住宅銷售告別“公攤時代”會讓房地產(chǎn)市場更透明

文/卞文志

住建部近日公布了38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（以下簡稱《住宅項目規(guī)范》）提出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。有關(guān)人士稱，《住宅項目規(guī)范》找準(zhǔn)了樓市痛點，關(guān)注了公眾關(guān)切，更能幫助購房者實現(xiàn)幸福安居的夢想。購房者希望樓市交易更加公開、透明、公平，更加契合市場規(guī)則。一方面，公眾希望樓市購房面積標(biāo)準(zhǔn)更加明確；另一方面，人們也希望通過剛性規(guī)則約束開發(fā)商的行為，在公攤面積這筆糊涂賬難以算清楚、資本逐利沖動難以遏止的情勢下，應(yīng) 棄樓市按照建筑面積交易的模式，改以套內(nèi)面積交易。

一、以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有利于購房者

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。筆者注意到，在這38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易?！蹲≌椖恳?guī)范》指出，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守該規(guī)范。

有分析人士表示，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。此次出臺這一規(guī)定主要是因為：這是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，從而加劇“公攤面積傷民”的矛盾。住建部此次組織中國城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范、住宅規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

2018年，住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。2018年7月，“瞭望智庫”微信公號發(fā)表文章說：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！2018年8月，新華社對此發(fā)表評論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出：誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費(fèi)者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策實施乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

2018年9月14日，新華社發(fā)表調(diào)查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。部分業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計價體系。新華社文章指出，調(diào)研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規(guī)對“公攤面積”作出明確約束。

針對此次“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，他們主要考慮從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算方法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算主要依據(jù)建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

該負(fù)責(zé)人還指出，這一做法可以解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

二、住宅按套內(nèi)建筑面積計算有利也有弊

此次“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”條款提出后，在社會的高度關(guān)注之下，有關(guān)專家建議，應(yīng)對商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益?！?為此有關(guān)專家建議，重慶市強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，可以在全國推廣實施。

除了官方發(fā)布有關(guān)意見外，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計算。有網(wǎng)民認(rèn)為，“套內(nèi)計價”更有利于維護(hù)買房人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)市場變得更加透明。有網(wǎng)民表示，決定房價的是供需關(guān)系，不是計價方式。計價方式的變化只是產(chǎn)生不同口徑的數(shù)據(jù)，并沒有改變市場價格。在同樣的市場條件下，消費(fèi)者總的購房成本不變。以套內(nèi)面積計算后衍生費(fèi)用是否會降低，還要看單價是否會提高。住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易盡管不影響房價，但該調(diào)整對開發(fā)商未來建房可能會產(chǎn)生影響。

涉及房產(chǎn)稅這一問題，嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)的民怨會較少。更長遠(yuǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。所以說，公攤面積決不能成為一筆糊涂賬，有關(guān)部門要將標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)“曬在太陽下”，加強(qiáng)持續(xù)不斷的監(jiān)管。同時，相關(guān)部門還需要做好配套工作，例如制定綠地比例等公共面積的計算方式以及建材質(zhì)量、公共服務(wù)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)人士認(rèn)為，住宅的建筑面積和套內(nèi)面積各是多少，其實購房者在簽合同時都能看得很清楚，透明度并不是問題。但品質(zhì)比較好的小區(qū)，第一層往往不住人，而設(shè)計成大堂，以此提升居住品質(zhì)，公攤面積自然就大了，占比甚至可能達(dá)到30%，而老式住宅的得房率可能在90%以上。選擇購買哪類房屋，只是個人選擇，對未來樓市交易不會產(chǎn)生很大影響。

