房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

黃峰

[摘要]隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的布局也迅速擴(kuò)大，其中商品房最受人們歡迎，但是，這種房產(chǎn)要繳納的稅費(fèi)也占有所有房?jī)r(jià)中較高的比例。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅務(wù)種類(lèi)有很多，所以，房地產(chǎn)公司需要進(jìn)行嚴(yán)密的考核，選取稅費(fèi)最少的方式，這樣有利于控制房?jī)r(jià)、降低房?jī)r(jià)，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)率。

[關(guān)鍵詞]稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)業(yè)稅；土地增值稅；企業(yè)所得稅

[DOI]1013939/jcnkizgsc201917137

1房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)作為我國(guó)的財(cái)政收入的最主要的來(lái)源之一，其交易的多少對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有促進(jìn)的作用。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的稅務(wù)多少關(guān)系著企業(yè)的財(cái)務(wù)和利潤(rùn)，同樣也是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中最突出的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的稅收政策指出，我國(guó)的房地產(chǎn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)、建造以及最后的銷(xiāo)售過(guò)程中，都需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。比如：土地資源增值稅、城市建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅以及房產(chǎn)稅等。所以，對(duì)于消費(fèi)者或者是房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，降低稅費(fèi)、降低房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)推行的一系列廣告所產(chǎn)生的效應(yīng)，例如“海景房”的廣告。房地產(chǎn)公司內(nèi)部的稅務(wù)籌劃工作需要更多的人才，發(fā)展空間也非常廣闊。

2房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃

21營(yíng)業(yè)稅的籌劃

當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)觸及的營(yíng)業(yè)稅種類(lèi)包括建筑類(lèi)行業(yè)、服務(wù)類(lèi)行業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方法，可以從營(yíng)業(yè)額和稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

第一，從營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。因供應(yīng)稅勞務(wù)輸出、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)而向其支付的所有條款及額外費(fèi)用，稱(chēng)為營(yíng)業(yè)額。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算是以企業(yè)的營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)的，營(yíng)業(yè)額的額外費(fèi)用涵蓋收到的補(bǔ)助、資金、基金、延期付款的利息等其他性質(zhì)的額外費(fèi)用。除此以外，房主或租客向物業(yè)公司繳納的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修費(fèi)和房租這一行為，根據(jù)出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅制度，是為“代理業(yè)”行為，其歸于服務(wù)類(lèi)行業(yè)收稅項(xiàng)目，需繳納的營(yíng)業(yè)稅僅為物業(yè)代為收取的手續(xù)費(fèi)費(fèi)用。使開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)可以利用調(diào)控額外費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)產(chǎn)商在出售房子時(shí)，可以將水電安裝費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修費(fèi)等各種輔助設(shè)施費(fèi)與銷(xiāo)售分開(kāi)，利用物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或推遲收納其他的費(fèi)用來(lái)分開(kāi)這一額外的費(fèi)用，就可以把代收款項(xiàng)從稅法規(guī)定的“額外費(fèi)用”中劃分出去，延遲收費(fèi)對(duì)其收入也不會(huì)有明顯波動(dòng)，這樣就能實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃的目標(biāo)。

第二，從稅率差異方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國(guó)稅法明確表示，出售房產(chǎn)或其他不動(dòng)產(chǎn)采取征收5%的稅率，購(gòu)房后裝修、設(shè)計(jì)房屋采取征收3%的稅率，這其中的稅差雖然只有2%，但對(duì)于房產(chǎn)這種需要大量資金的商品來(lái)說(shuō)，2%也是一個(gè)很大的數(shù)量。售房企業(yè)可以與消費(fèi)者簽訂兩份協(xié)議，一份為售房協(xié)議，一份為購(gòu)房后裝修協(xié)議，這樣，企業(yè)就可以分開(kāi)計(jì)算房子出售的房?jī)r(jià)和房子裝修的價(jià)格。當(dāng)交易總額不變時(shí)，根據(jù)房?jī)r(jià)征收5%的營(yíng)業(yè)稅，征收土地增值稅以增值額為準(zhǔn)；房子的設(shè)計(jì)裝修價(jià)格屬于為購(gòu)房者提供的服務(wù)收入，僅需按照建筑行業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅即3%的稅率征收，無(wú)需上交土地增值稅。這種交易方式，不僅減少了購(gòu)房后應(yīng)繳納的稅費(fèi)，而且還達(dá)到了營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的目的。

22土地增值稅的籌劃

通過(guò)筆者熟知的土地增值稅的算法，可以利用以下幾個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。

221從降低增值額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

當(dāng)前土地增值稅實(shí)行的制度為超率累進(jìn)稅率，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額越高，稅率越高，合理地調(diào)整降低售價(jià)，可以把本來(lái)應(yīng)繳納的部分稅務(wù)返給購(gòu)房者。這樣一來(lái)，并沒(méi)有過(guò)于損害房地產(chǎn)商的實(shí)際利益，購(gòu)房者也可以從中獲利。

222從增加扣除項(xiàng)目金額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

土地增值稅在實(shí)際計(jì)算時(shí)可以準(zhǔn)許減免一些項(xiàng)目，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在稅收籌劃中有更大的利用空間。開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算方法可以利用相應(yīng)的利息支出。稅法明確規(guī)定，有些利息支出可以根據(jù)實(shí)際情況減少，但必須根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分?jǐn)偅⒖梢杂山鹑跈C(jī)構(gòu)認(rèn)證，而且不得超過(guò)根據(jù)同一商業(yè)同時(shí)期貸款利率計(jì)算的數(shù)額。其余相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，根據(jù)繳納的土地使用權(quán)費(fèi)用，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣掉費(fèi)用；不能滿(mǎn)足以上條件的，按上述相加之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣掉費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以相應(yīng)地選擇：若產(chǎn)商預(yù)期利息成本較高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主要依靠債務(wù)融資，而利息成本所占比例較高，則可以計(jì)算出分?jǐn)偟睦?，并由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。按實(shí)際情況扣除，相反，以股權(quán)資本融資為主，預(yù)期利息成本較低，便沒(méi)有必要計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，加大扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的力度，從而達(dá)到節(jié)稅和收入最大化的目的。

223從稅收優(yōu)惠方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（1）土地增值稅稅收優(yōu)惠條例明確規(guī)定，出售一般居民居住用宅的開(kāi)發(fā)商，只有增值費(fèi)用高于扣除費(fèi)用20%，其全部增值的費(fèi)用需按相關(guān)法規(guī)收稅。若開(kāi)發(fā)商在建設(shè)一般居民居住用宅之外，還有其他區(qū)域的工程，增值費(fèi)用則要分開(kāi)來(lái)算。違反上述規(guī)定沒(méi)有將增值費(fèi)用分開(kāi)來(lái)算或計(jì)算有誤的，就不屬于這一免稅制度的適用對(duì)象。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)若在建設(shè)高級(jí)公寓住房時(shí)同時(shí)建設(shè)一批一般