上海地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系分析及傳導(dǎo)機(jī)制研究

文/武佳衛(wèi)

2018年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出明確要求：“要改進(jìn)商品住房用地供應(yīng)方式，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)?！蓖?月底，新華社連發(fā)4篇樓市述評(píng)，分別從房住不炒、精準(zhǔn)調(diào)控、謹(jǐn)防三四線城市風(fēng)險(xiǎn)和做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控等四個(gè)角度全面闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)和相應(yīng)政策調(diào)控的任務(wù)，其中述評(píng)之四明確提出：“控地價(jià)是控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章，直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效?！?/p>

“房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”“地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控”直指地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。本文采用上海近4年普通商品住房用地出讓的公開數(shù)據(jù)，結(jié)合近4年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，深入分析地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系，研究?jī)烧咧g的傳導(dǎo)機(jī)制，為探索建立合理有效的地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制提供決策參考。

一、價(jià)值規(guī)律下地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系

（一）理論與方法

價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，商品價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，從較長(zhǎng)時(shí)期和全社會(huì)來(lái)看，商品價(jià)格與價(jià)值的偏離有正有負(fù)，總體上可彼此抵消。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格的形成與漲跌是由價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，土地作為房屋建設(shè)的“原材料”之一，長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在著穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系。這種穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，可以用房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法中的成本法推導(dǎo)，并通過(guò)市場(chǎng)實(shí)際案例進(jìn)行檢驗(yàn)。

成本法是利用評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。也可以說(shuō)成是將房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格匯總，得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法公式：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

（二）計(jì)算及解釋

根據(jù)近幾年上海實(shí)際情況，可得如下成本法計(jì)算略表(表1)。

表1 成本法計(jì)算略表

依據(jù)各價(jià)格段的房?jī)r(jià)、地價(jià)情況設(shè)置合理利潤(rùn)率、裝修費(fèi)用等參數(shù)，可計(jì)算得出各個(gè)價(jià)格段對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)地價(jià)數(shù)據(jù)，以房?jī)r(jià)為橫坐標(biāo)、地價(jià)為縱坐標(biāo)作圖，則可以形成以下模型圖（圖1）。

圖1 地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系圖

根據(jù)價(jià)值規(guī)律、運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法計(jì)算出的合理利潤(rùn)線，等同于較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定、房地產(chǎn)價(jià)格漲跌偏離彼此抵消、價(jià)格等于價(jià)值的理想條件下的地價(jià)房?jī)r(jià)穩(wěn)定關(guān)系，其中包含了開發(fā)企業(yè)的合理平均利潤(rùn)率。對(duì)應(yīng)的地價(jià)房?jī)r(jià)占比曲線類似對(duì)數(shù)函數(shù)：在房?jī)r(jià)低于3萬(wàn)元／平方米時(shí)，土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格中的占比低于50%，隨著房?jī)r(jià)提高，占比增速明顯；在房?jī)r(jià)為3萬(wàn)-7萬(wàn)元／平方米的區(qū)間，土地成本約占50%，隨著房?jī)r(jià)提高，占比增速緩慢；房?jī)r(jià)高于7萬(wàn)元／平方米，土地成本占比越來(lái)越高，增速也越來(lái)越慢?？梢哉f(shuō)，當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)越高，土地成本、土地費(fèi)用支出在房屋價(jià)值中的占比越高；反之，房?jī)r(jià)較低情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中土地成本之外的其他費(fèi)用占比較高，土地成本支出較少。

圖2 土地成本占比情況

二、現(xiàn)實(shí)情況下地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系模型構(gòu)建

