房地產(chǎn)建筑工程項目管理中精細化管理的應用分析

張嘉巖

摘? ? 要：房地產(chǎn)建筑工程往往規(guī)模龐大，建設周期很長，這就需要加強項目管理，保障每一項工作順利進行。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，建筑工程項目管理要融入精細化理念，使原有的粗放式管理模式得到改進。精細化管理是現(xiàn)代社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是企業(yè)提高效益的必經(jīng)之路。

關鍵詞：房地產(chǎn)建筑;工程項目管理;精細化管理

1? 房地產(chǎn)建筑工程項目管理現(xiàn)狀與問題

1.1? 不夠完善的管理制度

受我國國情影響，傳統(tǒng)體制思想一直在主宰著人們，以至于導致我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目管理不夠完善、不規(guī)范的現(xiàn)象層出不窮。以追求經(jīng)濟效益為目的房地產(chǎn)建設工程項目管理忽略了內(nèi)部管理發(fā)展，內(nèi)部沒有形成完整的工程項目管理制度規(guī)范，更多的是領導者的思想就是工程項目管理的思想。在房地產(chǎn)建設工程項目管理中，主導思想就是“人治思想”。

1.2? 不到位的組織管理

當前房地產(chǎn)企業(yè)忽視了建筑工程項目管理的精細化，對建筑工程項目的管理仍處于簡單的粗放式模式，導致管理工作過程中出現(xiàn)相對雜亂無章的現(xiàn)象。比如，一大部分企業(yè)在選擇施工建設單位未通過公開招標的方式，這種現(xiàn)象就容易導致這一大部分企業(yè)選擇那些資質(zhì)不太好的企業(yè)參與進來，因此而影響到工程的質(zhì)量;與此同時，由于缺乏監(jiān)督管理，施工單位不符合規(guī)范的工作，對建筑材料質(zhì)量把關不嚴等嚴重影響工程質(zhì)量。另外，施工項目規(guī)劃方案系統(tǒng)化精細化程度不高，不能協(xié)調(diào)各部門齊心協(xié)力開工，嚴重影響工程項目的實施和進展。

1.3? 過度看重財務指標

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的收支情況比較復雜，涉及到的財產(chǎn)數(shù)目龐大，因此房地產(chǎn)建筑工程項目的財務精細化水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)建筑工程項目管理的水平。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)財務管理的財務指標對企業(yè)財產(chǎn)情況展開分析總結，并且進行規(guī)劃與完善。但是過度看重財務指標，而忽略了其他工程精細化管理，顧此失彼，嚴重影響到房地產(chǎn)建筑工程項目管理的水平。

2? 房地產(chǎn)項目精細化管理的必要性

2.1? 將龐大項目分成節(jié)點，改進管理模式

在現(xiàn)代社會中，精細化管理是一種科學、合理的管理手段，是時代發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)項目涉獵范圍廣泛，業(yè)務繁雜，其中包含的管理內(nèi)容更是十分復雜、諸如土地運營、資本管理、招投標管理、建筑管理等部分均需要高度重視，要做好每一個環(huán)節(jié)的工作，實現(xiàn)資源優(yōu)化與合理分配，才能保證每一個環(huán)節(jié)不出差錯，提高工作效率和工作質(zhì)量。這就需要加強精細化管理，對房地產(chǎn)建筑工程項目開展有效管理，將項目分成不同節(jié)點，使整個項目得到細化，使工作任務更加突出，將生產(chǎn)與管理有機結合，改變粗放管理的模式。

2.2? 提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，使工作有章可循

目前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提高自身實力，從而適應激烈的挑戰(zhàn)。企業(yè)要占據(jù)市場的主動位置，就要考慮到多種因素。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭表面上是資本與技術的競爭，實際上包含了招投標競價、企業(yè)施工建設、市場管理等深層次的對抗，為提高企業(yè)的競爭力，就要進一步完善管理方式，使管理得到細化。目前，房地產(chǎn)的管理項目非常多，工作復雜，采用精細化管理可以將各部門工作進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，使彼此高度配合，促進項目管理質(zhì)量提升。同時，精細化管理可以實現(xiàn)項目的有效策劃與工程預算，進一步加強對市場的研究，摸出規(guī)律，制定有效的制度，使各項工作能夠按照制度進行，符合相關規(guī)定，繼而進一步提高企業(yè)的綜合競爭力。

