上海租賃型保障房現(xiàn)狀、問(wèn)題分析

文/葉子

一、上海租賃型保障房的現(xiàn)狀

上海租賃型保障房起步于廉租住房，2010年開(kāi)始重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，2015年廉租住房與公租房并軌管理。

截至2018年上半年，上海廉租住房累計(jì)受益家庭已達(dá)12.1萬(wàn)戶，目前正在享受保障的家庭約4.4萬(wàn)戶，其中廉租住房實(shí)物配租歷年累計(jì)完成9360戶。全市公租房累計(jì)建設(shè)、籌措公租房及單位租賃房約16.4萬(wàn)套，累計(jì)供應(yīng)約12.5萬(wàn)套，其中已出租約10.8萬(wàn)套，入住約9.8萬(wàn)套、21.2萬(wàn)戶，歷年累計(jì)受益家庭約36.2萬(wàn)戶。

租賃型保障房是上海“四位一體”住房保障體系的重要組成部分，它有效保障了基本居住需求，廣泛覆蓋了需求群體，為全市合法就業(yè)的穩(wěn)定的常住人口特別是新就業(yè)青年職工和引進(jìn)人才提供了居住方案。它管理規(guī)范，以市場(chǎng)機(jī)制推進(jìn)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)起到了補(bǔ)充和引領(lǐng)作用，促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范和健康發(fā)展。盡管如此，上海的租賃型保障房在探索和發(fā)展過(guò)程中仍然積累了一些問(wèn)題，與形勢(shì)發(fā)展的要求還存在一些差距。

二、上海租賃型保障房存在的不足及原因分析

（一）投資建設(shè)

1.布局不盡合理，供需矛盾較大，周邊配套不夠成熟。目前，上海租賃型保障房的供需矛盾總體上趨于平衡，但在小區(qū)域內(nèi)供需矛盾依然十分突出。

首先，全市租賃型保障房需求主要集中在中心城區(qū)，而房源多分布在外環(huán)線以外。中心城區(qū)租賃型保障房供不應(yīng)求的矛盾較為突出，部分房源出現(xiàn)排隊(duì)輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的現(xiàn)象。

其次，租賃型保障房周邊的配套不完善，沒(méi)有像普通商品房那樣設(shè)計(jì)足夠的社區(qū)配套空間，對(duì)于租賃型保障房的生活品質(zhì)影響較大。

此外，缺乏套內(nèi)配置標(biāo)準(zhǔn)和配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。目前，全市對(duì)租賃型保障房裝修有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但套內(nèi)配置和配套建設(shè)缺少統(tǒng)一的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。日常維護(hù)更新包括綠化更新、智能化安裝更新，以及小區(qū)配套車(chē)位比例設(shè)置，如果缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)造成成本支出不可控。

這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因主要有以下四方面：

一是受土地供應(yīng)和房源籌措的限制。從房源籌措角度來(lái)看，上海的租賃型保障房源主要是集中建設(shè)開(kāi)發(fā)的整體公租房項(xiàng)目和新建商品房配建的保障房。由于規(guī)劃土地等限制，采取集中、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的公租房項(xiàng)目，主要利用企業(yè)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的存量土地，這類(lèi)土地?cái)?shù)量有限，分布不均，輻射范圍有限且距離較遠(yuǎn)，無(wú)法滿足中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)或大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的保障對(duì)象就近居住的需求。在中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，由于城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地規(guī)劃要求等原因，缺少能夠?qū)嵸|(zhì)性轉(zhuǎn)化為租賃型保障房的項(xiàng)目。

二是配建項(xiàng)目布局不盡合理。新建商品房配建保障房項(xiàng)目被動(dòng)布局，主要分布在郊區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)不夠集聚，上下班通勤不方便。另外，郊區(qū)有很多廉價(jià)農(nóng)民房或動(dòng)遷房可供出租，相比之下租賃型保障房租金沒(méi)太大優(yōu)勢(shì)，無(wú)法形成當(dāng)?shù)厝藛T對(duì)租賃型保障房真正有效的需求。