（一）模型構(gòu)造

合理利潤(rùn)線反映的是價(jià)格等于價(jià)值的理想情況下地價(jià)房?jī)r(jià)之間的穩(wěn)定關(guān)系，現(xiàn)實(shí)情況受投資預(yù)期、區(qū)域發(fā)展不均衡、供求波動(dòng)以及各種復(fù)雜外部市場(chǎng)因素影響，必然出現(xiàn)房?jī)r(jià)合理或不合理的漲跌，進(jìn)而影響到地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系的穩(wěn)定，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目或獲得超過(guò)預(yù)期收益的超額利潤(rùn)、或出現(xiàn)項(xiàng)目虧損。為此，在合理利潤(rùn)線基礎(chǔ)上，運(yùn)用同樣的成本法計(jì)算表，得出的0利潤(rùn)線，代表房?jī)r(jià)構(gòu)成不包含開發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)情況下的地價(jià)房?jī)r(jià)穩(wěn)定關(guān)系。合理利潤(rùn)線、0利潤(rùn)線將上述關(guān)系模型圖劃分為三個(gè)區(qū)域：若某項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)坐標(biāo)位于合理利潤(rùn)線下方的C區(qū)，則表明該項(xiàng)目獲得了超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)的超額收益；位于B區(qū)，說(shuō)明項(xiàng)目投資收益低于平均利潤(rùn)率，但尚未虧損；當(dāng)某項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)坐標(biāo)越過(guò)0利潤(rùn)線，到達(dá)A區(qū)，則意味著該項(xiàng)目出現(xiàn)了投資收益虧損，距離0利潤(rùn)線越遠(yuǎn)，虧損越大。

圖3 地價(jià)房?jī)r(jià)模型圖

據(jù)上述模型圖，可解釋在復(fù)雜的市場(chǎng)外部環(huán)境下的地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系。

（二）案例實(shí)證

為對(duì)上述模型圖進(jìn)行有效性驗(yàn)證，首先需對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境作一個(gè)全面判斷。上海統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示（圖4），自2015年1月以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了比較明顯的兩個(gè)階段：一是2015年起至2016年9月的價(jià)格急速上漲階段，二是之后的價(jià)格平穩(wěn)階段。大體上可以認(rèn)為2015年、2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于價(jià)格波動(dòng)較大、價(jià)格漲幅較大的狀態(tài)，2017年、2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于價(jià)格基本沒有波動(dòng)的平穩(wěn)狀態(tài)。

圖4 上海房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況

以這4年來(lái)上海普通商品住房用地出讓的樓板價(jià)和該地塊項(xiàng)目建成后銷售均價(jià)進(jìn)行坐標(biāo)定位，形成如下關(guān)系圖：

（注：地塊案例是指“純宅地”，不包括綜合用地；2018年出讓地塊采用了周邊房?jī)r(jià)作為該地塊項(xiàng)目建成后的銷售均價(jià)。）

圖5 2015年地塊在地價(jià)房?jī)r(jià)模型中的位置圖

圖6 2016年地塊在地價(jià)房?jī)r(jià)模型中的位置圖

圖7 2017年、2018年地塊在地價(jià)房?jī)r(jià)模型中的位置圖

可以得出以下結(jié)論：

1．在2015年拿地的項(xiàng)目，基本都進(jìn)入了上市銷售階段，且大部分項(xiàng)目利潤(rùn)有保障；彼時(shí)房?jī)r(jià)開始上漲，但遠(yuǎn)未到頂，后續(xù)房?jī)r(jià)的上漲空間也為2015年拿地項(xiàng)目留下了較大的利潤(rùn)空間，從純粹的地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系角度來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)上漲，這些項(xiàng)目坐標(biāo)點(diǎn)都向右平移至C區(qū)。

2．在2016年拿地的項(xiàng)目，目前僅有8個(gè)上市，利潤(rùn)空間較2015年項(xiàng)目大為縮小，剩余未上市項(xiàng)目，不少是當(dāng)時(shí)的“地王”，溢價(jià)率較高，非理性因素或市場(chǎng)過(guò)熱等原因?qū)е峦恋刈詈蟪山粌r(jià)相較于周邊房?jī)r(jià)過(guò)高，形成“面粉比面包貴”現(xiàn)象，而房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也確實(shí)在2016年第四季度出現(xiàn)急剎，從純粹的地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系角度來(lái)看，大部分“地王”項(xiàng)目坐標(biāo)停留在A區(qū)，再無(wú)利潤(rùn)空間，面臨虧損。

