不動(dòng)產(chǎn)登記中常見(jiàn)問(wèn)題解析

肖小金　余志剛

[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。自實(shí)施以來(lái)，已2年有余，期間遇到的各種問(wèn)題需要現(xiàn)場(chǎng)或盡快解決掉，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記“最多跑一次”政策的實(shí)行，具有重大意義。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)登記；權(quán)籍調(diào)查；登記受理；問(wèn)題解析

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 074

[中圖分類號(hào)] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2019）07- 0178- 02

0 前 言

不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證，基本流程：收件受理→初審→復(fù)審→核定→登簿→繕證→收費(fèi)→發(fā)證。其中部分登記類型在“復(fù)審”之后有“公告”環(huán)節(jié)的，其實(shí)在這些環(huán)節(jié)之前，還有重要的一步，“權(quán)籍調(diào)查”，這一步可以說(shuō)是所有后繼環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，筆者自2016年6月實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái)一直從事不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，期間遇到大量問(wèn)題，現(xiàn)總結(jié)一下，希望能對(duì)今后的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)從業(yè)者有所幫助。

有些工作中的小環(huán)節(jié)，可能在不同地區(qū)劃分到不同的部門來(lái)完成工作。不同的省市區(qū)采用的登記入庫(kù)的軟件也有不同，軟件與軟件上的功能完善性上還是有差異的，但核心內(nèi)容是一致的；大部分參與到不動(dòng)產(chǎn)登記入庫(kù)的軟件是基于ArcGis二次開(kāi)發(fā)出來(lái)的。筆者是在浙江省的一個(gè)縣級(jí)單位不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作，所以，工作中遇到的問(wèn)題可能與有些地區(qū)遇到的不一樣，望讀者請(qǐng)見(jiàn)諒。本文僅參考官方發(fā)布的幾個(gè)文件，閉門造車，觀點(diǎn)和方法或有不對(duì)，請(qǐng)各位讀者指點(diǎn)。

1 主要工作內(nèi)容

權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容：以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)路線、基本方法、調(diào)查程序、成果要求和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等這里就不詳細(xì)介紹，詳見(jiàn)請(qǐng)參考《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，這里主要探討工作中遇到的問(wèn)題及解決方法。

2 遇到的主要問(wèn)題及解決方法

日常工作中，主要遇到的問(wèn)題，本文暫且分為這幾類：①數(shù)據(jù)圖形問(wèn)題；②數(shù)據(jù)屬性問(wèn)題；③軟件問(wèn)題；④原始材料自身問(wèn)題（含歷史遺留問(wèn)題）；⑤技術(shù)方法；⑥其他問(wèn)題。

2.1 數(shù)據(jù)圖形問(wèn)題

這類問(wèn)題在“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)”庫(kù)中，主要情形有2種。

2.1.1 權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)中歷史遺留問(wèn)題

這類問(wèn)題集中體現(xiàn)在宗地圖形面積、形狀與頒發(fā)的證書不一致，即圖屬不一致，這種情況下是不能直接做變更、轉(zhuǎn)移等類型登記，其中原因有以往“修補(bǔ)測(cè)”中測(cè)的用地范圍與發(fā)證范圍不一致，也有以往測(cè)量的方式（儀器的精度）不同造成的。圖屬不一致的話，則需要通過(guò)證書上的原測(cè)繪公司把正確數(shù)據(jù)提供過(guò)來(lái)。

2.1.2 測(cè)繪單位數(shù)據(jù)問(wèn)題

基本的情況有：①整體偏移，可能為坐標(biāo)系未轉(zhuǎn)換，也可能人為造成；②測(cè)繪數(shù)據(jù)未與鄰宗地?cái)?shù)據(jù)接邊（未套合好）；③數(shù)據(jù)屬性代碼未寫或?qū)戝e(cuò)，DWG數(shù)據(jù)面狀數(shù)據(jù)未閉合，造成數(shù)據(jù)入庫(kù)轉(zhuǎn)換失敗。這種情況較易解決，與測(cè)繪公司溝通即可。

2.2 數(shù)據(jù)屬性問(wèn)題

屬性問(wèn)題與圖形問(wèn)題類似，也主要分為數(shù)據(jù)庫(kù)中歷史遺留問(wèn)題和測(cè)繪單位提供數(shù)據(jù)屬性問(wèn)題2大類。

