淺談房地產(chǎn)項目投資管理及策略

孫姣

摘要：由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期性、整體性的特點，在項目初期籌劃出科學(xué)合理的全程管理方案，有效規(guī)避可能存在的風(fēng)險，才能保證各個階段的工作有序順利進(jìn)行。文章通過對影響房地產(chǎn)項目投資因素的分析，指出了我國現(xiàn)階段在房地產(chǎn)項目投資管理中存在的問題并針對性提出了有效的管理及控制策略，以保證項目投資的利益最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；投資管理；控制管理

隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的社會需求日趨旺盛。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為備受消費(fèi)者、投資者和政府關(guān)注的朝陽產(chǎn)業(yè)。但是近年來，由于房地產(chǎn)商投資過熱，房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險也順勢增加，針對目前存在的管理現(xiàn)狀，做好房地產(chǎn)項目的投資管理則更顯得至關(guān)重要。

一、影響房地產(chǎn)投資的因素

（一）方案策劃及規(guī)劃設(shè)計

設(shè)計費(fèi)在建筑工程總費(fèi)用中占比1%～5%，但對工程造價的影響則占到了75%。所以設(shè)計質(zhì)量的高低直接影響到建設(shè)投資費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵和重點是設(shè)計階段。方案策劃及規(guī)劃設(shè)計決定著項目的市場定位、建筑風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等等，是決定項目投資額的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其在投資前期的策劃階段對投資額的影響程度甚至達(dá)到了95%～100%。

（二）材料耗用量和價格

其分為內(nèi)部因素及外部因素。內(nèi)部因素是由企業(yè)內(nèi)部條件決定的相對可以控制的因素，比如控制材料消耗量；而外部因素則是一個相對不可控因素，如價格因素，只能通過采購過程中控制價格進(jìn)行控制。房地產(chǎn)投資必須把握好整個項目各項材料消耗量及價格兩個要素，才能確保工程投資得到有效控制。

（三）項目工期

在項目實踐的過程中，項目投資的多少與工期的長短有直接的關(guān)系，并且隨著工期的變化而發(fā)生變化。項目實施過程中所消耗的人工、材料、設(shè)備等資源都有自己的時間價值。并且任一環(huán)節(jié)出了問題，都會直接影響到工期，造成時間價值浪費(fèi)，最終是造成項目投資變動的主要因素。

（四）項目規(guī)模

房地產(chǎn)項目的投資根本上由項目的規(guī)模決定的。從廣度上講，房地產(chǎn)項目的規(guī)模越大，投資成本就會越大。相反，規(guī)模越小，投資成本就越??；從深度上講，房地產(chǎn)項目所需完成的任務(wù)越復(fù)雜，其投資成本越大，任務(wù)越簡單，成本則越低。

（五）項目質(zhì)量

項目的質(zhì)量是在項目的建設(shè)過程中通過質(zhì)量的檢查與保障工作以及質(zhì)量失控的補(bǔ)救工作兩個方面來展開，從而使開發(fā)項目的質(zhì)量能滿足住戶及業(yè)主的需求與安全。因而，要實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目投資的科學(xué)控制，還必須開展對項目材料消耗量、價格、工期、質(zhì)量和規(guī)模等要素的集成控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)及均衡持久的發(fā)展態(tài)勢。

二、房地產(chǎn)項目投資管理存在的問題

（一）強(qiáng)制拆遷及單方違反銷售協(xié)議等

在競得土地的整理過程中，遇到的最大困難往往是拆遷問題。在前期沒有很好地與原居民溝通及協(xié)調(diào)的情況下，拆遷補(bǔ)償方案往往不可能所有居民滿意，拆遷方案不簽署，一方面影響了施工進(jìn)度，更嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致頻繁的民事糾紛發(fā)生，影響社會安定。在項目的具體執(zhí)行過程中，個別房產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，建筑用地擠占綠化及公共用地的現(xiàn)象時有發(fā)生，為此而引發(fā)的民事糾紛也是層出不窮。