2.3? 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程，改進粗放管理現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)建筑工程項目管理而言，精細化管理是必經(jīng)之路。與傳統(tǒng)的管理模式相比，精細化管理可以進一步規(guī)范企業(yè)的生產(chǎn)流程，改進傳統(tǒng)管理中存在的不足，使各項工作更加規(guī)范。企業(yè)管理人員在進行決策時，同樣要有一定的依據(jù)，精細化管理可以為決策提供合理依據(jù)，使各項措施的制定有章可循，有據(jù)可依。通常，在制定制度上，會進一步明確獎勵與懲罰措施;對每一項工作任務詳細規(guī)定，制定完善的管理方案，使其符合項目管理的實際要求。同時，精細化管理還可以保證每一個崗位的職責明確，由專人負責，對員工的工作指標進行量化，有助于開展科學有效的評價。

3? 房地產(chǎn)建筑工程項目管理中精細化管理的應用措施

3.1? 施工成本

在房地產(chǎn)建筑工程實施項目管理的時候，施工成本是其中非常重要的一部分。施工成本的有效控制，不僅有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑工程項目的經(jīng)濟效益，而且能夠為房地產(chǎn)建筑工程項目管理水平的提升提供有效保障。因此，將精細化管理的理念和模式有效應用其中，對項目在盤時的銷售價格進行確定。同時，由于動態(tài)成本本身具有一定的重要性，所以要加強對動態(tài)成本的有效控制。構建具有完善性特征的成本監(jiān)督預警體系，并且將該體系落實到實處，這樣有利于讓項目本身發(fā)生一系列成本變化，直接體現(xiàn)在建筑項目的各個重點環(huán)節(jié)當中。

3.2? 施工材料

無論是任何類型的工程項目，在施工時，不可避免涉及到大量材料的使用。材料成本是房地產(chǎn)建筑工程項目當中成本占據(jù)最大的一部分，能夠占據(jù)70%～80%。在其中，不僅會涉及到一些基本的施工材料，而且還包括機械設備等，同時一些辦公過程中使用的材料或者是建筑材料，都會被涵蓋在其中。在針對這些施工材料進行精細化管理時，管理人員不僅要對這些材料的質(zhì)量給予一定的保證，而且要盡可能實現(xiàn)施工材料的經(jīng)濟效益。

3.3? 施工進度

在針對房地產(chǎn)建筑工程項目實施相對應的管理時，為了將精細化管理的理念和手段方式充分展示出來，還要加強對施工進度的管理，讓工程項目能夠盡可能在規(guī)定的時間內(nèi)完成。在針對工程項目進行施工進度管理的時候，要與工程項目在最開始實施之前的總目標進行結合。同時，要對各個階段施工過程中的施工資源進行合理的調(diào)配和利用，這樣不僅能夠從根本上保證這些資源的整體利用率，而且能夠盡可能避免出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象。除此之外，還要安排專門的工作人員對整個施工進度進行實時有效的監(jiān)督和控制，對各個施工環(huán)節(jié)進行有效的檢查，避免出現(xiàn)問題，最大限度地保證工程在施工時的進度與原計劃符和。

3.4? 工程環(huán)境

雖然房地產(chǎn)建筑工程項目在當代社會經(jīng)濟的帶動下，其整體發(fā)展勢頭比較良好，但是對環(huán)境造成了不同程度的影響和損害。環(huán)境保護已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代社會在發(fā)展過程中必不可少的重要主題，通過各種措施的有效落實，促使建筑行業(yè)在發(fā)展過程中，能夠與生態(tài)環(huán)境之間建立一定聯(lián)系，實現(xiàn)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在針對建筑工程項目實施管理時，可以將綠色施工管理作為主體，在保證嚴格按照國家提出的相關規(guī)章制度和條例的同時，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的施工圖紙、材料進行規(guī)范化使用。與此同時，可以引進一些綠色材料、綠色建筑技術手段等，在保證施工質(zhì)量的同時，能夠盡可能避免對城市環(huán)境造成嚴重的污染影響。

4? 結論

房地產(chǎn)建筑工程項目管理在具體實施過程中，將精細化管理科學合理的應用其中，不僅能夠體現(xiàn)出精細化管理的作用，而且能夠促使工程項目管理中的各個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)有針對性的管理。在保證施工成本得到有效控制的同時，能夠為施工質(zhì)量、施工進度以及施工環(huán)境提供有效保障，同時還能夠使房地產(chǎn)建筑領域在市場中的穩(wěn)定發(fā)展，為其綜合競爭力的提升打下良好基礎。

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