供給側(cè)改革背景下云南省房地產(chǎn)市場供求非均衡分析

(云南財經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

一、引言

十九大報告指出要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。在房地產(chǎn)方面采取何種改革措施，應(yīng)從探討區(qū)域有效供給過?；蛴行Ч┙o不足著力，通過供給端的改革，既滿足有效需求，又拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房制度的改革后，云南省房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展取得顯著成就的同時也存在著市場不均衡的現(xiàn)狀，由于云南房地產(chǎn)市場體系與機制的不健全與不完善，市場信息的不對稱，投機需求旺盛等原因，導(dǎo)致有效需求與有效供給不對等。本文就從供給側(cè)改革背景下出發(fā)基于非均衡理論來研究云南省房地產(chǎn)市場的非均衡問題，并為云南省深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出政策建議。

二、文獻綜述

從均衡理論的角度出發(fā)，國內(nèi)學(xué)者在研究市場運行規(guī)律、周期波動、地產(chǎn)泡沫等方面取得了顯著地成果，但從非均衡理論角度出發(fā)，國內(nèi)在這方面研究的文獻較少，由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀是非均衡的，因此深入研究房地產(chǎn)市場的非均衡方向與程度，才能為深化房地產(chǎn)供給側(cè)改革提出有效措施，以便于房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。在國內(nèi)對房地產(chǎn)市場非均衡性研究，比較有代表性的有唐德才(2009)[1]采用非均衡分析法,對我國房地產(chǎn)市場供求非均衡狀態(tài)進行了定量判斷和定性描述。石薇(2009)[2]運用25個省際數(shù)據(jù)建立3個不同特征的面板模型，考察房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)市場非均衡的影響及其省際差異。辛治洲(2012)[3]分別對貴陽市供需總量和結(jié)構(gòu)兩方面進行了定量和定性判斷和描述，并運用非均衡計量經(jīng)濟模型進行了實證分析，得出貴陽市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的非均衡程度和方向。

三、基于非均衡理論定量分析

(一)模型建立。本文采用對非均衡計量經(jīng)濟基本模型改進的Burkett雙曲線聚合方程形式，由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，非均衡計量經(jīng)濟模型的基本形式不能完全符合市場經(jīng)濟的運行情況，因此采用符合房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的Burkett雙曲線聚合方程形式。它的基本方程組形式為：

其中，r代表市場結(jié)構(gòu)摩擦程度，r的大小反映了市場結(jié)構(gòu)的摩擦程度的高低，r越小體現(xiàn)市場結(jié)構(gòu)的摩擦程度越低、市場效率更高，越能反應(yīng)市場運行的實際情況。

考慮到影響房地產(chǎn)市場的主要因素與數(shù)據(jù)的可獲性，選取商品房銷售面積(XSM)、人均GDP(m-gdp)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(investment)、年末常住人口(population)、城鎮(zhèn)人均可支配收入(income)、商品房銷售均價(price)的幾個指標(biāo)分別構(gòu)建有效需求和有效供給的函數(shù)，研究云南省1997-2016年的房地產(chǎn)市場的非均衡情況。構(gòu)建的云南省房地產(chǎn)市場非均衡計量經(jīng)濟模型如下：

其中，demand表示有效需求量，supply表示有效供給量，Q表示成交量，r為市場摩擦系數(shù)。為便于分析，本文假定r=0，即假設(shè)云南省的房地產(chǎn)市場運行是有效率的，沒有結(jié)構(gòu)性摩擦。即：

(二)研究思路。首先假設(shè)云南省房地產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)，即Q=demand=supply=XSM，

采用Eviews7.0 軟件，使用最小二乘估計對已設(shè)定好的有效需求方程與有效供給方程進行參數(shù)估計，檢驗方程的整體顯著性與整體擬合效果，以及參數(shù)的顯著性，若有不顯著的參數(shù)，則進行變量調(diào)整；然后將上述估計得到的參數(shù)作為交易量方程的參數(shù)初始值；最后使用非線性最小二乘進行非均衡估計，將參數(shù)初始值帶入交易量方程進行迭代運算，通過修改參數(shù)初始值或者調(diào)整變量等方式進行多次調(diào)試，多次調(diào)試選擇最優(yōu)的可行解作為非均衡估計的結(jié)果。

