淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

謝旻月 周詩蕾 洪晨霞

摘? 要：近年來，全國房地產(chǎn)稅一直在改革路上大步向前，稅收征集更加規(guī)范、完善的同時(shí)，給房地產(chǎn)商也帶來了別樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。土地增值稅作為房地產(chǎn)稅的重要組成部分，是國家重要稅收之一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)控制運(yùn)營成本有著重大影響。通過深入解析國家政策，熟悉征稅規(guī)定，合理進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃，對(duì)于提高企業(yè)獲利能力，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地增值稅;稅收籌劃

一、前言

改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)興起，地價(jià)上升，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為我國支柱型產(chǎn)業(yè)，財(cái)政稅收的主要來源，成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的一大重要?jiǎng)恿?。也正因如此，國家為更好促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、防止房地產(chǎn)行業(yè)秩序混亂現(xiàn)象發(fā)生，相關(guān)政策不斷出臺(tái)，20世紀(jì)90年代國務(wù)院頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，正式將土地增值稅引入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之中。而隨著稅收管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)比重不斷增大。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2007年國家土地增值稅稅收金額為403.10億元，2011年已經(jīng)增長至2062.61億元，而到了2016年數(shù)額達(dá)到4212.19億元。房地產(chǎn)行業(yè)在我國從興起到發(fā)展經(jīng)歷時(shí)間不長，但很快占據(jù)產(chǎn)業(yè)重要地位，行業(yè)態(tài)勢(shì)直接影響到整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而房地產(chǎn)經(jīng)營受稅收影響較大，怎么進(jìn)行有效稅收籌劃成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

重慶市作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市之一，新稅制下房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營情況具有一定代表性，重慶龍湖地產(chǎn)則是成長于重慶、發(fā)展于全國的成功地產(chǎn)企業(yè)，在重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中起著表率作用。本文以龍湖地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)為實(shí)例進(jìn)行深入研究，獲取相關(guān)信息，以龍湖企業(yè)為切入點(diǎn)，探究土地增值稅下企業(yè)稅收籌劃情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)施現(xiàn)狀

“營改增”實(shí)施以來，房地產(chǎn)企業(yè)稅收清算工作不得不進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。首先，在原營業(yè)稅政策中，土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅，而改革后，國稅局頒布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于“營改增”后土地增值稅若干規(guī)定的公告》指出“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅，“營改增”雖盡量避免了重復(fù)收稅，但也使得企業(yè)稅收可扣除項(xiàng)目減少，間接增大企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?？梢?，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收可扣除項(xiàng)目受到了一定的限制。

土地增值稅征收還一定程度上加大了企業(yè)的清算難度?！盃I改增”政策出臺(tái)后有了許多新規(guī)定，在清算、審查方面企業(yè)需要花較大力度按照新規(guī)重新核實(shí)，在政策沒有明確涉及的方面，如違約金收取、補(bǔ)退款和拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}在政策規(guī)定都較為模糊，而部分房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)收房款等方式減少稅基的方式常有出現(xiàn)，對(duì)清算工作的程序和公正性有一定影響。

隨著日趨完善的稅法規(guī)制，稅收籌劃的可實(shí)施空間也日益縮小。不斷推出的稅法法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征稅做出了很多稅收限制，原有的稅收籌劃計(jì)劃很可能與現(xiàn)行法律沖突，從而變成違法行為。

三、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營現(xiàn)狀和特點(diǎn)

2018年1-10月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資3469.47億元，相比之下同比增長率為8.7%，增速比1-9月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資2486.85億元，同比增長率為18.1%，增速比1- 9月下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的71.68%。重慶辦公樓投資83.82億元，辦公樓投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為2.42%。重慶房地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)建筑投資459.6億元，商品房投資房地產(chǎn)開發(fā)投資比例為13.25%。

從2018年重慶的主要房地產(chǎn)相關(guān)政策可以看出，雖然整體政策環(huán)境相對(duì)寬松，但今年已引入重慶改革的監(jiān)管政策。從市場(chǎng)調(diào)查中可以了解到市場(chǎng)監(jiān)管工作明顯收緊，致力于打擊投機(jī)性房地產(chǎn)需求，整頓相關(guān)企業(yè)的銷售和融資活動(dòng)。

四、具體案例分析

（一）龍湖簡介

龍湖房地產(chǎn)有限公司成立于1993年，在重慶長大，業(yè)務(wù)遍及全國。2010年，它被評(píng)為最具成長性的基準(zhǔn)公司。該集團(tuán)總部位于北京，擁有1，12012名員工，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)。累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量已超過100個(gè)，建筑面積超過2000萬平方米，待開發(fā)土地儲(chǔ)備約3，949萬平方米。2017年龍湖房地產(chǎn)的年度合同銷售額為1560.8億元。

（二）企業(yè)現(xiàn)行運(yùn)行情況分析

到目前為止，龍湖的土地儲(chǔ)備總量約為500萬平方米。主要集中在李家、大竹林、蔡家、大學(xué)城等地區(qū)，今年又增加了沙區(qū)核心區(qū)和中央公園區(qū)。其中，龍湖2016年儲(chǔ)量為187.7萬平方米，全部集中在大竹林李家。2017年，龍湖總儲(chǔ)量為180萬平方米，平均樓面成本為4778元。其中，龍湖的傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)做出了巨大的貢獻(xiàn)，如沙區(qū)核心區(qū)火車站的土地。該可比價(jià)格出現(xiàn)在觀音橋，其次是中央公園的地塊，中央公園的地塊價(jià)格僅為4300元，與華潤金匯去年的6000多個(gè)相比，還有很大的折扣能力。

