房地產(chǎn)高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析及解決對(duì)策

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【摘 要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)估價(jià)行為也給予更多的關(guān)注和重視。房地產(chǎn)在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)高估現(xiàn)象，這種高估資產(chǎn)價(jià)值的行為會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。文章從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，采用理性預(yù)期理論分析和博弈論來(lái)分析房地產(chǎn)高估現(xiàn)象。從靜態(tài)博弈中看出高估行為受到短期靜態(tài)博弈的影響，從長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)博弈來(lái)看房地產(chǎn)是否出現(xiàn)高估問(wèn)題主要取決于對(duì)各種現(xiàn)實(shí)狀況的前期預(yù)判。因此，我們可以有針對(duì)性地構(gòu)建更加高效的信息傳遞體制來(lái)處理應(yīng)對(duì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);評(píng)估機(jī)構(gòu);高估行為;經(jīng)濟(jì)學(xué)分析;對(duì)策建議

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）03-0281-02

隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速崛起，近幾年相關(guān)估價(jià)制度及內(nèi)部行為規(guī)范基本形成，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中往往會(huì)出現(xiàn)高估的行為。比如，委托人為了將房產(chǎn)作為抵押物跟銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，一般會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己所持有的抵押物進(jìn)行高估，此時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)很可能會(huì)一味地滿足委托方不切實(shí)際的要求，這種高估行為往往帶來(lái)非常嚴(yán)重的惡性循環(huán)。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)高估價(jià)格，一旦委托人無(wú)法按照要求償還銀行貸款，那么銀行在進(jìn)行抵押物拍賣(mài)時(shí)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)格，造成銀行出現(xiàn)壞賬。

1 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)高估行為的發(fā)展

1.1 博弈理論

隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也得到了顯著的發(fā)展。當(dāng)前，雖然相關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在不斷完善，但是房地產(chǎn)高估問(wèn)題卻給人們帶來(lái)了越來(lái)越多的困擾。評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)候?yàn)榱藵M足委托人的需求，忽視客觀情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格失真。這種行為會(huì)帶來(lái)諸多危害，需要相關(guān)管理部門(mén)給予高度關(guān)注和重視，因?yàn)檫@種行為完全違背了道德問(wèn)題。在此，本文主要通過(guò)利用博弈理論來(lái)預(yù)測(cè)這種行為的發(fā)生，并對(duì)如何防范進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

1.2 理性預(yù)期理論分析

為了能夠更好地解讀我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，我們還可以利用理性預(yù)期理論進(jìn)行分析，這也是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中非常重要的一個(gè)理論依據(jù)。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行為中高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

2.1 假設(shè)分析

如果從短期實(shí)際狀況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)行為中高估行為是一種相對(duì)比較理性的行為。對(duì)其進(jìn)行深入分析，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行假設(shè)分析：①比如將兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為假設(shè)對(duì)象，分別為評(píng)估機(jī)構(gòu)甲和乙，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)它們的重心是如何實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，并為此采取對(duì)自己有利的一些對(duì)策。②兩個(gè)假設(shè)對(duì)象的相關(guān)資格等級(jí)都是一致的。③在假設(shè)的時(shí)間內(nèi)，兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)的信息不同，而且相互獨(dú)立。④為了能夠滿足委托方的實(shí)際需求，兩家都可能接受委托的評(píng)估業(yè)務(wù)。⑤委托方對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)支付的報(bào)酬在此假設(shè)為一個(gè)常數(shù)Qc。

2.2 關(guān)于博弈的相關(guān)策略

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)于博弈的相關(guān)策略可以分為正常估價(jià)和高估價(jià)格兩種。前者是在估價(jià)的過(guò)程中基本上符合當(dāng)前房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，而后者則是將房地產(chǎn)的估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，而這是房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的真實(shí)一面。

2.3 關(guān)于博弈的矩陣分析

對(duì)于上述假設(shè)的兩個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甲、乙來(lái)說(shuō)，其支付函數(shù)可以通過(guò)博弈矩陣來(lái)表示（見(jiàn)表1）。

從表1可以看出，無(wú)論是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甲或者機(jī)構(gòu)乙，相對(duì)于“正常估價(jià)”來(lái)說(shuō)“高估價(jià)格”可以獲得更多的利潤(rùn)報(bào)酬，從實(shí)現(xiàn)利益最大化來(lái)考慮，兩個(gè)機(jī)構(gòu)都會(huì)采用“高估價(jià)格”這種博弈策略。但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，納什均衡的占率是唯一的，因此無(wú)論如何選擇都不會(huì)達(dá)到帕累托最優(yōu)，因此“高估價(jià)格”是短期靜態(tài)博弈的納什均衡點(diǎn)。

3 房地產(chǎn)估價(jià)中高估行為的相關(guān)解決對(duì)策

3.1 構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，加強(qiáng)監(jiān)督管理力度

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中出現(xiàn)的高估行為，我們應(yīng)該構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)應(yīng)該加入一些獎(jiǎng)懲政策，而不是一味地采取懲罰模式。從某些方面來(lái)說(shuō)，一味地進(jìn)行強(qiáng)制性懲罰并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)高估行為起到很好的約束作用，因此，必須結(jié)合一些相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)措施。如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以正確地給委托人進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)，那么相關(guān)監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)該給予該機(jī)構(gòu)一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣對(duì)一些高估行為能起到有效的制約效果。對(duì)于任何機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，激勵(lì)比懲罰更容易接受，而且也會(huì)形成更好、更完善的約束體制。