三是配套與人口導(dǎo)入矛盾大。集中建設(shè)區(qū)域一般位于郊區(qū)新城，租賃型保障房保障對(duì)象的入住，使社區(qū)周邊的生活、交通、商業(yè)等配套的需求壓力變大。從運(yùn)作機(jī)制而言，企業(yè)化運(yùn)作的公共事業(yè)服務(wù)和市場(chǎng)化的商業(yè)配套都需要足夠的人口基數(shù)才有動(dòng)力入駐。保障房周邊的整體人口導(dǎo)入不足，造成這方面的配套在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)跟不上。

2.房源籌措方式缺少靈活性，產(chǎn)城融合尚有提高空間。應(yīng)強(qiáng)化供需對(duì)接，著力提高存量房資源的利用效率，著力提高的產(chǎn)城融合和配套完善水平，建立與區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布相匹配的供應(yīng)體系。但就目前而言，租賃型保障房的房源籌措渠道仍然有限， 需加以探索突破。無(wú)論是增量建設(shè)還是存量改造，在供需對(duì)接、產(chǎn)城融合方面，還有以下幾方面不足：

一是增量建設(shè)方面，還缺乏控詳規(guī)對(duì)接。租賃型保障房的產(chǎn)城融合和配套完善，關(guān)系到保障對(duì)象工作和居家的便利，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入低、社會(huì)適應(yīng)能力差的保障對(duì)象而言，融合和配套顯得尤其重要。而目前租賃型保障房的規(guī)劃建設(shè)仍以總規(guī)為底圖進(jìn)行“匡算”，尚不能以控詳規(guī)為基礎(chǔ)，建立與空間布局、總面積、總套數(shù)、房型結(jié)構(gòu)和面積與區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布相匹配的精確的供應(yīng)體系。

二是存量改造方面，還缺乏系統(tǒng)性轉(zhuǎn)化機(jī)制。應(yīng)探索住房保障與居住類(lèi)優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑有效結(jié)合新機(jī)制、探索在城市郊區(qū)成熟社區(qū)中嵌入租賃型保障房的機(jī)制，它包括住宅建筑改造和非居建筑改造兩種。在政府鼓勵(lì)去庫(kù)存的大背景下，存量房改造出現(xiàn)了市場(chǎng)租賃房“野蠻生長(zhǎng)”的同時(shí)租賃型保障房卻舉步維艱的局面。究其原因，是政策落實(shí)機(jī)制還未形成。

三是建設(shè)主體方面，還缺乏社會(huì)力量廣泛參與。租賃型保障房建設(shè)機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮國(guó)有企業(yè)功能，起到托底保障和市場(chǎng)“壓艙石”“穩(wěn)定器”的作用。實(shí)際上，租賃型保障房建設(shè)的主體依然是市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)或職能機(jī)構(gòu)，絕少有其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按項(xiàng)目整體對(duì)租賃型保障房進(jìn)行立項(xiàng)和投資建設(shè)。

一方面，在住房保障工作中還存在重“量”不重“質(zhì)”的思想，目標(biāo)和計(jì)劃還是以完成的套數(shù)和平方米為核心，還不能細(xì)化到布局安排；另一方面，政府和國(guó)企對(duì)資本與互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊缺乏準(zhǔn)備，既沒(méi)有預(yù)先制定有關(guān)的支持政策、手續(xù)或限制性要求，也沒(méi)有及時(shí)研究制定有關(guān)技術(shù)要求、驗(yàn)收的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，在資本逐漸表現(xiàn)出逐利本性、危及社會(huì)秩序的時(shí)候，缺乏有效的應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)對(duì)措施。更為深層的原因是收入分配體制不健全與房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范相互促進(jìn)，貧富差距加大，以住房為代表的資產(chǎn)過(guò)于集中，住房租售比倒置，市場(chǎng)上的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只愿意快建快售，不愿意對(duì)回收期長(zhǎng)的租賃房進(jìn)行長(zhǎng)期持有，更不愿參與租賃型保障房的投資建設(shè)，從而導(dǎo)致在住房租賃市場(chǎng)上，租賃型保障房的占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