3．在2017年拿地的項(xiàng)目，目前實(shí)際案例較少。

4．在2018年拿地的項(xiàng)目，若用周邊房?jī)r(jià)確定地價(jià)房?jī)r(jià)坐標(biāo)，則基本位于合理利潤(rùn)線上。

5．上述模型圖在解釋復(fù)雜市場(chǎng)外部環(huán)境下地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系時(shí)，可以不用考慮地塊交易時(shí)的“溢價(jià)率”因素，僅需定位實(shí)際成交地價(jià)和房?jī)r(jià)坐標(biāo)，既可以根據(jù)項(xiàng)目的土地成本和銷售均價(jià)大體判斷項(xiàng)目收益，也有引導(dǎo)預(yù)期、促進(jìn)理性拿地等作用，可以從技術(shù)角度較好地解釋房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的邏輯關(guān)系。

三、地價(jià)房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)機(jī)制

（一）市場(chǎng)預(yù)期是主要的策源因素

如前所述，長(zhǎng)期看或在理想情況下，作為住房的主要“原材料”之一，土地與住房之間的價(jià)格關(guān)系是穩(wěn)定的，隨著住房?jī)r(jià)值的升高，土地成本的占比逐漸升高，增速放緩，占比曲線為對(duì)數(shù)函數(shù)形態(tài)。但從短期看或在非理想的現(xiàn)實(shí)情況下，房?jī)r(jià)的漲跌、偏離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，會(huì)影響地價(jià)；同樣地，作為“原材料”的地價(jià)的漲跌，同樣也會(huì)影響到作為“產(chǎn)品”的房?jī)r(jià)。不過(guò)，將房?jī)r(jià)和地價(jià)的變動(dòng)歸因?yàn)閷?duì)方的單一因果論是不合理的。在研究二者傳導(dǎo)機(jī)制之前，首先有兩點(diǎn)因素必須要考慮：一是復(fù)雜市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一種商品價(jià)格的確定，在由商品價(jià)值錨定基本點(diǎn)后，往往受到短期供求關(guān)系和價(jià)格預(yù)期的影響；二是土地“原材料”最終形成住房“產(chǎn)品”，需要較長(zhǎng)的時(shí)間周期，這個(gè)周期內(nèi)，原材料價(jià)格已定，但產(chǎn)品價(jià)格尚有上下浮動(dòng)空間，預(yù)期與實(shí)際的差距可能會(huì)導(dǎo)致不同的投資結(jié)果。

2015年，房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)企業(yè)受價(jià)格預(yù)期影響，可以承受地塊成交高溢價(jià)率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲也確實(shí)化解了高溢價(jià)率、“產(chǎn)品高成本”的風(fēng)險(xiǎn)，獲得較大的利潤(rùn)空間，“坐實(shí)”了價(jià)格預(yù)期。

圖8 地塊成交溢價(jià)率、房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)

2016年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲至第三季度末，價(jià)格預(yù)期上漲因素令不少開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景更為樂觀，當(dāng)時(shí)“地王”頻出，“面粉貴于面包”成為常態(tài)，地塊成交溢價(jià)率進(jìn)一步抬升（圖8），開發(fā)企業(yè)競(jìng)地幾近瘋狂。2016年11月的“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)控政策出臺(tái)后，一方面市場(chǎng)趨于理性，另一方面土地出讓方式進(jìn)一步優(yōu)化，此后住宅用地溢價(jià)率開始回落?；旧?015年9月以后成交的土地，土地成交的樓板價(jià)都高于周邊的房?jī)r(jià)(圖9)。

圖9 土地成交樓板價(jià)和周邊一手房單價(jià)

