芻議上海市公共租賃房規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)
——以虹橋商務(wù)區(qū)租賃房住宅項(xiàng)目為例

■ 林吟菊 LIN Yinju

1 建設(shè)背景

公共租賃房是國(guó)家對(duì)住房困難人群的過(guò)渡性解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員提供住房幫助。公共租賃房不歸個(gè)人所有，而由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。

租賃住房用地活躍于租賃市場(chǎng)發(fā)展的一線，為上海大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略之一。上海市《住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，明確提出了“發(fā)揮國(guó)有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場(chǎng)‘壓艙石’和‘穩(wěn)定器’的作用”的要求。在2017年9月中旬，上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（滬府辦〔2017〕49號(hào)）中強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段上海市加大投入力度，支持國(guó)有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，主要是為了在住房租賃市場(chǎng)前期培育過(guò)程中，通過(guò)國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。隨后，本市又于2017年11月1日發(fā)布了《關(guān)于明確本市自持租賃住房建設(shè)規(guī)范和相關(guān)管理要求的通知》（滬住建規(guī)范〔2017〕9號(hào)，下文簡(jiǎn)稱“9號(hào)文”），對(duì)租賃房規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行了具體的規(guī)范性設(shè)計(jì)指導(dǎo)。

虹橋商務(wù)區(qū)租賃房住宅項(xiàng)目是近期上海市政府推行公共租賃住宅試點(diǎn)項(xiàng)目之一，也是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一的住宅開發(fā)項(xiàng)目。依托周邊成熟的國(guó)際醫(yī)療教育配套及航空服務(wù)業(yè)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)，本項(xiàng)目服務(wù)于總部經(jīng)濟(jì)和高端商務(wù)，目標(biāo)人群主要面向上海緊缺行業(yè)的高素質(zhì)人才，以期填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中小套型租賃物業(yè)供應(yīng)的空白。

2 工程概況

項(xiàng)目位于上海市虹橋商務(wù)區(qū)北側(cè)，基地西臨城市支路申虹路，北側(cè)緊鄰北翟路和高架橋，東側(cè)為70m市政綠化帶，南側(cè)為已建軍事用地（圖1、2）。項(xiàng)目建設(shè)用地面積10 370.20m2，總建筑面積33 284.88m2，其中，地上總建筑面積22 384.88m2（計(jì)容建筑面積為20 740.40m2），地下總建筑面積10 900.00 m2，；綠地率35%，集中綠地率10%；項(xiàng)目容積率為2.0，建筑密度37.19%，建筑高度42.35m（航空限高48.00m），設(shè)計(jì)使用年限為50年。本項(xiàng)目為開發(fā)商自持租賃住宅，輔以一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)和配套用房，綠建二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)（圖3）。

本項(xiàng)目定位為國(guó)際社區(qū)人才公寓。近2 000m2配套用房設(shè)置于一、二層裙房?jī)?nèi)，主要服務(wù)社區(qū)內(nèi)部，同時(shí)兼顧周邊消費(fèi)人群。裙房提供城市社區(qū)服務(wù)，二層以上塔樓租賃房區(qū)域封閉式管理，私密性較好。

3 設(shè)計(jì)原則

本項(xiàng)目旨在打造復(fù)合型城市住區(qū)，構(gòu)筑社區(qū)生活空間。封閉住區(qū)一般便于管理，但適度開放的住區(qū)則更加有利于城市的發(fā)展[1]。借鑒開放式街區(qū)的規(guī)劃理念，裙房?jī)?nèi)設(shè)置社區(qū)商業(yè)和公共配套用房，將鄰里中心作為“家的延伸”，進(jìn)一步擴(kuò)大家庭的外部社交空間。同時(shí)，在住宅底層設(shè)置一定規(guī)模的過(guò)渡空間，如戶外景觀露臺(tái)、空中連廊及底層架空等，為日常戶外活動(dòng)交往提供固定的場(chǎng)所。

