租賃合同解除，物業(yè)費何去何從

摘 要：房屋租賃行業(yè)與人們的生活密切相關(guān)，但也是糾紛不斷，矛盾頻發(fā)的行業(yè)，租賃合同中關(guān)于物業(yè)費的爭議也是針鋒相對。本文立足于實際案例，將從合同相對性，獲利，費用三方面進行闡述租賃合同解除后，已繳納的物業(yè)費是否退還的問題。

關(guān)鍵詞：合同解除;違約責(zé)任;利益取得;物業(yè)管理法律關(guān)系

中圖分類號：D923.6文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）11-0260-01

作者簡介：張曄，女，中國政法大學(xué)，碩士論文，民商法專業(yè)。

案例：2018年8月17日，王先生把自己的一套房屋出租給了某房屋中介公司，由中介公司以自己的名義對外出，合同的租賃期限為三年，同時為其預(yù)留四個月的免租期，第一年度兩個月，其余每年度一個月，房屋租金由中介公司按季度預(yù)。次日，王先生收到了一個月的租金，作為第一季度的房屋租金。2018年11月16日，中介公司預(yù)支付了第二個季度的租金。但2019年1月17日，中介公司電話通知王先生，告知他中介公司要提前解除租賃合同，通知王先生司辦理房屋交接手續(xù)。王先生與中介公司進行面談后，被告知租賃合同解除，以剩余一個月的租金作為違約金賠付王先生，但要求王先生退還已經(jīng)繳納的剩余7個月的物業(yè)費。

經(jīng)核實，物業(yè)公司規(guī)定，小區(qū)的住宅用戶于每年十月份繳納當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費用。租賃雙方簽訂的合同中約定，由承租人負(fù)責(zé)承擔(dān)該房屋租賃期間的物業(yè)費用，但合同提前解除后，出租人是否退還承租人剩余物業(yè)費，并未作出約定。

隨著城市化的發(fā)展，多層建筑和住宅小區(qū)的出現(xiàn)使得物業(yè)管理成為必要，物業(yè)管理法律關(guān)系由此衍生，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》也明確了“物業(yè)服務(wù)費”這一法律概念。在當(dāng)前的租賃市場中，物業(yè)費的承擔(dān)在租賃合同簽訂之初就會做出明確約定，但是物業(yè)費繳納時一般都會是以年度來計算，因而出現(xiàn)了如果房屋租賃合同提前解除，物業(yè)費是否退還的問題?！逗贤ā返?1條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。因為無法達成補充協(xié)議，也沒有既定的交易習(xí)慣可供參考，雙方各抒己見，爭論不休。

一種觀點認(rèn)為：本著“誰受益誰負(fù)責(zé)”的原則，因為承租人不再承租房屋，租賃期間已經(jīng)結(jié)束，由出租人實際占有了房屋，同時享受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費的受益人為出租人，故應(yīng)當(dāng)退還。且其余七個月的物業(yè)費屬于預(yù)交款項，物業(yè)管理合同處在尚未履行階段，依據(jù)《合同法》第97條“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)返還。

另一觀點認(rèn)為：承租人租賃房屋的目的是為了對外轉(zhuǎn)租獲得收益，其將房屋出租時一般會將物業(yè)費攤派給次承租人，承租人實際并無損失，而且承租人繳納的物業(yè)費是其租賃房屋使用的附屬條件，既得利益的歸屬人應(yīng)為承租人。且承租人違反合同約定，提前解除合同，也對出租人的利益產(chǎn)生了損害，符合《合同法》第107條規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

筆者同意第二種觀點，認(rèn)為物業(yè)費可以不退還。理由如下：

1.依據(jù)合同相對性的原則，由于合同關(guān)系是特定主體之間的法律關(guān)系，只能由合同雙方當(dāng)事人相互提出請求、享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。承租人與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理法律關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系指物業(yè)管理活動中業(yè)主、使用人、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)由一系列合同規(guī)約而發(fā)生的民事法律關(guān)系①。承租人為非業(yè)主使用人，即實際使用物業(yè)的人，具有獨立存在的地位，其權(quán)利和義務(wù)不僅來源于與業(yè)主簽訂的租賃合同約定也出自法律法規(guī)的規(guī)定，《物業(yè)管理條例》第47條就明確了其地位。承租人通過繳納物業(yè)費，享受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，合同效果并不及于第三人，因而承租人應(yīng)與物業(yè)公司協(xié)商退費的問題。其次，違約責(zé)任只能在特定的合同關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任，違約當(dāng)事人應(yīng)對因自己的過錯造成的違約后果承擔(dān)違約責(zé)任，而不能將責(zé)任推卸給他人②。本案中，承租人因中途違約致使合同不能繼續(xù)履行，需承擔(dān)違約責(zé)任，其違約的后果亦應(yīng)由其自負(fù)，不能將違約后果轉(zhuǎn)嫁給出租人。

2.在本案中，雖然剩余的物業(yè)費是出租人一個實質(zhì)上的獲利，但是這個獲利是建立在承租人違約解除合同的基礎(chǔ)之上的，如果承租人不存在先期的違約行為，這個獲利并不會產(chǎn)生。且基于合同約定，出租人在第一季度讓與承租人兩個月的利益，是為了保證剩余利益的取得，但承租人提前解除合同，致使合同目的落空，出租人的實際利益與預(yù)期利益都受到了損害，承租人的行為符合《合同法》第112條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定，故租賃合同解除后，物業(yè)費應(yīng)作為對出租人利益損失的另類賠償，不予退還。

3.從另一方面看，承租人為獲取收益而租賃房屋，物業(yè)費是從屬于租賃行為而產(chǎn)生的費用，屬于承租人用于獲得營業(yè)目的而產(chǎn)生的合理支出。因從事經(jīng)濟活動所導(dǎo)致的費用的流失，應(yīng)計入承租人自身的當(dāng)期損益中，不能認(rèn)定為是出租人的獲利而要求退還。

在司法實踐中，因違約行為造成的糾紛不勝枚舉，僅依《合同法》第61條并不能完整的消除和解決矛盾。而隨著社會的發(fā)展，越來越多的新型法律關(guān)系隨之出現(xiàn)，現(xiàn)存的法律法規(guī)并不能合理有效的解決爭議，因此筆者倡議國家立法機關(guān)、司法機關(guān)等職能部門能夠更加注重社會實踐，出臺相應(yīng)的法律支持，解決矛盾爭議，促進社會和諧、交易穩(wěn)定。

[ 注 釋 ]

①符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，2009.

②鄭煒.淺議合同相對性原則[EB/OL].中國法院網(wǎng)，2008-11-24.