3.投入產(chǎn)出不平衡。上海租賃型保障房實(shí)行“政府支持、企業(yè)運(yùn)作”的運(yùn)營(yíng)模式，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，租賃型保障房的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)只有實(shí)現(xiàn)保本微利和合理投資回報(bào)，才能真正做到可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并且逐步吸引社會(huì)投資者參與到租賃型保障房的投資運(yùn)營(yíng)中來(lái)。目前上海租賃型保障房普遍處于投資建設(shè)資金壓力大、投入產(chǎn)出不平衡的狀態(tài)。

（1）投入方面。首先，租賃型保障房前期建設(shè)需要大量資金，但后期投資回報(bào)周期長(zhǎng)，融資渠道少、成本高。租賃型保障房資產(chǎn)大量沉淀，不能發(fā)揮資金的最大效用，缺少大資金杠桿運(yùn)作，使得資金使用效率低，需探索引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社保基金、企業(yè)年金和其他資金參與租賃型保障房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。其次，租賃型保障房的折舊費(fèi)用龐大，維護(hù)成本高。基于租賃型保障房的特殊性，室內(nèi)設(shè)施裝修、維護(hù)成本高，尤其是越來(lái)越多綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用，更增加了運(yùn)行維護(hù)成本，制定合適的運(yùn)行管理、智能管控、維護(hù)保養(yǎng)措施，降低運(yùn)行管理費(fèi)用，是一大難點(diǎn)。

（2）產(chǎn)出方面。租賃型保障房收益以租金收入為主，產(chǎn)出方式單一。租金標(biāo)準(zhǔn)要保持略低于市場(chǎng)價(jià)的水平，如遇到市場(chǎng)價(jià)大漲的情況，考慮到維穩(wěn)需要和租客的承受能力，租金單次漲幅不宜過(guò)大，這導(dǎo)致租賃型保障房租金逐漸與市場(chǎng)價(jià)脫節(jié)。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中存在租戶欠租和房屋空置情況，同樣導(dǎo)致產(chǎn)出受影響。租賃型保障房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)持續(xù)處于虧損狀態(tài)，難以健康可持續(xù)發(fā)展。

這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因主要有以下五方面：

一是土地成本占投資總成本比例較高。盡管租賃型保障房項(xiàng)目在獲取土地方面已經(jīng)有不少稅費(fèi)優(yōu)惠政策支撐，如土地采用劃撥形式、稅費(fèi)減免優(yōu)惠，但仍需要支付高額的土地收儲(chǔ)費(fèi)用，土地成本在項(xiàng)目總投資中占比較大，導(dǎo)致難以平衡投入產(chǎn)出。

二是資金成本占運(yùn)營(yíng)總成本比例較高。租賃型保障房屬于前期需要大量資金投資、后期回報(bào)率低周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，長(zhǎng)期需要大量資金，而商業(yè)銀行貸款規(guī)模小、成本高、周期短，難以滿足租賃型保障房長(zhǎng)期投資的需要。

三是缺乏維修標(biāo)準(zhǔn)、維修成本高。租賃型保障房的物業(yè)管理、房屋及設(shè)備維修、運(yùn)營(yíng)的壓力都相對(duì)較大。

四是收入來(lái)源單一，配套公建相對(duì)薄弱。目前租賃型保障房項(xiàng)目收入來(lái)源主要為租金收入，部分項(xiàng)目雖配建商鋪等配套設(shè)施，但占比較少，收入占比不高。集中開(kāi)發(fā)建設(shè)的租賃型保障房涉及租戶較多，社區(qū)周邊的生活、交通、商業(yè)等配套的需求壓力較大，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的租賃型保障房配套不完善，造成生活服務(wù)質(zhì)量不高。

五是低成本資金和傾斜政策支持不盡充分。租賃型保障房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要較為長(zhǎng)期的投資，商業(yè)銀行貸款期限短、成本高，容易出現(xiàn)“短貸長(zhǎng)投”和融資成本高的問(wèn)題。租賃型保障房的融資難問(wèn)題，主要體現(xiàn)在缺少多元化的長(zhǎng)周期、低成本融資渠道。政府在政策上給予租賃型保障房直接或間接的資金支持力度不夠。

應(yīng)加強(qiáng)租賃型保障房建設(shè)籌措管理，積極探索住房公積金、社?；稹⑵髽I(yè)債券和PPP模式等在租賃型保障房建設(shè)和籌措中的積極作用，細(xì)化在房源建設(shè)和籌措過(guò)程中的稅收減免政策和差別對(duì)待政策，健全保障房租金調(diào)整機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)租賃型保障房收支平衡和可持續(xù)發(fā)展。

