淺議我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式

朱國平

摘 要：系統(tǒng)闡述了我國養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)。從我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的特征、形式和發(fā)展現(xiàn)狀等方面，分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);融資模式;土地政策;金融政策

文章編號：1004-7026（2019）02-0008-03? ? ? ? ?中國圖書分類號：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2000年我國65歲以上老年人口達(dá)八千萬，占全國人口的7%。根據(jù)2015年人口普查數(shù)據(jù)，我國65歲以上老年人數(shù)已經(jīng)超過1億，占比超過8%。僅僅15年時(shí)間，我國老齡人口急劇增多，表明我國人口老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段。

隨著我國人口老齡化加速到來，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)前地產(chǎn)界最有發(fā)展前途的一個(gè)分支。預(yù)計(jì)未來我國老年人服務(wù)市場規(guī)模將達(dá)數(shù)千億元。目前我國很多企業(yè)涌入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，而決定養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)成敗及質(zhì)量高低的關(guān)鍵因素在于開發(fā)商融資情況。

1? 行業(yè)政策環(huán)境

1.1? 土地政策

2014年，國土資源部部長姜大明主持召開第7次部長辦公會(huì)議，研究養(yǎng)老用地供應(yīng)與監(jiān)管等有關(guān)政策。會(huì)議提出，要認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，規(guī)范養(yǎng)老用地開發(fā)利用管理。嚴(yán)防某些單位打著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子“圈地”，但卻不從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。明確規(guī)定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管，鼓勵(lì)盤活存量用地。

我國政府大力倡導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，將養(yǎng)老地產(chǎn)土地劃入國家建設(shè)用地計(jì)劃。保護(hù)養(yǎng)老地產(chǎn)土地的“專用”性，遏制一些開發(fā)商假借“養(yǎng)老地產(chǎn)”形式圈存土地進(jìn)行其他商業(yè)盈利活動(dòng)的行為，但這些措施沒有從根本上解決養(yǎng)老地產(chǎn)商“拿地難”或沒錢拿地的現(xiàn)狀。在土地政策和稅收方面，國家并沒有給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一定的優(yōu)惠扶持政策。政府沒能及時(shí)降低養(yǎng)老地產(chǎn)隱形門檻，使得中小型企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目望塵莫及。

1.2? 金融政策

目前，我國與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的金融政策只有一些與保險(xiǎn)資金相關(guān)的政策。2010年，保險(xiǎn)資金獲得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的資格。國家逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。除保險(xiǎn)業(yè)準(zhǔn)入政策以外，目前我國缺乏針對養(yǎng)老地產(chǎn)的其他政策，更缺乏政策扶持改善養(yǎng)老地產(chǎn)商融資困境。

解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題，應(yīng)出臺(tái)專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策。美國、日本等REITs模式已非常成熟的國家，政府制定了專門的REITs法律法規(guī)，規(guī)范REITs的操作流程，幫助開發(fā)商更有效地融資。

1.3? 外商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策

2011年2月11號，民政部發(fā)布《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》。根據(jù)規(guī)劃，國家將加大社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，包括社區(qū)日間照料、社區(qū)上門服務(wù)及機(jī)構(gòu)建設(shè)等。

在機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，我國計(jì)劃在“十二五”期間建設(shè)一批供養(yǎng)型、頤養(yǎng)型、護(hù)理型和臨終關(guān)懷型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使養(yǎng)老床位覆蓋面達(dá)到千分之三十。2012年7月24日，民政部發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》，希冀實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)投資主體多元化，緩解養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾。

2013年9月13日，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。

根據(jù)商務(wù)部《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2011年），外商投資社會(huì)福利屬于鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)，而投資房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行土地成片開發(fā)則屬于限制類產(chǎn)業(yè)。

近期民政部社會(huì)福利司正在研究制定涉外資金投入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的相關(guān)規(guī)定，其中包括養(yǎng)老用地、銀行貸款、政府補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠等。

商務(wù)部將會(huì)同有關(guān)部門針對市場中出現(xiàn)的新問題、新情況，采取有針對性措施，防范投機(jī)性投資。加強(qiáng)對跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，合理引導(dǎo)外資投向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)。

2? 我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的主要特征

2.1? 投資規(guī)模大

養(yǎng)老地產(chǎn)融資的最大特點(diǎn)是資金需求規(guī)模巨大。對房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力要求高，是養(yǎng)老地產(chǎn)的自然屏障，將實(shí)力一般卻想跟風(fēng)養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)拒之門外。不同于其他地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的真正盈利點(diǎn)不在于產(chǎn)權(quán)出售盈利，而在于后期運(yùn)營服務(wù)盈利。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，產(chǎn)業(yè)鏈向下延伸，涉及多個(gè)服務(wù)領(lǐng)域。要運(yùn)營得當(dāng)，需針對老年人服務(wù)，而落實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營各個(gè)環(huán)節(jié)需要大規(guī)模資金支持。

