二手房交易稅收征管問題及對策分析

高攀

摘要：房地產領域自20世紀90年代以來，雖然總體有一定的起伏，但消費者投資過熱的狀況基本上一直存在。房地產市場很長一段時間都是以新房為主，但是隨著經濟社會的發(fā)展，人民生活觀念的改變，二手房交易逐漸變得活躍。通過對二手房交易稅收政策現狀；二手房交易稅收征管問題進行分析。提出提高稅務征管信息化水平；提高征管效能等解決二手房交易稅收征管問題的對策。

關鍵詞：二手房交易；二手房稅收；稅收征管

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）03-0085-02

1998年6月29日，我國的房地產交易市場正式啟動。這是因為免費分配職工福利房的歷史就此結束，房地產的交易開始變得活躍。進入21世紀初，我國經濟進入“黃金的十年”，尤其是成功加入WTO以來，GDP增速屢創(chuàng)新高。經濟社會的發(fā)展促進了人民生活觀念的改變，二手房交易市場越來越活躍。但是進入21世紀第二個十年以來，房地產市場增長勢頭似乎過于猛烈，甚至出現了嚴重的泡沫。經濟發(fā)展的穩(wěn)定和住房制度的改革都需要一個穩(wěn)定健康的房地產交易市場。所以由于這些社會發(fā)展新階段的出現，進一步要求房地產稅收征管措施的完善。隨著城市化進程的加快，尤其是城鎮(zhèn)人口比例的逐漸攀升，人們對于房子的強烈追求必然導致對土地資源的需求越來越大。而城鎮(zhèn)土地的有限性將導致新房的比例逐漸降低，房地產交易的重點向二手房轉移。尤其是在北上廣等一線城市奮斗的年輕人來說，小面積的二手房往往是首選。同時由于新房普通存在預售的情況，消費者往往不能第一時間住進去，而二手房則是現房，所以這些原因都促進了二手房交易市場的活躍。

一、二手房交易稅收政策現狀

我國二手房交易稅收政策在不同地區(qū)具有差別，比如一線城市有對于交易房屋是否“滿兩年”和“滿五年”區(qū)別對待的規(guī)定，還有對普通住宅和非普通住宅也有不同的納稅標準，具體二手房交易稅收政策見表1。

二、二手房交易稅收征管問題分析

（一）征管資源有限與市場不斷變化之間的矛盾

眾所周知，中國金融體制還不太健全，市場往往“聽風就是雨”，經常出現政策利好的出臺拉升股價，或者某領域的挫敗導致股市的下跌。房地產市場也是一樣，政府對交易的限制加深或者放松會導致成交量迅速出現相應的變化。某項限購或者限售政策的出臺甚至會導致市場劇烈波動，市場交易激增或者驟減的情況司空見慣。然而稅務部門人員有限，設備有限，這樣經常發(fā)生的變化會導致稅務人員產生極大的工作壓力，受訪人群也會因排隊時間過長產生不滿的情緒。

針對二手房網簽真實計稅價格的管控也不夠完善。北京市將交易的房屋分類為二手商品住房、特殊二手商品住房、已購公房再上市等，分類非常寬泛，沒有對具體細節(jié)的管控，比如，車位、地下室、儲藏室、地面花園和樓頂花園等。在戶型上也沒有具體規(guī)定，比如LOFT住宅戶型和大平層肯定是有區(qū)別的，也沒有對一層下躍戶型和單純地下室戶型的再區(qū)分。只有在區(qū)域和建筑年代上有所考慮，但這對于最后計稅價格的確定依然是非常不科學的。對于二手房交易計稅價格的判定方法單一，會對市場產生扭曲的效果，甚至在北上廣等一線城市對高檔住宅、獨棟別墅的不科學認定，產生了計稅價格和市場價格相差甚遠的結果。二手房交易的指導價并沒有跟隨市場的變動而調整，這就會使部分人有機可乘，偷逃稅款。買賣雙方和房屋中介往往會有“上有政策，下有對策”的心理，導致巨額稅款的流失。買賣雙方甚至會簽訂“陰陽合同”，互相溝通好，人為降低網簽價格，導致稅務部門征收困難重重。

（二）征管環(huán)節(jié)增加與征收效率較低之間的矛盾

隨著房屋交易市場的活躍，倒逼改革的作用也日漸增大，針對房地產領域一系列政策和法律也陸續(xù)出臺。在二手房交易過程中，納稅人申報轉讓稅款時買賣雙方的基本信息可在住建部網站進行簡單了解。該政策實現了有關部門的信息共享，有利于完善稅收監(jiān)管。但由于信息量過大等原因，各部門溝通及網站相關數據并不能進行有效及時的更新，最終產生的效果和預期相比往往并不理想，反而因為流程上的增加導致二手房交易稅收的征納環(huán)節(jié)過于繁瑣。

目前二手房交易雙方需要繳納的稅涉及太多稅種，有增值稅、個稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等，而且在各項稅種的政策設置上也不夠統(tǒng)一，不同地方甚至同一地方不同時間繳納的稅收都不太一樣。各項稅收政策的出臺在整體稅負上也欠佳考慮，缺乏全局視角上的設定。這往往造成二手房交易申報稅款時，一個簡單的經濟事項因為某一個稅種判定的不同而對最終的稅負產生較大影響。例如，當某人因個人原因出售自住房屋，由于一些歷史遺留問題或個人原因丟失或無法提供房屋產權證和契稅票時，按規(guī)定相關稅收的征收要依據產權證或契稅發(fā)票的完稅證明抵扣房屋價值，個稅的征收就沒有這樣的規(guī)定，這就很可能給稅收征納雙方造成矛盾，不利于稅務部門工作的順利開展，稅務人員無法向納稅人做出非常細致的解釋。