由于沒有后續(xù)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，在2016年以“面粉貴于面包”形式拿地的項(xiàng)目，基本沒有利潤(rùn)空間。2016年28塊純宅地中，目前僅有8個(gè)上市銷售，除1個(gè)利潤(rùn)空間較大外，其余7個(gè)利潤(rùn)空間均位于模型圖的B區(qū)。20個(gè)地塊由于成本過(guò)高（部分地塊的樓板價(jià)超周邊售價(jià)最高的一手房?jī)r(jià)70%，最高甚至到90%以上）、售價(jià)難以確定以及其他種種因素而無(wú)法上市銷售。

所以，在現(xiàn)實(shí)情況下，市場(chǎng)預(yù)期是影響地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系最主要的策源因素，也是最關(guān)鍵因素。市場(chǎng)預(yù)期看漲，房?jī)r(jià)、地價(jià)必然攀升，地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比會(huì)增加；市場(chǎng)預(yù)期看跌，房?jī)r(jià)、地價(jià)必然下降，地價(jià)在房?jī)r(jià)中占比會(huì)減少。

（二）地價(jià)房?jī)r(jià)具有短期互動(dòng)式反應(yīng)特點(diǎn)

為了準(zhǔn)確分析短期內(nèi)地價(jià)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響，避免其他影響房?jī)r(jià)因素的干擾，我們挑選了72塊土地的出讓事件，分析周邊樓盤價(jià)格的拉動(dòng)效應(yīng)的強(qiáng)弱及特征。以每宗成功出讓的地塊作為一個(gè)事件，出讓成交日期為事件發(fā)生時(shí)刻，以出讓地塊周邊6公里范圍內(nèi)的住宅交易價(jià)格為研究對(duì)象，比較事件發(fā)生之前3個(gè)月至事件發(fā)生之后6個(gè)月內(nèi)地塊周邊樓盤的交易價(jià)格波動(dòng)，發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)規(guī)律：

1．對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響幅度更大，是二手房的4倍；但對(duì)二手房影響范圍更廣，達(dá)到5公里。

2．土地交易對(duì)周邊房?jī)r(jià)的拉動(dòng)時(shí)長(zhǎng)可達(dá)到6個(gè)月，但存在“漣 衰減”效應(yīng)，對(duì)新房的影響幅度大但衰減快。

3．地價(jià)高于房?jī)r(jià)的地塊對(duì)周邊房?jī)r(jià)拉動(dòng)的空間輻射范圍更廣，對(duì)新房的影響強(qiáng)度更大。

4．郊環(huán)以外的土地交易對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)作用更強(qiáng)，市區(qū)內(nèi)拉動(dòng)效應(yīng)不明顯。

相應(yīng)地，地價(jià)與房?jī)r(jià)具有“協(xié)同”效應(yīng)，即當(dāng)房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，開發(fā)商拿地的情緒高漲，會(huì)高價(jià)拿地，短期內(nèi)會(huì)形成地價(jià)房?jī)r(jià)互動(dòng)式助推現(xiàn)象。

（三）地價(jià)房?jī)r(jià)上漲有典型的“羊群”效應(yīng)

2015年、2016年間住房?jī)r(jià)格急速上漲，交易量持續(xù)放大，形成量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。在普遍看漲的市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)下，伴隨著土地市場(chǎng)“高溢價(jià)產(chǎn)生”，房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)較強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)，后期開發(fā)企業(yè)的“跟風(fēng)”，持續(xù)推升地價(jià)不斷創(chuàng)新高。住房市場(chǎng)成交量大幅上升，土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈，形成典型“羊群”效應(yīng)。

圖10 土地溢價(jià)率

2016年有幾個(gè)典型的項(xiàng)目：6月1日，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)競(jìng)得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，成交樓板價(jià)38000元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)306.5%，這是全年溢價(jià)率最高的土地；8月17日，融信以110.1億元的總價(jià)競(jìng)得靜安中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，成交樓板價(jià)為100315元/平方米，溢價(jià)139%，成為新的全國(guó)單價(jià)地王和2016年上?？們r(jià)地王，據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，該地塊項(xiàng)目未來(lái)保本價(jià)格將達(dá)到15萬(wàn)元/平方米，而附近的萬(wàn)科 翠雅賓利當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)僅為9萬(wàn)元/平方米。