（二）設(shè)計規(guī)劃不合理

在建筑設(shè)計規(guī)劃方面，由于沒有很好的對當(dāng)?shù)厮幍牡乩砦恢谩h(huán)境條件及民眾需求進(jìn)行調(diào)查，忽略了建筑、環(huán)境及需求的整體性，導(dǎo)致在建筑設(shè)計及建筑標(biāo)準(zhǔn)方面存在缺陷或不足，無法滿足或遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆?/p>

（三）材料采購及施工過程管理不完善

施工企業(yè)或房產(chǎn)企業(yè)在材料采購過程中沒有一套完整的管理體系，往往導(dǎo)致材料采購過盛、采購費(fèi)用居高不下甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場平均價格，直接影響到項目投資成本的加大。在施工過程中，工地管理混亂，建筑材料隨意丟棄等現(xiàn)象嚴(yán)重，這不但影響了工地及周邊環(huán)境，而且給施工帶來不便，影響了工程進(jìn)度，工期過長至使項目的投資成本無限度加大甚至不可控制，并且嚴(yán)重影響了企業(yè)的形象及建筑安全。

（四）宣傳、銷售環(huán)節(jié)費(fèi)用過高

項目開發(fā)后期的宣傳銷售費(fèi)用方面沒有進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范的管理。盲目投入大量的費(fèi)用進(jìn)行廣告宣傳，一旦在一定時期內(nèi)達(dá)不到預(yù)期效果就會嚴(yán)重影響到公司收益，更加大了項目投資風(fēng)險。

三、投資的風(fēng)險控制及管理對策

（一）做好項目準(zhǔn)備，選用科學(xué)合理的設(shè)計規(guī)劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)在項目確定之前，首先要對當(dāng)前市場進(jìn)行充足的分析，對當(dāng)?shù)氐娜宋?、地理環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，能夠進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測。提前籌措資金，做好籌措資金計劃及各項資金預(yù)算，保障項目開展過程中不會因為資金不足或計劃不到位而導(dǎo)致建設(shè)工期及建設(shè)質(zhì)量受限。

項目的規(guī)劃設(shè)計，需要有重點、分階段、多層次的進(jìn)行。通過招標(biāo)、評審系列環(huán)節(jié)，選擇好的設(shè)計單位，設(shè)計出好的設(shè)計作品，一個好的、新穎的設(shè)計方案既能受到市場歡迎，又能滿足業(yè)戶需求，更能提升企業(yè)形象。在具體設(shè)計方案過程中，首先要在保證工程質(zhì)量的前提下，對前期設(shè)計方案的可行性進(jìn)行分析探討，在深化設(shè)計的同時，保證分期的投資額不被突破。當(dāng)然現(xiàn)階段很多設(shè)計單位設(shè)計的輪廓化、粗泛化，過程中間反復(fù)的修改與變更，導(dǎo)致投資額加大，更增加了工程造價的不確定性。建議在設(shè)計合同將設(shè)計變更和修改費(fèi)用的條款商定費(fèi)用額度限制，這樣就可以有效解決這個問題。在對設(shè)計圖紙審批直至定稿的過程中，盡量將項目變更的過程在施工之前完成。在設(shè)計的初級階段，盡量加以細(xì)化，考慮到技術(shù)方案與總體方案的適應(yīng)性、與經(jīng)濟(jì)優(yōu)化方案的適應(yīng)性等等，并能保證專業(yè)技術(shù)符合質(zhì)量規(guī)定，如此才能使造價在項目初期得到有效控制。