六是對(duì)投入產(chǎn)出平衡缺少評(píng)價(jià)機(jī)制。影響租賃型保障房投資回報(bào)水平的因素是多樣化的， 其中主要因素是房源建設(shè)成本、商業(yè)配套比例、租金價(jià)格等。由于租賃型保障房項(xiàng)目既可以由政府投資，也可以由社會(huì)資本投資，或者由政府和社會(huì)資本合作投資，不同的投資主體對(duì)“合理投資回報(bào)”的要求并不相同。目前缺少較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投入產(chǎn)出平衡進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.因房型原因造成的不適配。

（1）配建房源面積偏大造成的不適配?！渡虾９沧赓U住房建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則》規(guī)定，租賃型保障房的建筑面積需控制在60平方米以?xún)?nèi)，過(guò)大的房型可能出現(xiàn)租戶因?yàn)榫幼∵^(guò)于舒適而不愿意退出的情況，從而造成供需銜接不平衡。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)中，部分租賃型保障房不能形成完整單元樓規(guī)模，造成部分配建房源面積超標(biāo)。這樣的房源作為租賃型保障房是不合適的，對(duì)后續(xù)使用和管理造成較多問(wèn)題。

（2）缺乏針對(duì)城市運(yùn)維人員等收入較低的外來(lái)務(wù)工人員的租賃型保障房。目前的租賃型保障房產(chǎn)品中，還缺乏針對(duì)收入較低的外來(lái)常住人口的品種。低收入外來(lái)常住人口主要以城市一線勞動(dòng)者（如綠化環(huán)衛(wèi)人員）為主，他們并非本市戶籍，不能享受廉租房政策，也承受不起公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)，他們需要面積較小、較為低價(jià)的集體宿舍型保障房源，而目前正缺少適配此類(lèi)房源。

（二）運(yùn)營(yíng)管理

1.資格申請(qǐng)周期長(zhǎng)，尤其是市籌項(xiàng)目。租賃型保障房申請(qǐng)審核規(guī)定時(shí)限為十個(gè)工作日，但對(duì)申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，還需加上前期咨詢(xún)、領(lǐng)取申請(qǐng)表格、收集申請(qǐng)材料等時(shí)間，實(shí)際周期很長(zhǎng)。目前在優(yōu)化租賃型保障房申請(qǐng)審核流程、縮短審核辦理時(shí)限方面，部分區(qū)公租房公司根據(jù)自身的情況實(shí)施租賃型保障房租賃合同網(wǎng)上簽約等，減少了申請(qǐng)人來(lái)回跑的次數(shù)。市籌租賃型保障房由于沒(méi)有自己的準(zhǔn)入資格審核部門(mén)，申請(qǐng)人須到各區(qū)的受理窗口進(jìn)行申請(qǐng)，市籌公租房公司經(jīng)常需要與各區(qū)多個(gè)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

2.部分租戶租金收繳難。欠租拒繳表現(xiàn)為部分租戶不按時(shí)、不足額繳納自付段租金，其原因是一些家庭將租賃型保障房看作“純福利”，認(rèn)為保障房就應(yīng)該解決其居住困難，所以不付租金也是理所當(dāng)然的。租戶長(zhǎng)期欠租拒繳，不但使其自身“積重難返”，而且形成示范效應(yīng)，造成成片的房源收繳率走低。此問(wèn)題在租賃型保障房中較嚴(yán)重。

3.退出執(zhí)行難。租戶退出難表現(xiàn)在很多租戶將租賃型保障房當(dāng)做新時(shí)代的“福利分房”。部分租賃型保障房租戶在收入改善到超過(guò)廉租保障標(biāo)準(zhǔn)之后仍然買(mǎi)不起房，在市場(chǎng)上租房花費(fèi)較大，因而不愿意退租。從實(shí)踐看，保障對(duì)象幾乎沒(méi)有主動(dòng)退租的，在其因資格重審不符合或因違約導(dǎo)致退租時(shí)，幾乎沒(méi)有租戶主動(dòng)配合，而普遍采取了隱瞞、回避甚至對(duì)抗的態(tài)度。

