淺析中國房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢(shì)

張捷東

摘要： 隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了很好的發(fā)展，但是隨著土地資源的不斷減少，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸實(shí)行了緊縮制度，這在某種程度上提高了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度。因此，本文就在此基礎(chǔ)上，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資途徑著手，分析當(dāng)前房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，然后探究其發(fā)展趨勢(shì)，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資途徑;融資現(xiàn)狀

縱觀當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，雖然股票和債券等融資市場(chǎng)得到了一定程度的發(fā)展，但是由于其發(fā)展規(guī)模較小，條件比較苛刻，使得大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)無法通過這兩種方式完成融資，只能寄希望于傳統(tǒng)的融資方式——銀行貸款，但是由于缺乏完善的房地產(chǎn)金融體系，使得相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營成本增加，市場(chǎng)也出現(xiàn)了混亂的現(xiàn)象，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的金融危險(xiǎn)。

一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)的融資途徑

一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)融資的傳統(tǒng)途徑就是通過銀行進(jìn)行融資，但是隨著國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度有所提升，本文經(jīng)過調(diào)查和統(tǒng)計(jì)后認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)融資大致有以下幾個(gè)途徑：

第一，銀行貸款。中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于資金的需求量是非常大的，是否能夠得到較多的融資，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而我國當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)大多是通過銀行貸款來完成融資的，這無形中也增加了企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，再加上國家政策的改善，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展上就面臨著融資困難的難題。

第二，上市融資。這類型的融資途徑需要房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到上市條件，然后通過上市完成融資，這對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)遇到了融資困難問題有一定的幫助，但是對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說，是無法通過這種途徑獲得融資的。

第三，海外房產(chǎn)基金。隨著我國綜合國力的不斷提升，許多海外資金紛紛涌入我國市場(chǎng)，也有不少房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方法獲得融資。但是由于我國沒有制定相關(guān)的法律法規(guī)，所以企業(yè)在進(jìn)行融資過程中容易遇到各種問題，融資難度較大。

第四，發(fā)行債券。這類融資途徑對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)比較重要的融資方式，但是由于我國債券市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展較小，流通受到較多因素的影響，使得發(fā)行成本較高，所以融資難度較大。

第五，其他方式。在這里，有企業(yè)自籌資金，也有通過預(yù)售方式來進(jìn)行融資的等等途徑歸為其他融資方式。因?yàn)?，這些融資途徑難度較大，需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)問題，極容易影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑的發(fā)展趨勢(shì)

理想中房地產(chǎn)企業(yè)的金融體系，在前期需要自由充足的開發(fā)資金，可以通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲得融資，發(fā)展中期可以通過信托基金、債券等途徑獲得融資，直到發(fā)展后期，購房者的住房貸款可以通過銀行和公積金獲得，在市場(chǎng)中，銀行資金將會(huì)發(fā)揮重要作用。簡(jiǎn)單來說，銀行資金之后會(huì)朝向風(fēng)險(xiǎn)較小的住房消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)展，而信托基金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等融資形式則會(huì)補(bǔ)充銀行貸款的不足，來保證房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展融資。因此，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)實(shí)現(xiàn)投資或者是融資途徑的多元化，而金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)得到一定程度的降低。

（一）房地產(chǎn)融資體系會(huì)愈加完善

雖然當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中會(huì)因?yàn)槟承┤谫Y渠道的條件過于苛刻，門檻較高的原因出現(xiàn)融資難度較高的現(xiàn)象，使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑比較單一，缺少多元化，但是隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，國家將會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策和法律法規(guī)，鼓勵(lì)和支持其他融資渠道的發(fā)展，并規(guī)范其他融資渠道的操作過程，不斷的完善房地產(chǎn)融資體系，使得房地產(chǎn)融資途徑更加多元化，融資渠道不再單一。

（二）對(duì)外融資機(jī)構(gòu)和境外基金得到積極引導(dǎo)

上文中說道，隨著我國改革開放的不斷推進(jìn)，我國綜合國力的不斷提升，許多外來資金或者是機(jī)構(gòu)成為了推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新興力量，外資機(jī)構(gòu)的加入也會(huì)推動(dòng)我國金融體系的建設(shè)和完善。但是同時(shí)，外資機(jī)構(gòu)的加入對(duì)我國經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，因此，相關(guān)部門一定要加大對(duì)外資機(jī)構(gòu)的規(guī)范，同時(shí)還要出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)來降低外資機(jī)構(gòu)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，防止其對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。

（三）金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)得到合理的規(guī)避

美國金融危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了不小的影響和沖擊，為了避免這類事情的再次發(fā)生，我國會(huì)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理，嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的融資審查，嚴(yán)格對(duì)其進(jìn)行把關(guān)。同時(shí)，還會(huì)加強(qiáng)貸款管理，對(duì)融資渠道的發(fā)放貸款進(jìn)行全方位的動(dòng)態(tài)監(jiān)視，通過利率杠桿來調(diào)整房地產(chǎn)的樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)，并采取措施形成有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的制度和體系，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

結(jié)語：

綜上所述，隨著我國土地資源的不斷減少，對(duì)土地資源就需要更加有效的進(jìn)行利用。房地產(chǎn)行業(yè)近些年呈現(xiàn)出來的頹靡趨勢(shì)也只是暫時(shí)的，如何降低金融風(fēng)險(xiǎn)，完成發(fā)展融資成為了許多人正在思考的問題。隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道將會(huì)變得更加的多元化，這既是時(shí)代和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是符合我國國情的發(fā)展趨勢(shì)。除了需要擺脫過于依賴銀行貸款等融資渠道帶來的影響外，還需要充分規(guī)范并利用其它的融資途徑，比如信托基金、外資機(jī)構(gòu)等，從而構(gòu)建多元化的融資途徑。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行改革和完善，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，提高我國綜合實(shí)力。

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