小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制研究
——以城北鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃為例

張 麗

（安徽建筑大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，安徽 合肥 230601）

1 小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)發(fā)展背景

當(dāng)前我國城市化水平已達59.58%，城市發(fā)展非常迅速。而小城鎮(zhèn)發(fā)展是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要內(nèi)容，其中，工業(yè)是眾多小城鎮(zhèn)，特別是工業(yè)型小城鎮(zhèn)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)作為工業(yè)發(fā)展的載體，有著不同于大中城市工業(yè)園區(qū)發(fā)展的特殊性?？刂菩栽敿氁?guī)劃 （以下簡稱控規(guī)） 是指導(dǎo)工業(yè)用地規(guī)劃建設(shè)的主要依據(jù)，對于工業(yè)園區(qū)發(fā)展起著重要的引導(dǎo)作用，本文對小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃進行了積極的探索和研究。

2 小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制思路

2.1 全面分析現(xiàn)狀條件

在發(fā)展小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)時，應(yīng)充分立足于本地實際情況，將園區(qū)建設(shè)與小城鎮(zhèn)的持續(xù)健康發(fā)展相統(tǒng)一，通過完善小城鎮(zhèn)各項功能，合理布局發(fā)展空間。在編制控制性詳細規(guī)劃之前，除了對上述規(guī)劃進行解讀之外，需要對區(qū)域周邊環(huán)境、基地現(xiàn)狀、市場資源配置、社會經(jīng)濟發(fā)展條件等進行全面的分析與研究，增加編制的科學(xué)性和可操作性。

2.2 充分研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》 （GB/T 4754—2002） 中工業(yè)部分的分類 （包括30類），不同類型產(chǎn)業(yè)對于用地規(guī)模、空間布局有不同的需求，必須針對具體門類工業(yè)的特征進行分析，因此產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是工業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)性研究，具有重要作用。

2.3 綜合確定控制指標(biāo)

控制性詳細規(guī)劃中，地塊指標(biāo)控制體系是核心內(nèi)容，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等規(guī)定性指標(biāo)和建筑形式、風(fēng)格、色彩等指導(dǎo)性指標(biāo)。當(dāng)前控規(guī)的指標(biāo)體系的確定仍然有一些問題，如指標(biāo)確定的科學(xué)性不足，具有隨意性和主觀性，指標(biāo)剛性與彈性之間缺乏協(xié)調(diào)等。因此，控制指標(biāo)的確定必須從諸多方面加以分析和考慮，包括現(xiàn)狀及用地的客觀限制、開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟要求、工業(yè)用地的類型等條件。

3 城北鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控規(guī)案例

城北鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)屬于城北鎮(zhèn)的行政管轄區(qū)，位于鎮(zhèn)區(qū)的南側(cè)，總用地面積為132.16公頃?，F(xiàn)狀用地功能較簡單，主要以居住、工業(yè)為主，各類配套服務(wù)設(shè)施嚴重欠缺。

3.1 規(guī)劃目標(biāo)

規(guī)劃打造為以機械制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，以農(nóng)副產(chǎn)品深加工和建材產(chǎn)業(yè)為多樣化產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)業(yè)集聚、環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化省級工業(yè)聚集區(qū)。

3.2 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

城北鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展具有一定基礎(chǔ)，其中機械加工產(chǎn)業(yè)占據(jù)工業(yè)經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位，2015年被安徽省政府命名為省軸承產(chǎn)業(yè)集群鎮(zhèn)。城北鎮(zhèn)機械加工產(chǎn)業(yè)園，是省、市、縣三級重點打造的產(chǎn)業(yè)集群之一。2015年已入駐企業(yè)20家，全部建成投產(chǎn)企業(yè)18家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)9家。

規(guī)劃園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為軸承加工制造業(yè)，重點產(chǎn)業(yè)為農(nóng)副產(chǎn)品深加工和建材產(chǎn)業(yè)。通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整、升級，圍繞“打造軸承產(chǎn)業(yè)大集群”目標(biāo)，打造以軸承加工制造業(yè)為主導(dǎo)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工和建材產(chǎn)業(yè)為輔的專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；氖〖墮C械加工工業(yè)聚集區(qū)。