2.2? 回收期長

投資回收期長是養(yǎng)老地產(chǎn)融資的又一特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營需要很長的過程，對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。大多數(shù)投資者青睞于時(shí)間短、收益高的投資產(chǎn)品。投資回收期長，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)加大。養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收期長的特點(diǎn)，使其失去很多短期投資者，增加了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的融資困難程度。

3? 我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式

我國養(yǎng)老地產(chǎn)投資主要有3個(gè)主體，其中房地產(chǎn)開發(fā)商是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的開發(fā)投資者，國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)資金企業(yè)等投資主體所占比例偏小[1]。

目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融模式主要有：地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)出資、地產(chǎn)企業(yè)與國內(nèi)外非金融企業(yè)聯(lián)合出資開發(fā)、地產(chǎn)企業(yè)與銀行聯(lián)手、地產(chǎn)企業(yè)與其他一家或數(shù)家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手等模式。大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都有企業(yè)內(nèi)部融資。內(nèi)部融資是成本最低的融資方式，只有實(shí)力財(cái)力非常雄厚的單位才有可能只靠內(nèi)部融資就解決資金問題[2]。

3.1? 傳統(tǒng)融資方式

養(yǎng)老地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其建設(shè)運(yùn)營與金融業(yè)密不可分。有人認(rèn)為，在不久的將來，養(yǎng)老地產(chǎn)可能以金融產(chǎn)品的形式存在。在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)傳統(tǒng)融資方式主要包括下列幾種[3-5]。

3.1.1? 商業(yè)銀行貸款

銀行貸款是最常用的融資方式。優(yōu)點(diǎn)是融資成本低、彈性大、財(cái)務(wù)杠桿大。缺點(diǎn)是銀行對企業(yè)要求高，審查嚴(yán)格。

3.1.2? 企業(yè)債券

企業(yè)債券是具有法人資格的企業(yè)為籌集生產(chǎn)與建設(shè)資金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。

3.1.3? 上市融資

上市融資是指企業(yè)通過發(fā)行股票，出售股權(quán)向社會(huì)公眾融資的一種方式。在國內(nèi)，上市一直是企業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)。上市公司能夠通過資本市場擴(kuò)寬融資渠道，贏得廣大民眾支持和信賴，從而提高企業(yè)知名度。隱性成本高是上市融資的一大缺陷。

3.2? 新型融資方式

3.2.1? 房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金是將基金投資于房地產(chǎn)行業(yè)的一種基金?；鹩苫鸸景l(fā)行，募集社會(huì)閑散資金?；鸸緦⒛技降幕?，交由專業(yè)基金管理人員投向股票、債券等有價(jià)證券，從而使投資者從中獲得收益。

房地產(chǎn)投資基金是投資基金的一種。養(yǎng)老地產(chǎn)投資基金是養(yǎng)老地產(chǎn)融資的一種創(chuàng)新模式，豐富了養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)投資基金也是吸引外資投資的良好契機(jī)。開發(fā)商可以順勢開闊融資路徑，打造良好的外資融資平臺(tái)。

房地產(chǎn)投資基金的缺點(diǎn)是境外投資者作為高融資成本投資者，通常要求短期內(nèi)有較高收益，并選擇在一定時(shí)間退出投資，可能造成房地產(chǎn)開發(fā)商額外損失。

3.2.2? 私募股權(quán)基金（PE）

私募股權(quán)投資基金，簡稱PE，是針對未上市企業(yè)的一種投資形式，其對象是少數(shù)特定投資者。私募股權(quán)基金不面向所有公眾開放，投資門檻相對較高。私募過程中，事先交代好了投資者的退出機(jī)制。投資者可以通過上市、并購或管理層回購等方式，出售股份并獲得利潤[6]。

相比于公募基金，政府對私募股權(quán)投資基金監(jiān)管相對寬松，相關(guān)企業(yè)無需披露太多信息。私募基金融資彈性較大、退出方式靈活、收益較高，但融資成本較高、資金使用期限短，也存在小范圍信息披露。

3.2.3? 房地產(chǎn)投資信托（REITs）

REITs是一種融資方、基金公司、資產(chǎn)管理公司共同參與完成的融資模式?；鸸就ㄟ^向社會(huì)公眾發(fā)行收益憑證募集資金，資產(chǎn)管理公司通過專業(yè)金融分析將募集來的資金投向成熟穩(wěn)定的地產(chǎn)項(xiàng)目，最后以股息或分紅形式將投資收益分配給投資者。

3.2.4? 保險(xiǎn)資金

保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老地產(chǎn)在同一產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)，相關(guān)度極高，因此保險(xiǎn)資金入駐養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)具有先天優(yōu)勢。

