房價如何軟著陸

陳九霖

房價、樓市一直牽動人心。

2019年政府工作報告提出：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。全國人大工作報告也提到，今年要對房地產(chǎn)稅法開展立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。

不少經(jīng)濟學家常呼吁降低房價，以便老百姓買得起房。也有很多經(jīng)濟學家經(jīng)常預測房價漲跌，但在整體層面應當如何應對房價漲跌以及政策層面如何引導房價等更深層次問題的理性探討顯然更具價值。

逾400萬億元資金被鎖定在房產(chǎn)中

2019年3月14日，國家統(tǒng)計局公布了我國房產(chǎn)投資和銷售的部分數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：2019年1—2月，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，這是時隔34個月后，全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)負增長;商品房銷售額增長2.8%，而去年整體增速為12.2%。

我們再看看中國家庭的債務情況。數(shù)據(jù)顯示，2015年底，我國個人負債總額是GDP的30%;2016年，達到了45%，一年內(nèi)上漲了15個百分點;2018年，家庭債務總額接近GDP的60%，占同期個人收入總額比重的107%。家庭債務總量超過居民總收入，意味著提前消費透支了消費能力，這也是我國近年來居民消費增速有所下滑的內(nèi)因所在。

2017年，我國居民的杠桿率為49%，相較于62.1%的國際平均水平，這一比例并不算過高。但是，對比新興國家的39.8%，又顯著偏高。那么，相較于發(fā)達國家呢？美國自2008年以來，居民杠桿率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，歐盟則從60.4%降至58.0%。

我國居民債務都用于何處呢？中國人民銀行發(fā)布的金融穩(wěn)定報告透露：2017年末，中國住戶債務余額為40.5萬億元，較上年增長21.4%，較2008年增長7.1倍。2017年，中國家庭債務占GDP比重的48%。其中，住戶貸款占全部貸款比例的32.3%?；仡?008年，中國的住房貸款余額為3萬億元。到了2017年底，飆升至21.9萬億元。數(shù)據(jù)還顯示，目前，房費占住戶債務余額54%。由此可見，我國居民貸款的主要用途是用于購房以及與此有關(guān)的支出。

截至2017年末，全國城鎮(zhèn)共有住房2.7億套，戶均住房已超過一套。2018年10月，國家統(tǒng)計局公布的全球房產(chǎn)總市值數(shù)據(jù)顯示，中國居民房產(chǎn)總值為65萬億美元。而日美歐三個國家和地區(qū)加起來的居民房產(chǎn)總值比中國還少5萬億美元。

民進中央經(jīng)濟委員會副主任王林曾表示，我國居民資產(chǎn)80%是房產(chǎn)，全國約有400萬億～430萬億元的資金被鎖定在房產(chǎn)中。

這表明了房產(chǎn)在我國經(jīng)濟和居民財富中的比重?？梢?，房價走勢牽一發(fā)而動全身。

房價下跌會有什么后果？

近兩年的樓市調(diào)控采取了嚴格的限制措施，從以往單純的“限購”發(fā)展到“限購+限價”并舉的階段，落腳點在于控制房價。對于廣大剛需來說，房價平穩(wěn)，無疑是好事。但有人歡喜有人憂，不少人擔心因房價下跌會帶來一系列的問題。

首先，如果樓市深度調(diào)整，作為信貸抵押物的房產(chǎn)市值則會大幅縮水，房屋市值下跌而債務無法減少，其抵貸比率會大幅上升。如果房價下跌幅度超過了購房者的首付比例，以致出售房產(chǎn)不足以償還債務，那么，部分有房者將變成負資產(chǎn)者。如果有房者大量拋售房產(chǎn)，還會導致房價下跌陷入惡性循環(huán)，使樓市持續(xù)進入下行通道。

