家門口的立法

張雙山

“鄒主任，給我一個(gè)機(jī)會(huì)，我還想發(fā)言……”5月15日上午，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（以下簡(jiǎn)稱修訂草案）立法論證會(huì)在九龍坡區(qū)綠韻康城小區(qū)活動(dòng)室舉行，歷時(shí)兩個(gè)半小時(shí)的交流發(fā)言結(jié)束后，還有一位居民代表站起來，要求發(fā)言，主持人給了他這次會(huì)議最后一個(gè)發(fā)言的機(jī)會(huì)。

當(dāng)天，市人大法制委邀請(qǐng)業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、主管部門及行業(yè)協(xié)會(huì)代表、街道社區(qū)干部代表、立法咨詢專家代表、市人大代表、律師代表等參加會(huì)議，圍繞業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)、如何解決業(yè)主委員會(huì)成立難的問題、如何加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員的監(jiān)督等熱點(diǎn)問題，進(jìn)行了激烈討論，并提出立法建議。

業(yè)主大會(huì)召開難

“請(qǐng)大家直奔主題，提出寶貴意見建議?！笔腥舜蠓ㄖ莆魅挝瘑T、論證會(huì)主持人鄒鋼說。

“我遇到了一個(gè)普遍性問題，召開業(yè)主大會(huì)太難了?！睒I(yè)主代表?xiàng)钚⒚魇紫劝l(fā)言，稱他所在的小區(qū)從去年8月就開始籌備召開業(yè)主大會(huì)，但籌備過程很艱難，由于自籌備組成立起九十日內(nèi)未能召開業(yè)主大會(huì)，現(xiàn)在籌備組已經(jīng)解散。此外，街道和社區(qū)的支持力度也不夠。

業(yè)主大會(huì)召開難，已經(jīng)成為社會(huì)所詬病的一大問題。

對(duì)此，主管部門代表、市住房城鄉(xiāng)建委物業(yè)處副調(diào)研員陳月英，街道社區(qū)干部代表龍瑋分別進(jìn)行了回應(yīng)。

陳月英表示，修訂草案對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備人員構(gòu)成、籌備時(shí)間等進(jìn)行了明確規(guī)定，目的就是希望解決業(yè)主大會(huì)召開難這一問題。

對(duì)于楊孝明提出的街道社區(qū)支持力度不夠問題，龍瑋回應(yīng)稱，修訂草案提出，籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

“實(shí)際工作中，業(yè)主提出異議的情況經(jīng)常發(fā)生，街道社區(qū)干部需要花費(fèi)大量時(shí)間核實(shí)問題、調(diào)解異議?！饼埇|說。

對(duì)此，龍瑋建議，將現(xiàn)行條例規(guī)定的九十日延長(zhǎng)至六個(gè)月，為業(yè)主大會(huì)籌備組提供充足的工作時(shí)間。

修訂草案提出，占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知后召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

“百分之十，具體到某些居民數(shù)量龐大的小區(qū)，也意味著有數(shù)百上千戶，籌備工作比較難?！币虼?，立法咨詢專家孫鵬建議，只要一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主就可以召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要主動(dòng)協(xié)助籌備小組開展工作。

業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用難

“業(yè)委會(huì)成員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致物業(yè)管理過程中出現(xiàn)一些亂象?！甭蓭煷?xiàng)罴覍W(xué)建議，業(yè)委會(huì)成員需要兼具熱心、能力兩大關(guān)鍵素質(zhì)。

“我今年69歲，黨齡48年，已當(dāng)了兩屆業(yè)委會(huì)主任?！睒I(yè)委會(huì)代表蔣應(yīng)全在介紹自己時(shí)，強(qiáng)調(diào)了這3個(gè)數(shù)字，他也覺得，業(yè)委會(huì)成員的素質(zhì)十分重要?！皩?shí)話實(shí)說，業(yè)委會(huì)的自身建設(shè)是一個(gè)短板?！笔Y應(yīng)全說。

業(yè)主代表汪健插話講了一個(gè)案例：某小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆后，上一屆業(yè)委會(huì)拒絕對(duì)小區(qū)賬目進(jìn)行交接，讓新一屆業(yè)委會(huì)難以開展工作。

實(shí)際上，像這樣的案例時(shí)常發(fā)生。

對(duì)此，陳月英說，修訂草案對(duì)業(yè)委會(huì)成員的素質(zhì)作了要求，其中就包括熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具備一定組織能力;具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平;具有必要的工作時(shí)間等。此外，修訂草案還規(guī)定，業(yè)委會(huì)成員本人、配偶以及直系親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作。

“許多業(yè)主向我反映，業(yè)主和業(yè)委會(huì)很難與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等溝通。由于業(yè)委會(huì)過于弱小，導(dǎo)致了物業(yè)管理過程中出現(xiàn)一些矛盾?！睏罴覍W(xué)表示，業(yè)委會(huì)的運(yùn)作與公司管理類似，僅靠業(yè)委會(huì)的幾個(gè)人，很難管理好。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)該大力支持業(yè)委會(huì)開展工作，但邊界必須清晰，切忌越界管理。