當(dāng)前，我國(guó)住宅建設(shè)逐漸進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，追求住房建設(shè)的高效率、高品質(zhì)已成為共同目標(biāo)[2]。基于獨(dú)特的定位和需求，本項(xiàng)目租賃房在建筑形式的多元化和個(gè)性化具有一定的突破和創(chuàng)新（表1），如關(guān)注過(guò)渡空間的綜合品質(zhì)，重視垂直綠化、屋頂綠化等立體景觀的整體氛圍。

4 性能化設(shè)計(jì)

4.1 總體規(guī)劃

圖1 項(xiàng)目區(qū)位圖

圖2 總平面圖

圖3 虹橋租賃房項(xiàng)目效果圖

（1）結(jié)合場(chǎng)地現(xiàn)狀，在西南側(cè)開辟9m寬的主要出入口。合理組織人流、消防車道及登高場(chǎng)地、機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車等通勤流線。將地下車庫(kù)坡道分設(shè)在一層裙房的西南角和東北角，并設(shè)置盡端式回車場(chǎng)，以方便各類車輛安全出行?！癓”型消防車道穿越內(nèi)院與基地北面的市政道路形成環(huán)路，租賃房裙房周邊綠化用地較規(guī)整，提高了基地東北側(cè)的綠化覆蓋率。合理安排垃圾收集點(diǎn)、裝卸區(qū)和運(yùn)輸車輛臨時(shí)停放處等服務(wù)性場(chǎng)地，并指定一處出租車上下客停車點(diǎn)。

（2）考慮到補(bǔ)充區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè)的供給需求，根據(jù)職能部門的意見，在申虹路主沿街面布置配套商業(yè)用房，與周邊生活圈的商業(yè)與配套形成動(dòng)態(tài)互補(bǔ)。隨著申虹路一側(cè)開放街區(qū)人流導(dǎo)入，沿街形成圍合感較強(qiáng)的以中心廣場(chǎng)為核心的商業(yè)界面。同時(shí)，住區(qū)內(nèi)部能夠?yàn)榫用裉峁┥?、休閑、教育等多方位的服務(wù)，還可以提供工作機(jī)會(huì)，既方便了居民日常生活，節(jié)省了時(shí)間成本，也有利于減輕城市交通壓力[1]。

（3）為克服基地西北側(cè)城市交通噪聲，高層塔樓后退道路紅線達(dá)45m。場(chǎng)地周邊的集中綠地和立體綠化對(duì)降低噪聲形成一定的屏障隔離。機(jī)電選型如空調(diào)、通風(fēng)、水泵等設(shè)備均選用高效節(jié)能且低噪聲型，并在基礎(chǔ)上設(shè)減振器。租賃房塔樓的分體空調(diào)室外機(jī)組、通風(fēng)機(jī)組均采用減振措施，以減少噪聲對(duì)租賃房塔樓高空聲環(huán)境的影響；裙房屋頂上的通風(fēng)機(jī)組采用消聲器來(lái)減少噪聲、震動(dòng)對(duì)室外近地面聲環(huán)境的影響。裙房?jī)?nèi)各類設(shè)備用房的圍護(hù)結(jié)構(gòu)均作吸聲處理。此外，泵房設(shè)于地下車庫(kù)，房間隔墻與主體結(jié)構(gòu)脫離，水泵進(jìn)出口接管采用橡膠軟接頭。

4.2 形體設(shè)計(jì)

在塔樓五層以上的東南向和西北向分別開設(shè)兩個(gè)10m寬的垂直導(dǎo)風(fēng)口，以改善過(guò)渡季庭院內(nèi)部的通風(fēng)環(huán)境（圖4）。在塔樓北側(cè)設(shè)置外廊，形成冬季擋風(fēng)抗噪屏障，以消減對(duì)北側(cè)立面的風(fēng)壓，減少冬季冷風(fēng)的入侵。在塔樓標(biāo)準(zhǔn)層外廊間隔設(shè)置若干小型采光豎井，改善了外廊空間視覺的單一性，同時(shí)，通過(guò)空間限定，提升了入戶的私密感。半圍合式的公共外廊為塔樓室內(nèi)的自然通風(fēng)創(chuàng)造了有利條件，也為日常交流活動(dòng)提供了固定的場(chǎng)所（圖5～8）。

