金融監(jiān)管趨嚴下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及融資模式

對外經(jīng)濟貿(mào)易大學金融學院 王雯

1 金融監(jiān)管趨嚴下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析

1.1 行業(yè)集中度得到了不斷的提升

隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷增強，我國房地產(chǎn)領域的領頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始依靠自身強大的能力，不斷調(diào)整自身企業(yè)的戰(zhàn)略布局，以提升企業(yè)的核心競爭力，從而提高自身在房地產(chǎn)市場中的占有率。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，排名前10名的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷售額占所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷售總額的比例高達24.1%，這也充分表明了房地產(chǎn)行業(yè)高集中度；前100名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的集中度高達55.55%，超過一半以上?，F(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)開始進入整頓和調(diào)整的關鍵時期，排名靠前的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無論是從融資、風險管理、品牌效應等方面均具有非常鮮明的優(yōu)勢。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購數(shù)量高達了314起，增幅高達35.5%，并購金額高達3384億元人民幣。由于國家對于房地產(chǎn)調(diào)控日益趨于嚴格，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式以及融資規(guī)模均造成了非常嚴重的影響，融資成本開始不斷上升。因此，大部分中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均面臨著非常嚴峻的資金壓力，在某種程度上增加了經(jīng)營風險。這也充分表明商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新一輪并購浪潮將會到來。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進入償債高峰期，面臨巨大的債務兌付壓力

2015—2016年期間，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始集中杠桿擴張?，F(xiàn)階段，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均進入了償債高峰期。據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，當前，我國將近有108家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模高達1.36萬億元人民幣，較2014年增幅高達2倍以上。同時，2014年至今，新增加的債務總額為8500億元人民幣。因此，對于大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，均面臨著非常大的債務兌付壓力。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，其大部分運營資金來源于銀行貸款和銷售利潤，當前隨著國家宏觀調(diào)控的不斷加強，銷售額呈現(xiàn)出下降的趨勢，銀行信貸趨緊，這也無疑增加了部分中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的風險，部分企業(yè)面臨著巨大的債務兌現(xiàn)壓力。

1.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)到位資金短缺，資金鏈呈現(xiàn)出緊張的趨勢

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控調(diào)整的不斷加強，同時，限購、限價等政策措施的不斷執(zhí)行，這對于商業(yè)地產(chǎn)銷售以及按揭貸款發(fā)放也帶來了非常顯著的影響。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)到位資金僅僅增長8.2%，較去年同期下降了7個百分點；同時，按揭貸款發(fā)放下降了2%，較去年同期下降48個百分點，企業(yè)銷售資金回籠速度開始明顯緩慢。同時，2018年，到位資金為近幾年來最低水平。因此，商業(yè)地產(chǎn)到位資金日益趨于緊張，面臨著資金鏈斷裂的風險。

1.4 融資渠道和規(guī)模開始縮緊，利率上升明顯

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在一系列宏觀政策的調(diào)控下，對于其融資渠道和規(guī)模帶來了嚴重的影響。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道是銀行的信貸資金，其他融資渠道開始呈現(xiàn)出收縮的趨勢。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年底，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額為32.25萬億元人民幣，較去年同期增長20.9%，增速較去年同期下降了將近6.1個百分點。同時，個人住房貸款余額為8.32萬億元，較去年同期增長17.1%，增長速度也呈現(xiàn)出非常明顯的下降狀態(tài)。同時，根據(jù)彭博所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)地產(chǎn)在境外所發(fā)行的債券規(guī)模較去年同期下降了將近30%。

1.5 租賃市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢

在當前的政策環(huán)境下，國家出臺了一系列有關于住房租賃的政策措施，這對于租賃市場發(fā)展帶來了積極地推動作用。因此，我國大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始積極調(diào)整自身的經(jīng)營策略，開始將重心放在發(fā)展租賃市場上，例如，布局長期租賃公寓就是其中一種重要方式。同時，我國的部分商業(yè)銀行也積極加入租賃市場的行列中，并且具有更強的措施和力度，如建設銀行已經(jīng)與我國將近300個城市開始達成了合作協(xié)議，并且在武漢上線了住房租賃監(jiān)管服務系統(tǒng)，希望能夠加大對租賃市場的監(jiān)管力度。中國銀行也開始積極進軍租賃市場，如中行已經(jīng)與多家商業(yè)地產(chǎn)公司簽署了有關于租賃市場金融服務的協(xié)議，用于租賃市場的融資規(guī)模高達2000億元人民幣。其他商業(yè)銀行也開始紛紛加入租賃行業(yè)中，以希望充分發(fā)揮金融政策來提高租賃市場的建設力度。

2 金融監(jiān)管趨嚴背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析

2.1 傳統(tǒng)體制的約束

現(xiàn)階段，隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展與進步，為了更好適應時代發(fā)展的需要，經(jīng)濟體制也處于不斷的發(fā)展過程中。但是，隨著金融監(jiān)管日益趨于嚴格，為了加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度，國家對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進行了享用的限制。由于受到主客觀等多方面因素的限制，這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康的、可持續(xù)發(fā)展帶來了非常嚴重的影響。

