“不炒”只是第一步

近日中央政治局會議關(guān)于經(jīng)濟形勢的分析中，最為人們所關(guān)注的一點莫過于再次堅持“房住不炒”的原則，并旗幟鮮明地提出不拿房地產(chǎn)作為短期刺激的手段。不拿房地產(chǎn)作為短期刺激的手段，主要是因為房地產(chǎn)領(lǐng)域累積的風險越來越高，再用其來撬動增長，已經(jīng)有了飲鴆止渴的跡象，而且隨著老齡化的來臨、城鎮(zhèn)化進入中期以及住房面積的總體飽和，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的拉動作用也不斷呈現(xiàn)邊際遞減之勢。

相見時難別亦難。揮別對房地產(chǎn)的過度依賴是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)更為可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路，但這是一個巨大的系統(tǒng)工程，牽一發(fā)而動全身，涉及方方面面利益的重組，對此人們應(yīng)該引起充分的重視并籌備充足的預(yù)案。

首當其沖的便是房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的問題。面對一直保持緊縮態(tài)勢的銀根，房地產(chǎn)企業(yè)的分化重組和由此引發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)的嬗變值得人們關(guān)注。金融部門更應(yīng)緊密觀察與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的債務(wù)問題，并早為之計?？紤]到房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，和與之有關(guān)的各種紛繁復(fù)雜的金融產(chǎn)品，監(jiān)管部門應(yīng)盡早針對房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)周期所可能引發(fā)的金融系統(tǒng)風險展開壓力測試。對于那些貸款和所持有金融產(chǎn)品相對比較集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融機構(gòu)，更應(yīng)保持密切監(jiān)控，并提出相關(guān)應(yīng)對預(yù)案。

當前面對經(jīng)濟下行壓力，拉動消費被放到更為重要的位置。因與房地產(chǎn)相關(guān)的居民杠桿率居高不下，被視為拉低消費意欲的罪魁禍首之一。因此人們寄望通過強調(diào)“房住不炒”來扼制不斷攀高的居民杠桿率，進而間接拉抬消費預(yù)期。

與此同時，人們應(yīng)充分考慮“房住不炒”常態(tài)化對此前相當長一段時間房地產(chǎn)財富效應(yīng)所產(chǎn)生的對沖作用，以及由此引發(fā)的部分人群對消費預(yù)期的變化。長期以來，人們認為房地產(chǎn)只漲不跌，那些比較早“上車”的人們更是有著坐擁金山銀山的感覺，相關(guān)資產(chǎn)配置和消費行為也是以此為基礎(chǔ)。這些消費主力軍會否因“房住不炒”常態(tài)化產(chǎn)生財富縮水心理預(yù)期，并由此選擇收緊消費，也值得人們關(guān)注。這又引發(fā)一個相關(guān)話題，也即房地產(chǎn)存量資產(chǎn)和財富的盤活乃至變相流通的問題。在通過買賣實現(xiàn)“暴富”和通過出租實現(xiàn)漫長的投資回收之外，是否還有別的、更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的變現(xiàn)和流通的方式，值得房地產(chǎn)業(yè)和金融行業(yè)人士共同探索。

除了具體的金融產(chǎn)品，一線城市和三四線城市之間居住者的對流，也可以變相實現(xiàn)房地產(chǎn)財富的置換和流通。如何更有效地實現(xiàn)年輕人往大城市工作居住、老年人到三四線城市養(yǎng)老，進而實現(xiàn)一線城市和三四線城市之間居住資源的優(yōu)化配置，既緩解大城市的住房資源短缺壓力，又緩解三四線城市的房地產(chǎn)過剩問題，減輕地方債務(wù)壓力，需要從中央到地方各級政府加以統(tǒng)籌規(guī)劃。高速公路和高鐵的發(fā)達帶來的交通便利化，以及各地一小時生活圈的涌現(xiàn)，為一線城市和三四線城市之間居住資源的優(yōu)化配置提供了難得的機遇，接下來可能更需要考量的是相關(guān)公共服務(wù)尤其是養(yǎng)老醫(yī)療資源配套的跟進。

“不炒”只是手段，實現(xiàn)“房住”才是根本目的。公共資源的均等化對盤活三四線城市的房地產(chǎn)資源有著更直接的效用，而讓年輕人更安心地在大城市租住，除了租住市場的規(guī)范化運作，以及各種REITS產(chǎn)品的推出外，還需要切實推進戶籍制度改革，真正實現(xiàn)居住方式與公共資源享有權(quán)的脫鉤。

當然，人們必須深刻地認識到，各種調(diào)控說到底都是揚湯止沸之功，真正實現(xiàn)“房住不炒”還是要靠實體經(jīng)濟回報率的提高，這一方面會為滔滔資本找到除房地產(chǎn)之外的去處，另一方面也是為中國經(jīng)濟增長找到新引擎和新的動力機制。

而這又容易演變?yōu)橐粋€蛋生雞還是雞生蛋的難題：如果不找到一個高效的促進創(chuàng)新的融資機制，則創(chuàng)新勢必受阻，而如果創(chuàng)新的速率和規(guī)模達不到一定標準，則資本勢必繼續(xù)虛投空轉(zhuǎn)。而理順創(chuàng)新與資本之間的關(guān)系，兼顧創(chuàng)新的規(guī)律和資本回報需求，不可能一蹴而就，對此人們也應(yīng)有長期的心理準備。

總之，“不炒”只是萬里長征第一步。無論是房地產(chǎn)泡沫的軟著陸，還是經(jīng)濟增長新引擎的尋覓，或是存量房地產(chǎn)財富的盤活，都需要相關(guān)各方謬力求解，從而為中國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)換和可持續(xù)健康發(fā)展打下堅實之基。