公租房BOT模式全生命周期風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究

徐勇戈 王莎莎

【摘 要】 公私合作模式“建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓?zhuān)˙OT）”為地方政府解決公共基礎(chǔ)建設(shè)提供了新思路，能滿(mǎn)足公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高投資管理效率，有效化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因BOT項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、參與方眾多，合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是其成功的關(guān)鍵。從公租房BOT項(xiàng)目全生命周期過(guò)程角度出發(fā)，借助建筑信息模型（BIM）在投資機(jī)制、管理與治理模式方面的創(chuàng)新性，運(yùn)用工作結(jié)構(gòu)分解法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并用改進(jìn)的密切值法構(gòu)建公租房全生命周期風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)模型，為公共部門(mén)和私營(yíng)機(jī)構(gòu)合作提供決策依據(jù)，以期公租房項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 公租房; BOT模式; BIM技術(shù); 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān); 密切值法

【中圖分類(lèi)號(hào)】 F284? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A? 【文章編號(hào)】 1004-5937（2019）11-0016-06

公共租賃房（下面簡(jiǎn)稱(chēng)公租房）是保障性住房的一種，由政府部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)或者購(gòu)入，以供中低收入群體租住。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量人口集聚到城市，漸漸形成了一個(gè)規(guī)模龐大的既無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，又不符合廉租房條件的“夾心層”群體，主要包含城市中低收入家庭、進(jìn)城務(wù)工人員以及剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此，政府相繼出臺(tái)多項(xiàng)有關(guān)公租房建設(shè)的政策，逐步使其成為保障性住房的主體。但是，由于公租房項(xiàng)目建設(shè)前期投資大、資金回收期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程存在較大不確定性等特點(diǎn)，資金短缺問(wèn)題成為制約公租房發(fā)展的“絆腳石”[ 1 ]。單靠政府力量無(wú)法從根本上解決公租房的建設(shè)資金，面對(duì)巨大的資金壓力，優(yōu)化和拓展融資渠道成為當(dāng)務(wù)之急，而B(niǎo)OT模式在各個(gè)行業(yè)的應(yīng)用為公租房的建設(shè)提供了融資借鑒[ 2 ]。

因公租房項(xiàng)目屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，建設(shè)周期長(zhǎng)，伴隨的不確定因素增多，加之項(xiàng)目參與方眾多，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)主體多元，利益需求差別大，為了有效吸引社會(huì)資本的進(jìn)入，合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。本文引入BIM技術(shù)進(jìn)行公租房全生命周期的過(guò)程管理，提升管理效率，在此基礎(chǔ)上分析公租房BOT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)可以有效吸引社會(huì)資本，使閑散資金進(jìn)入，提升各參與方進(jìn)行公租房合作項(xiàng)目的積極性[ 3 ]，為公共部門(mén)與社會(huì)資本的合作提供決策依據(jù)，進(jìn)而顯著提高公租房的供給規(guī)模及持續(xù)性發(fā)展，使更多“夾心層”群體可以享受到社會(huì)福利。

一、基于BIM技術(shù)的公租房PPP項(xiàng)目管理分析

（一）公租房BOT項(xiàng)目運(yùn)作框架

公租房BOT模式，即公共部門(mén)就公租房項(xiàng)目與私營(yíng)機(jī)構(gòu)簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)和維護(hù)，在協(xié)議期內(nèi)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，公共部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管，公眾與用戶(hù)使用并監(jiān)督私營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)公租房的運(yùn)作管理，協(xié)議期結(jié)束后私營(yíng)機(jī)構(gòu)將項(xiàng)目無(wú)償轉(zhuǎn)讓給政府。其投資收益主要來(lái)自特許經(jīng)營(yíng)期的租金、配套設(shè)施收入，成本由建設(shè)期與特許經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流出構(gòu)成。

（二）基于BIM技術(shù)的公租房BOT項(xiàng)目管理必要性

傳統(tǒng)合作項(xiàng)目存在各方參與程度弱，政府、私人資本之間關(guān)系緊張等問(wèn)題。BIM技術(shù)加入項(xiàng)目管理中，能有效緩解各方關(guān)系，為公共部門(mén)在決策公租房公私合作項(xiàng)目時(shí)提供客觀的數(shù)據(jù)支持，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期的管理和控制，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中做到信息無(wú)縫連接和實(shí)時(shí)共享，減少重復(fù)、離散的數(shù)據(jù)，增加信息共享和協(xié)同工作[ 4 ]，實(shí)時(shí)監(jiān)控，有效控制及應(yīng)對(duì)意外事件。公共部門(mén)特許期結(jié)束后接收公租房項(xiàng)目時(shí)要了解項(xiàng)目全面的信息、數(shù)據(jù)，利于后期的運(yùn)營(yíng)管理。