首先，保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)產(chǎn)品與地產(chǎn)居住權(quán)結(jié)合，將養(yǎng)老地產(chǎn)商目標(biāo)客戶群從老年擴(kuò)展到中年。購買相應(yīng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的中年業(yè)主，將是地產(chǎn)開發(fā)商未來的客戶人群。

其次，壽險(xiǎn)賭債期一般在10年以上，其保險(xiǎn)資金有投資回收期長、穩(wěn)定等要求。養(yǎng)老地產(chǎn)滿足了保險(xiǎn)資金這一要求，與保險(xiǎn)達(dá)成共贏。世界范圍內(nèi)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)十分常見[7]。

保險(xiǎn)資金既可以直接入駐養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，也可與地產(chǎn)商合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。保險(xiǎn)資金入駐養(yǎng)老地產(chǎn)，對企業(yè)資質(zhì)的要求比較嚴(yán)格，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)不會(huì)輕易獲得保險(xiǎn)公司資金支持[8]。

4? 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

4.1? 位置相對集中

由于養(yǎng)老觀念、經(jīng)濟(jì)水平等原因，我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于剛剛起步探索和嘗試階段。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要集中在經(jīng)濟(jì)水平較好或自然環(huán)境較好的大中型城市，如北京、上海、廣州、深圳等一線城市和青島、杭州等自然環(huán)境優(yōu)美的城市。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還很不完善。養(yǎng)老地產(chǎn)的熱潮式發(fā)展，使我國養(yǎng)老水平得到了進(jìn)一步提高，已有多家房產(chǎn)企業(yè)與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、投資公司、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)等合作，共同投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。但我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營仍缺乏先進(jìn)而成熟的合作機(jī)制。往往是單個(gè)房地產(chǎn)公司成立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，獨(dú)立充當(dāng)融資和開發(fā)經(jīng)營等角色。

4.2? 開發(fā)動(dòng)機(jī)不純

近年來，“養(yǎng)老地產(chǎn)”被炒得非?；馃?，許多地產(chǎn)商紛紛涌入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。實(shí)際上，很多地產(chǎn)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)旗號向政府拿地，但謀求其他利益。

隨著政府對我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，開發(fā)商拿地成本居高不下。同時(shí)，我國政府為了鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，其中包括土地政策。很多地產(chǎn)商鉆政策空子，以養(yǎng)老地產(chǎn)名義低成本拿地，去建設(shè)普通住宅。其承諾的養(yǎng)老地產(chǎn)，只是配建在普通住宅項(xiàng)目里。

4.3? 缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)

歐美發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常成熟。我國是少數(shù)開始建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中國家之一。我國目前大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，仍處在“試水”階段。其經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目選址、項(xiàng)目配套設(shè)施、養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營等方面，離國際成熟標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。

4.4? 融資渠道單一

養(yǎng)老地產(chǎn)是投資回收期較長的產(chǎn)業(yè)，投資回收期達(dá)10～12年。開發(fā)商自有資金很難滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求，但目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道較為單一。

5? 我國養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

5.1? 政策法規(guī)不完善

我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段。雖然政府大力倡導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，但未出臺(tái)扶持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資方面的法律法規(guī)。對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)融資，政府沒有相關(guān)政策來規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)融資市場，也沒有將社會(huì)閑散資金聚集起來用于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的資源調(diào)控舉動(dòng)。在稅費(fèi)方面，沒有減免稅費(fèi)的措施，也沒有鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商積極性的補(bǔ)貼政策。

5.2? 銀行貸款難度大

根據(jù)對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況的統(tǒng)計(jì)，銀行貸款占地產(chǎn)資金來源很大比例。根據(jù)國家規(guī)定，銀行投資在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中不得超過40%，否則將給銀行帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

但事實(shí)上，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目要向銀行貸款拿地，建筑商施工要向銀行貸款墊付資金，消費(fèi)者買房也要向銀行貸款。這樣，銀行資金占房地產(chǎn)行業(yè)總成本的比重就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了40%。雖然當(dāng)前銀行資金不匱乏，但對待地產(chǎn)的態(tài)度卻越來越嚴(yán)謹(jǐn)。尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，銀行態(tài)度非常保守。我國地產(chǎn)行業(yè)對銀行依賴大，養(yǎng)老地產(chǎn)要通過銀行融資較為困難。

5.3? 民間資本規(guī)模小、成本高

目前我國社會(huì)居民有大量資金處于閑散狀態(tài)。如果養(yǎng)老地產(chǎn)將這些資金利用起來，也是一種資金優(yōu)化配置。但民間資金要求回報(bào)率在16%左右，資金規(guī)模小、使用期限短且融資成本高。對養(yǎng)老地產(chǎn)這類對資金需求量大、時(shí)間長的行業(yè)，民間資本不足以支撐其發(fā)展壯大。

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