（三）龍湖稅收籌劃分析

一方面，龍湖企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收籌劃將有助于企業(yè)減少稅基，從而降低應(yīng)納稅所得額。因此，企業(yè)可以獲得更大的利益，也可以通過稅收轉(zhuǎn)移減輕稅負(fù)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)土地過程中如果項(xiàng)目款項(xiàng)支付期限如果較為集中，會(huì)加大企業(yè)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致稅收杠桿無法實(shí)現(xiàn)，因此，龍湖地產(chǎn)可采用按不同年度分期開發(fā)付款的方式，不僅可以減輕損失，也可以推遲支付企業(yè)所得稅，以使公司的資金處于良性循環(huán)中。在房地產(chǎn)開發(fā)初期，龍湖房地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)所得稅法，政府補(bǔ)貼收入應(yīng)當(dāng)依法納入企業(yè)所得稅。土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)在完成年度企業(yè)所得稅完成前完成，并繳納土地增值稅。還可以從企業(yè)所得稅中扣除，以防止已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目銷售的發(fā)生以支付企業(yè)所得稅。

五、土地增值稅稅收籌劃建議

對(duì)于土地增值稅的清算工作，有三個(gè)部分需要重點(diǎn)關(guān)注：轉(zhuǎn)讓取得的收入，法定扣除項(xiàng)目金額以及國家相關(guān)優(yōu)惠政策。本文將針對(duì)以上三個(gè)角度分析土地增值稅的稅收籌劃工作。

（一） 從收入角度進(jìn)行稅收籌劃

一是對(duì)房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行合理分解。例如對(duì)于經(jīng)過簡單裝修再進(jìn)行出售的房地產(chǎn)，企業(yè)將購房合同和裝修合同分兩個(gè)合同分別簽訂，把裝修業(yè)務(wù)的費(fèi)用從房地產(chǎn)銷售中獨(dú)立出來。這樣，裝修費(fèi)用將劃入勞務(wù)收入的范圍，減少土地增值稅的征收。相似的，對(duì)于房產(chǎn)中可以單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分也可以分離出來。第二是為房地產(chǎn)制定合理的價(jià)格。在銷售定價(jià)時(shí)，企業(yè)將銷售價(jià)格設(shè)定的低，那么需繳納的土地增值稅金額就會(huì)相應(yīng)減少。因此在綜合考慮企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，市場(chǎng)狀況等因素下合理地確定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，將對(duì)降低土地增值稅稅負(fù)有很大幫助。

（二） 從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃

盡管“營改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收可扣除項(xiàng)目受到了一定的限制，但是結(jié)合企業(yè)具體情況，在遵循國家稅收相關(guān)規(guī)定的條件下仍舊具有一定的籌劃空間。首先，可以在政策允許的情況下，合理轉(zhuǎn)移費(fèi)用，擴(kuò)大土地開發(fā)成本。企業(yè)在日常會(huì)計(jì)核算過程中合理地將一些 “管理費(fèi)用”，“銷售費(fèi)用”等劃分到開發(fā)項(xiàng)目中，那么就能增大開發(fā)總成本，使得可扣除金額增加，進(jìn)而降低土地增值稅額。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出通常有兩種可選擇的計(jì)算方式，只要符合相關(guān)要求，企業(yè)可以選擇其中一種適合自己的方法。根據(jù)該條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在籌資之前對(duì)于開發(fā)的金額和利息等進(jìn)行預(yù)測(cè)，在兩種扣除方式中做出更加經(jīng)濟(jì)的選擇，以盡量減少稅收。

六、從國家優(yōu)惠政策角度進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，如果能夠深入了解國家優(yōu)惠政策，結(jié)合企業(yè)具體情況，就能夠獲取一定的減稅空間。如國家對(duì)于合作建自用房有暫免征土地增值稅的規(guī)定。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過預(yù)收房款作為建房的資金，符合國家所規(guī)定的一方出地，一方出資，從而獲得免稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用委托代建的形式，在建造初期就提前物色銷售對(duì)象，通過這種形式，開發(fā)商取得收入的同時(shí)沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因而不屬于征收土地增值稅的范圍。

七、結(jié)束語：

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅負(fù)是十分值得關(guān)注的一項(xiàng)重要成本。合理地、盡早地根據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況進(jìn)行稅收籌劃十分關(guān)鍵。對(duì)于土地增值稅這一重要稅種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)引起足夠重視，仔細(xì)鉆研其中的可籌劃空間，從多角度分析并結(jié)合實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

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作者簡介：

謝旻月（1998—），女，籍貫：江西省南昌市，民族：漢，最高學(xué)歷：本科，目前職稱：學(xué)生，研究方向：會(huì)計(jì)。

周詩蕾（1998—），女，籍貫：江西省南昌市，民族：漢，最高學(xué)歷：本科，目前職稱：學(xué)生，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。

洪晨霞（1997—），女，籍貫：重慶萬州， 民族：漢，最高學(xué)歷：本科，目前職稱：學(xué)生，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估。