一些人對它的消費(fèi)。

公共產(chǎn)品大致上分為純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。純公共產(chǎn)品是指為整個(gè)社會共同消費(fèi)的產(chǎn)品。嚴(yán)格來說，純公共產(chǎn)品是在消費(fèi)過程中具非競爭性、非排他性的產(chǎn)品，任何個(gè)人對它的消費(fèi)都不會減少別人對它進(jìn)行同樣消費(fèi)的物品與勞務(wù)：準(zhǔn)公共產(chǎn)品亦稱為“混合產(chǎn)品”，存在于私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品之間，不具有純粹的私人產(chǎn)品或公共產(chǎn)品屬性，但又或多或少地同時(shí)具備這兩種產(chǎn)品性質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

作為人類生活必需品的房產(chǎn)類產(chǎn)品，是本文的討論對象。它具備公共產(chǎn)品的性質(zhì)，但從我國目前還處于社會主義初級階段的基本國情來看，真正無條件實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)由國家全部提供，也就是實(shí)現(xiàn)公眾住房的“公共”屬性，是無法實(shí)現(xiàn)的。究其原因：作為住房主導(dǎo)供給對象的我國政府，每年的住房供給量無法滿足公眾對住房的需求，也就無法保證公平分配原則，公眾需經(jīng)支付一定比例的資金成本才能消費(fèi)該物品。因此目前及至以后很長一段時(shí)間，房產(chǎn)類產(chǎn)品需要需歸屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品類。

（二）公共產(chǎn)品的有償提供

純公共產(chǎn)品的本質(zhì)特點(diǎn)之一——非競爭性，要求消費(fèi)者對供給者帶來的邊際擁擠成本和邊際成本為零且只能為零，這會導(dǎo)致那些作為開發(fā)商的私人身份者不愿意提供公共產(chǎn)品。另外，純公共產(chǎn)品的另外一個(gè)本質(zhì)特點(diǎn)——非排他性，是指產(chǎn)品投入消費(fèi)領(lǐng)域，任何人都不能獨(dú)占、不能專用，且想將其他人排斥于該產(chǎn)品消費(fèi)之外，不允許其享受該產(chǎn)品利益，這是不可能的。綜上所述，提供此類純公共產(chǎn)品的只能是不以利益為目的的政府部門。

但是，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主羅納德-哈里-科斯卻認(rèn)為，一旦交易成本為零，私人部門也可以提供公共產(chǎn)品。不可否認(rèn)的是，由于公共產(chǎn)品的純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的分類，可以認(rèn)為對其中的部分產(chǎn)品進(jìn)行收費(fèi)，這為私人部門產(chǎn)生公共產(chǎn)品提供可能性，這在某些發(fā)達(dá)國家有一定實(shí)踐并取得了一些成就。而針對我國目前的國情來看，法律法規(guī)制度滯后、市場運(yùn)行不規(guī)范等弊端的存在，極易容易出現(xiàn)公權(quán)私用、權(quán)錢交易、尋租等亂象，使政府淪為私人利益服務(wù)的“護(hù)航者”、“保障者”，進(jìn)一步使私人獲得壟斷地位，謀取壟斷暴利，導(dǎo)致公眾的利益遭威脅?；仡櫸覈?998年第一次房改后的這20年，房產(chǎn)、地產(chǎn)價(jià)格飆升，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷趨勢愈發(fā)厲害，公有住房向私有住房傾斜力度愈發(fā)加強(qiáng)，住房的公共屬性逐漸變淡。

如表l所示，房改前，1986年全國城鎮(zhèn)住房普查時(shí)，公有住房占84%，私有住房16%，政府公有住房占9%;到了2014年，公有住房下降到18%，私有住房上升到82%，政府公有住房下降到只占3.7%。且該類傾斜仍在繼續(xù)拉大，因每年公有住房的不斷賣出，私有住房的不斷上市，特別是，政府公有住房喪失了新增來源且慢慢消散。但是，在實(shí)行私有制或完全市場經(jīng)濟(jì)的國家和地區(qū)，至今也并不排除公有住宅的存在，且占有相當(dāng)比例日。

此外，現(xiàn)實(shí)中商品房數(shù)量增長的同時(shí)，房屋的空置率也必會隨之增多。高收入人群的購房無限制行為，導(dǎo)致供不應(yīng)求、房價(jià)虛高，使得低收入人群無買房能力。而房產(chǎn)商只需售出較小部分的商品房即可收回較大部分的建造成本，導(dǎo)致其可擁有更多空置商品房。由此，政府一般會采用供應(yīng)更多土地的方式來加大商品房的供應(yīng)。進(jìn)而解決以上問題。但從我國的實(shí)踐證明來看，此方式無法有效來降低房價(jià)。

綜上所述，由于缺少對住房公共產(chǎn)品屬性的認(rèn)識，再加上法律制度滯后、市場運(yùn)行不規(guī)范等造成目前住房公共屬性逐漸流失，以至于房價(jià)高漲。而市場失靈問題，僅依靠市場經(jīng)濟(jì)作為資源配置的手段是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的，政府需要從原因入手，加以行政手段的調(diào)節(jié)，緩解房價(jià)高漲局面。

三、總結(jié)與建議

行政、制度、金融、財(cái)政等手段是政府采用較多的方式。我國也已采用了相應(yīng)手段，例如征收房產(chǎn)交易稅及所得稅、不動產(chǎn)稅等等。政府期望以此類手段的實(shí)施達(dá)到遏制房產(chǎn)需求的目的以降低房價(jià)。但因沒有觸及根本，作用不大。對此建議從以下三方面入手解決。

（一）大批量建設(shè)保障性住房，促房價(jià)合理有序回歸

充分正確認(rèn)識住房的公共屬性，堅(jiān)持依靠現(xiàn)行政策調(diào)控房價(jià)，加快建廉租房、設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等明顯具有公共性質(zhì)的保障性住房，擴(kuò)大有效供給，增加公有性住房比例，促進(jìn)供應(yīng)方和需求方的平衡，減少低收入人群的住房壓力，促房價(jià)合理回歸。

（二）制定優(yōu)惠政策，鼓勵集資建房

影響房價(jià)的主要因素是土地價(jià)格，導(dǎo)致目前房價(jià)虛高的原因之一是土地成本費(fèi)用高。因此政府應(yīng)針對土地政策加強(qiáng)宏觀調(diào)控，提供優(yōu)惠政策，并鼓勵多元主體集資建房，分?jǐn)偡课萁ㄔO(shè)的成本費(fèi)用。通過多主體影響，使交易成本或費(fèi)用低于一般市場價(jià)格，以達(dá)到控制房價(jià)的目的。

（三）加大土地供應(yīng)量，促進(jìn)房地產(chǎn)金融體系多元化的建立

政府加大土地供應(yīng)量，提高房屋供應(yīng)量，促使競爭產(chǎn)生以降低建房成本，房價(jià)下降。此外，房地產(chǎn)金融體系多元化的建立也相當(dāng)重要，應(yīng)有序有控制地批準(zhǔn)各行業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或?qū)⑼顿Y資金作為房產(chǎn)投資基金，以有效控制炒房。