一是通過(guò)BIM平臺(tái)積累項(xiàng)目數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。提升公租房項(xiàng)目建設(shè)各參與方的交互性，及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，扮演公租房BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)分析的重要角色。

二是BIM技術(shù)有效預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行事前數(shù)據(jù)模擬，減少公租房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中風(fēng)險(xiǎn)事件概率及額外的成本支出。

三是BIM項(xiàng)目管理平臺(tái)，對(duì)于政策法規(guī)的變化，根據(jù)外部環(huán)境以及BIM平臺(tái)數(shù)據(jù)分析及時(shí)作出應(yīng)對(duì)措施，通知各參與方，減少傳統(tǒng)項(xiàng)目由于信息滯后引起的成本增加、不滿(mǎn)情緒及責(zé)任推卸。

（三）公租房BOT項(xiàng)目全生命周期階段分析

BIM技術(shù)貫穿公租房BOT項(xiàng)目全生命周期中，因各方目標(biāo)差異，BIM技術(shù)對(duì)不同參與方所實(shí)現(xiàn)的功能有所差異。以下將公租房BOT項(xiàng)目全生命周期過(guò)程按決策、采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)與移交三個(gè)階段，分析引入BIM技術(shù)后公租房BOT項(xiàng)目在建設(shè)全生命周期中的運(yùn)用。

決策階段主要解決公租房項(xiàng)目的決策、方案等，BIM技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)的集成功能為項(xiàng)目運(yùn)用物有所值法進(jìn)行定量評(píng)價(jià)提供技術(shù)支撐，判斷實(shí)施BOT模式是否可以降低總成本，進(jìn)而決定BOT項(xiàng)目可否實(shí)施。

采購(gòu)階段主要涉及設(shè)計(jì)與建造。在設(shè)計(jì)階段，BIM加強(qiáng)了各個(gè)專(zhuān)業(yè)之間的聯(lián)系與集成[ 5 ];在項(xiàng)目建設(shè)階段，利用BIM技術(shù)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理、實(shí)時(shí)性監(jiān)控，便于快速識(shí)別各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn);在施工前，對(duì)施工方案預(yù)演，做到事前控制，有效提升成本、進(jìn)度、質(zhì)量和安全的管理效率[ 6 ]。BIM模型的運(yùn)用將數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，項(xiàng)目管理方可以有效地進(jìn)行項(xiàng)目各工作節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控。做好提前預(yù)防、及時(shí)處理，對(duì)節(jié)約成本、節(jié)省工期、提高施工質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)防范有重要意義。

運(yùn)營(yíng)與移交階段通過(guò)BIM模型實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目系統(tǒng)，及時(shí)獲取設(shè)備的定期檢修和保養(yǎng)數(shù)據(jù)的高效準(zhǔn)確，檢修后及時(shí)反饋到項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)中，有效減少公共部門(mén)接收項(xiàng)目后運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素。移交后，政府部門(mén)根據(jù)建立的BIM模型全面掌握項(xiàng)目截至移交前的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)公租房項(xiàng)目全生命周期的監(jiān)管與現(xiàn)代化的管理模式。BIM技術(shù)給公租房公私合作的管理模式帶來(lái)了一次改革性的飛躍，與傳統(tǒng)的管理模式相比優(yōu)勢(shì)突出。

二、公租房PPP模式風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的研究

（一）公租房BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

通過(guò)已有文獻(xiàn)對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法的優(yōu)缺點(diǎn)及公租房項(xiàng)目的特點(diǎn)，采用工作結(jié)構(gòu)分解法分析BOT模式下公租房項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，按風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方分為公共部門(mén)、私營(yíng)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如表1。

（二）基于BIM技術(shù)的公租房BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

BIM技術(shù)的應(yīng)用對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行識(shí)別，并對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制，利于降低公租房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目合作中風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的合理性，保證各方順利合作[ 7 ]。

