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    基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

    2019-08-06 08:35:54亢紅紅
    關(guān)鍵詞:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)

    亢紅紅

    [摘 要]本文主要針對(duì)基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃展開(kāi)深入研究,先詳細(xì)闡述了基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響,然后通過(guò)相關(guān)借款利息的納稅籌劃、企業(yè)所得稅的納稅籌劃、利用土地增值稅的納稅籌劃等,詳細(xì)研究了基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃問(wèn)題,最后提出了幾點(diǎn)可行的建議,包括加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制、加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門之間的交流、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格以及合理化控制應(yīng)收賬款余額等,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平。

    [關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃

    [中圖分類號(hào)]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

    在我國(guó)稅收制度不斷完善過(guò)程中,極大地促進(jìn)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響,已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部共同關(guān)注的話題之一?;谛聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則視角,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃,可以對(duì)企業(yè)繳稅壓力進(jìn)行合理化控制,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

    1 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃的影響分析

    首先,結(jié)合存貨計(jì)價(jià)方式的規(guī)定可以看出,在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,要將以往存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方式取消掉,采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均法的應(yīng)用,在此變化以后,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動(dòng)較為顯著。同時(shí),在通貨膨脹發(fā)展的影響下,以往計(jì)價(jià)方式很難對(duì)相應(yīng)的稅收進(jìn)行抵扣,但是針對(duì)計(jì)價(jià)方式的改變,如果房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)應(yīng)對(duì),極容易導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加。一般來(lái)說(shuō),由于房地產(chǎn)去也具有較長(zhǎng)的建設(shè)周期,如果直接運(yùn)用后進(jìn)后出計(jì)價(jià)方式,將會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)的當(dāng)期損益和利潤(rùn)等。

    其次,針對(duì)投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,如果將公允價(jià)值的計(jì)量方式應(yīng)用在投資性房地產(chǎn)之中,很難促進(jìn)計(jì)提折舊和攤銷策略的實(shí)施,并導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加。在企業(yè)固定資產(chǎn)計(jì)量方面,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定,也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅情況造成了極大的影響。此外,也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的損益計(jì)算造成影響,通過(guò)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)處理,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也存在著較多的限制性因素,從而嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)納稅額度的計(jì)算。

    2 基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

    2.1 相關(guān)借款利息的納稅籌劃

    現(xiàn)階段,諸多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金,與金融企業(yè)的借貸有著緊密的聯(lián)系,其特點(diǎn)主要包括較大的資金量、較多的利息費(fèi)用等,所以要加強(qiáng)利息扣除方式的應(yīng)用,從而加強(qiáng)借款利息的稅收籌劃。首先,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前,可以將相應(yīng)的借款利息,納入到開(kāi)發(fā)成本之中。尤其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō),要將取得土地使用權(quán)所支付的金額,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相加起來(lái),然后加計(jì)20%的扣除,不斷增加扣除項(xiàng)目,有效控制增值額,在稅基和稅率方面,不斷控制稅負(fù),確保凈收益的穩(wěn)步提升。其次,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工以后,對(duì)于所產(chǎn)生的利息費(fèi)用支出,如果能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算和分?jǐn)?,可以允許進(jìn)行扣除。

    2.2 企業(yè)所得稅的納稅籌劃

    遲延納稅的籌劃,主要是指企業(yè)延長(zhǎng)完工時(shí)間,進(jìn)而將納稅時(shí)間延長(zhǎng)開(kāi)來(lái),將企業(yè)資金壓力降至最低,結(jié)合貨幣時(shí)間價(jià)值,可以為獲取良好的稅收籌劃效果奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。結(jié)合相關(guān)法律法規(guī),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),必須要滿足相應(yīng)的條件才能被視為已經(jīng)完工,如果無(wú)法滿足,要按照毛利率方式,以此來(lái)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行預(yù)繳。由于所規(guī)定的計(jì)稅毛利率比較低,在扣除完?duì)I業(yè)稅和附加后,無(wú)法獲得所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)要對(duì)完工條件進(jìn)行深入分析,將完工時(shí)間進(jìn)行拓展,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)合法延遲納稅目標(biāo),對(duì)稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目進(jìn)行高效利用。對(duì)于稅法規(guī)定的可以稅前扣除的費(fèi)用,比如財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等,要做到足額購(gòu)買,確保稅前扣除成本的增加,將企業(yè)所得稅保持在合理范圍內(nèi)。

    2.3 利用土地增值稅的納稅籌劃

    針對(duì)土地增值稅的征稅范圍,必須要進(jìn)行準(zhǔn)確界定。在明確土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)以后,稅法對(duì)是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定,房地產(chǎn)企業(yè)要以此來(lái)開(kāi)展稅收籌劃工作。在稅法中,針對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅,做出了明確規(guī)定,其中,對(duì)于房地產(chǎn)的代建行為來(lái)說(shuō),主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶,進(jìn)而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),在開(kāi)發(fā)完成以后,房地產(chǎn)企業(yè)要向客戶收取代建收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了收入,但是并沒(méi)有動(dòng)搖房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題,其收入的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)變化,所以不叫做土地增值稅的征稅范圍。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的前期階段中,要實(shí)施定向開(kāi)發(fā),將稅負(fù)保持在合理范圍內(nèi),避免在開(kāi)發(fā)以后,進(jìn)而銷售繳納土地增值稅。

