代建制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用研究

林建華

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的建筑工程的發(fā)展也有了很大的進(jìn)步。自2004年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于投資體制改革的決定》以來，中國(guó)在非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目領(lǐng)域加快了代建制的推廣和實(shí)踐，并探索總結(jié)出了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。近年來，各類市場(chǎng)主體在準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域也積極進(jìn)行了代建制的探索和嘗試，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就是其中一種。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目代建（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)代建”）就是投資商和開發(fā)商相剝離，開發(fā)商以代建的形式承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)任務(wù)，全面引入成熟的管理經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)理念，開發(fā)建造高品質(zhì)房產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：代建制;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;應(yīng)用研究

引言

代建制的實(shí)踐已不局限于非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目，已擴(kuò)展到準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域。就代建制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用的背景、模式、優(yōu)勢(shì)等方面進(jìn)行了較為系統(tǒng)的研究分析，得出了研究結(jié)論，并從代建商角度就房地產(chǎn)代建的發(fā)展完善提出了相關(guān)建議。

1房地產(chǎn)代建產(chǎn)生背景

1.1資本市場(chǎng)產(chǎn)生的投資需求

房地產(chǎn)代建具有市場(chǎng)的合理性和可行性。在資金流動(dòng)性充裕的背景下，擁有土地或者現(xiàn)金的很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有投資需求，具有較高利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)是其重要的考慮對(duì)象。但是初涉房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資商，缺乏房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。投資商把項(xiàng)目用地買來，如果轉(zhuǎn)而委托開發(fā)商進(jìn)行專業(yè)代建，可以最大程度地規(guī)避自身經(jīng)驗(yàn)的缺乏及其他的市場(chǎng)不確定因素，大幅降低投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣形成了房地產(chǎn)項(xiàng)目代建這一新的市場(chǎng)需求。

1.2行業(yè)調(diào)控引發(fā)的變革要求

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多次國(guó)家政策調(diào)控以后，倒逼行業(yè)發(fā)展模式必須進(jìn)行調(diào)整。其原因在于：一方面，政策調(diào)控的重點(diǎn)是打壓開發(fā)商拿地資金來源，限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要求必須是自有資金;另一方面，調(diào)控影響了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售，加之土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致開發(fā)商資金的流動(dòng)性急劇下降。國(guó)家調(diào)控意味著房地產(chǎn)行業(yè)整合步伐將加快的同時(shí)，其自身的發(fā)展模式也必須按市場(chǎng)要求進(jìn)行調(diào)整。國(guó)家行業(yè)調(diào)控的客觀要求是把房地產(chǎn)投資職能還給真正有錢的、自有資金充裕的企業(yè);開發(fā)職能交給成熟的專業(yè)房地產(chǎn)商，使其專業(yè)的開發(fā)能力得到整合和放大。這也體現(xiàn)了市場(chǎng)專業(yè)化細(xì)分的發(fā)展規(guī)律和行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求。

2房地產(chǎn)代建的應(yīng)用模式

2.1房地產(chǎn)代建的兩個(gè)條件

總結(jié)現(xiàn)有的房地產(chǎn)代建實(shí)踐，成功的項(xiàng)目代建需同時(shí)具備兩個(gè)條件：（1）物質(zhì)條件。投資商具有已確權(quán)的待開發(fā)土地資源或比較充裕的項(xiàng)目開發(fā)資金，這是代建成功的物質(zhì)基礎(chǔ)。（2）思想條件。投資商與代建商就擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有相近的開發(fā)理念和產(chǎn)品定位，即雙方追求的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益具有一致性，而不僅是追求項(xiàng)目利益的最大化。這是代建成功的思想基礎(chǔ)。物質(zhì)條件是基礎(chǔ)，思想條件是關(guān)鍵，兩者相輔相成，缺一不可，共同構(gòu)成房地產(chǎn)代建的兩個(gè)基本要素。

2.2代建雙方的分工界面

房地產(chǎn)代建按照投資和建設(shè)分離的原則確定雙方的分工界面。即，項(xiàng)目確權(quán)后，投資商負(fù)責(zé)提供土地和資金，委托代建方實(shí)施項(xiàng)目代建，雙方通過代建協(xié)議明確雙方責(zé)任、權(quán)利和利益，同時(shí)按協(xié)議約定共享風(fēng)險(xiǎn)和收益。代建過程中可以約定使用代建商已有的房地產(chǎn)品牌。依據(jù)代建協(xié)議，雙方可共同成立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目代建實(shí)施，代建商負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，其中項(xiàng)目經(jīng)理及主要專業(yè)負(fù)責(zé)人由代建商派遣，而財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由投資商派遣。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)代建協(xié)議的授權(quán)行使項(xiàng)目建設(shè)管理權(quán)，負(fù)責(zé)包括項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、報(bào)建備案、工程管理、采購(gòu)管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理各項(xiàng)目標(biāo)，取得合同約定的收益。投資商擁有項(xiàng)目開發(fā)的投資決策權(quán)，項(xiàng)目開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)管理由投資商負(fù)責(zé);代建商享有財(cái)務(wù)信息知情權(quán)，代建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的全過程管理。投資商擁有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。雙方按照代建協(xié)議約定享有項(xiàng)目投資收益，分擔(dān)項(xiàng)目代建風(fēng)險(xiǎn)。