（二）施工過程中的控制管理，加強(qiáng)相關(guān)費(fèi)用的預(yù)算及控制管理

房產(chǎn)企業(yè)中資金投入是巨大的。首先是房產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同的細(xì)化約束，有了合同的細(xì)化約束，其實也就是加強(qiáng)了施工控制管理。首先，是要控制工程成本，依據(jù)合同的具體約定，具體施實者責(zé)任劃清，減少糾紛，減少索賠。嚴(yán)格檢查工程變更，防止出現(xiàn)不可預(yù)見的事故和其他情況，如果出現(xiàn)確實需要變更的情況，監(jiān)理方應(yīng)該及時認(rèn)真核查工程項目清單，估算價格，依據(jù)合同變更之后項目條款調(diào)整價格。這就體現(xiàn)出在施工過程房產(chǎn)企業(yè)的人員要主動到施工現(xiàn)場了解項目施工中的一切變化以及項目變更帶來一系列連鎖反應(yīng)，所有都要考慮在內(nèi)，這樣才能維護(hù)房產(chǎn)企業(yè)的和業(yè)主的合法權(quán)益。

在一個項目施工的過程中難免出現(xiàn)這樣那樣的問題而造成兩方的糾紛導(dǎo)致索賠的情況，引起索賠的原因有很多，因為工程質(zhì)量問題的索賠，責(zé)任一般在施工企業(yè)，但往往首先“中槍”的是房產(chǎn)開發(fā)商。這就要求雙方不僅簽訂了施工合同還應(yīng)該做到熟悉合同條款，以及工程項目的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定是否應(yīng)該予以賠償或者賠償?shù)慕痤~等，盡量讓項目資金出現(xiàn)無謂的流失及損失。

加強(qiáng)對施工方面的監(jiān)管力度，對施工過程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，房產(chǎn)企業(yè)派專為駐扎工地，加強(qiáng)對施工人員工作的認(rèn)真及專業(yè)度，嚴(yán)格對購進(jìn)建筑材料的管理及使用，確保工期及工程質(zhì)量不會因為以上諸多因素而受到影響，工程的投資也必定能得到有效地控制。

當(dāng)然，施工過程中，能夠在論證完善、科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，對技術(shù)措施改進(jìn)也是非常重要的。能夠采用新創(chuàng)意、新技術(shù)、新材料等，權(quán)衡利弊，能在技術(shù)上合理控制投資成本無疑也是一個好方法。

（三）做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作

房地產(chǎn)企業(yè)的每一個開發(fā)項目都是一個整體性的項目，企業(yè)內(nèi)部涉及的部門多、人員廣，為保證項目開展過程中每項工作都能夠有效銜接、落實到位，這就要充分的做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作。定時進(jìn)行各部門之間的工作交流，加強(qiáng)員工的團(tuán)隊協(xié)作意識，能在工作過程中互相配合、互相幫助，做到有問題能及時發(fā)現(xiàn)并得到妥善解決，保障整個項目合理有序的進(jìn)行。

（四）竣工結(jié)算階段的控制管理，做好善后工作

房產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際情況，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定對建筑的外觀、裝修、質(zhì)量等方面進(jìn)行檢查驗收，確認(rèn)安全無誤之后方可與合約方進(jìn)行資金結(jié)算。工程款的結(jié)算應(yīng)該根據(jù)預(yù)算、合同、結(jié)算定額付款。要求竣工結(jié)算必須有符合招投標(biāo)文件、相應(yīng)的合同條款及工程量審計結(jié)算單的數(shù)據(jù)支持。還要和各部門的規(guī)定相配合，對整個工程有系統(tǒng)的認(rèn)識。這其中項目造價，工期，質(zhì)量三者均是相輔相成的，有效、合理的控制成本使各方面達(dá)到平衡，使資金能夠合理流動。這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段實施全過程監(jiān)控，最終才能良好的把握全局。

在交付使用過程中要更要注意相關(guān)物業(yè)管理方面的問題，請一個專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，能在項目后期與業(yè)主有一個良好的溝通，減少不必要的糾紛，做一個讓顧客認(rèn)可、業(yè)主認(rèn)可、社會認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的項目投資管理貫徹全程，必須將其管理認(rèn)真細(xì)化到每一個環(huán)節(jié)，才能及時發(fā)現(xiàn)管理的疏漏及不足，及時采取有效的方法和措施規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險，才能充分保障房地產(chǎn)項目投資的安全和預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

參考資料：

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[4]周雁.淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009（11）.

（作者單位：濰坊市建筑設(shè)計研究院有限責(zé)任公司）