（三）納稅需求增加與稅務部門服務水平不高之間的矛盾

眾所周知，我們遇到事情第一時間想到的是盡快解決，誰都不想拖太久，納稅人依法繳納二手房交易稅收最期待的就是盡快走完所有流程。但目前稅務部門仍存在辦事效率較低，服務化和信息化辦稅依然在路上等問題?；鶎酉嚓P稅務部門在有限的人力和物力條件下，并不能做好科學合理高效服務納稅人的角色。尤其是當納稅人因某項政策的驅動下集中申報稅款時，不能確保服務質量和納稅人的合法權益，甚至于征納雙方產生嚴重的矛盾。再加上部分人納稅意識不強，偷稅漏稅時有發(fā)生，“陰陽合同”屢禁不止，當越來越多人產生這種想法，都不按實際成交價格向稅務機關申報繳納稅款，那么國家將承受巨大的稅額損失。所以信息化納稅迫切需要出臺和完善，提高稅務部門服務水平，以滿足人民群眾日益增長的納稅需求。這里需要特別注意的是發(fā)票的管理和監(jiān)督，二手房交易稅收申報繳納時目前買賣雙方往往會自己手填相關數據，這就存在很大的漏洞和不法分子的“操作空間”，給稅務部門的審核工作帶來極大困擾。

三、解決二手房交易稅收征管問題的對策

（一）提高稅務征管信息化水平

稅務部門應該提供一套一體化的信息交流平臺，剔除一些不必要的納稅程序，尤其是把重復性的工作自動化，這樣才能最有效地提高工作效率，讓納稅人滿意。另外要從漏洞入手，堵住政策的口子，避免“上有政策，下有對策”的情況繼續(xù)存在。此外，要專門注意加強對二手房交易價格的監(jiān)督和管理，做到隨時隨地全網信息化查詢，減少稅額流失。在大數據時代，稅務機關辦公要時刻走在時代的前列，深入貫徹執(zhí)行物聯網的大連接戰(zhàn)略。該信息化平臺也不應只是在重點方面實現突破，細節(jié)上的優(yōu)化也許更能夠讓稅務機關提高效率，更能讓納稅人滿意。比如納稅人在申請某項優(yōu)惠政策和了解各項流程原理時，應能夠自主查詢相關內容和各項流程措施，直觀有效地展現給納稅人。

（二）提高征管效能

征管方式方面，我們最應該加強的是事后征管，起到防火墻的作用。對于違法犯罪行為進行堅決打擊，必須起到警示作用，做到有法必依。比如納稅人假報二手房交易成交價格，簽訂“陰陽合約”，就可以依法追究其具體責任，并考慮記入誠信檔案，對其進行多方位懲罰，保障稅法權威，防止稅款流失。還可以考慮建立預警機制，對于某些屢禁不止而又固定發(fā)生在某些小區(qū)的二手交易房屋進行“重點照顧”，稅務工作人員在處理這方面納稅申報時，可以提交給相關房地產評估機構或者物價局，委托相關部門進行實地走訪，具體調查其真實市場價格和成交價格，并計入檔案，實行對該小區(qū)的跟蹤管理，最大限度地降低風險程度，保障國家稅收的足額征收。

在計稅依據上應探索更加科學合理的機制，可按比例計稅。二手房交易稅收申報繳納時，相關部門會在申報價、評估價和核定價三個標準作參考。為了兼顧公平和效率，應試行比例計稅的方式。比例計稅的關鍵在于衡量標準，以此標準來判斷二手房交易的申報價是否偏低。在沒有偏低的情況下兼顧三個參考價格按照不同的占比計算最終形成計稅價格。

（三）創(chuàng)新納稅服務機制

在二手房交易稅款申報方面，不能一味的采取對納稅人“嚴防死守”的態(tài)度，稅務部門人員應始終樹立服務納稅意識，始終以服務好納稅人為工作的出發(fā)點，不斷提高服務水平。這還需要進一步深化稅收征管體制改革，實現以納稅人為本的中國特色社會主義人本稅收。比如在從二手房交易稅收申報的流程上可以考慮先進行必要流程的處理，然后重視后期的審核工作，優(yōu)化前期辦稅流程，讓納稅人盡早走完流程，后續(xù)只需要“聽信”即可。如果納稅人弄虛作假，最終折騰的是納稅人自己。

要重視稅收宣傳工作，盡可能地為納稅人提供更多有意義的涉稅信息。比如在實際工作中要注意整合梳理納稅人最常用到的工作內容。尤其是一些具體的二手房交易稅收上的項目，可通過制作相關微信公眾號，提供二維碼，讓納稅人通過簡單便捷地掃碼獲取相關信息?？煽紤]在辦稅服務大廳進門處張貼二維碼，并制作稅收宣傳海報，讓納稅人清楚明了地知曉辦稅流程和所需資料，盡最大努力減少納稅人等待時間和辦稅期限。

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[責任編輯：王 旸]