(三)模型修正。按有效需求方程的最初設(shè)定形式，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)帶入進行擬合(將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取對數(shù)，不影響研究結(jié)果)，根據(jù)參數(shù)的估計結(jié)果顯示，雖然調(diào)整后的R2=0.956，但是但Lnincome的系數(shù)并不顯著，因此需要對有效需求方程中的初始形式中進行變量的調(diào)整。最終，得到可行的有效需求方程的參數(shù)估計結(jié)果如表1所示，方程整體的擬合效果很好(Adjusted R-squared=0.945)，方程的DW值為1.479，查1%顯著水平的DW統(tǒng)計表可知dL=0.773，dU=1.411，模型中dU

表1 調(diào)整后有效需求方程參數(shù)估計值

對模型進行異方差檢驗，使用懷特檢驗法，在1%的顯著水平下，懷特統(tǒng)計量(Obs*R-squared)的P值為0.206大于1%，說明模型不存在異方差。

與有效需求方程參數(shù)估計方法相同，對有效供給方程的初始設(shè)定形式進行參數(shù)估計，方程整體顯著且擬合效果良好(Adjusted R-squared=0.937)，但變量lnm-gdp的參數(shù)估計未通過顯著性檢驗，暫時將其剔除。最終，得到經(jīng)調(diào)整后可行的有效供給方程的擬合結(jié)果如表2所示。

表2 調(diào)整后有效供給方程參數(shù)估計值

方程的DW值為1.073，查1%顯著水平的DW統(tǒng)計表可知dL=0.863，dU=1.271，因為模型中dL

對模型進行異方差檢驗，使用懷特檢驗法，在1%的顯著水平下，懷特統(tǒng)計量(Obs*R-squared)的P值為0.6392大于1%，說明模型不存在異方差。

LnXSMt-0.457LnXSMt-1=β1(1-0.457)+β2(Lninvestmentt-0.457Lninvestmentt-1)+β3(Lnpricet-0.457Lnpricet-1)+vt

(四)非均衡估計。由于用非線性最小二乘法進行非均衡估計這過程非常復(fù)雜繁瑣，本文不將其列出。最終經(jīng)過調(diào)整后得到的可應(yīng)用、有實際意義的有效需求和有效供給方程如下：

將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)帶入擬合的云南省房地產(chǎn)市場非均衡計量經(jīng)濟模型計算出1997年—2016年房地產(chǎn)市場的有效供給與有效需求，交易量取二者間的最小值。非均衡度計算方式如下，計算結(jié)果如表9所示。

表3 云南省房地產(chǎn)市場有效供需估計結(jié)果

從上文的實證結(jié)果可以看出，1997-2016年云南省房地產(chǎn)市場非均衡大致經(jīng)歷了四個階段，第一階段(1997-2000年)，房地產(chǎn)市場負向非均衡，1999年非均衡程度最高。這一階段在全國房地產(chǎn)發(fā)展熱潮的助推下，云南省房地產(chǎn)市場也迅速發(fā)展，供給量大幅增加，但1999后城鎮(zhèn)人口減少導(dǎo)致有效需求的減少。第二階段(2000-2011年)，房地產(chǎn)市場處于正向非均衡，在2004年正向非均衡度達到最大值，之后呈波動式的減小，這一階段中2000-2004年房地產(chǎn)市場有效需求大幅上升，呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，主要源于云南省城鎮(zhèn)化的大力發(fā)展有效的助推了居民的可支配收入以及對住房有效需求的猛增。到2005-2011年房地產(chǎn)非均衡度都較小，房地產(chǎn)市場基本達到平衡狀態(tài)。由于受全球的金融危機的波及，以及國家持續(xù)的宏觀調(diào)控和轉(zhuǎn)型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等多方面因素影響，不論是需求者還是供給者都更加理性，此時房地產(chǎn)市場處于不斷完善的階段，市場供求基本均衡。第三階段(2012-2014年)，房地產(chǎn)市場又進入新的負向非均衡時期，有效需求不足。這一階段，隨著金融危機后經(jīng)濟的復(fù)蘇開發(fā)商開工量增長較快但同時房價也增長較快，房地產(chǎn)市場由出現(xiàn)了供給量過大有效需求不足的現(xiàn)象。第四階段 (2015-2016年)，云南省房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)有效需求大于有效供給的正向均衡。這一階段是因為2012-2014年出現(xiàn)了較多庫存，2015年云南省政府在支持房地產(chǎn)去庫存方面主要出臺了3份文件，云南省 16個州市中，有10個州市出臺了13份房地產(chǎn)去庫存方面的政策文件。在政府的調(diào)控下云南省住房需求在近兩年呈上升趨。

