房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與防范

潘瑜天

[摘 要]近兩年來隨著土地市場的復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場的繁榮，各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入快速發(fā)展期。多區(qū)域布局、各城市落子、多公司合作，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前進的主要趨勢。然而，土地市場的激烈競逐，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤轉(zhuǎn)薄，稅金及利息占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的比例超過了25%。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理提出了新的要求。文章針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的資金、稅務(wù)兩大主要財務(wù)風(fēng)險，結(jié)合開發(fā)各個環(huán)節(jié)特征，提出了對應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；資金風(fēng)險；稅務(wù)風(fēng)險；防范

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

1.1 資金風(fēng)險

（1）籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，投資大，占用資金多，建設(shè)周期長，實現(xiàn)資金回流慢，利息成本占比高。近兩年土地市場拿地情況看，一、二線城市土地成本占項目總成本的50%以上，且土地款集中在項目初期支付，因此土地資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌支付。而隨著客戶對期房質(zhì)量的投訴和糾紛增多，政府監(jiān)管力度逐漸加強，部分城市要求房屋建到1/2、房屋結(jié)頂，甚至現(xiàn)房方可辦理預(yù)售證銷售房屋，實現(xiàn)資金回流，故而土地及建設(shè)成本資金墊支長達(dá)一年之久，這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力及融資能力提出了很高的要求。如何自籌資金爭取獲得優(yōu)質(zhì)土地，拿地后如何迅速獲取開發(fā)貸款緩解建設(shè)資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要籌資風(fēng)險。

（2）利息風(fēng)險。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍承擔(dān)較高的資金成本，利息支出占開發(fā)成本的10%以上，主要原因有二：一是由于前期資金投入大，而回款時間限于各地方政府銷售政策監(jiān)管影響而相對滯后，導(dǎo)致預(yù)售前的很長一段時間將背負(fù)利息；二是項目預(yù)售后，限于各地對房地產(chǎn)資金的監(jiān)管，項目回款除了支付項目開發(fā)必要的工程、費用、稅金、工資、利息支出外，在項目竣工解除資金監(jiān)管前，不能直接用于歸還前期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金。導(dǎo)致不能靈活安排資金，資金沉淀，籌資利息仍需繼續(xù)承擔(dān)的困境。

1.2 稅務(wù)風(fēng)險

（1）政策變動風(fēng)險。目前，我國正處于稅務(wù)政策重大變革階段，近年來涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅政策不變發(fā)生變化。從2016年5月1日營業(yè)稅改增值稅，到2018年5月1日增值稅稅率下調(diào)等主要稅種的變化，以及房屋交易契稅政策的變動以及房產(chǎn)稅的試點和宣傳，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著拿地及立項環(huán)節(jié)項目預(yù)計的稅負(fù)和后期實際稅負(fù)不一致的風(fēng)險。

（2）不良合作單位風(fēng)險。2016年5月1日營業(yè)稅改增值稅，不僅僅是稅務(wù)政策的變化，而是對整個房地產(chǎn)建筑開發(fā)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。由于增值稅環(huán)環(huán)相連的進項、銷項抵扣政策，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對必須加強對各家供應(yīng)商的管理，包括資質(zhì)、規(guī)模、財務(wù)規(guī)范性，發(fā)票合規(guī)性等方面。如果合作的供應(yīng)商內(nèi)部管理不合規(guī)，不提供或不及時提供合規(guī)合法的增值稅專用發(fā)票，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控產(chǎn)生重大風(fēng)險。

（3）無法足額獲取稅率下降收益風(fēng)險。2018年5月1日增值稅稅率下降，對房地產(chǎn)開發(fā)整體鏈條來說，是降低納稅成本的有利舉措。但是，如何確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)足額獲取降稅收益，將是面臨的新的問題。由于受長期營業(yè)稅管理思維的影響，大部分房地產(chǎn)分部分項工程在招投標(biāo)環(huán)節(jié)采取總價包干或單價包干，對總價及單價是否含增值稅這一概念不清，招投標(biāo)文件及合同對此項也未明顯標(biāo)明，降低稅率后，存在承擔(dān)企業(yè)仍按合同約定價格結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得稅率降低優(yōu)惠的風(fēng)險。隨著國家降稅以及增值稅稅率減少的大勢，這一風(fēng)險將繼續(xù)加大。

（4）復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致成本列支風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，主要原因有二：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各城市、各區(qū)域布局，一般采取集團公司下設(shè)多家城市公司、項目公司等多級企業(yè)股權(quán)架構(gòu)。二是由于拿地成本不斷攀升，為降低操盤風(fēng)險，某一家開發(fā)企業(yè)獲取土地后，常聯(lián)合幾家開發(fā)公司合作注資成立一家項目公司合作開發(fā)此項目的方式。兩種情況都存在拿地公司是集團公司，或某一家開發(fā)商的集團公司，而最終開發(fā)項目的是項目公司。集團公司與項目公司的關(guān)系是“孫、子”公司或拿地的集團公司只占項目公司的一部分股權(quán)，這種情況下集團公司支付的土地成本是否能在項目公司企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅中列支，將是巨大的稅務(wù)隱患。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范

2.1 資金風(fēng)險防范

2.1.1 籌資風(fēng)險防范

（1）拿地環(huán)節(jié)：合理預(yù)判資金成本、爭取延緩地價支付

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在集團層面應(yīng)建立資金風(fēng)險預(yù)警機制、合理安排集團整體資金。在參加土地招拍掛前，及時了解當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)、銷售、信貸政策，對土地情況、預(yù)計成交價格、開工建設(shè)方案、開盤計劃充分研判，并制定相對應(yīng)的融資方案，合理預(yù)計所需資金的規(guī)模、時間以及將產(chǎn)生的利息以及對項目整體利潤情況的影響。避免出現(xiàn)由于對資金、利息預(yù)計不足，導(dǎo)致拿地時過于激進。