2.3代建項(xiàng)目實(shí)施模式

在代建項(xiàng)目實(shí)施過程中，代建商對(duì)代建項(xiàng)目實(shí)行總體建設(shè)垂直管控、具體實(shí)施專業(yè)把控相結(jié)合的項(xiàng)目化運(yùn)作模式。即，在代建項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、裝飾裝修和營(yíng)銷管理等宏觀方面實(shí)行垂直管控，側(cè)重于代建商房地產(chǎn)品牌的導(dǎo)入和品質(zhì)保證;在代建項(xiàng)目的建設(shè)、工程管理、成本管理、材料采購(gòu)等微觀方面由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施，但是代建商通過制定標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)督查、過程管理等形式進(jìn)行專業(yè)把控，從而保證代建項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)和工程質(zhì)量。

3房地產(chǎn)代建優(yōu)勢(shì)分析

3.1代建雙方可實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)合作共贏

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度分析，對(duì)投資商和代建商而言，房地產(chǎn)代建是將各自資源最大化、將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化的最優(yōu)選擇，體現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的時(shí)代發(fā)展主題。（1）投資商擁有的土地和資金能夠通過代建進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，并找到合適的投資盈利點(diǎn)，從而得以充分的流動(dòng)產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益。（2）代建商長(zhǎng)期發(fā)展形成的具有影響力的市場(chǎng)品牌，通過房地產(chǎn)代建可以最大化地發(fā)掘品牌邊際效益，取得品牌溢價(jià)，使其專業(yè)資源擺脫自有投資能力的限制，通過和外部資源合作實(shí)現(xiàn)價(jià)值和效益的最大化。

3.2代建可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)型和升級(jí)

房地產(chǎn)商通過代建實(shí)現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級(jí)，利用開發(fā)品牌與專業(yè)管理服務(wù)的輸出，有效解決了房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中品質(zhì)保證與規(guī)模擴(kuò)張的兩難抉擇。原有的開發(fā)商可以跳出土地和資金的限制輕裝上陣，將其成熟的品牌價(jià)值和專業(yè)管理推向市場(chǎng)，從而規(guī)避政策調(diào)控和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和拓展，謀求利潤(rùn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，通過“借雞生蛋”突破市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的土地和資金瓶頸。新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力的增加，改變以往房地產(chǎn)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)模式，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使得“輕裝”前行的代建商發(fā)展得更好、更快。同時(shí)，代建使得房地產(chǎn)行業(yè)得到充分的調(diào)整和細(xì)分，有利于自身持續(xù)、健康發(fā)展。

3.3代建是中小房企解套的“次優(yōu)”選擇

對(duì)于在市場(chǎng)高峰處拿到土地的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，代建也是一種解套的“次優(yōu)”選擇。由于土地成本畸高，決定了這些地塊上只能建造絕對(duì)價(jià)格不菲的高端住宅;而持有土地的中小房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在高端客戶中的認(rèn)同度幾乎為零。成熟的項(xiàng)目品牌往往意味著城市生活中優(yōu)雅的居所和無微不至的服務(wù)，是優(yōu)質(zhì)材質(zhì)、住宅科技與頂尖設(shè)計(jì)力量的交融。把項(xiàng)目委托給擁有成熟高端品牌和豐富營(yíng)造經(jīng)驗(yàn)的代建商，則能一定程度上起死回生，撬動(dòng)當(dāng)?shù)馗叨巳巳旱南M(fèi)力。

3.4規(guī)模效應(yīng)有助于提高代建效益

代建商一旦形成較大的代建規(guī)模，龐大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)將使其在采購(gòu)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的議價(jià)能力;通過統(tǒng)一與主要供應(yīng)商簽訂價(jià)格協(xié)議，使代建項(xiàng)目的采購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，大幅降低采購(gòu)成本;在獲取客觀效益的同時(shí)，向社會(huì)提供更具性價(jià)比的項(xiàng)目產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)代建的良性發(fā)展。

結(jié)語

隨著代建制實(shí)踐的逐步深入，代建制現(xiàn)在已經(jīng)逐步擴(kuò)展到準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目代建是代建制適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的時(shí)代產(chǎn)物，它是將房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和開發(fā)功能相剝離，開發(fā)商以代建的形式承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)任務(wù)，全面導(dǎo)入成熟的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)理念，開發(fā)建造高品質(zhì)房產(chǎn)。

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