房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)的管理措施探析

湯洋 高景祥

【摘要】房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)與房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本控制有著直接關(guān)系，是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目得以順利實(shí)施的重要保障。因此我們要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的重要性，并不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理措施，以房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理工作流程和方法為依托，建構(gòu)起標(biāo)準(zhǔn)化且規(guī)范化的房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理體系，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要就房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理措施進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 招標(biāo)采購(gòu) 管理措施

前言

自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)獲得了蓬勃發(fā)展，無(wú)論是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是市場(chǎng)環(huán)境都產(chǎn)生了明顯的變化，這也給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了重要契機(jī)。尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的參與者逐漸增多，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中獲得立足之地，就需要采取切實(shí)可行的措施對(duì)投資成本給予合理控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)招標(biāo)采購(gòu)管理工作的重視程度，以此帶動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

一、房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的必要性分析

在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體系逐漸趨于完善的背景下，我國(guó)城市住宅建筑項(xiàng)目獲得了快速發(fā)展，不僅規(guī)模效應(yīng)逐漸形成，而且對(duì)建筑建材市場(chǎng)的供求關(guān)系也產(chǎn)生了一定的影響，可以說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建材采購(gòu)已基本實(shí)現(xiàn)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的轉(zhuǎn)變。

從淺層次看待上述轉(zhuǎn)變過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)，此種轉(zhuǎn)變與經(jīng)濟(jì)體系中的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序保持著較高的一致性，無(wú)論是對(duì)建材市場(chǎng)的良性經(jīng)營(yíng)還是材料生產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)力來(lái)講都有著積極意義。然而，如果在實(shí)際采購(gòu)過(guò)程沒(méi)有形成規(guī)范化管理，那么很可能會(huì)出現(xiàn)各種紕漏的出現(xiàn)。雖然將這些問(wèn)題單獨(dú)看待其并不會(huì)產(chǎn)生較大影響，但是一旦將其納入到招標(biāo)采購(gòu)合同中，那么這些細(xì)小的紕漏就會(huì)逐漸顯露出來(lái)，其帶來(lái)的不利影響也是不容忽視的。在此背景下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的招標(biāo)采購(gòu)實(shí)施規(guī)范化、程序化且科學(xué)化管理就顯得尤為重要了。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理工作的具體措施

（一）建構(gòu)起科學(xué)且規(guī)范的房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)組織

房地產(chǎn)企業(yè)要以自身實(shí)際為基礎(chǔ)，建構(gòu)起科學(xué)且規(guī)范的房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)組織，以此負(fù)責(zé)自身管轄區(qū)域范圍和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)范圍中的貨物供應(yīng)商資質(zhì)審核、投標(biāo)評(píng)審和合同評(píng)審等工作。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)流程予以規(guī)范，強(qiáng)化各部門(mén)之間的溝通與交流。

（二）對(duì)房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行合理規(guī)劃

在規(guī)劃與確定房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃時(shí)，要重點(diǎn)關(guān)注以下幾方面的管理工作：首先，對(duì)項(xiàng)目分包方案進(jìn)行確定。對(duì)于以EPC總模式為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，可以將現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資源實(shí)施系統(tǒng)化整合，將項(xiàng)目流程實(shí)施細(xì)化和分解，同時(shí)注重合約規(guī)劃在房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理過(guò)程中的應(yīng)用，對(duì)處于不同環(huán)節(jié)下的項(xiàng)目成本實(shí)施層次性劃分，對(duì)項(xiàng)目的合同類型、涉及金額等實(shí)施全面且精準(zhǔn)的估算，并針對(duì)合同中涉及到合同風(fēng)險(xiǎn)和目標(biāo)成本等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)化分析，從而推動(dòng)動(dòng)態(tài)化管理模式的形成，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)引起成本變化因素的分析與控制，更好地掌握招標(biāo)采購(gòu)、合同簽訂等多方面環(huán)節(jié)，而且對(duì)降低成本指標(biāo)規(guī)劃難度也有積極影響;其次，要制定年度招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃。根據(jù)具體采購(gòu)項(xiàng)目的不同制作差異化的報(bào)表文件，并對(duì)將要進(jìn)行采購(gòu)活動(dòng)的具體時(shí)間、采購(gòu)數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等給予明確;最后，還要制定月度招標(biāo)計(jì)劃。主要是由單位企業(yè)為制定主體，以企業(yè)自身實(shí)際情況為依據(jù)，以此制定相應(yīng)的月度采購(gòu)計(jì)劃表，其中招標(biāo)分類、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、規(guī)模、數(shù)量等都是需要包含在計(jì)劃表中的重要內(nèi)容。同時(shí)還要借助此計(jì)劃表的指導(dǎo)作用，以此對(duì)材料、機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)行為予以指導(dǎo)。