2.2.1 數(shù)據(jù)庫(kù)（也包含登記庫(kù)）中歷史遺留問(wèn)題

這里面確實(shí)有登記錯(cuò)的，如實(shí)體證書上記錄的證號(hào)、面積、四至等，與登記庫(kù)不一致，這類需審核部門實(shí)地調(diào)查確認(rèn)好是證書上對(duì)還是登記庫(kù)中對(duì)。證書對(duì)則需要提出申請(qǐng)，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后方可修改；若是登記庫(kù)對(duì)，同樣需要部門領(lǐng)導(dǎo)同意，在原證書上直接修改并加蓋“改正章”。還有就是召回證書，做變更登記，要跟權(quán)利人溝通好，給予免費(fèi)變更登記。

2.2.2 數(shù)據(jù)屬性問(wèn)題

常見(jiàn)的有：①界址四至調(diào)查不明確，有些鄰宗地的界址簽章，用的公司名稱的印章，但土地房產(chǎn)登記的名稱不一致，而要求的是鄰宗簽章為土地證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）證書上的權(quán)利人名稱；②與鄰宗界址描述不一致； ③其他常見(jiàn)問(wèn)題例如：證書狀態(tài)異常（存在查封、抵押等）、圖屬不一致（證書未與圖形掛接上、證書與圖形掛接錯(cuò)誤）等；狀態(tài)異常，當(dāng)事人攜帶相關(guān)材料到不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)解除即可；圖屬不一致，權(quán)調(diào)人員找到正確的圖形將證書掛上即可。

2.3 軟件問(wèn)題

筆者工作所屬轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心所使用的軟件是“浙江臻善科技有限公司”下的“不動(dòng)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)”和“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)”，簡(jiǎn)稱“登記系統(tǒng)”和“權(quán)調(diào)庫(kù)系統(tǒng)”，還有一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)登記維護(hù)子系統(tǒng)”來(lái)輔助登記系統(tǒng)，而權(quán)調(diào)還有個(gè)“杰思科地籍調(diào)查軟件”來(lái)解析“.dwg”格式的數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)換成“.mdb”數(shù)據(jù)包形式才能入庫(kù)，入庫(kù)操作過(guò)程甚多，這里略過(guò)不表。

不動(dòng)產(chǎn)登記自2016年6月正式實(shí)行以來(lái)，隨著在工作中問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)，軟件功能逐趨完善；早期因“登記系統(tǒng)”和“權(quán)調(diào)庫(kù)系統(tǒng)”是兩個(gè)不同的服務(wù)器，數(shù)據(jù)相互推送會(huì)造成很多問(wèn)題，有些信息還不能同步一致，有時(shí)候造成“權(quán)調(diào)做好了，而登記那邊卻沒(méi)有變化”；不同地區(qū)使用軟件不同，遇到的問(wèn)題會(huì)有差異，這里簡(jiǎn)單列舉筆者常遇到的情形：①“權(quán)調(diào)庫(kù)系統(tǒng)”長(zhǎng)時(shí)間不操作，自動(dòng)掉線，與服務(wù)器斷開(kāi)連接；②“權(quán)調(diào)庫(kù)系統(tǒng)”操作過(guò)快，程序響應(yīng)不了，造成程序崩掉，必須得重開(kāi)；③數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)眾多無(wú)圖宗（即證書已掛接宗地代碼，而權(quán)調(diào)庫(kù)無(wú)具體圖形對(duì)應(yīng)），新增宗地時(shí)，不能方便地繼承權(quán)調(diào)庫(kù)中已存在的屬性信息，若沒(méi)有先一步查詢證書信息，直接新增，則造成宗地信息冗余。④同一地籍子區(qū)，若是有不同的賬戶在同時(shí)操作容易出現(xiàn)沖突錯(cuò)誤，亦即軟件崩掉；⑤一些不常見(jiàn)的問(wèn)題，有時(shí)候需要軟件公司工作人員進(jìn)行后臺(tái)程序操作才能解決，就省略不寫了。