四、結(jié)論與建議

從上述分析，云南省房地產(chǎn)在1997-2016年間非均衡度經(jīng)歷了四個階段，現(xiàn)階段云南省房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出正向非均衡即有效需求大于有效供給，并且正向非均衡度呈上升趨勢。近兩年供給側(cè)改革的背景下，云南省在擴大市場需求方面的出臺了許多政策文件如加大了金融支持等，因此云南省的房地產(chǎn)需求大幅增長，到2016年底，云南省的住宅待售面積達到1142.42萬平方米，近幾年云南省商品房年均銷售面積為2855.78萬平方米，按此速度，云南省僅有5個月的庫存量。

根據(jù)上述模型估計結(jié)果，云南省房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革中應(yīng)增加有效供給，以促進云南省房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展，為完此目標(biāo)提出以下幾點建議。

(一)增加住宅建設(shè)用地，盤活工業(yè)用地存量

土地是稀缺資源，在受土地資總量限制的條件下，要采取有效措施促進土地資源的有效配置與集約化利用。在房地產(chǎn)市場有效供給不足的情況下，應(yīng)加大住宅供給量，解決這一問題追根溯源是加大土地的供應(yīng)，應(yīng)加大普通住宅商品房的建設(shè)用地，根據(jù)各區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀與民意調(diào)查，來確定各層次住宅的建設(shè)用地供應(yīng)比例，應(yīng)滿足大部分中等收入者的住房剛性需求，盤活工業(yè)用地存量，減少土地的無效供應(yīng)，應(yīng)規(guī)劃建設(shè)宜居宜產(chǎn)的工業(yè)園區(qū)，完善公共服務(wù)設(shè)施，促進產(chǎn)城融合，加強土地的復(fù)合利用。

(二)開征房產(chǎn)稅，減小住房空置率

房地產(chǎn)稅不僅對抑制投機需求，調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系和調(diào)整地方財政收入結(jié)構(gòu)起著重要作用，在增加有效供給方面，減小現(xiàn)有住房的空置率，也應(yīng)采用稅收杠桿進行有效的調(diào)節(jié)。對于空置住房應(yīng)通過征收房產(chǎn)稅加大其持有成本，使得住房持有者只能將住房進行出售或者出租，這樣促進了二手房市場的供給增加，同時也促進了租賃市場的房源增加。

(三)促進二手房市場交易，提高二手房的流轉(zhuǎn)效率

二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，雖然起步較晚，但是發(fā)展迅速。美德兩國的二手房市場的成交量遠高于一手房市場的成交量，增加二手房的供給，應(yīng)促進二手房市場交易，提高二手房的流轉(zhuǎn)效率，本文從以下幾個方面建議第一，在房屋產(chǎn)權(quán)方面，要明確二手房產(chǎn)權(quán)，在交易的過程中簡化手續(xù)；第二，在金融方面要加大對二手房的支持力度，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加強對金融機構(gòu)的監(jiān)管，加強金融監(jiān)管是促進二手房交易提高的有效手段；第三，加強對二手房中介機構(gòu)的監(jiān)管，使得交易信息透明，加大對從業(yè)人員的職業(yè)道德培訓(xùn)力度，促使二手房交易市場健康發(fā)展，提高二手房的流轉(zhuǎn)效率。

(四)大力發(fā)展住房租賃市場，完善住房保障體系

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，大量的流動人口如外來務(wù)工人員及剛畢業(yè)大學(xué)生等夾心層群的住房需求大幅上升，住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租房是大量流動人口解決住房問的重要方式，因此要大力發(fā)展住房租賃市場。加大租賃房源的供給量，培育市場供應(yīng)主體，發(fā)展租賃企業(yè)；健全租賃市場的法律法規(guī)，保障租賃雙方的合法權(quán)利；建立以租購?fù)瑱?quán)促進租售并舉的長效機制。在保障房方面，對于中低收入的夾心層群體而言，由于住房的支付能力有限，保障房是解決其住房需求的重要途徑，各區(qū)域應(yīng)根據(jù)實踐情況，加大建設(shè)保障房的新建力度，若地區(qū)有大量的存量房可以將存量房轉(zhuǎn)化為保障房增加保障房房源的供給量，并且在供給結(jié)構(gòu)上，應(yīng)建立以公租房為主的梯度消費的保障房供應(yīng)體系。