所以說，公攤面積不是越小越好。一來可能影響住房的品質(zhì)，二來在目前的居住形態(tài)下，公攤不可避免，以公攤面積的形式把住宅的產(chǎn)權(quán)界定清楚，實際有助于避免可能產(chǎn)生的糾紛。例如：小區(qū)內(nèi)的走道、地面的停車位、垃圾站等，到底算誰的？如果由購房者公攤，則大家都可以使用。如果不算公攤，則所有權(quán)仍是開發(fā)商的。如果這樣的話，住戶每次使用這些地方都需付費(fèi)，反而會引起混亂。光大證券近日也發(fā)布報告稱，對于早已規(guī)范經(jīng)營和銷售行為的上市房企而言，目前已不存在模糊公攤面積賺取小錢卻損害聲譽(yù)的“因小失大”的狀況。即便后續(xù)政策落地，采用套內(nèi)面積計量，對其經(jīng)濟(jì)利益的影響也不大，反而能在建設(shè)開放型社區(qū)、商業(yè)住宅共同發(fā)展、承擔(dān)“城市運(yùn)營商”等方面擁有更大的發(fā)展空間。

三、告別“公攤”計價的中國房價會上漲嗎？

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的說法一經(jīng)公布，便引發(fā)輿論關(guān)注。有聲音認(rèn)為，這樣會導(dǎo)致房價大幅上漲。但多位專家指出，一方面文件尚在征求意見階段，與實際落地還有一段不小的距離，另一方面，使用套內(nèi)面積交易僅涉及計價方式的調(diào)整，只會導(dǎo)致兩種不同口徑的房價數(shù)據(jù)不可比，不會影響市場交易的實際價格，更不至于引發(fā)市場波動。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，是否按套內(nèi)面積計價對于購房者實際購房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例，實際住宅套內(nèi)面積是141平方米，增加公攤后變成173.7平方米，多出了18%的公攤面積，平均單價也從套內(nèi)的每平方米10.8萬元變成8.8萬元，降低了19%。以公攤計價，房價看似降低了，實際上買房者付出的購房款總額并沒有降低。這是因為，決定房價的是供需關(guān)系，不是計價方式。值得注意的是，這項調(diào)整對開發(fā)商未來建房可能會產(chǎn)生影響。目前，一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商會受到影響。而未來如果開發(fā)商為了增加套內(nèi)面積過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)居住品質(zhì)下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

當(dāng)然，取消公攤，改由按套內(nèi)面積交易，房屋均價會抬升，房屋總價也不會有任何降低，但這并非如一些人所言，只是一種數(shù)字游戲。公攤面積計算標(biāo)準(zhǔn)混亂導(dǎo)致的不透明和信息不對稱，其實增強(qiáng)了本就是強(qiáng)勢方的開發(fā)商的話語權(quán)，給他們留下了暗箱操作的空間。如果能夠做到買多少套內(nèi)就有多少，至少可以理清模糊地帶。其實輿論對取消公攤面積的呼聲，皆是對于由公攤延伸等類似亂象引發(fā)的購房焦慮的真實反映，這層焦慮需要被正視。

目前內(nèi)地只有重慶獨樹一幟，沒有公攤的概念，這種交易模式有十多年的歷史淵源。在商品房市場高度發(fā)達(dá)的今天，重慶的經(jīng)驗挪用到其他地方，成本的確相當(dāng)大。而且由于公攤更多涉及的是新房，如果突然變更交易標(biāo)準(zhǔn)，還會產(chǎn)生與二手房不同的計價口徑。這正是公攤面積屢屢被吐槽而法律層面卻鮮有動靜的原因。退一步講，即便要取消公攤，也絕非一個技術(shù)規(guī)范能夠辦到的，它涉及《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的修改，是個龐大的工程，需要比較長的準(zhǔn)備期。

長期來看，取消公攤面積是否可行，成本和收益如何權(quán)衡，應(yīng)該納入討論的議程。當(dāng)然，目前上述文件尚處于征求意見階段，真正實施還需要一系列政策的配置，包括相關(guān)統(tǒng)計制度、稅收制度、物業(yè)收費(fèi)等。比如，要做好房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可比性銜接，調(diào)整普通住宅和非普通的劃分標(biāo)準(zhǔn)，等等。因此，不必對上述政策作過度解讀。