為了能夠更好地保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的信用準(zhǔn)則，不但需要通過(guò)教育的方式來(lái)強(qiáng)化，還應(yīng)通過(guò)法律及相關(guān)規(guī)章制度來(lái)保障。如果沒(méi)有完善的法律法規(guī)，那么人們對(duì)信用構(gòu)建的積極性往往比較低。法律是保障信譽(yù)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最根本的底線，通過(guò)嚴(yán)格的法律制裁可以讓人們變得更加注重信譽(yù)。因此，我們應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的法律制度，加強(qiáng)監(jiān)督力度。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，必須要求其嚴(yán)格遵從法律法規(guī)，講求誠(chéng)信。另外，法律對(duì)高估行為的處罰必須深入人心，可以對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估行為起到震懾作用。

3.2 增加高估行為的社會(huì)道德影響成本

人們?nèi)粘Ｉ钪须x不開(kāi)道德的制約和規(guī)范，這也是社會(huì)調(diào)整人際關(guān)系非常重要的準(zhǔn)則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，擁有良好的道德體制不但可以給房地產(chǎn)高估行為帶來(lái)更多的社會(huì)道德風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其朝著正常估價(jià)的方向發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中應(yīng)該認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)道德基石，時(shí)刻牢記誠(chéng)信。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格遵守“公平、公正、公開(kāi)”的職業(yè)道德，這對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的和諧、健康、自律發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。目前，我國(guó)在構(gòu)建市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的道德體系及信用關(guān)系相關(guān)制度方面仍然存在較多不足，很多時(shí)候出現(xiàn)失信問(wèn)題，沒(méi)有一定的約束。對(duì)于一些守信的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，其正常的估價(jià)行為也沒(méi)有得到認(rèn)可和尊重，對(duì)于失信機(jī)構(gòu)的高估行為也沒(méi)有給予應(yīng)有的懲罰和譴責(zé)，而且出現(xiàn)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等問(wèn)題。此外，在一些地區(qū)政府沒(méi)有起到很好的調(diào)控作用，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)體制沒(méi)有充分發(fā)揮作用，導(dǎo)致道德失信的評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然存在于市場(chǎng)中。因此，加強(qiáng)道德影響成本建設(shè)工作非常有必要，可以有效抑制房地產(chǎn)估價(jià)行為中出現(xiàn)高估行為。

3.3 盡量減少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的不確定性及短期行為

在短期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為中，出現(xiàn)房地產(chǎn)高估行為的概率很大;相反如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)處在一個(gè)穩(wěn)定的政策環(huán)境中，那么其預(yù)期收益時(shí)間相對(duì)變長(zhǎng)，其對(duì)于誠(chéng)信及房產(chǎn)的正常評(píng)估行為就越重視，也會(huì)更加注重自身對(duì)品牌及信用的構(gòu)建。在很多時(shí)候，人們更多關(guān)注產(chǎn)權(quán)是否模糊、政府的相關(guān)政策是否明確等。當(dāng)產(chǎn)權(quán)不明確時(shí)，人們就無(wú)需對(duì)自己的一些行為負(fù)責(zé)，這就出現(xiàn)了失信;如果政府的相關(guān)政策不明確，那么就會(huì)讓評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法做出正確的預(yù)期，出現(xiàn)一些短期行為在所難免。因此，應(yīng)該規(guī)范政府行為，明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，這樣可以盡量減少房地產(chǎn)估價(jià)行為中的短期行為及不確定性，有效抑制出現(xiàn)高估行為。

3.4 構(gòu)建更加高效的信息傳播體制

雖然我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)已經(jīng)對(duì)搭建評(píng)估機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)付出了大量的努力，但是目前其實(shí)用性和針對(duì)性仍不理想，導(dǎo)致最終的效率不是很高。因此，我們應(yīng)采取有效措施構(gòu)建更加高效的信息傳播體制：①鼓勵(lì)相關(guān)社會(huì)媒體加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，讓其成為社會(huì)信息傳遞中的重要組成部分，但媒體傳播的內(nèi)容必須是真實(shí)的。②完善并加強(qiáng)中介行業(yè)的立法機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)定、資質(zhì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及日常行為規(guī)范等做出更加明確清晰的規(guī)定，并向社會(huì)各界發(fā)布。同時(shí)還應(yīng)該制定國(guó)家認(rèn)可的統(tǒng)一評(píng)估價(jià)格體系，做到清晰透明，真正將公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)秩序落到實(shí)處。③引用或者借鑒一些國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)庫(kù)，并向社會(huì)披露房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社會(huì)信譽(yù)度、企業(yè)行為等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)與社會(huì)大眾之間互通交流，真正將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的各種行為呈現(xiàn)在大眾的監(jiān)督層面。構(gòu)建的大數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)該涵蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)信譽(yù)檔案、房產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人信譽(yù)檔案等，不斷完善信息傳播渠道。

參 考 文 獻(xiàn)

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[責(zé)任編輯：高海明]