綠色建筑的評估認(rèn)證

李星穎 韋明 李嘉敏

摘 要：全球氣候變化、資源枯竭和碳排放等環(huán)境問題日益受到資產(chǎn)評估理論與實務(wù)界的關(guān)注，許多國家都已開始構(gòu)建適合本國的綠色評估準(zhǔn)則或準(zhǔn)則框架，進(jìn)而指導(dǎo)本國的評估實踐。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公共政策的雙重壓力使資源問題越來越引起人們的關(guān)注，越來越多的人支持可續(xù)持發(fā)展觀點(diǎn)。本文主要介紹了可持續(xù)性發(fā)展評估準(zhǔn)則，國內(nèi)外綠色建筑評估體系，中國綠色認(rèn)證綠三星和美國綠色認(rèn)證LEED的區(qū)別。

關(guān)鍵詞：可持續(xù)性發(fā)展；綠色資產(chǎn)評估；綠色建筑物

一、可持續(xù)性與評估模塊

可持續(xù)性與評估模塊主要分為四個部分：前言、可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶、發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評估、評估和可持續(xù)發(fā)展。

（1）前言。在前言中，TEGoVA重點(diǎn)闡述了實施綠色評估準(zhǔn)則所面臨的一些挑戰(zhàn)。鑒于綠色評估準(zhǔn)則的形成不僅僅需要國家配套制定公眾政策和法規(guī)，而且需要得到市場的認(rèn)可，即滿足投資者投資的需求、生產(chǎn)者和消費(fèi)者的生產(chǎn)消費(fèi)需求等。

（2）可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶。隨著人們環(huán)境保護(hù)意識的提高，企業(yè)所處的環(huán)境發(fā)生了重大的變化。選擇環(huán)保產(chǎn)品從一種個人的承諾到成本的減少；從遵守法律到將其視為企業(yè)的一種優(yōu)勢。同時，可持續(xù)發(fā)展在歐洲已基本上建立了一種良性機(jī)制：客戶希望企業(yè)得到更多有關(guān)環(huán)保的證明，而企業(yè)也努力去滿足顧客這方面的需求。

（3）發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評估準(zhǔn)則。歐洲評估長期以來主要涉及不動產(chǎn)評估領(lǐng)域，形成了以“固定資產(chǎn)評估”為主的特色。第七版EVS也是以不動產(chǎn)為主體，這部分準(zhǔn)則主要向我們介紹了兩個基本概念：

一是綠色建筑物。綠色建筑物是指通過創(chuàng)造性的結(jié)構(gòu)和使用設(shè)計使整個建筑物在其壽命周期對環(huán)境影響最小并節(jié)省資源。二是綠色評級工具。鑒于綠色評估中“可持續(xù)發(fā)展”概念內(nèi)涵的復(fù)雜性，為了合理評估評估對象的價值，各國相關(guān)機(jī)構(gòu)都根據(jù)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)制定了適合于本國、本地區(qū)的建筑評級方法。他們的評估對象主要是一些新建的或巨資改造的建筑物。

二、國內(nèi)外綠色建筑評估體系

（1）中國綠色建筑標(biāo)識。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)起，以《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》為設(shè)計和評判依據(jù)，“綠色建筑評價標(biāo)識"分為1、2、3星級，3星級為最高級別。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部設(shè)“低能耗與綠色建筑雙百示范工程”、“綠色建筑創(chuàng)新獎”等政策以支持國內(nèi)綠色建筑的發(fā)展。

（2）美國綠色資產(chǎn)評估體系LEED。LEED評分標(biāo)準(zhǔn)由五大系統(tǒng)組成：選址與建筑環(huán)境、節(jié)水、能源和大氣污染、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。分為“通過、銀獎、金獎、白金獎”四個等級。LEED是目前國際上商業(yè)化運(yùn)作模式最成熟的綠色建筑分級評估體系。

（3）英國綠色資產(chǎn)評估體系BREEAM。BREEAM體系的目標(biāo)是減少建筑物的環(huán)境影響，體系涵蓋了包括從建筑主體能源到場地生態(tài)價值的范圍。BREEAM體系關(guān)注于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，包括了社會、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的多個方面。

（4）德國綠色資產(chǎn)評估體系DGNB。DGNB由德國可持續(xù)建筑委員會組織德國建筑行業(yè)的各專業(yè)人士共同開發(fā)形成。DGNB覆蓋了建筑行業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈，并致力于為建筑行業(yè)的未來發(fā)展指明方向。

三、中國綠色認(rèn)證綠三星和美國綠色認(rèn)證LEED的區(qū)別

（1）節(jié)能系統(tǒng)運(yùn)營管理的區(qū)別：能系統(tǒng)運(yùn)營管理中，LEED是打分法，而中國《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》則側(cè)重于項目達(dá)到。

中國《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》從分項比例和權(quán)重不同進(jìn)行排列：1、節(jié)能與能源利用23%；2、節(jié)材材料資源利用19%；3、運(yùn)營管理l6%；4、節(jié)水與水資源利用與室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、節(jié)地與室外環(huán)境。

LEED權(quán)重排列為：1、能源與大氣25%；2、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)22%；3、可持續(xù)發(fā)展場地選址20%：4、材料與資源l9%；5、水源利用率7%和創(chuàng)新與設(shè)計7%。

（2）評價標(biāo)識申請程序的區(qū)別：從中國綠色建筑評價標(biāo)識申請條件來看，申請評價標(biāo)識的住宅建筑和公共建筑應(yīng)當(dāng)通過工程質(zhì)量驗收并投入使用1年以上，未發(fā)生重大安全事故，無拖欠工資和工程款，符合國家基本建設(shè)程序和管理規(guī)定，以及相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

美國LEED 申請程序的側(cè)重點(diǎn)很明確要求在建筑全壽命初期就要提出申請，并在全過程中進(jìn)行跟蹤和溝通了解。

（3）執(zhí)行和實踐評價標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：在執(zhí)行和實踐《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》過程中，對商業(yè)、住宅、公建等不同建筑類型提出不低于25%、30%、40%的要求。由于中水一再生水的利用對一個單體建筑來講是很難完成的，尤其目前中國的技術(shù)設(shè)備水平相對滯后，加之資金投入的合理性，使這兩個條款在設(shè)計執(zhí)行中成為難點(diǎn)。相反，LEED標(biāo)準(zhǔn)在這方面的要求則相對寬松。

（4）建筑綠色認(rèn)證的選擇。中國綠色建筑認(rèn)證“綠三星”和美國綠色建筑認(rèn)證LEED這兩種認(rèn)證，到底要選哪一種最好？主要看項目用途是屬于哪一類，如果產(chǎn)品主要銷往歐美等西方國家，那么最好選擇LEED認(rèn)證，因為很多國家會對他們的合作伙伴的品牌、產(chǎn)品有要求，要求制造商或者合作者是經(jīng)過LEED認(rèn)證。如果產(chǎn)品銷售在國內(nèi)，比如住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，那么選擇中國的綠三星認(rèn)證更恰當(dāng)。

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作者簡介：李星穎（1994—），女，漢族，四川雅安市人，單位：青島理工大學(xué)，研究方向：資產(chǎn)評估。