杭州市租賃型保障房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的啟示

文/彭開明

杭州市，浙江省省會，是浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、交通和金融中心，也是長江三角洲城市群的中心城市之一，是重要的國際電子商務(wù)中心。2017年，杭州市下轄12個區(qū)（縣），代管1個縣級市，總面積16853.57平方千米，常住人口946.8萬人，城鎮(zhèn)化率76.8%，居民人均可支配收入49832元。杭州市鄰近上海，在經(jīng)濟(jì)、社會、文化等方面與上海有許多相似之處，其住房保障工作水平在全國也位于前列。2018年7月，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會住房保障專委會結(jié)合有關(guān)課題，對杭州市租賃型保障房工作開展專項(xiàng)研究和實(shí)地調(diào)研，收獲不少。

一、 杭州發(fā)展租賃型保障房的主要經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)

杭州市的租賃型保障房分為市級項(xiàng)目和區(qū)（縣）級項(xiàng)目，行政主管部門是杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局，具體工作由住房保障辦公室負(fù)責(zé)。2011年至今，杭州在市級租賃型保障房的建設(shè)方式、供應(yīng)范圍、配租方法、體系建設(shè)、租后管理、制度建設(shè)等方面不斷探索，積累了許多有益的經(jīng)驗(yàn)，概括起來主要有以下一些特點(diǎn)。

1．積極推進(jìn)住房建設(shè)。近幾年來，杭州市著重解決保障房的階段性房源不足問題，重點(diǎn)建設(shè)公共租賃房、藍(lán)領(lǐng)公寓。房型為集體宿舍、一居室（40-50平方米）、兩居室（50-60平方米）三種類型，主要籌措兩居室，努力緩解中低收入家庭居住矛盾以及城中村改造帶來的大量服務(wù)型行業(yè)員工居住矛盾。

杭州市級租賃型保障房主要通過單位自建、商品住房中分散配建和集中配建、購買現(xiàn)房等方式籌措房源，其中分散配建和集中配建的力度較大，規(guī)定所有商品住房出讓用地必須由住房保障辦公室簽署配建意見。集中配建項(xiàng)目的建設(shè)投資單位是杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局屬下的公共租賃住房投資公司，項(xiàng)目用地一般在5-8級地段，地價(jià)相對處于中等水平，建房以高層為主，造價(jià)在3000元/平方米左右，建設(shè)資金主要為財(cái)政資金。從2011年起，杭州市出臺了公租房建設(shè)工程安全檢查制和“中心-項(xiàng)目部-施工監(jiān)理單位”三級考核監(jiān)督制，通過倒排計(jì)劃、并聯(lián)審批、聯(lián)席會議等舉措，推動六大市級公租房項(xiàng)目的建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收和交付使用（見表1），狠抓公租房項(xiàng)目質(zhì)量管理。田園公租房項(xiàng)目是杭州市乃至浙江省最早建設(shè)、規(guī)模最大的公租房項(xiàng)目，2010年正式開工建設(shè)，2013年8月竣工交付，總建筑面積33.38萬平方米，總戶數(shù)4693戶。該項(xiàng)目曾獲浙江省建設(shè)工程“西湖杯”獎、建設(shè)部2013-2014年度“廣廈獎”和2014年中國人居環(huán)境范例獎等榮譽(yù)。

在六大市級項(xiàng)目以外，2011年，杭州市住房保障辦公室與有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂市區(qū)11宗商品住房用地配建公共租賃住房協(xié)議，計(jì)劃配建公共租賃住房6.4萬平方米，到2013年，已在商品住房出讓用地中配建26個項(xiàng)目，異地集中配建6個項(xiàng)目，共計(jì)建筑面積62.56萬平方米。

表1 六大市級公租房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表

2．逐步擴(kuò)大保障范圍。杭州市于2011年改變了將公共租賃住房的準(zhǔn)入條件與戶籍掛鉤的做法，把為杭州社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的非戶籍人員逐步納入保障范圍。2012年將市區(qū)各類公共租賃住房保障對象收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一提高到人均可支配收入47691元以下，并將新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和創(chuàng)業(yè)人員連續(xù)繳納住房公積金或社會保險(xiǎn)金的時(shí)間要求從1年調(diào)整為6個月。2016年印發(fā)《2016年杭州市區(qū)高層次人才住房保障工作手冊》，開展高層次人才購房和租房補(bǔ)貼的審核發(fā)放工作，當(dāng)年累計(jì)61人領(lǐng)取了購房補(bǔ)貼，118人領(lǐng)取了租賃補(bǔ)貼，發(fā)放購房補(bǔ)貼1421.2萬元，租賃補(bǔ)貼195萬元。此外，還多次調(diào)整了廉租住房的準(zhǔn)入條件，如：放寬廉租住房申請家庭收入線；允許將原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓給直系親屬及兄弟姐妹的除外）已滿5年的住房困難家庭納入申請范圍；不再將申請家庭成員享受的住房貨幣補(bǔ)貼面積納入房產(chǎn)審核范圍。