第二，官方數(shù)據(jù)顯示，我國中產(chǎn)階層人群已超過4億，比美國人口總數(shù)還多。這些中產(chǎn)階層的主要財富大都是房產(chǎn)。一旦房價下跌，將會影響他們的消費意愿和消費能力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2018年，我國最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率已達76.2%，成為拉動經(jīng)濟增長的第一動力。在當前投資和出口增長都面臨較大下行壓力的情況下，消費的下滑會加大經(jīng)濟增長失速的風險。

第三，房價下跌還會導致銀行業(yè)面臨系統(tǒng)性信用風險。2018年，A股上市房企總負債達7萬億元，行業(yè)龍頭萬科負債率也達到84.93%，負債率超過70%的上市房企有59家。房價下跌勢必導致原來以高價拿地的房企入不敷出，使這些企業(yè)面臨著現(xiàn)金流和融資鏈條斷裂的壓力，進而造成銀行形成大量的壞賬。一旦大批房企破產(chǎn)，還將使產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)受損，形成連鎖不良反應。此外，我國信貸大多以土地和房屋作為抵押物，房屋和土地價格下跌導致抵押物減值，會增加形成呆壞賬的風險，進而抬升銀行的系統(tǒng)性風險。

第四，房價下跌還會加劇地方政府收支壓力和債務風險。目前，地方政府收入的主要來源之一是土地出讓收入。一旦房價下跌，土地出讓收入大幅減少，政府性資金收入減少，而財政支出存在較強剛性，那么，勢必導致地方政府財政難以為繼，只能擴大地方政府債券發(fā)行。這會進一步推高地方政府債務水平，從而產(chǎn)生更大的系統(tǒng)性財政與金融風險。

筆者認為，當前房價宜穩(wěn)，不宜波動過大。穩(wěn)定房價應是2019年需要重點考慮的選項，在做到房價穩(wěn)定而不出現(xiàn)暴漲或暴跌的前提下，逐步解決房價過高的問題。這既是通過數(shù)據(jù)分析得出的結(jié)論，也的確是客觀現(xiàn)實的必然要求。

怎么調(diào)控？

那么，房價應該以什么樣的方式進行調(diào)控呢？筆者認為，并不是動輒就通過行政方面的干預，而在于真正意義上做到改變?nèi)丝诤统鞘屑谢囊?guī)劃問題，要通過調(diào)控引導我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和調(diào)整，做到綱舉目張，避免頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。

具體建議如下：

一、通過房市調(diào)控促進西部地區(qū)開發(fā)，形成新的一波改革開放的紅利。房價、樓市與人口流動和城市布局密切相關(guān)?？傮w而言，房價最高的幾個城市也是人口規(guī)模和人口凈流入最大的地方。2018年末，北京市常住人口為2154萬，北京樓市均價為59868元/平方米;上海市常住人口為2415萬，其樓市均價為49446元/平方米;人口規(guī)模較小的呼和浩特房價均價只有9037元/平方米。所以，房價應該伴隨著資源的再分配和人口的再調(diào)節(jié)得到調(diào)控。當下，應該通過包括樓市政策在內(nèi)的各項政策引導，鼓勵人口西移，促進西部地區(qū)人口增長，從而，通過人口分散的方式，促使房價緩慢下降，也帶動西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，形成新的人口紅利、政策紅利、改革紅利和國內(nèi)區(qū)域開放紅利。

二、增加投資渠道解決高房價問題。由于投資渠道的匱乏以及通貨膨脹及其預期等因素，人們只能用杠桿去購房，將錢投入到房地產(chǎn)市場，去對抗物價上漲，并實現(xiàn)資產(chǎn)的保值與增值。通過讓百姓擁有更多的投資渠道，可以做到資金從房地產(chǎn)緩步分流的效果，從而可以控制房價，促進股市，拉動消費。

總之，要真正做到房價的合理調(diào)整，應該是促進資源的再分配和人口的分散化以及拓展投資渠道，并輔之以對炒房客的行政打擊措施。只有這樣，才可以做到房價的軟著陸，從而也能真正地“解放”中國家庭的經(jīng)濟負擔。

責編：周琦