房源日常管理主要通過(guò)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行，手段比較單一，對(duì)于涉及轉(zhuǎn)租等違反租賃型保障房使用規(guī)定的違規(guī)事件，缺乏監(jiān)管依據(jù)。這主要存在三方面原因：一是我國(guó)個(gè)人信用體系建設(shè)尚處于發(fā)展中，管理部門(mén)不能準(zhǔn)確掌握租賃型保障房住戶信用信息，退出機(jī)制難以發(fā)揮作用；二是部分租賃型保障房住戶屬于社會(huì)夾心層，既不符合入住標(biāo)準(zhǔn)，也不處于經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍，更無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，所以不愿意主動(dòng)退出租賃型保障房；三是在租戶發(fā)生拒退或者欠租等違規(guī)行為后，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)難以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。

4.違規(guī)違約行為難以約束。違規(guī)違約主要表現(xiàn)為對(duì)房源進(jìn)行拆改、搭建或重新裝修，將房源出租或由非申請(qǐng)人占用，對(duì)房源進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，等等。

供后違規(guī)使用現(xiàn)象難以制止有多方面原因：一是發(fā)現(xiàn)不及時(shí)，私下出租、變相銷(xiāo)售等行為隱蔽性強(qiáng)，發(fā)現(xiàn)難、取證難；二是處置不容易，違規(guī)行為的處置往往涉及多個(gè)管理部門(mén)，協(xié)調(diào)不易，管理力量不足，常常顧此失彼，司法處置立案難，程序復(fù)雜， 周期較長(zhǎng)；三是執(zhí)行成本大，一些違規(guī)者具有抵觸情緒和較激烈的行為，需要各種力量配合執(zhí)行，所耗精力和成本過(guò)高；四是違規(guī)難防止，違規(guī)者受利益驅(qū)動(dòng)，有“內(nèi)生動(dòng)力”，違規(guī)成本低，促使其不斷鉆空子，管理部門(mén)往往被動(dòng)防御，“前面掃、后面冒”，防不勝防。

（三）租后服務(wù)

1.租金調(diào)整缺乏專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。租賃型保障房租金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有與市場(chǎng)真正接軌。

2.運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平需進(jìn)一步提升。目前，部分租賃型保障房運(yùn)營(yíng)企業(yè)管理和服務(wù)水平都有了比較大的提升，對(duì)一些管理和服務(wù)細(xì)節(jié)也進(jìn)行了有益探索，但從行業(yè)整體看，仍存在許多問(wèn)題和不足，主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)效率、運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)多樣性等方面。

一是運(yùn)營(yíng)效率不夠高，這主要體現(xiàn)在對(duì)外和對(duì)內(nèi)兩個(gè)方面。對(duì)外，首先是申請(qǐng)輪候周期過(guò)長(zhǎng)，廉租房從申請(qǐng)到輪候到搖號(hào)選房再到入住，時(shí)間普遍超過(guò)兩年，公租房從申請(qǐng)到入住一般需半年。其次是受理系統(tǒng)不互通，目前公租房和廉租房的申請(qǐng)按區(qū)分別受理，各區(qū)信息不互通。申請(qǐng)期間如果發(fā)生廉租房申請(qǐng)人戶口跨區(qū)遷移或者公租房申請(qǐng)人跨區(qū)調(diào)動(dòng)工作場(chǎng)所，則必須到新的區(qū)重新申請(qǐng)、重新提交材料和審批輪候。對(duì)內(nèi)，主要是房源分散，管理難度大，管理成本高。規(guī)模較小的配建房源、零星收購(gòu)的房源或零星的代理經(jīng)租房源，雖然其分布太散、數(shù)量過(guò)少，但在管理、維修人員及辦公場(chǎng)所的配備上還是要滿足基本的要求，由于其在收房、裝修、驗(yàn)收、看房等環(huán)節(jié)無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，管理成本高。