3．適時(shí)調(diào)整配租方式。多年來，杭州市采取廉租住房實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼方式，堅(jiān)持對收入在城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍以下的住房困難家庭實(shí)行“應(yīng)保盡保”，又在公共租賃住房中采取實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼方式，覆蓋中等偏下收入家庭（5年以上戶籍要求）、大學(xué)畢業(yè)生（畢業(yè)7年內(nèi)均可申請，研究生不限收入）、新創(chuàng)業(yè)人員等群體。同時(shí)加強(qiáng)對租賃型保障房的動態(tài)管理，政府對公租房承租家庭3年復(fù)審一次，廉租家庭1年復(fù)審一次，將因住房、收入等發(fā)生變化而不再符合準(zhǔn)入條件或逾期未辦理年審手續(xù)的家庭注銷住房保障資格。從2015年起，杭州市全面實(shí)行公共租賃住房和廉租住房的并軌運(yùn)行，其突出特點(diǎn)是配租房源相同，只是租金標(biāo)準(zhǔn)不同，實(shí)現(xiàn)廉租群體與公租群體的共通共融。2016年，杭州市住房保障管理部門啟動公租房實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼兩種保障方式的受理工作，推動住房保障工作向“保障類型以公租房為主、保障形式以貨幣補(bǔ)貼為主”轉(zhuǎn)變。目前已實(shí)現(xiàn)公租房申請公示、廉租房轉(zhuǎn)公租房公示、資格續(xù)審公示、房源公示、選房結(jié)果公示等一系列公開公正的工作流程建設(shè)。此外，杭州市規(guī)定在簽訂住房租賃合同時(shí)均應(yīng)進(jìn)行合同公證，合同公證在簡化起訴租賃戶違約違規(guī)行為的辦理流程、提高法院執(zhí)行效率等方面起到了明顯的作用。

表2 市級公（廉）租各年度新增情況表

4．不斷完善租后管理。2014年，杭州市探索創(chuàng)立公共租賃住房智能化管理體系，在市級公租房小區(qū)設(shè)置智能化三級門禁系統(tǒng)，后又配置人臉識別設(shè)施，并采取宣傳引導(dǎo)等方法，幫助入住居民適應(yīng)智能化門禁系統(tǒng)的使用管理。通過門禁卡、可視抓拍等現(xiàn)代化技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出信息收集、門禁刷卡、欠租提示、智能化繳費(fèi)、退租等方面全過程、實(shí)時(shí)性、系統(tǒng)化的管理，在制止租后違約違規(guī)行為上取得明顯效果，例如市級公租房田園小區(qū)，租金收繳率從以前的93%左右提高到目前的近100%。

為實(shí)現(xiàn)住房保障對象管理與租賃住房屬地管理的無縫銜接，杭州市在2016年推出公共租賃住房動態(tài)備案系統(tǒng)，建立房管部門與公租房管理單位之間的業(yè)務(wù)信息通道，各公租房管理單位實(shí)時(shí)錄入房源、人員及配租等信息，各區(qū)（縣）和市房管部門可實(shí)時(shí)掌握數(shù)據(jù)信息，這極大地提高了房管部門對公租房的管理效率。據(jù)了解，杭州已經(jīng)著手搭建旅館式管理平臺，今后將流動人口管理、出租房屋管理和租后管理整合在一起，以形成網(wǎng)絡(luò)化基層治理機(jī)制。

此外，杭州市重視選擇物業(yè)品牌企業(yè)承擔(dān)公租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，以滿足落實(shí)保障性住房專門服務(wù)的要求，并推進(jìn)建立以房管部門、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)三方聯(lián)動管理為基礎(chǔ)，政府部門、社會團(tuán)體、公益組織等共同參與的保障房小區(qū)社會綜合管理機(jī)制，開展黨建聯(lián)建、業(yè)主自治等活動，建立業(yè)主公約，共同營造和諧共建的良好氛圍。

