房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算問題分析

席建秀

摘 要：實際上，在很早期就存在與對房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅的相關工作了，然而，由于長期以來歷史遺留的問題以及房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)土地增值稅時會受到許多情況的影響，這種會使其在進行稅務的總核算過程會存在很多問題，而這些問題往往會導致影響土地增值稅清算的準確性，影響土地增值稅清算工作的進行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應措施，對土地增值稅清算工作進行改進。本文對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算進行分析研究。

關鍵詞：土地增值稅 ?清算問題 ?房地產(chǎn)

在我國推行了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》之后，對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的清算工作提出了相應的管理和規(guī)范策略，促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅清算工作的發(fā)展。但是，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行清算工作時，在計算方式、房地產(chǎn)項目以及清算項目本身的特性、清算收入等方面出現(xiàn)問題，因此，為了能做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作，就需要針對這部分問題制定相應有效的措施，來促進房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅工作的落實和開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的問題

（一）計算方式復雜

在進行實際土地增值稅清算工作的過程中，首先，清算工作需要涉及到采用超率累進稅率的方法，可以運用該算法對土地增值稅進行核算。但是清算工作內(nèi)容較多且非常復雜，所以做到比較準確是十分復雜的。除此之外，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期時間長，投資金額需要很長時間才能應用于項目的建設，而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地增值稅的核對工作需要大量的人力、物力、財力。因此，在清算房地產(chǎn)的項目時會遇到很多阻礙，使工作難以順利的完成。

（二）房地產(chǎn)項目的特殊性

現(xiàn)階段，我國的一些人群為了獲得更多的金錢會在得到房地產(chǎn)項目之后，建立房地產(chǎn)企業(yè)，但是在項目完成之后就會將企業(yè)注銷。這種模式會增加稅務部門清算工作的難度，需要花費大量的時間去進行核查，但是當清算完成之后需要企業(yè)交取相應的費用時，該企業(yè)早就被注銷了，并且一般項目開發(fā)需要大量的時間，所以企業(yè)應該繳納的費用很難收回來。

（三）鑒定報告不符合要求

如今，我國相應的法律法規(guī)對土地增值稅清算的鑒定報告格式進行了要求，保證所需資料以及鑒定報告的規(guī)范性。然而，雖然鑒定報告有著相關規(guī)定進行規(guī)范，但是由于大多數(shù)中介機構對土地增值稅了解較少而且沒有經(jīng)過一些系統(tǒng)性的學習，導致中介機構制定的鑒定報告難以達到相應的標準，而且由于他們不了解標準鑒定報告的樣式，所以只能反復修改。這種做法不僅僅會增加給稅務部門的工作量，而且還會使稅務部門難以展開稅務的清算工作。

（四）逃避或拖延土地增值稅清算的現(xiàn)象普遍

現(xiàn)如今，大量的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少稅務的增收或者拖延土地增值稅清算的現(xiàn)象，一般都會將項目分期開發(fā)或是保留項目的尾盤等手段。另外，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)做假賬的現(xiàn)象，將項目銷售比例調整在百分之八十五之間，以此來逃脫或者拖延土體增值稅清算。

（五）收入確認不規(guī)范

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程結算，不及時接轉預售購房款或當期售房款;其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過利用售房款來抵償工程成本，造成資金賬外循環(huán)，并且還會為了減少增值稅稅基總額來降低房價。最后，還分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對應當視同銷售的房源不申報銷售收入。對于這些收入確認不規(guī)范的問題，提升了房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅清算工作的難度。

二、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施

（一）提高清算工作的準確性

為了能夠更好地進行清算工作，對清算工作存在的問題提出統(tǒng)一的標準，從而能夠對房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅的清算工作時進行嚴格的控制。然而，大量的房地產(chǎn)企業(yè)在進行清算工作的過程中可能存在工作態(tài)度消極或者業(yè)務能力較差，導致房地差企業(yè)土地增值稅清算工作的準確性較低，工作質量較差，進而使得土地增值稅清算工作難以進行良好的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確增值稅的清算對象之后，將清算對象購買的所有房源進行清算，但是房地產(chǎn)企業(yè)的清算范圍也應該包含已經(jīng)清算過沒有出售的房源，及時對這部分房源進行納稅。

（二）準確核算工程項目的竣工面積

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠減少納稅，減少土地增值稅的清算，把部分非貨幣轉讓房屋不計入納稅范圍。這樣的方式不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的進行，還會降低房地產(chǎn)土地增值稅清算工作的質量和效率。除此之外，根據(jù)國家稅務局總局頒發(fā)的187號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品即使沒有進行資金的交易，只要將產(chǎn)品的擁有權進行了轉移，就需要繳納相應的增值稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算工作的過程中，需要注意把非貨幣轉讓行為的房地產(chǎn)進行清算，準確核算工程項目的竣工面積。

（三）準確確定銷售收入

為了能夠更好的進行土地增值稅清算工作，就需要將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價格與市場行情進行比較，確保價格較為一致，避免發(fā)生收入轉移或者收入不確定的現(xiàn)象。其次，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅務的收取或者利用預先出售的方式來稅務的繳取，所以稅務部門應該明確項目的銷售方式和銷售收入的時間，并且按時對銷售收入進行核查。

（四）嚴肅處理扣除項目

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠減少稅務稅務繳納，采取制造自身企業(yè)虧損的現(xiàn)象，增加企業(yè)項目的成本投入。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)對開假發(fā)票，利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，來增加房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本。其次，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還會通過虛構工程項目或者虛構工作量來增加成本。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的過程中，需要對房地產(chǎn)企業(yè)提供的各方面信息進行核查，嚴格控制扣除項目，保證房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算的工作的順利進行。

（五）規(guī)范土地增值稅的計算過程

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作具有復雜等特性，所以清算工作人員在進行清算過程很容易出現(xiàn)錯誤，從而導致土地增值稅清算工作的質量難以得到保證。一旦出現(xiàn)錯誤，就需要反復查找修改，也為增值稅的清算工作增加一定程度的工作量。因此，需要規(guī)范土地增值稅清算的計算過程，規(guī)定清算工作人員在進行計算的過程中，嚴格按照國家相關規(guī)定步驟執(zhí)行，以保證土地增值稅清算過程的容錯率降低。

（六）提高清算工作人員的水平

清算工作人員的能力水平對清算工作的整體質量起到了決定性作用，如果工作人員的業(yè)務水平低，不僅會導致在清算過程中出現(xiàn)很多錯誤，還會使得房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作受到一定程度上的阻礙。因此，需要定期對稅務部門工作人員的土地增值稅業(yè)務進行培訓，提高稅務部門工作人員土地增值稅清算的業(yè)務能力，保證清算工作的順利進行。其次，稅務部門在招收工作人員的時候，可以利用嚴格苛刻的考核方式，選用高素質高技能的人才作為進行土地增值稅清算工作的工作人員，這樣的方式保證稅務部門工作人員的工作能力強、業(yè)務能力高，對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作的發(fā)展起到了推動作用。

三、結束語

現(xiàn)階段，我國稅務部門加強了對房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的管理措施，針對性的將土地增值稅出現(xiàn)的計算方式復雜、所需資料及鑒定報告不規(guī)范、房地產(chǎn)項目的特殊性等問題，采取規(guī)范土地增值稅的計算過程，準確核算工程項目的竣工面積，嚴格控制扣除項目以及準確確定銷售收入等方式，來加強房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算工作的管理，促進土地增值稅清算工作的發(fā)展。

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