2.2 外界融資環(huán)境的原因

我國資本市場發(fā)展不夠健全。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢，但是，由于所制定的法律法規(guī)等較為落后，無法有效解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中面臨的問題。因此，國家為了有效避免泡沫經(jīng)濟的發(fā)生，為避免房地產(chǎn)行業(yè)的無序混亂發(fā)展，國家陸續(xù)出臺了一系列的管控措施，加大了對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管控，如不斷調(diào)整銀行對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策、提高信貸利率等均是相應的宏觀調(diào)控手段，導致大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不同程度的陷入了融資困境中，這對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展構(gòu)成了嚴重的威脅。增加了獲取土地的費用。土地作為重要的自然資源，一直以來是國家重點控制的對象。土地作為商品加入到市場中，增加土地費用，這明顯的增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的建設成本。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)希望通過土地增值來獲取超額利潤也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營壓力。

2.3 國際競爭日益趨于激烈化

現(xiàn)階段，海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始不斷涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)相比較而言，海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有更為豐富的管理經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力，這無疑增加了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力。因此，為了有效解決商業(yè)地產(chǎn)的融資困難，提高資金利用率，這是亟需解決的重要問題。

2.4 自身管理以及資金積累中存在的問題

在當前的經(jīng)濟社會背景下，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。隨著海外資本以及民間資本不斷涌入國內(nèi)，使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出激烈的競爭。但是，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展卻呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)，因此對于自身的融資規(guī)模和融資方式等無法進行有效的、全面的評估，無法根據(jù)市場變化及時的、準確的作出相應的調(diào)整。

3 金融監(jiān)管趨嚴下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析

在金融監(jiān)管趨嚴背景下，根據(jù)資金來源不同，可以將我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式劃分為內(nèi)部融資和外部融資兩種方式。以下將對這兩種融資模式進行詳細的分析。

3.1 內(nèi)部融資

內(nèi)部融資是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最為直接的融資模式，內(nèi)部融資又可以分為留存利潤融資和盤活資產(chǎn)融資兩種方式。其中，留存利潤融資是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)未分配的利潤作為項目籌集資金，其最大的特點在于融資成本較低。盤活資產(chǎn)融資是指企業(yè)將自身所擁有的固定資產(chǎn)、商業(yè)信用等進行租賃或者其他方式進行處理，所獲得資金用于項目投資。

3.2 外部融資

外部融資模式主要包括債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。債權(quán)融資中最為典型的方式是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過銀行信貸達到融資的目的，主要包括開發(fā)貸款、流動資金貸款以及銀團貸款等方式。銀行信貸是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要的融資模式。現(xiàn)階段，隨著金融創(chuàng)新力度的不斷加大，各種新型的融資模式開始不斷涌現(xiàn)出來，同時，受到國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及銀行監(jiān)管力度加大，信貸規(guī)模開始受到了非常明顯的控制。新型的債權(quán)融資，在前期階段，主要以各種類型結(jié)構(gòu)化的金融產(chǎn)品為主，主要是信托、基金等金融機構(gòu)向商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資。但是，隨著金融監(jiān)管日益嚴格，這種涉及到多種嵌套的融資模式已經(jīng)受到了限制。

股權(quán)融資是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇的另一種融資模式，以房地產(chǎn)項目股權(quán)合作為主，主要有合作建房、土地入股合作開發(fā)以及聯(lián)合競買等方式。對于具有資金困難的商業(yè)地產(chǎn)而言，這種方式的股權(quán)合作性質(zhì)的融資模式所需融資成本較小。同時，通過IPO或者借殼方式實現(xiàn)融資也是股權(quán)融資的主要方式之一，但是其對于商業(yè)地產(chǎn)的要求較高且所需周期較長。

4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新策略

4.1 強化政府部門監(jiān)管職能

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，政府部門至關重要。因此，必須要采取有效的方式強化政府部門的監(jiān)管職能。第一，保持宏觀政策的穩(wěn)健中心，即構(gòu)建松緊適度的宏觀環(huán)境。第二，提高房地產(chǎn)行業(yè)的公平性和公正性。放開房地產(chǎn)行業(yè)的準入范圍，合理分析房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟增長帶來的作用，有效避免經(jīng)濟增長對于房地產(chǎn)的過度依賴。第三，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度，構(gòu)建多元化的融資平臺，建立健全資本市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。

4.2 實現(xiàn)“產(chǎn)融”結(jié)合的創(chuàng)新模式方式

將地產(chǎn)、金融以及互聯(lián)網(wǎng)三者有機統(tǒng)一起來，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式。例如，近年來，萬科入股微商銀行、中國人壽入股遠洋和地產(chǎn)等，可以通過設立、相互參股的方式，實現(xiàn)實業(yè)資本和金融資本兩者有效整合，實現(xiàn)資源的優(yōu)勢互補。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟發(fā)展中的重要組成內(nèi)容。在金融監(jiān)管趨嚴的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要擴寬融資渠道，抓住機遇，大力發(fā)展境內(nèi)資本市場，深化金融機構(gòu)合作，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康的、有序的發(fā)展。