對(duì)于業(yè)委會(huì)的工作，業(yè)主代表旦旭光說，可以在小區(qū)成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，讓業(yè)委會(huì)的運(yùn)作公開在廣大業(yè)主面前，讓更多的業(yè)主積極主動(dòng)參與到自己所生活小區(qū)的管理當(dāng)中。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)難

修訂草案提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，實(shí)施限制或者停止供水、供電、供氣等行為，以及侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利的其他行為。

“這條規(guī)定非常好，我要點(diǎn)個(gè)贊！”孫鵬認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)糾紛主要集中在服務(wù)質(zhì)量問題和公共收益管理兩個(gè)方面。

“有的小區(qū)十幾年不漲物業(yè)費(fèi)，這是不合理的。”汪健分析道，物業(yè)費(fèi)用不漲，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盈利，就會(huì)通過降低服務(wù)質(zhì)量或侵蝕公共利益的方式來維持，這樣一來還是業(yè)主受損。

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法提供服務(wù)，這是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的前提?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)代表高榮江表示，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的個(gè)人素質(zhì)固然重要，但法律法規(guī)的前瞻性必須體現(xiàn)出來。目前，物業(yè)管理協(xié)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。希望條例在修訂時(shí)，在這方面多進(jìn)行調(diào)研，確保修法更適用，如增加“鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)推進(jìn)智能化建設(shè)”“建立信用體系”等內(nèi)容。

目前，修訂草案已明確了對(duì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)方式，提出建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。

監(jiān)督業(yè)主盡責(zé)難

修訂草案規(guī)定，業(yè)主有遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等6個(gè)方面的義務(wù)。

“對(duì)于業(yè)主的監(jiān)督，普遍缺位。”汪健舉例說，“比如業(yè)主破壞小區(qū)公共設(shè)施，該如何監(jiān)管？”

對(duì)此，高榮江表示，權(quán)力義務(wù)再小，也需要制約，業(yè)主更不能例外。

楊孝明認(rèn)為，業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)，就有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。對(duì)于業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)的問題，他認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的宣傳和勸告必不可少，此后應(yīng)盡量進(jìn)行調(diào)解，如果仍不能解決問題，可以走司法程序。

蔣應(yīng)全說：“當(dāng)了8年業(yè)委會(huì)主任，讓我認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理中最重要的，還是對(duì)業(yè)主的管理?！?/p>

“物業(yè)管理有一個(gè)關(guān)鍵詞——業(yè)主。雖然各個(gè)小區(qū)面臨的問題不同，但最主要的問題，還是業(yè)委會(huì)的作用發(fā)揮得不夠好。”楊家學(xué)總結(jié)道，“業(yè)主無法直接參與小區(qū)管理，業(yè)主大會(huì)不是一個(gè)常設(shè)機(jī)構(gòu)，因此，無論是對(duì)業(yè)主權(quán)責(zé)的規(guī)范，還是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督溝通，都是業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起來的重要職責(zé)。業(yè)委會(huì)才是物業(yè)管理的重中之重。”

據(jù)了解，目前，我市僅有不足四分之一的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。

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收集意見建議2600條

現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》是2009年經(jīng)市三屆人大常委會(huì)第十次會(huì)議審議通過的，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，已經(jīng)不能完全適應(yīng)我市物業(yè)管理的需要。物業(yè)管理涉及千家萬戶，因此，物管條例的修訂備受居民關(guān)注，大家渴望新的物管條例能早日出臺(tái)并實(shí)施。

2018年11月27日，市五屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議對(duì)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》進(jìn)行了一審，修訂草案在現(xiàn)行條例基礎(chǔ)上修改79條。

為深入推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法、依法立法，將修法與普法有機(jī)結(jié)合，市人大常委會(huì)決定召開此次專題立法論證會(huì)，充分了解物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的履職情況，對(duì)修訂草案中的相關(guān)制度設(shè)計(jì)，進(jìn)行科學(xué)評(píng)估和研究;更好地集中民智、了解民情、反映民意，傾聽社會(huì)各方對(duì)如何有效加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)履職監(jiān)督的意見建議，發(fā)揮社會(huì)力量在地方立法工作中的積極作用，推動(dòng)解決人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的問題;引導(dǎo)各方樹立法治觀念，充分運(yùn)用法治力量，更好規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。

這也是我市首次將立法論證活動(dòng)放在居民小區(qū)內(nèi)進(jìn)行，是市人大常委會(huì)開門立法的新嘗試。

除了召開立法論證會(huì)，市人大常委會(huì)還組成五個(gè)調(diào)研組，分赴主城各區(qū)和江津、南川、梁平等區(qū)開展實(shí)地調(diào)研，先后召開17場(chǎng)座談會(huì)，聽取基層的意見和建議。同時(shí)，還通過召開座談會(huì)或者發(fā)函的形式征求了市政府相關(guān)部門、市政協(xié)社法委和部分專家學(xué)者的意見。此外，將修訂草案推送給全體市人大代表和立法咨詢專家征求意見;通過市內(nèi)主要新聞媒體全文公布了修訂草案內(nèi)容，公開征求社會(huì)各界意見，收到市民關(guān)于修訂草案修改建議的來信近300封。在5月31日，市五屆人大常委會(huì)第十次會(huì)議對(duì)條例草案進(jìn)行二審前，共收集到各方面的意見建議2600多條。（編輯 郭剛 yuan377@sohu.com）