二是缺乏管理和服務(wù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。首先是缺乏套內(nèi)配置標(biāo)準(zhǔn)和配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其次是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的管理和服務(wù)規(guī)范，經(jīng)租管理行業(yè)還缺乏行業(yè)公認(rèn)的管理和服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，缺乏統(tǒng)一的管理、服務(wù)的范圍、內(nèi)容、流程和其他方面的工作標(biāo)準(zhǔn)。再次是還未形成專(zhuān)業(yè)化的管理和服務(wù)隊(duì)伍，缺乏真正的代理經(jīng)租資深人員，各高校尚未開(kāi)設(shè)“經(jīng)租管理”專(zhuān)業(yè)，社會(huì)上也缺乏經(jīng)租管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。最后是缺乏行業(yè)交流自治平臺(tái)，目前運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)只有一些自發(fā)的小范圍交流和協(xié)作。

三是服務(wù)內(nèi)容較單一，配套服務(wù)較缺乏。目前，除了基本保障租戶的居住需求外，缺乏居住以外的延伸服務(wù)和配套服務(wù)，尚未實(shí)現(xiàn)宜居生活。家政服務(wù)與物業(yè)企業(yè)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接不完善，在社區(qū)文化活動(dòng)等方面與居委對(duì)接也不完善，對(duì)于部分高端人才，還缺少支持其事業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺(tái)等方面的配套服務(wù)。上述問(wèn)題產(chǎn)生的原因主要有以下幾方面：

一是政府層面，缺乏指導(dǎo)和推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、政策和體制機(jī)制。目前政府在市、區(qū)兩級(jí)設(shè)立了住房保障行政機(jī)關(guān)（市局區(qū)局各處室科室）、事業(yè)單位（市區(qū)兩級(jí)保障中心）和企業(yè)單位（各公租房公司），以屬地化的方式推進(jìn)落實(shí)住房保障各項(xiàng)工作，即市、區(qū)兩級(jí)縱向業(yè)務(wù)指導(dǎo)，區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位橫向由區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)，市、區(qū)兩級(jí)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)各自隸屬于不同的國(guó)有企業(yè)。這種體制較適用于機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，但對(duì)于企業(yè)化運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)而言，由于其資源使用上有空間邊界、投資回收上有時(shí)間邊界，且產(chǎn)權(quán)必須明晰、行政上要服從集團(tuán)的統(tǒng)一部署，較易與現(xiàn)體制產(chǎn)生 ，集中體現(xiàn)在供需不能有效對(duì)接、收支不能平衡、規(guī)模效應(yīng)不突出等方面。

二是社會(huì)層面，缺乏對(duì)行業(yè)的足夠了解和理解。對(duì)于廉租房，公眾還存在一些偏見(jiàn)，部分物業(yè)企業(yè)、居委不將廉租房源的有關(guān)工作納入正常的工作范圍，全部推給運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。對(duì)于公租房，在落戶、就學(xué)、醫(yī)療和參與社會(huì)治理等方面，租購(gòu)?fù)瑱?quán)不能得到很好的落實(shí)，租戶面臨著不少障礙。

三是行業(yè)層面，缺乏全市的行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。2018年，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)成立了住房保障專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，讓全市的住房保障工作有了溝通的平臺(tái)。但住房保障專(zhuān)業(yè)委員會(huì)剛剛成立，工作還沒(méi)有完全開(kāi)展起來(lái)，遠(yuǎn)景規(guī)劃需要一定時(shí)間才能逐步推進(jìn)落實(shí)。而且，目前該委員會(huì)的工作重點(diǎn)在學(xué)術(shù)交流和研究方面，行業(yè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、人才培訓(xùn)、獎(jiǎng)優(yōu)倡優(yōu)等方面工作還沒(méi)有得到覆蓋。

四是企業(yè)層面，缺乏主導(dǎo)性企業(yè)。目前租賃型保障房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中，主體仍然是分屬于各區(qū)的區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)公司，它們只負(fù)責(zé)本區(qū)的公租房運(yùn)營(yíng)，企業(yè)比較缺乏出面牽頭落實(shí)政府戰(zhàn)略、加強(qiáng)政府與機(jī)構(gòu)的聯(lián)系、深化行業(yè)研究、反映行業(yè)問(wèn)題、推進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)性。