獲取項目后，應(yīng)積極爭取有利的土地價款支付政策，在不影響開發(fā)進度的情況下，盡量延遲土地款支付時間，或采取分期支付土地款等方式，以緩解資金壓力，延緩大額資金投入。

（2）開發(fā)環(huán)節(jié)：前置貸款審批，拓寬資金渠道

首先，建立緊密的銀企關(guān)系，在拿地后立即啟動開發(fā)貸款申請工作，保證證件齊全后及時申請?zhí)崛￠_發(fā)貸款，以備建設(shè)資金的支付。同時，著眼宏觀經(jīng)濟、把握政策方向，建立銀行貸款利率監(jiān)控體系，結(jié)合利率波動考慮項目開發(fā)。

其次，拓寬資金來源，積極與其他金融公司合作，利用供應(yīng)鏈融資、中期票據(jù)、REITS等形式，多元化資金渠道。例如購房尾款證券化，就是一種比較新型的短期融資方式， 是將房地產(chǎn)銷售階段產(chǎn)生的應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券進行融資。另外，將暫時不銷售的產(chǎn)品抵押融資也是一種途徑，如將去化相對較慢的底商、車位打包，做物業(yè)抵押貸款，以獲得更多的資金。

2.1.2 高利息風(fēng)險防范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強資金預(yù)算管理、合理規(guī)劃控制資金收支。首先，簽訂合同支付條款時，約定較晚的款項支付時間、采取銀行匯票等多種支付手段，以盡量延后前期工程款項支付。其次，提高資金預(yù)算管理能力，按需提款。獲取開發(fā)貸款后，按每月實際需求提取開發(fā)貸款，減少項目資金結(jié)余。再次，合理預(yù)計和規(guī)劃銷售回款的規(guī)模和時間，與建設(shè)支出、貸款歸還時點相結(jié)合，以減少賬面資金結(jié)余，降低項目利息。最后，在保證項目工程質(zhì)量的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高操盤能力，強調(diào)各專業(yè)各部門各條線的協(xié)作能力，加快項目開發(fā)進度，盡快達(dá)到預(yù)售要求以實現(xiàn)資金回流。

2.2 稅務(wù)風(fēng)險防范

2.2.1 政策變動風(fēng)險防范

設(shè)立專崗或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)及時收集、學(xué)習(xí)、研究稅務(wù)政策，建立稅務(wù)政策文件庫，組織定期不定期的稅務(wù)政策培訓(xùn)和研討，將稅務(wù)政策文件的內(nèi)容、影響和對應(yīng)各條線工作要求傳達(dá)到財務(wù)人員、各相關(guān)部門、合作企業(yè)，并監(jiān)督執(zhí)行。

2.2.2 不良合作單位風(fēng)險防范

在合格供應(yīng)商入庫及維護環(huán)節(jié)，將供應(yīng)商的資產(chǎn)規(guī)模、年應(yīng)稅收入額、財務(wù)管理水平、年度繳稅情況、最近三年納稅信用等級等列入考評維度，優(yōu)先選取納稅信用B級以上的企業(yè)進入合格供方庫并與之合作，將D級企業(yè)剔除，優(yōu)先考慮與一般納稅人合作。

建立進項稅發(fā)票管理制度，設(shè)立專人轉(zhuǎn)崗負(fù)責(zé)進項稅發(fā)票審核、認(rèn)證、抵扣、保存事項，提高增值稅發(fā)票的管理水平。杜絕獲取虛假發(fā)票、延后到票、逾期未認(rèn)證等產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險。

2.2.3 爭取稅率下降收益

在目前可預(yù)見的范圍內(nèi)，國家進一步降低企業(yè)稅負(fù)是大勢所趨。故而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在招投標(biāo)、評標(biāo)文件以及合同金額條款中，標(biāo)明不含稅總價及單價，并以此作為結(jié)算依據(jù)。并注明“因國家政策變動導(dǎo)致稅率調(diào)整，按國家規(guī)定執(zhí)行”，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受應(yīng)獲得的減稅收益。

2.2.4 明晰拿地公司和項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

股權(quán)結(jié)構(gòu)問題導(dǎo)致的土地款列支風(fēng)險在集團地產(chǎn)及合作項目中普遍存在。作為集團公司，在拿地前應(yīng)做好全盤規(guī)劃，保證拿地公司和項目公司為“母、子”公司，以規(guī)避土地款列支的風(fēng)險。作為合作項目，拿地前應(yīng)相關(guān)合作公司應(yīng)考慮好合作形式、出資方式、項目公司成立方式及股權(quán)結(jié)構(gòu)，組成聯(lián)合體拿地后出資成立項目公司等形式規(guī)避此項風(fēng)險。

3 結(jié) 論

房地產(chǎn)從黃金時代走向產(chǎn)品同質(zhì)化、低毛利率、高競爭化已是必然趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新的時代中謀求發(fā)展必須轉(zhuǎn)變固有思路。在銷售模式固化、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，從傳統(tǒng)重銷售、重工程轉(zhuǎn)變向重管理、重財務(wù)，把控財務(wù)風(fēng)險、靈活使用資金、合理規(guī)避稅收風(fēng)險，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈競爭中謀求脫穎而出的法寶。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作要從后臺走向前段，從事后核算走向項目全過程參與，提高把控和防范財務(wù)風(fēng)險的能力，化風(fēng)險為收益，向管理要效益，推動房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

參考文獻：

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