5．努力提升服務(wù)品質(zhì)。杭州市所有符合條件的家庭均可在日常工作時(shí)間提出相應(yīng)類別的住房保障申請，做到隨時(shí)申請、隨時(shí)受理，先后出臺了租賃型保障住房管理政策“二十項(xiàng)便民政策”，以增強(qiáng)住房保障的及時(shí)性和公平性，優(yōu)化房源配置，促進(jìn)“職住平衡”。在操作層面實(shí)施特殊人群優(yōu)先保障，解決了廉租住房和公共租賃住房保障方式的互通；根據(jù)住戶因家庭人員等變化而產(chǎn)生的調(diào)換保障房的愿望，提供有調(diào)換房源意向家庭的協(xié)商平臺；打通了省直機(jī)構(gòu)及杭州市繳納公積金家庭利用公積金支付公租房租金的通道，減輕公租房承租家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并設(shè)置以現(xiàn)金、銀行卡、支付寶等方式交付租金的便利通道。

杭州市較早建立并不斷完善“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)平臺，改造升級市住房保障辦公室微信公眾號，申請人綁定身份信息后，登陸公眾號即可查看自己的申請狀態(tài)、搖號選房信息、租賃信息等內(nèi)容，也可通過公眾號進(jìn)行物業(yè)報(bào)修、投訴舉報(bào)、建言獻(xiàn)策等。

2015年，杭州市房管部門推動住房保障管理服務(wù)體系轉(zhuǎn)型升級，出臺《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房社會化管理和服務(wù)的實(shí)施意見》，明確各方參與共管，實(shí)現(xiàn)對保障對象全方位、多層面的社會保障和服務(wù)，并開展了多渠道的實(shí)踐探索，如：市住房保障辦與團(tuán)市委共同建設(shè)“蔣村西溪人家”公租房服務(wù)創(chuàng)業(yè)青年示范區(qū)，為杭州青年創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供“安居+創(chuàng)業(yè)”全方位服務(wù)，打造公租房小區(qū)新樣板和青年“眾創(chuàng)空間”新模式；市級公租房田園小區(qū)結(jié)合“三級門禁”管理系統(tǒng)開發(fā)了手機(jī)APP（該系統(tǒng)于2015年獲得“浙江省建設(shè)科學(xué)技術(shù)獎”），在每個樓宇單元設(shè)立顯示屏，可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)通知、報(bào)修、咨詢等功能，提供了更加方便快捷的服務(wù)；以共商為宗旨，建立住房保障辦公室、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)、派出所、城管與居民的議事理事評事制度，由住保辦牽頭，每年根據(jù)社區(qū)情況發(fā)放問卷，先后解決了居住區(qū)無菜場問題、停車難問題等；物業(yè)管理實(shí)行24小時(shí)值班和首問負(fù)責(zé)制度，對外公布值班人員信息，要求保潔保安做到“有反映就有響應(yīng)”；根據(jù)社區(qū)住戶的需求以及特點(diǎn)，招募核心志愿隊(duì)員，給予一定的資金支持；組織“單身互助聯(lián)盟”“老年人茶話會”“良緣紅娘”等社交活動，讓居民有歸屬感，引導(dǎo)社區(qū)形成積極向上的氛圍。這次實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住戶對小區(qū)管理的認(rèn)可度和滿意度很高。

二、 杭州租賃型保障房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對上海的啟示

啟示一：合理擴(kuò)大保障范圍，調(diào)整準(zhǔn)入門檻，開拓配租方式，充分發(fā)揮租賃型保障房為城鎮(zhèn)住房困難居民提供托底保障和為外來就業(yè)人員安居樂業(yè)服務(wù)的作用。這對上海率先實(shí)現(xiàn)小康和上海城市轉(zhuǎn)型發(fā)展將產(chǎn)生積極的影響。

啟示二：以實(shí)際需求為導(dǎo)向提供有效供應(yīng)，科學(xué)規(guī)劃租賃型保障房的項(xiàng)目選址，合理利用各種房源，優(yōu)化房型設(shè)計(jì)和配套條件，以小戶型、過渡型住房為主，增加租賃型保障房的房源，補(bǔ)短板、填空白。

啟示三：充分利用現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)和設(shè)施，運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”各種信息資源平臺，建立智能化管理系統(tǒng)，完善公共租賃住房和廉租住房的并軌運(yùn)行，提高管理和服務(wù)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)租賃型保障房保障對象、租賃房源、租賃使用等各種信息全方位、全周期、全過程的監(jiān)管，提供高效便捷的服務(wù)，體現(xiàn)精細(xì)化管理要求。

啟示四：積極挖掘和依靠各方面力量支持住房保障工作。杭州市由住房保障部門牽頭，借助各種社會資源，在解決人戶分離、屬地化管理、社會共治、居民自治等問題方面不斷創(chuàng)新，形成了不少接地氣的工作機(jī)制，促成了多方合作和多方共治，顯著提高了管理成效，解決了許多租后管理問題。