3.社區(qū)配套服務(wù)不齊全，居委配置不齊全，實(shí)有人口管理不到位。目前，租賃型保障房基本保障了租戶的居住需求，但在設(shè)計(jì)建筑方案時(shí)，沒(méi)有加入足夠的社區(qū)配套空間，實(shí)際運(yùn)作中也缺乏社區(qū)公共配套設(shè)施：一是社區(qū)公共休閑配置，如咖啡館、棋牌室、成人康樂(lè)室、閱覽室、兒童游樂(lè)室；二是健身配置，如健身房、乒乓球房、桌球室、羽毛球館；三是醫(yī)療服務(wù)配套，如在小區(qū)開(kāi)展門(mén)診、開(kāi)設(shè)藥店，提供專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)；四是文化活動(dòng)服務(wù)，如社區(qū)文化引導(dǎo)、社區(qū)主題會(huì)議、公共節(jié)日慶祝等；五是家政服務(wù)，如入室保潔、室內(nèi)維修、鮮花速遞等。另外，租賃型保障房小區(qū)沒(méi)有小業(yè)主，導(dǎo)致沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的居委，由附近的居委會(huì)設(shè)立工作站代管，無(wú)法開(kāi)展正常的居委會(huì)工作。派出所和外來(lái)人口辦對(duì)小區(qū)內(nèi)的實(shí)有人口管理也不到位，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)管理機(jī)制。

4.屬地化綜合自治管理需進(jìn)一步完善。租賃型保障房社區(qū)管理缺少有效的屬地化治理模式，供后管理中還存在諸多隱性問(wèn)題，主要有以下幾方面：

一是城市網(wǎng)格化管理和城市管理綜合執(zhí)法力度不足，租賃型保障房保障對(duì)象群體復(fù)雜、矛盾多、流動(dòng)性強(qiáng)，更需要強(qiáng)化社會(huì)治理，使小區(qū)綜合治理聯(lián)席會(huì)議的協(xié)調(diào)作用和街鎮(zhèn)基層組織管理功能得到體現(xiàn)。這就需要投入更多的精力和資金。人員編制和財(cái)政資金都有限的居委和街道在多數(shù)情況下有心無(wú)力、顧此失彼，目前還遠(yuǎn)沒(méi)有形成屬地化政府主導(dǎo)的，跨區(qū)域、跨行業(yè)、跨部門(mén)的社會(huì)綜合治理的系統(tǒng)機(jī)制。

二是居民自治和社區(qū)共治機(jī)制未能得到深化落實(shí)。一方面，整體性的租賃型保障房小區(qū)無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，租戶缺乏自治平臺(tái)，其表達(dá)意愿、想法、建議的途徑狹窄，居民的歸屬感較弱；另一方面，保障對(duì)象中的志愿者組織尚不發(fā)達(dá)，對(duì)志愿者工作的激勵(lì)機(jī)制尚未形成，保障對(duì)象參與性較差，自我管理能力和社區(qū)共治能力不足。

以上問(wèn)題的產(chǎn)生除了租賃型保障房仍處于發(fā)展過(guò)程中的原因外，還有以下幾方面原因：

一是未探索出多方聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)一治理的有效機(jī)制。租賃型保障房運(yùn)營(yíng)的社會(huì)治理力量包括保障對(duì)象戶口所在政府、工作所在單位，以及租賃型保障房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、屬地政府等，但由于權(quán)責(zé)邊界不明晰，對(duì)接機(jī)制不健全，特別是主輔關(guān)系還不明確，實(shí)際的治理效果大打折扣。

二是未能有效開(kāi)展住房保障文化建設(shè)。租賃型保障房保障對(duì)象以及全社會(huì)對(duì)住房的期望太高、期盼太重，對(duì)“利”的關(guān)注重于對(duì)“義”的關(guān)注，部分保障對(duì)象因正面價(jià)值觀不足，出現(xiàn)代際貧窮的現(xiàn)象。

以上都是在租賃型保障房發(fā)展過(guò)程中遇到的階段性問(wèn)題和不足，有它的歷史性，需要我們?cè)谛碌臅r(shí)代背景下，按照黨中央和各級(jí)政府提出的總體要求，根據(jù)各方面的實(shí)際，參考國(guó)內(nèi)外的有益經(jīng)驗(yàn)，逐一加以解決。