    此外,結(jié)合稅法相關(guān)規(guī)定,如果雙方分別出地、資金,然后由雙方共同建房,在建成以后,如果按照比例進(jìn)行分房自用,可以暫免征收土地增值稅。同時(shí),如果在建成以后轉(zhuǎn)讓,要征收土地增值稅。鑒于此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行借鑒,從而更好地開(kāi)展稅收籌劃。

    3 基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)納稅籌劃的建議

    3.1 加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制

    對(duì)于納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō),主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過(guò)程中,在各種因素的影響下,很難保證納稅籌劃取得成功。一般來(lái)說(shuō),納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于不依法納稅的風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行力度不足、稅收籌劃成本不順應(yīng)納稅籌劃結(jié)果、計(jì)劃稅務(wù)導(dǎo)致納稅籌劃失效等方面,使企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)依法納稅,不僅會(huì)受到稅務(wù)部門的懲罰,也會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的健康發(fā)展。

    對(duì)于納稅籌劃產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅收政策學(xué)習(xí),將納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升上來(lái),保證納稅籌劃人員較高的素質(zhì),并且協(xié)調(diào)處理好稅企關(guān)系,其中,在提高納稅籌劃人員素質(zhì)過(guò)程中,要求納稅籌劃人員要精通會(huì)計(jì)、稅務(wù)以及財(cái)務(wù)等知識(shí),所以納稅籌劃人員要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí),將專業(yè)水平提升上來(lái),從而將專業(yè)知識(shí)靈活運(yùn)用到納稅籌劃過(guò)程中。對(duì)于企業(yè)管理人員來(lái)說(shuō),要予以高度的重視,既要注重制度建設(shè),也要引導(dǎo)企業(yè)全體人員在思想意識(shí)上予以高度重視,創(chuàng)造良好的納稅籌劃發(fā)展氛圍。

    3.2 加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門之間的交流

    在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,尚未嚴(yán)格規(guī)定具體的納稅行為,再加上稅法自身的影響,一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的難度性?;诖耍诙愂栈I劃過(guò)程中,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),必須要與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門之間保持密切的交流和溝通,促進(jìn)一些新型業(yè)務(wù)的開(kāi)展。同時(shí),還要積極獲取相關(guān)稅收政策的信息,將政策的變動(dòng)影響程度降至最低。此外,房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作,還要不斷提高規(guī)范性管理水平,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要樹立高度的依法納稅意識(shí),合理設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和賬冊(cè)等,給予稅收籌劃工作一定的保障。

    3.2.1 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

    一般來(lái)說(shuō),在售價(jià)較高的情況下,也會(huì)增大企業(yè)的稅收壓力,現(xiàn)階段,在市場(chǎng)環(huán)境的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)必須要合理制定售價(jià),對(duì)成本進(jìn)行有效控制,不斷提高銷售量。加強(qiáng)銷售價(jià)格的控制,可以滿足稅負(fù)節(jié)約,并避免企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)降低。其中,針對(duì)免稅臨界點(diǎn)問(wèn)題,結(jié)合現(xiàn)行稅法規(guī)定,要想滿足免稅資格要求,其銷售額要控制在扣除銷售稅金和附加外的扣除項(xiàng)目金額以下。

    3.2.2 合理化控制應(yīng)收賬款余額

    在控制稅收過(guò)程中,必須要加大應(yīng)收賬款余額的控制力度,避免銷售人員在銷售中出現(xiàn)盲目性行為。房地產(chǎn)企業(yè)要集中整合銷售責(zé)任和貨款回收,對(duì)于各單銷售業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō),必須要確保手續(xù)的齊全性,將工作人員的職責(zé)進(jìn)行明確化。而且在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)一步規(guī)范考核流程,針對(duì)各名業(yè)務(wù)人員的銷售業(yè)務(wù),必須要具備規(guī)范性的流程,將業(yè)務(wù)員自身的責(zé)任落實(shí)到位,更好地整合回款和銷售,在業(yè)務(wù)員的考核指標(biāo)中,要將應(yīng)收賬款的回收體現(xiàn)出來(lái),進(jìn)而滿足貨款回收要求,將銷售風(fēng)險(xiǎn)保持在合理范圍內(nèi),并緩解稅收的經(jīng)營(yíng)壓力,不斷提高納稅籌劃的科學(xué)化水平。

    4 結(jié)語(yǔ)

    總之,在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作產(chǎn)生了極大的影響,可以將房地產(chǎn)企業(yè)成本降至最低,確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平的穩(wěn)步提升,取得良好的實(shí)施效果,更好地順應(yīng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展趨勢(shì)。

    [參考文獻(xiàn)]

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