2.4 原始材料自身問(wèn)題

工作中，當(dāng)事人登記提供的材料，遇到很多權(quán)屬來(lái)源材料不齊或者不合程序的，有的重復(fù)發(fā)證，有的原證書還未注銷，還有的原證書無(wú)故被注銷，還有房地不一致的、超建的、未批先建（違法建設(shè)）的等。①，提供材料中有原證書，房產(chǎn)證或土地證核實(shí)確認(rèn)為真，而不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)卻沒(méi)有此證書相關(guān)信息，則需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)/街道審核部門核實(shí)后經(jīng)上報(bào)確認(rèn)后，填份單子并領(lǐng)導(dǎo)簽字后再補(bǔ)錄證書相關(guān)信息到登記庫(kù)中，之后才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記受理；②與①相反，登記庫(kù)中有本宗地（地塊）的證書信息，而當(dāng)事人沒(méi)有提供，則需要補(bǔ)充提供；若遺失，則需要開(kāi)具“遺失證明”等相關(guān)文件，補(bǔ)齊之后才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記受理；③證書無(wú)故被注銷，與①類似，審核部門確認(rèn)后，填份單子并領(lǐng)導(dǎo)簽字后再將歷史庫(kù)中證書相關(guān)信息調(diào)回到登記庫(kù)中即可；④商品房中，有不少當(dāng)事人來(lái)辦件，值憑著一張很久的備案登記卡、購(gòu)房發(fā)票來(lái)做受理登記，時(shí)間節(jié)點(diǎn)常見(jiàn)于2000年前后，由于以前處理方式，沒(méi)有來(lái)做過(guò)房產(chǎn)登記的，房產(chǎn)分層分戶矢量圖是沒(méi)有的，所以打印圖件的時(shí)候：無(wú)圖可打。有些臨戶有圖件的，還能套用修改下用用，有的直接整幢樓找不到對(duì)應(yīng)樓層臨戶的分層分戶圖，典型的就是樓層的架空層，其大部分都作為主房的輔房，信息直接備注到備注欄里，沒(méi)有圖件?，F(xiàn)單獨(dú)憑一張登記卡/發(fā)票來(lái)辦理架空層的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證書上只能附上一張宗地圖，如有要求，則另行測(cè)繪才行。

2.5 技術(shù)方法

這里說(shuō)的技術(shù)方法，涉及的類型較多，細(xì)寫篇幅較多，本文簡(jiǎn)單闡述一下，主要是權(quán)調(diào)入庫(kù)當(dāng)中遇到的幾種情形，以下以“變更登記”舉例。①房產(chǎn)證和土地證出現(xiàn)“一對(duì)多”的情況（即A一本房產(chǎn)證有多本土地證，或B一本土地證有多本房產(chǎn)證），A類型若有房屋跨宗地，則宗地須得合并處理，否則房產(chǎn)做分割處理并提供分割后的測(cè)繪數(shù)據(jù)，無(wú)跨宗地房產(chǎn)則可按照空間位置，每條房產(chǎn)信息分別與對(duì)應(yīng)土地證書掛接；B類型做一本證，直接數(shù)據(jù)掛接好就行，做多本也同A類型，房產(chǎn)也是不能跨宗地。②部分拆除、部分新建，此類將新建的房產(chǎn)入庫(kù)好，綁定一變化的房產(chǎn)信息，并與剩余戶室設(shè)定好主輔關(guān)系即可。③入庫(kù)壓占鄰宗地，出現(xiàn)壓占情況，通常需要核對(duì)歷史檔案和現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)來(lái)確定宗地線的正確位置，然后本宗及鄰宗都以此為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。④戶室合并，這類需有合并后的測(cè)繪數(shù)據(jù)，入庫(kù)后直接綁定合并前的源戶室即可，此類問(wèn)題不多。⑤戶室分割，常見(jiàn)于家庭分戶析產(chǎn)，分戶后一戶做變更登記，另一戶做首次登記。以上主要列舉常見(jiàn)的問(wèn)題，解決這些問(wèn)題，基本上遵循房地空間位置必須吻合的原則。

2.6 其他問(wèn)題

受理登記是，經(jīng)常會(huì)遇到原產(chǎn)權(quán)證號(hào)不顯示，或顯示不全，或不對(duì)，導(dǎo)致登記中的“歷史回溯”信息不對(duì)，這些情況有時(shí)候是受理登記類型選擇不對(duì)，也有的是“源戶室”綁定不對(duì)或不全，甚至還有權(quán)調(diào)那邊顯示正常，而登記那邊沒(méi)有，就可能是權(quán)調(diào)庫(kù)弄好后數(shù)據(jù)推送到登記庫(kù)，部分“特征碼”丟失造成的，這種情況則需要軟件維護(hù)人員把丟失的“特征碼”找到補(bǔ)回來(lái)。還有些在權(quán)籍配號(hào)中，多條主輔關(guān)系的設(shè)定，這主要看當(dāng)事人要求做什么樣的登記，多條戶室，也許做一本證，也許多本證。

3 結(jié) 語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施，將多個(gè)本門的產(chǎn)權(quán)信息整合到一起，達(dá)到合理快速的解決方法，提高辦事效率，減輕了群眾辦事情負(fù)擔(dān)，有效地解決了以往“證出多門”產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)不清、重復(fù)登記、錯(cuò)漏登記等情況發(fā)生，這樣可以更好地理清當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記準(zhǔn)確性及權(quán)威性，維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。同時(shí)提高政府治理效率和水平，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，理順部門職責(zé)關(guān)系，可促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，大大減少政府成本，提高政府的公信力。