（三）對(duì)招標(biāo)執(zhí)行流程進(jìn)行優(yōu)化

房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理過(guò)程中，招標(biāo)執(zhí)行流程的優(yōu)化也是其中的重要環(huán)節(jié)。因此，在對(duì)其實(shí)施優(yōu)化時(shí)，需要從以下招標(biāo)方式作為切入點(diǎn)。首先，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)方式流程實(shí)施優(yōu)化時(shí)，要在接受需求的基礎(chǔ)上，開(kāi)展移交、名單提供、招標(biāo)文件起草、評(píng)審、發(fā)標(biāo)、釋疑和回標(biāo)等流程，各環(huán)節(jié)缺一不可;其次，對(duì)于快速招標(biāo)方式流程進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照以下流程來(lái)執(zhí)行，即接受需求一獲取招標(biāo)代碼一展示供應(yīng)商名單一組間談判小組開(kāi)展談判一根據(jù)談判過(guò)程制定招標(biāo)比較表一會(huì)簽一對(duì)已確定的進(jìn)行審計(jì)一對(duì)招標(biāo)結(jié)果予以公示一向企業(yè)發(fā)送中標(biāo)通知一繳納履約保證金一簽訂合同;最后，對(duì)于免標(biāo)流程進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，同上述招標(biāo)方式有著較大相似性，只不過(guò)是在上述環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上簡(jiǎn)化了提供供應(yīng)商名單、制定招標(biāo)比較表和會(huì)簽等流程。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)采購(gòu)管理模式

對(duì)房地產(chǎn)采購(gòu)管理模式進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化時(shí)，可以借助三線架構(gòu)集中與分散采購(gòu)相結(jié)合的模式。具體來(lái)講，三線架構(gòu)集中采購(gòu)模式主要包含最高戰(zhàn)略集團(tuán)采購(gòu)、小企業(yè)化的區(qū)域性采購(gòu)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)采購(gòu)等三種形式，這也是推動(dòng)房地產(chǎn)大宗采購(gòu)和集中化采購(gòu)的重要措施，有利于采購(gòu)管理成本的降低。同時(shí)，還要注重采購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管，提高采購(gòu)流程的規(guī)范化，以此帶動(dòng)采購(gòu)管理品牌效應(yīng)的提升，進(jìn)而提升房地產(chǎn)采購(gòu)管理的科學(xué)化與標(biāo)準(zhǔn)化。此外，邀請(qǐng)投標(biāo)模式在房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理中也有著較強(qiáng)的適用性?？梢砸怨娒浇闉檩d體實(shí)現(xiàn)邀請(qǐng)函的發(fā)放，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)各單位資質(zhì)條件的全面了解和系統(tǒng)掌握，并對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)品和服務(wù)水平進(jìn)行優(yōu)化，使投標(biāo)成本得到最大限度的降低。

（五）注重房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的信息化建設(shè)

可以以動(dòng)態(tài)建模為依托，設(shè)計(jì)并開(kāi)發(fā)出適用于房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的信息化系統(tǒng)，同時(shí)以當(dāng)下房地產(chǎn)采購(gòu)管理實(shí)際為依據(jù)，應(yīng)用層級(jí)劃分和模塊設(shè)計(jì)等方式，帶動(dòng)房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的信息化水平的提升。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)的招標(biāo)采購(gòu)工作是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)獲得穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵措施，其工作質(zhì)量的好壞與房地產(chǎn)質(zhì)量和人們的居住安全息息相關(guān)。因此我們要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的重要意義，采取切實(shí)可行的措施不斷強(qiáng)化招標(biāo)采購(gòu)管理工作，以此提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。