表1 虹橋租賃房項(xiàng)目設(shè)計(jì)途徑與技術(shù)應(yīng)用一覽表

塔樓沿高架路側(cè)的主城市界面采用格構(gòu)化表皮，建筑體量上初具規(guī)模。例如，西北側(cè)和東北側(cè)公共外廊立面采用漸變色裝飾鋁板結(jié)合局部綠植作重點(diǎn)修飾：固定格柵可以遮擋夏季強(qiáng)烈的西曬；種植的攀援植物可以通過(guò)橫向和豎向構(gòu)件攀爬至空中形成生態(tài)屏障，改善不利朝向的隔熱和降噪效果。

4.3 戶型設(shè)計(jì)

“9號(hào)文”第5條明確規(guī)定“本市租賃住房市場(chǎng)培育過(guò)程中，應(yīng)以中小套型為主，中小套型面積標(biāo)準(zhǔn)按照小高層不大于95.00m2”（表2）。本項(xiàng)目套型建筑面積為20m2、40m2和60m2，三戶型在塔樓平面內(nèi)系列化組合（表3，圖9、10）。

圖4 建筑體量分析圖

圖5 底層架空和內(nèi)院透視圖

圖6 日照分布圖（滿足日照戶數(shù)比例達(dá)60%）

圖7 衣物晾曬及空調(diào)室外機(jī)位提升立面的整體效果

圖8 布草間設(shè)置

4.4 地下車庫(kù)

與普通商品房和保障房不同的是，租賃房地下車庫(kù)設(shè)計(jì)在嚴(yán)控建造成本的同時(shí)，還需關(guān)注日常運(yùn)營(yíng)期間資源共享的問(wèn)題：①車庫(kù)是否提供非高峰期對(duì)周邊社會(huì)車輛開放停車的需求，如何實(shí)現(xiàn)差異化管理；②遠(yuǎn)期預(yù)留車位數(shù)是否控制在建設(shè)預(yù)算以內(nèi)。本項(xiàng)目地下車庫(kù)采用局部設(shè)置遠(yuǎn)期預(yù)留機(jī)械停車位，即辟出一個(gè)區(qū)域，其車行主干道滿足機(jī)械車位6m凈寬要求，層高局部抬高，預(yù)留出機(jī)械設(shè)備安裝空間，防火分區(qū)控制在2 600m2以內(nèi)（圖11）。

5 工業(yè)化設(shè)計(jì)

5.1 構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化

本項(xiàng)目建筑單體預(yù)制裝配率達(dá)40.1%，其中，塔樓面積比例達(dá)100%。主體構(gòu)件工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化和性能化程度高：①采用“L”和“T”型剪力墻，尺寸大致統(tǒng)一，室內(nèi)樓梯梯段尺寸標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)；②采用裝配式外墻，其隔熱、保溫及密閉性能均優(yōu)于傳統(tǒng)砌體外墻，克服住宅體形系數(shù)的不利影響；③采用疊合樓板構(gòu)造，減少樓層間噪聲傳遞，克服樓層間彼此撞擊噪聲干擾，妥善解決上下層樓板的隔聲問(wèn)題。

土建與裝修一體化設(shè)計(jì)，關(guān)注技術(shù)集成化程度，追求建造質(zhì)量穩(wěn)定性。本項(xiàng)目租賃房區(qū)域?qū)嵤┤b修，建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)同步進(jìn)行。室內(nèi)公共區(qū)域采用地磚，臥室地面選用實(shí)木復(fù)合地板，墻面為環(huán)保乳膠漆。考慮到裝修需求和家具擺放，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)電孔洞預(yù)留和裝飾面層固定件預(yù)埋，設(shè)計(jì)圖紙預(yù)留到位以方便指導(dǎo)施工階段前期工廠開模和加工，盡可能減少二次裝修對(duì)構(gòu)件打鑿及竣工后使用過(guò)程中的人為破壞和資源浪費(fèi)。

