金融支持中小城市房地產(chǎn)去庫存對(duì)策研究

郭園媛

摘要：近年來，中小城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)庫存高企的問題，房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積這一特點(diǎn)在西部中小城市尤其明顯。房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為迫切要求。本文主要以甘肅省平?jīng)鍪袨檠芯總€(gè)例，分析了平?jīng)鍪?013-2017年房屋建設(shè)面積、房地產(chǎn)投資情況、商品房銷售情況等方面的發(fā)展情況、存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并從三個(gè)方面提出了應(yīng)對(duì)舉措。

關(guān)鍵詞：中小城市;房地產(chǎn);去庫存;金融風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

近年來，中小城市房地產(chǎn)不斷盲目擴(kuò)大房屋施工面積，造成了房地產(chǎn)庫存逐漸累積。房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成為地方政府的重要任務(wù)。目前很多學(xué)者都從不同層面進(jìn)行了研究。本文主要以甘肅省平?jīng)鍪?013-2017年的房地產(chǎn)去庫存情況為例，就西部中小城市房地產(chǎn)去庫存中的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行探討。

二、平?jīng)龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

平?jīng)鍪形挥诟拭C省東部，總面積1.1萬平方公里，2018年末全市常住人口211.28萬人。截至2018年8月全市房地產(chǎn)項(xiàng)目60個(gè)，完成投資下降23.8%。房屋施工面積407.89萬平方米，下降11.23%;商品房銷售面積84.39萬平方米，增長(zhǎng)59.57%;房屋竣工面積44.28萬平方米，增長(zhǎng)121.06%。全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到32.4平方米，比“十一五”末增加了6.6平方米，商品房庫存11843套134.51萬平方米，庫存去化周期10個(gè)月。房屋建設(shè)開工面積逐年升高（例如2017年房屋施工面積為537.84萬平方米，2014年房屋施工面積為325.29萬平方米，增長(zhǎng)率為65.3%，年均增長(zhǎng)21.7%）。預(yù)計(jì)在接下來的幾年里，仍將有大量可銷售商品房面積產(chǎn)生，形成新的庫存積累，加大去庫存壓力。因此，在今后一段時(shí)間里，房地產(chǎn)去庫存仍將是平?jīng)鍪薪?jīng)濟(jì)發(fā)展過程需要著力解決的問題。

三、平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)

（一）信貸資金大量投向房地產(chǎn)行業(yè)，金融風(fēng)險(xiǎn)大

數(shù)據(jù)顯示，平?jīng)鍪挟?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資本比較密集，貸款集中度比較高。在2013到2017這五年中，存貸款比例逐漸升高（五年分別為54.1%，63.8%，67%，72.4%，73.7%）。全市本外幣各項(xiàng)存貸款余額都在穩(wěn)步增長(zhǎng)，信貸需求有效釋放。在各項(xiàng)貸款余額中，主要面向房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期貸款額逐年上升，除2013年外，中長(zhǎng)期貸款增幅普遍接近貸款增幅，從2015年起，每年的中長(zhǎng)期貸款增幅均高于貸款余額增幅?？梢姡诮鹑跈C(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中，投向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金比重仍在不斷上升，部分金融機(jī)構(gòu)仍在加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投入。在當(dāng)前平?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)庫存過剩的現(xiàn)狀下，由于庫存積壓，這些投向房地產(chǎn)的信貸資金往往很難及時(shí)回收，且銀行信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)比例過大，風(fēng)險(xiǎn)無法進(jìn)行有效分散，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂，金融風(fēng)險(xiǎn)必會(huì)波及各家金融機(jī)構(gòu)。

（二）城鎮(zhèn)化水平偏低，房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致購房需求小

在2013-2017這五年中，平?jīng)鍪谐擎?zhèn)人口每年都以5%左右的增速快速增長(zhǎng)，目前，城鎮(zhèn)人口在全市人口中的比重仍然低于四成（2017年底為39.71%），遠(yuǎn)低于全省平均水平46.4%。在城鎮(zhèn)人口的購房需求已基本得到滿足的情況下，進(jìn)城農(nóng)民將成為商品房庫存的消費(fèi)主力。平?jīng)鍪?017年商品房銷售均價(jià)為3343.33元/平方米，按農(nóng)民家庭每戶4人，以當(dāng)年農(nóng)民人均可支配收入7611元計(jì)算，如果要買100平方米的住房，房?jī)r(jià)收入比接近11倍，遠(yuǎn)高于國際通行的6倍標(biāo)準(zhǔn)值，嚴(yán)重超出農(nóng)民經(jīng)濟(jì)能力范圍。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)信貸和民間融資比例過高，風(fēng)險(xiǎn)容易向銀行傳導(dǎo)

從平?jīng)鍪?013-2017這五年中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，企業(yè)自籌資金在到位資金中占有的比重始終不足50%，而大多數(shù)的資金來源都是依靠銀行貸款和民間融資等其他資金來源。近幾年，響應(yīng)政府號(hào)召，銀行業(yè)逐漸減少了對(duì)房地產(chǎn)的貸款投入，這就迫使小型房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)向民間融資。在當(dāng)前房地產(chǎn)高庫存和經(jīng)濟(jì)增速放緩的大趨勢(shì)下，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生資金鏈斷裂形成“爛尾”工程。最后使風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到銀行機(jī)構(gòu)。

四、房地產(chǎn)去庫存風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解措施

（一）妥善處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和庫存不斷累積的矛盾

一是合理管控商品房用地供應(yīng)量，政府要在商品房用地供應(yīng)方面對(duì)高庫存地區(qū)適當(dāng)減少供應(yīng)量，從源頭減少庫存的累積。二是繼續(xù)扶持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展。歷年商品房銷售額在GDP中的占比都接近10%，若盲目大量減少土地供應(yīng)，可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大局。因此，必須將商品房供應(yīng)量控制在一個(gè)合適的區(qū)間。

（二）加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化，進(jìn)一步刺激購房需求

一是積極探索推進(jìn)農(nóng)民工市民化。針對(duì)目前平?jīng)鍪谐擎?zhèn)化水平比較低的特點(diǎn)，重點(diǎn)擴(kuò)大以農(nóng)村宅基地、承包地、林權(quán)地等抵押或擔(dān)保貸款試點(diǎn)范圍，增強(qiáng)農(nóng)民購房融資能力。二是積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，積極探索貨幣化補(bǔ)助政策，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。保障進(jìn)城農(nóng)民及其子女平等享受就業(yè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，全力為農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造條件。

（三）建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，分散金融風(fēng)險(xiǎn)

一是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融狀況進(jìn)行及時(shí)評(píng)估監(jiān)測(cè)，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控通報(bào)平臺(tái)?？梢杂扇嗣胥y行牽頭建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控平臺(tái)，在這一平臺(tái)上，各家銀行可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸情況實(shí)現(xiàn)信息共享，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，及時(shí)進(jìn)行止損。二是積極推進(jìn)住房保障抵押貸款證券化，培育房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)?？梢酝ㄟ^建立房地產(chǎn)發(fā)展基金，采用股權(quán)融資等方式增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，減少對(duì)銀行信貸基金的依賴。

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