2017年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入量縮價(jià)穩(wěn)期，企業(yè)調(diào)整了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生，同時(shí)，土地出讓條件進(jìn)一步加碼，首次在住宅用地出讓中采用“招掛復(fù)合”拍地規(guī)則，土地市場(chǎng)降溫明顯，不再出現(xiàn)“地王”，整體溢價(jià)率明顯下降。在現(xiàn)實(shí)不及預(yù)期的情況下，由于在“生產(chǎn)”周期內(nèi)無(wú)法及時(shí)形成產(chǎn)品交付、變現(xiàn)，大部分“地王”項(xiàng)目必須考慮合理有效的止損措施。

四、結(jié)論及建議

（一）預(yù)期管控是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的首選

在經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期處于下行階段時(shí)，限購(gòu)、限貸等政策一方面鎖定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格，防止其貶值，防范了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，另一方面遏制了炒房需求，讓“房住不炒”落到實(shí)處。樓市調(diào)控政策普遍采用的限購(gòu)、限貸等措施多在房地產(chǎn)市場(chǎng)“后端”發(fā)力，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)基本屬于“事后管控”。那么，從住建部“建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)”，到新華社強(qiáng)調(diào)“控地價(jià)是控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章，直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效”，就是從事后管控轉(zhuǎn)向預(yù)期管控。

限購(gòu)、限貸等“事后管控”措施，培育租賃市場(chǎng)，以及近期提出的“房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)”，可以作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的核心技術(shù)手段，綜合施策，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

（二）重視土地供應(yīng)對(duì)遠(yuǎn)期市場(chǎng)的影響

必須要考慮到“地王”項(xiàng)目對(duì)遠(yuǎn)期市場(chǎng)的影響。經(jīng)過(guò)2016年到2017年的房?jī)r(jià)上漲，目前大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度已基本達(dá)到這些土地的保本價(jià)格，只有中外環(huán)間和郊環(huán)外的部分地塊保本價(jià)格高于周邊一手房均價(jià)。個(gè)別項(xiàng)目面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是項(xiàng)目延期開盤，財(cái)務(wù)成本等加大，使保底價(jià)格明顯上升，項(xiàng)目將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，其中中外環(huán)間和郊環(huán)外的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大。若未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，預(yù)期轉(zhuǎn)好，企業(yè)按保底價(jià)格定價(jià)，則一手房市場(chǎng)價(jià)格仍將上行，新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)反彈的可能性仍然存在。

如松江區(qū) 鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號(hào)，該地塊成交樓板價(jià)為40306元/平方米。根據(jù)假設(shè)方法的計(jì)算模擬，該樓盤的保底價(jià)格在55751元/平方米，要獲取10%的銷售利潤(rùn)，則售價(jià)要達(dá)到61326元/平方米。但附近在售的新盤萬(wàn)業(yè)夢(mèng)立方、金地褐石苑、綠地云雅園單價(jià)均價(jià)為43000-45800元/平方米，市場(chǎng)價(jià)格達(dá)不到開盤要求。繼續(xù)推遲開盤，則整盤銷售價(jià)要達(dá)到65000元/平方米以上，相應(yīng)的保底價(jià)格也要達(dá)到58000元/平方米以上。

（三）正確處理好市場(chǎng)預(yù)期、房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的關(guān)系

房地產(chǎn)價(jià)格上漲是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。長(zhǎng)期看，地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系是穩(wěn)定的，短期內(nèi)受市場(chǎng)預(yù)期影響。控地價(jià)是控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，必須意識(shí)到穩(wěn)定地價(jià)在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期中的重要作用?？偨Y(jié)2015年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲的情況，在這波上漲過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)高溢價(jià)、非理性拿地，助漲房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期。

房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)，有助于建立較為合理的全市價(jià)格指引體系，進(jìn)而引導(dǎo)土地市場(chǎng)理性競(jìng)價(jià)，防止出現(xiàn)地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離的現(xiàn)象，并實(shí)現(xiàn)調(diào)控下的土地資源市場(chǎng)化配置。