5.2 結(jié)構(gòu)體系

在總體設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)結(jié)構(gòu)選型進(jìn)行反復(fù)比選，依據(jù)租賃房塔樓高度，裙房部分采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，塔樓部分為裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)，主體柱網(wǎng)尺寸為5.40m×6.20m。均勻的柱網(wǎng)使得各戶型自由組合，利用輕質(zhì)內(nèi)墻確保塔樓和裙房各類功能空間分隔靈活。

表2 租賃房套型面積區(qū)段一覽表

表3 虹橋項(xiàng)目戶型比例

圖9 虹橋租賃房戶型平面圖

5.3 保溫與隔聲

本項(xiàng)目外窗采用空氣層為12mm的LOW-E中空玻璃，雙層斷熱的鋁合金型材框與玻璃之間用丁基膠粘結(jié)密封后，再用聚硫膠或結(jié)構(gòu)膠密封，有效地阻斷熱量傳導(dǎo)，從而達(dá)到節(jié)能、防結(jié)露的效果。外窗傳熱系數(shù)2.2W/(m2K)。外窗抗風(fēng)壓等級(jí)不低于5級(jí)、氣密性等級(jí)6級(jí)、水密性等級(jí)不低于3級(jí)、保溫性6級(jí)。

為調(diào)節(jié)場(chǎng)地微氣候，租賃房裙房和塔樓均設(shè)置屋頂綠化，種植形式有草坪和花園式，面積合計(jì)1 600m2。其構(gòu)造做法為：300mm輕質(zhì)種植土+過(guò)濾層+排水層+防水層+隔離層+找平找坡層+ XPS50+鋼筋混凝土屋面板。

5.4 自然通風(fēng)

在塔樓標(biāo)準(zhǔn)層每個(gè)朝向均布置一定規(guī)模的公共外廊，使得租賃房的每個(gè)戶型均可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部穿堂風(fēng)和自然采光。對(duì)窗地比和通風(fēng)開口面積進(jìn)行調(diào)整，各戶型窗地面積比均不低于1/6，且通風(fēng)開口面積均不小于5%。上海屬于Ⅳ類 光氣候區(qū)，臥室、起居室的窗地面積比需達(dá)到0.184（1/6×1.1）以上。本項(xiàng)目塔樓中，各類戶型內(nèi)客廳、臥室的窗地面積比均在0.20以上（表4）。

圖10 樣板房?jī)?nèi)裝實(shí)景圖

圖11 地下車庫(kù)平面圖

表4 本項(xiàng)目60m2戶型窗地面積比

本項(xiàng)目還采用了可調(diào)節(jié)外遮陽(yáng)技術(shù)。租賃房外窗采用平開可調(diào)節(jié)百葉遮陽(yáng)，陽(yáng)臺(tái)門采用滑動(dòng)可折疊百葉遮陽(yáng)；裙房配套用房采用固定可調(diào)百葉遮陽(yáng)。項(xiàng)目全部采用鋁合金可調(diào)節(jié)百葉遮陽(yáng)，百葉角度根據(jù)需求進(jìn)行調(diào)整，使得房間的節(jié)能、采光、通風(fēng)、私密性方面效果良好[3]。

6 結(jié)語(yǔ)

住宅一直以來(lái)都是建筑中最貼近人類生活的特定形態(tài)與產(chǎn)品，它不僅承載著人們的生活，更體現(xiàn)了人們的追求[1]?；诋?dāng)前上海市住宅產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)由過(guò)去“資金投入、土地增值、規(guī)模擴(kuò)張”的粗放式發(fā)展模式，逐步向依靠科技進(jìn)步、資源集約利用、管理和服務(wù)創(chuàng)新的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，其設(shè)計(jì)階段由傳統(tǒng)單質(zhì)化轉(zhuǎn)向?qū)C合性能的發(fā)展試探。因此，應(yīng)重視住宅建筑配套空間的復(fù)合功能開發(fā)，注重建筑主體的物理性能，優(yōu)先采用被動(dòng)式節(jié)能策略，以期實(shí)現(xiàn)公共租賃房建設(shè)特有的集體所有化、標(biāo)準(zhǔn)化、半開放性和環(huán)保性。公共租賃房住區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)應(yīng)提倡高起點(diǎn)，確保其可控性和落地性。