圖1 產(chǎn)業(yè)布局圖

圖2 用地規(guī)劃圖

3.3 用地規(guī)劃

規(guī)劃總用地面積132.16公頃，其中二類工業(yè)用地面積為78.65公頃，占總建設(shè)用地面積的59.51%。普通倉儲用地面積為9.69公頃，占總建設(shè)用地面積的7.33%。

工業(yè)園區(qū)內(nèi)主要功能區(qū)包括工廠區(qū)、居住區(qū)、基本公共服務(wù)設(shè)施區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)。考慮到工業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)緊鄰，園區(qū)內(nèi)僅配套少量居住用地，基本公共服務(wù)設(shè)施需求在園區(qū)內(nèi)部解決，而更多類型的公共服務(wù)設(shè)施需求可以在鎮(zhèn)區(qū)解決。

3.4 地塊指標(biāo)控制

不同類別的工業(yè)用地需要有針對性的指標(biāo)控制。本規(guī)劃根據(jù)工業(yè)園區(qū)內(nèi)部功能分區(qū)，為進一步促進該區(qū)域的土地集約高效利用，參照《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》 （2008）等規(guī)定的要求，綜合確定規(guī)劃用地建設(shè)開發(fā)控制指標(biāo)。

3.4.1 容積率

工業(yè)用地、倉儲用地控制容積率下限，其他用地控制容積率上限。容積率下限的影響因素有《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》 （2008） 中對最低容積率的限制，容積率上限的影響因素為當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。

本規(guī)劃中，工業(yè)用地包括軸承加工制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工和建材產(chǎn)業(yè)，根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（2008） 中的相關(guān)規(guī)定，綜合確定工業(yè)用地容積率≥1.0，倉儲用地容積率≥1.0。小城鎮(zhèn)的居住用地為多層或小高層，因此確定居住用地容積率≤2.5，商業(yè)用地容積率≤2.0。

容積率獎勵和補償規(guī)定：同類使用性質(zhì)的相鄰地塊，因成片開發(fā)的需要，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意后，原規(guī)劃所規(guī)定的容積率和建筑密度可互相轉(zhuǎn)讓，但不得改變其平均容積率和建筑密度；對于提供某些公益性項目的，應(yīng)有其地塊容積率允許提高值的規(guī)定；提供底層或平臺作為公共空間的，在建筑密度不變、不影響周圍建筑日照間距及后退距離規(guī)定的前提下，其容積率允許適當(dāng)提高，具體提高值由當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門確定。

3.4.2 建筑密度

工業(yè)用地、倉儲用地控制建筑密度下限，其他用地控制建筑密度上限。本規(guī)劃中，工業(yè)用地建筑密度≥40%，倉儲用地建筑密度≥40%，居住用地建筑密度≤25%～28%，商業(yè)用地建筑密度≤45%。

3.4.3 建筑高度

本規(guī)劃中，多層控制區(qū)的高度控制范圍主要包括工業(yè)倉儲用地、商業(yè)設(shè)施用地、多層居住用地，建筑高度不超過24 m。高層控制區(qū)的高度控制范圍為高層居住用地，建筑高度不超過45 m。

3.4.4 綠地率

工業(yè)用地、倉儲用地控制綠地率上限，其他用地控制建筑密度下限。本規(guī)劃中，工業(yè)用地綠地率≤15%，倉儲用地綠地率≤15%，居住用地綠地率≥30%，商業(yè)用地綠地率≥20%，防護綠地的綠地率≥80%，公園綠地的綠地率≥70%。

圖3 開發(fā)強度控制圖

圖4 建筑密度控制圖

圖5 建筑高度控制圖

圖6 綠地率控制圖

4 結(jié)語

通過對城北鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控規(guī)在用地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局、地塊開發(fā)控制等方面的探析，可以總結(jié)出，小城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)控規(guī)編制，需要在切實分析現(xiàn)狀資料的基礎(chǔ)上，通過合理確定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，綜合分析經(jīng)濟、社會條件，綜合確定控制指標(biāo)，為工業(yè)園區(qū)發(fā)展建設(shè)提供有效地指引。

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