1.項(xiàng)目利潤(rùn)未知，前期預(yù)測(cè)不準(zhǔn)[ 8 ]

公租房項(xiàng)目屬于準(zhǔn)公共項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)期的收入主要依賴(lài)租金收入，因公租房項(xiàng)目具有一定的公益性，租金水平不能過(guò)高，收益難保證，需前期大量資料的收集分析。BIM模型的建立，在項(xiàng)目前期即進(jìn)行數(shù)據(jù)收集歸納及準(zhǔn)確決策分析，極大提高了項(xiàng)目管理效率。

2.項(xiàng)目周期長(zhǎng)，缺失協(xié)同工作平臺(tái)

公租房項(xiàng)目工程體量巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，參與方眾多，缺乏共同協(xié)作的平臺(tái)，導(dǎo)致信息閉塞，矛盾聚積，風(fēng)險(xiǎn)隱患一觸即發(fā)。BIM模型能提升各參與方交互性，減少溝通障礙，降低因各參與方的主觀情緒導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)因子。

3.公租房BOT項(xiàng)目是設(shè)計(jì)、建造加經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)在經(jīng)營(yíng)，后期運(yùn)維管理難度大

BIM模型應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)在于前面各個(gè)階段中，優(yōu)化設(shè)計(jì)、施工方案，減少浪費(fèi)，降低成本，做到成本優(yōu)化前置，為運(yùn)營(yíng)階段做好鋪墊。一方面可保障私營(yíng)機(jī)構(gòu)的利益，另一方面能使公租房公私合作模式長(zhǎng)久發(fā)展，提升價(jià)值，造福社會(huì)，惠及民生。

（三）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則

各參與方依據(jù)合同應(yīng)遵循以下原則進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配：

1.須有控制風(fēng)險(xiǎn)的能力

合理的風(fēng)險(xiǎn)分配不僅可以刺激相關(guān)方的積極性，而且對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)具有相應(yīng)強(qiáng)有力的手段進(jìn)行控制并處理，降低損失;反之，則會(huì)加大成本。

2.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的參與方有機(jī)會(huì)將該風(fēng)險(xiǎn)合理轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，合適的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者有能力將風(fēng)險(xiǎn)合理轉(zhuǎn)移，控制風(fēng)險(xiǎn)，使損失最小化。

3.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)一方必須對(duì)項(xiàng)目整體最有利[ 9 ]

合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的成功起著關(guān)鍵作用，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的最終目標(biāo)是整體利益最優(yōu)。分配過(guò)少，缺少激勵(lì)，管理效率低下，成本增高;分配過(guò)多，管理效率增高，管理成本影響項(xiàng)目整體利益降低。

合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不僅可以有效激勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與公共項(xiàng)目的積極性，而且能有效提高社會(huì)整體福利，提升公共部門(mén)的政績(jī)影響力[ 10 ]。

三、建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)模型

合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是公租房BOT項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵因素，王蕾等[ 11 ]運(yùn)用ANP-Shapley值的方法進(jìn)行了PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的研究，李林[ 12 ]利用討價(jià)還價(jià)博弈理論，研究PPP項(xiàng)目共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分配。對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)研究后總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)常用的研究方法有風(fēng)險(xiǎn)分配矩陣法[ 13 ]、文獻(xiàn)打分法[ 14 ]、博弈論方法、案例分析法等，大多以定性分析為主，無(wú)法定量確定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)在各參與方之間的承擔(dān)比例。針對(duì)此問(wèn)題，本文根據(jù)公租房BOT項(xiàng)目特點(diǎn)，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素的復(fù)雜多樣性，結(jié)合BIM技術(shù)在項(xiàng)目全生命周期管理過(guò)程中的創(chuàng)新性，建立以改進(jìn)的密切值法為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)模型，分析并計(jì)算各個(gè)主體具體的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例，為公租房BOT項(xiàng)目各參與方提供決策依據(jù)。

密切值法是系統(tǒng)工程中針對(duì)多目標(biāo)決策的一種優(yōu)選方法，能夠在面對(duì)多個(gè)對(duì)象時(shí)從中篩選出最符合條件，并有效解決實(shí)際工程中面對(duì)多個(gè)目標(biāo)時(shí)如何做出正確決策的有效方法。密切值法可以將項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為具有綜合性質(zhì)的單個(gè)指標(biāo)，該單一指標(biāo)可從整體上反映出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的好壞[ 15 ]。改進(jìn)的密切值法引入熵權(quán)法確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，消除主觀因素的影響[ 16 ]。

（一）建立評(píng)價(jià)指標(biāo)矩陣

擬定項(xiàng)目有n個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者，針對(duì)每個(gè)分擔(dān)者設(shè)定m個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別用Yi（i=1，2，…，n），Xj（j=1，2，…，m）來(lái)表示，并將參與者Yi對(duì)應(yīng)Xj的能力值記為aij（i=1，2，…，n;j=1，2，…，m）。初始矩陣A=（aij）m×n如下：

（二）規(guī)范初始矩陣

初始矩陣A=（aij）m×n中各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的量綱、數(shù)量級(jí)等不同，且評(píng)價(jià)指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)有正有負(fù)，故需對(duì)初始矩陣進(jìn)行規(guī)范化處理。

目標(biāo)差值率，排除風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)不具可比性等因素，考慮目標(biāo)值與指標(biāo)值的距離與比價(jià)效應(yīng)，讓指標(biāo)在偏離目標(biāo)值程度而在衡量時(shí)有同一個(gè)尺度，使得決策者確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)準(zhǔn)確計(jì)算該項(xiàng)指標(biāo)偏離最優(yōu)值的程度。

（三）構(gòu)建虛擬的最優(yōu)與最劣分擔(dān)方

（四）基于熵權(quán)法的指標(biāo)權(quán)重

熵權(quán)法是利用各評(píng)價(jià)指標(biāo)有效信息量的大小來(lái)確定相應(yīng)的權(quán)重值。熵是系統(tǒng)無(wú)序程度的一個(gè)度量，熵值的大小反映評(píng)價(jià)對(duì)象指標(biāo)值之間的差異程度：若指標(biāo)的信息熵越小，系統(tǒng)越有序，表示指標(biāo)值相差較大，該指標(biāo)提供的信息量越大，其權(quán)重也相應(yīng)較大，在綜合評(píng)價(jià)中所起作用越大權(quán)重就應(yīng)該越高。

（五）計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)的歐氏距離及密切值

1.標(biāo)準(zhǔn)化歐式距離的概念

四、案例研究

西安市某公租房項(xiàng)目總投資約25.33億元，房屋建筑面積約32萬(wàn)平方米。由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)，采用競(jìng)爭(zhēng)性磋商采購(gòu)方式，最終交由中建某工程局有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中建工程局）。采取建設(shè)施工、養(yǎng)護(hù)管理一體化經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)作方式為BOT，合作期23年，包括建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)期20年。在該公租房項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)主要分擔(dān)主體涉及西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中建工程局、商業(yè)銀行三方。運(yùn)用已建的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)就公租房項(xiàng)目建設(shè)分析衡量后從三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方的風(fēng)險(xiǎn)控制能力、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿3方面確定8個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算各方密切值，據(jù)此得出公租房項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)最佳的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

風(fēng)險(xiǎn)控制能力指標(biāo)集包括：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率認(rèn)識(shí)度（X1）、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)（X2）和風(fēng)險(xiǎn)管理水平及經(jīng)驗(yàn)（X3）;風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力指標(biāo)集包括：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)備金（X4）、風(fēng)險(xiǎn)管理收益（X5）和盈利能力（X6）;風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿指標(biāo)集：風(fēng)險(xiǎn)偏好（X7）、決策動(dòng)機(jī)（X8）。

五、結(jié)語(yǔ)

本文將BIM技術(shù)應(yīng)用于公租房公私合作項(xiàng)目的全生命周期管理過(guò)程中，分析其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，建立了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并根據(jù)BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配的最優(yōu)原則，選定最佳風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者，建立合理并使各方滿(mǎn)意的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。運(yùn)用改進(jìn)密切值法構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)模型，通過(guò)實(shí)際案例分析計(jì)算出各參與方承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的綜合能力，基于風(fēng)險(xiǎn)分配最優(yōu)原則，得出各風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)承擔(dān)者。

具體關(guān)于公租房BOT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配情況需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，并考慮各方風(fēng)險(xiǎn)承受能力。項(xiàng)目合理的風(fēng)險(xiǎn)分配，既可以降低項(xiàng)目總風(fēng)險(xiǎn)，又能提高公租房BOT項(xiàng)目的合作效率，有效促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入公租房項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域的積極性，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

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